Реестровая ошибка – неверное отображение сведений ЕГРН вследствие неправильной съемки дома геодезистом или анализа камеральных данных кадастровым инженером. Реестровая ошибка содержится именно в расчетах. Она не возникает при переносе данных из одной базы в другую, в отличие от технической ошибки.
Чаще всего реестровые ошибки в отношении дома проявляются в местоположении границ и площади здания.
Почему важно исправлять ошибки в местоположении и площади здания сразу?
Пример 1: Вы покупаете дом с земельным участком. Стоимость дома очевидным образом зависит от его площади. Продавец заявил, что по документам и сведениям ЕГРН площадь дома составляет 120 кв.м.
После геодезической съемки выясняется, что общая площадь дома 100 кв.м, вследствие чего Вы понимаете, что переплатили при покупке недвижимости.
Все дальнейшие регистрационные действия приостанавливаются, так как в реестре содержится ошибка, которую придется исправлять.
Пример 2: Вы хотите сделать пристройку к дому, которая будет отображаться при постановке на учет здание с увеличенной площадью.
Однако Вы узнаете, что при регистрации дома в площади была допущена ошибка, вследствие чего необходимо ее исправить и затем регистрировать новый технический план.
Всегда исправление чужих ошибок связано с серьезными денежными затратами на съемку дома, найм кадастрового инженера или геодезической компании. Поэтому желательно проверять документы и сведения ЕГРН на наличие ошибок сразу, при купле-продажи недвижимости.
Пример 3: Представим, что Ваш земельный участок находится в Москве или Московской области, которые изобилуют охранными культурными, санитарными и иными зонами. В пределах этих зон запрещено или ограничено строительство. На земле Вы построили дом и собираетесь его зарегистрировать.
Вы определили по ГПЗУ участка, где нужно построить дом, чтобы не попасть в охранные зоны. Однако при регистрации дома Вы не сверили координаты местоположения границ дома с техническим планом и схемой расположения дома на земельном участке. Так произошла ошибка, и здание теперь тоже частично или полностью попадает под ограничения.
В связи с этим, продажа, реконструкция такого дома будут серьезно затруднены.
Учитывая вышесказанное, обязательно исправляйте ошибку, как только Вы поняли, что что-то не так.
Вам может быть полезна другая наша статья — КАК ИСПРАВИТЬ КАДАСТРОВУЮ ОШИБКУ, ВОЗНИКШУЮ ПРИ МЕЖЕВАНИИ
На каком этапе строительства могут возникнуть ошибки?
Ошибки становятся реестровыми после занесения неверных данных в ЕГРН, однако неправильные сведения можно заметить гораздо раньше:
- при подготовке проектной документации (технический план может быть подготовлен на основе данных проектной документации; ошибка проектировщиков иногда доходит до самой подачи технического плана в Росреестр);
- при геодезической съемке здания (съемка осуществляется после завершения строительства; ошибка может возникнуть из-за неправильно настроенных приборов);
- при обработке кадастровым инженером данных (неправильно интерпретированы геодезические данные, настроена работа в компьютерной программе);
- при подготовке технического плана и его подаче на регистрацию (в межевой план занесены неправильные данные, которые были продублированы в Росреестре).
Все ошибки, которые могут произойти далее на стадии переноса сведений в ЕГРН сотрудниками Росреестра или МФЦ, являются техническими и устраняются без исправления технического плана или иной документации по заявлению заинтересованного лица
Как устранить реестровую ошибку?
Кадастровый инженер готовит технический план по уточнению основных характеристик объекта или по исправлению реестровой ошибки, в заключении указывает обоснование наличия ошибки и алгоритм ее исправления.
Технический план повторно сдается в Росреестр, и в течение пяти рабочих дней реестр исправляет ошибку и изменяет сведения ЕГРН. Услуга по исправлению ошибки в Росреестре бесплатна.
Росреестр может прислать Вам приостановку, что затянет процесс еще на некоторое время. Если Росреестр конкретно указал на моменты, которые должен исправить кадастровый инженер, то план переделывается. Если инженер уверен, что он сделал все правильно, то он имеет право обжаловать решение Росреестра о приостановлении услуги и подать заявление на проведение апелляционной комиссии в отношении данного случая. Инженер готовит письменное заключение с доказательством несоответствия решения закону «О государственной регистрации недвижимости». На заседании комиссии решается вопрос о дальнейшей судьбе приостановки.
Если апелляционная комиссия решила вопрос не в Вашу пользу или вообще не приняла заявление, то следующий шаг – идти в суд. Иногда Росреестр указывает, что исправление реестровой ошибки осуществляется только через суд.
Иск может быть направлен на обжалование решения Росреестра или понуждение Росреестра исправить реестровую ошибку в местоположении или площади строения. В качестве ответчика привлекается Росреестр.
Суд обязательно назначит проведение землеустроительной экспертизы, которая поможет разрешить разногласия между истцом и ответчиком. Если экспертиза подтверждает наличие реестровой ошибки, то решение с наибольшей вероятностью будет вынесено в Вашу пользу.
Исправление реестровой ошибки здания, сооружения
Уважаемый читатель, в настоящей публикации мы рассмотрим, что такое техническая ошибка в сведениях ЕГРН на здание, сооружение, помещение и, как такую ошибку с минимальными затратами можно исправить.
В тексте статьи мы дадим именно практические рекомендации по исправлению реестровых ошибок и технических ошибок.
Для этого сперва давайте разберемся в каких документах, определяющих характеристики недвижимости может возникнуть ошибка.
То, с чего следует начать это состав технических документов, определяющих характеристики здания.
Конечно же самым основным документом будет являться проектная документация, на основании, которого здание возводилось.
Однако в данной статье мы сделаем упор и акцент конкретно на официальных документах технической инвентаризации, потому что ошибки именно в этих документах приводят к серьезным негативным правовым последствиям.
Итак, до 2013 года техническую инвентаризацию недвижимых капитальных объектов осуществляло БТИ. Для целей инвентаризации инженером БТИ составлялся технический паспорт и кадастровый паспорт объекта капитального строительства. После 2013 года функции по тех. инвентаризации были переданы кадастровым инженерам, а саму учетную функцию зданий сооружений передали управлению Росреестра.
Теперь здания и сооружения, проходят обязательный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера. Для проведения кадастрового учета готовится техплан. Если техплан будет подготовлен некорректно, то необходимо будет производить исправление реестровой ошибки в координатах здания
Соответственно все материалы по инвентаризации были переданы в управление Росреестра. При передаче возникло немало ошибок, так как фактически бумажные документы и планы БТИ вносились в электронную базу государственного кадастра недвижимости. Именно так появилось большинство технических ошибок в сведениях на здания и сооружения.
Далее мы с вами рассмотрим варианты ошибок в сведениях на здания строения сооружения. По аналогии с земельными участками такие ошибки могут быть реестровыми и техническими.
Рассмотрим технические ошибки
Рассмотрим технические ошибкиКак правило, такие ошибки связаны с явным и грубым несоответствием площади помещения документам технической инвентаризации. Это может связано с несколькими факторами.
- Ошибка возникла вследствие перепланировки нежилого здания и помещения.
Когда происходила перепланировка здания, сооружения, помещения, то конечно же менялись и площади, а в документах БТИ (до 2013 года) это всегда фиксировалось. Однако в правоустанавливающие документы собственника такие изменения могли и не вноситься.
Кстати! Согласовать перепланировку здания, если оно нежилое, намного проще чем согласовать перепланировку объектов недвижимости жилого назначения.
Отсюда могло возникнуть несоответствие данных в правовой и технической части. То есть регистрация прав осуществлена на одну площадь, а в документах кадастрового учета будет площадь другая.
Наши специалисты сталкивались даже с такими случаями, когда на один и тот же объект были выданы разные кадастровые номера, один кадастровый номер присвоен исходя из технических сведений о площади, другой кадастровый номер, присвоенный исходя из правовой части.
Для исправления подобного рода ошибок конечно же нужно в первую очередь исследовать при каких обстоятельствах была осуществлена перепланировка.
Для законной перепланировки нежилого помещения, перепланировки промышленных зданий, в первую очередь должен был готовиться проект, который разработан проектной компанией, имеющей допуск СРО (допуск СРО необходим, если стоимость работ превышает 3 млн. руб.)
Завершающий этап перепланировки документируется актом приемочной комиссии с участием заказчика работ- собственника помещения или промышленного здания, проектировщика и строительного подрядчика. Стоит отметить, что до текущего момента перепланировка помещений в нежилых зданиях в большинстве регионов не предусматривает согласование в органах власти и местного самоуправления. Данное обстоятельство сильно упрощает узаконивание перепланировки нежилого здания.
Наиболее сложной представляется ситуация, когда перепланировка была осуществлена самовольно В этом случае, возможно, документы придется готовить задним числом для узаконивания перепланировки помещения.
Возможно даже, придется приводить все помещения в состояние советующее площади объекта на основании регистрационной записи в ЕГРН.
- Ошибка возникла при передаче данных из БТИ в ФГБУ «ФКП Росреестра» в 2013 году
Здесь стоит напомнить указанную выше информацию касательно того, что до 2013 году учет зданий строений сооружений вело только БТИ, а в Санкт-Петербурге ГУИОН.
В 2013 году полномочия по официальному учету объектов недвижимого имущества зданий строений сооружений были переданы в кадастровую палату Росреестра. Теперь же после 2013 года обмеры зданий для постановки на учет вправе делать любой аттестованный кадастровый инженер.
БТИ хоть и осталось в качестве организации осуществляющий обмеры зданий сооружений, но делает это теперь также через кадастровых инженеров на общих основаниях.
Итак, как же возникали такие технические ошибки? Ответ очень простой — при передаче документов ФГБУ «ФКП Росреестра» часть технической документации могла потеряться, и в государственный кадастр недвижимости (на сегодняшний день ЕГРН) могли быть внесены не актуальные данные, не соответствующие дате последней технической инвентаризации, проведённой БТИ до 2013 года.
Обратите внимание! Подача иска на техническую ошибку к БТИ в сведениях на здание, вряд ли принесет результат, так как ни кадастровый , ни технический учет зданий, помещений и сооружений данная организация уже не осуществляет.
Также стоит учесть, что до 2013 года органами БТИ готовились, как технические паспорта, так и кадастровые паспорта зданий сооружений, что сильно усложняет процесс оценки того, какой из этих документов имеет большую юридическую силу.
Как правило, такого рода ошибку, допущенную при передаче документов, можно исправить через подготовку технического плана объекта с помощью кадастрового инженера.
Однако для этого также необходимо изучить вопрос с проводившимися ранее перепланировки и реконструкциями, насколько эти действия были законными.
Также может быть ситуация, когда новый собственник объекта не знает историю покупаемого объекта недвижимости. После покупки, при заказе всех документов выясняется, что на самом деле в спорном здании была осуществлена незаконная перепланировка нежилых помещений предыдущими юридическими лицами.
- Реестровая ошибка у юридического лица возникла по причине того, что регистратор неправильно перенес данные из технического плана в ЕГРН
По сути работа сотрудников Росреестра и Кадастровой палаты сводится к тому, что они опосредованно переносят данные о здании, помещении или сооружении из технического плана, подготовленного кадастровым инженеров в ЕГРН.
При этом, естественно, содержание такого плана проверяется на соответствие требованиям законодательства. Так вот при переносе сведений, может возникнуть ошибка и несоответствие данных техплана и ЕГРН.
В этом случае подается заявление об исправлении техошибки с приложением документа, на основании которого была произведена первичная постановка объекта на кадастровый учет.
Исправление реестровой ошибки для юридических лиц в сведениях ЕГРН
Реестровая ошибка может проявиться в том случае, если уполномоченное должностное лицо — кадастровый инженер неправильно определил проектные параметры промышленного нежилого здания или помещения, и на основании некорректных технического плана эти данные были внесены в ЕГРН. Такую ошибку, к примеру, может содержать технический план перепланировки нежилого помещения.
Исправление реестровой ошибки в сведениях на здание, строение или помещение может происходить во внесудебном порядке, в этом случае готовится заявление на исправление реестровой ошибки в ЕГРН. Однако следует признать, что, как правило, вопросы исправления реестровых ошибок решаются все же именно через суд.
Например, при проведении кадастрово-учетных работ по помещению, в техническом плане была указана проектная конфигурация помещения, не соответствующая его конфигурации в натуре.
В этом случае необходимо будет подготовить технический план на уточнение основных характеристик объекта недвижимости и в заключении кадастрового инженера указать, что ранее была допущена ошибка.
Скорее всего позиция Росреестра будет такой, что ошибка подлежит исправлению через суд.
Наибольшую сложность при исправлении таких ошибок представляют сооружения промышленного назначения, которые неоднократно перестраивались или реконструировались.
При данных обстоятельствах очень важно понимать какой именно документ технической инвентаризации использовался кадастровым инженером при составлении технического плана, насколько правильным было использование такого документа, производились ли после изготовления данного документа какие-либо перепланировки и реконструкции. Если производилась реконструкция или перепланировка, то может быть будет необходимо произвести исправление реестровой ошибки в площади здания.
Следует знать!! Является обязательной подготовка заключения кадастрового инженера при исправлении реестровой ошибки. В заключении указывается, в связи с чем такая ошибка могла возникнуть.
Исправление реестровой ошибки здания иск
Наиболее трудно решаемой может явиться ситуация, когда документальное право на одно и то же помещение или даже здание зарегистрировано за разными лицами. В этом случае противоречие возможно придется исправлять уже в судебном порядке.
Для начала нужно разобраться в чем ошибка – регистрационных записях или записях кадастрового учета. К примеру ошибка в адресе может привести к последствиям того, что будет два объекта с разными кадастровыми номерами, но одним адресом.
Или же не исключено, что такие действия по повторной регистрации могут быть осуществлены умышленно с явно противоправной целью. Для такого случая предусмотрен специальный способ защиты прав – признание права отсутствующим или же нужно подготовить исковое заявление об исправлении реестровой ошибки.
Кстати!!Технический план на объект недвижимости (здание, строение, сооружение) в целях проведения учета может подготовить любой кадастровый инженер.
Исправление кадастровых и технических ошибок земельных участков
В 80% случаев кадастровые ошибки земельных участков обнаруживаются при первичном установлении координат. Вследствие чего создаются “накладки” и смещения межи.
Выявленные расхождения чреваты отказом в постановке на государственный учёт. Ошибки также могут возникать при внесении данных в базу ЕГРН (неверно указана улица, дом, номер квартиры, фамилия, имя и т.д.). На практике встречаются случаи, когда кадастровые инженеры намеренно вносят ложные сведения в Росреестр, за что несут административную ответственность.
Кадастровые ошибки
Ошибки условно разделяют на два вида — кадастровые (реестровые) и технические. Если ошибку допускает в замерах, расчётах, координатах и т.д. только кадастровый инженер, то и исправление входит в его обязанности.
Техническую ошибку (описка, опечатка при переносе информации из бумажного варианта в электронную базу данных ЕГРН) в большинстве случаев допускают сотрудники Росреестра.
Корректируют её сами работники на основании заявления заинтересованных граждан об исправлении найденной ошибки.
Наложение границ
Одна из наиболее частых ошибок, с которыми встречаются кадастровые инженеры, это наложение границ. В этом случае границы соседних участков пересекаются друг с другом. Причина — неверно выполненное межевание. На захваченной территории возводят строения, выращивают урожай и занимаются иной деятельностью.
Когда приходит время уточнять координаты, например, в случае продажи, выявляются проблемы. Ситуацию, при которой накладываются границы одного участка на другой, можно решить мирными переговорами с соседними собственниками. В таком случае установленные поворотные точки необходимо согласовать с соседями. После чего формируется общий межевой план по исправлению реестровой ошибки.
Если же соседние собственники против новых координат, территориальный спор решается в суде.
Смещение границ
Ещё один вид реестровых ошибок — смещение границ. Это ситуация, при которой границы одного участка смещаются в сторону другого настолько, что вся линейка может “съехать” в соседний кадастровый квартал. Причина проблемы, как и при наложении, неправильное определение поворотных точек.
То есть каждый следующий участок межуется от забора предыдущего, что приводит к перемещению межи. Решить такой вопрос можно с помощью кадастрового инженера, который выполняет массовое межевание всей линейки участков. В этом случае на проведение работ необходимо получить согласие всех соседей, что проблематично, так как каждому из них придётся двигать забор.
А если на захваченной территории уже возведены постройки, ситуация становится неразрешимой.
Чересполосица
Ещё одна ошибка, с которой встречаются в работе наши кадастровые инженеры, это чересполосица. Ситуация, при которой между соседними участками образуется полоса “ничейной” земли. Например, сосед уже провёл межевание, владелец смежного участка последовал его примеру.
При межевании выявляется, что общей границы нет. Между ними вклинилась полоса земли, которая не принадлежит ни одному, ни другому собственнику. На практике также встречаются случаи возникновения полосы земли между межуемым участком и, например, автодорогой.
Такая проблема решается с помощью включения разделяющей полосы в исходный участок. Вероятнее всего чересполосица возникла при образовании участка. Но несмотря на отсутствие вины собственника, Росреестр чересполосицу засчитает как ошибку реестровую и приостановит процесс до её исправления.
Исправляют подобные ситуации инженеры: они определят истоки происхождения недочёта и предложат варианты исправления.
Технические ошибки
С 2021 года ужесточились требования к земельным участкам. Владельцы участков без кадастровых границ не могут их продать. Что делать собственникам земли…# Кадастровый инженер
Причина появления технических ошибок — невнимательность работников, которые вручную переносят информацию в электронную базу. Так, при слиянии реестров прав и недвижимости получилось несметное количество ошибок, которые по сей день исправляют собственники. Обнаружить такую оплошность может как владелец, так и юридическое лицо при подготовке документов для сделки с недвижимостью. Что послужит веской причиной для невозможности проведения или временной приостановки сделки купли-продажи.
Документ, содержащий ошибку, не имеет юридической силы и считается недействительным. При выявлении несовпадений оригинальных сведений с записями реестра собственник лично обращается с заявлением об исправлении ошибки в ближайший МФЦ.
К заявлению прилагаются дополнительные справки, подтверждающие основания для внесения изменений. Сотрудники госреестра обязуются исправить такой казус в течение трёх рабочих дней с момента поступления заявки.
Если же ошибку выявили сами работники, они своими силами, не привлекая собственника, корректируют данные в базе ЕГРН бесплатно. После чего уведомляют владельца доступным способом.
Реестровые ошибки
Реестровой (или кадастровой) принято считать ошибку, совершённую инженером в процессе выполнения кадастровых работ и подготовке документации. Такие неточности допускаются в сведениях о земельном участке (площадь, границы, координаты поворотных точек и др.), вносятся в базу ЕГРН и хранятся там до их выявления и дальнейшего исправления. Реестровые ошибки возникают по причинам:
- неисправное или устаревшее измерительное оборудование;
- неточное определение координат;
- неквалифицированные сотрудники;
- введение приблизительной информации.
Кадастровые ошибки при межевании
При межевании территории обнаруживаются старые накладки, смещения и наложения координат. Причина несостыковок поворотных точек относится к временам, когда замеры производили без точного оборудования методом «метровки» или с помощью других подручных измерительных средств. Если при межевании стало известно, что участок увеличился или уменьшился, ситуацию нужно исправлять.
В случае увеличения нужно найти собственника, за счёт которого межуемый участок стал больше, выполнить перераспределение, установить точные границы, подписать с соседом акт согласования и внести изменения в межевой план. Если же выяснилось, что участок уменьшился, разрешить ситуацию можно двумя способами:
- дать согласие на уменьшение и продолжить пользоваться территорией в обычном порядке;
- не согласиться с уменьшением (заказать межевой план на исправление ошибки).
Случается, что увеличение происходит за счёт земли, которая принадлежит администрации. Такую проблему также решают с помощью прирезки земельного участка. В случае несогласия местных властей вопрос разрешается в суде.
Исправление кадастровых ошибок
Кадастровая ошибка исправляется только инженером. В случае обнаружения таких недочётов необходимо обратиться в компанию, которая занимается геодезическими работами и заказать услугу межевания земельного участка.
Для корректировки сведений выезжают на объект, делают геодезическую съёмку с помощью спутникового GPS оборудования, определяют точные координаты поворотных точек и устанавливают границы исследуемого участка. Следующим этапом является обработка полученных данных и составление межевого плана.
Далее соседними владельцами подписывается подготовленный заранее акт согласования границ. После чего данные отправляют в Росреестр для внесения информации в базу ЕГРН.
В прошлом году в процессе межевания наша компания столкнулись с проблемой наложения границ соседних участков. К нам обратился владелец земельного участка с просьбой разобраться в ситуации с приостановкой учёта сроком на три месяца. Ранее в другой компании им была заказана услуга по разделу участка.
По завершении работ межевой план подали в Росреестр, где постановку на учёт не разрешили из-за кадастровой ошибки. Сотрудники, выполнявшие раздел, не знали, что координаты каждого образованного участка необходимо отдельно отобразить на плане. Так же, как и координаты каждого строения. Именно эти детали поспособствовали приостановке.
Свою вину сотрудники не признали, что и привело заказчика в нашу компанию искать выход из сложившейся ситуации.
Кадастровыми работами мы занимаемся более 10-ти лет. В штате сотрудников также числятся юристы и геодезисты. Работа в командном режиме позволяет сократить сроки работ. Наши инженеры выполнят межевание земельного участка, сформируют межевой план в электронном виде, заверят документ цифровой подписью.
Если потребуется согласовать границы с соседями, сотрудники помогут оповестить их заказным письмом или с помощью местной газеты. Стоимость межевания зависит от размера территории, необходимости согласовывать с соседями и др. факторов. Цена начинается от 7000 рублей.
В случае заказа комплекса геодезических услуг стоимость рассчитывается индивидуально.
Как исправить ошибки в сведениях из ЕГРН Росреестра
Любое право собственности, его возникновение, ограничение или прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ. ЕГРН находится в ведении Росреестра, поэтому от последнего во многом зависит возможность подтвердить и распорядиться своим правом собственности.
Но иногда в документах Росреестра встречаются ошибки, которые могут обернуться проблемами для собственников жилья.
❗ Какие ошибки возникают в Росреестре и почему
Ошибки, содержащиеся в сведениях ЕГРН, могут быть различны – начиная с неправильных данных собственника и заканчивая неверными техническими характеристиками объекта недвижимости. Все ошибки можно разделить на две большие группы – реестровые и технические.
Реестровые ошибки
Реестровая – это ошибка, перенесенная из документов, которые подтверждают право на недвижимость. Чаще всего реестровые ошибки допускаются кадастровыми инженерами (или иными лицами, которые составляли указанные документы) и содержатся в межевом или техническом плане, акте обследования, плане территории и т. д.
Например, к реестровой ошибке можно отнести неправильное определение площади дома или границ земельного участка. В итоге получается, что земля одного собственника заходит за границы территории другого.
Также реестровые ошибки встречаются в отношении старых объектов недвижимости, которые долгие годы находятся в собственности у одного владельца. В Росреестре может не оказаться данных о недвижимости – это часто встречается, если право на объект было зарегистрировано в БТИ, то есть до 1998 года.
Новый виток реестровых ошибок начался в 2020 году, когда по всей России заработала Федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости» (ФГИС ЕГРН), которая объединила данные из Госкадастра недвижимости и Единого госреестра прав. Таким образом, благодаря переходу на новую систему, базы данных кадастрового учета и зарегистрированных прав на недвижимость объединились, что должно ускорить срок регистрации прав собственности. Кроме того, в новой системе учет ведется не по регионам, а по России в целом – то есть сотрудники Росреестра из одного региона теперь спокойно могут видеть объекты недвижимости в другом регионе. Это даст возможность совершать сделки и оформлять регистрацию права, находясь в любом регионе вне зависимости от места расположения объекта недвижимости.
Но избежать ошибок системы не удалось и теперь встречаются квартиры, которые имеют несколько кадастровых номеров. В результате ошибки эти объекты недвижимости когда-то были поставлены на учет дважды или трижды, но если раньше подобные ошибки исправлялись специалистами Госкадастра, то новая система – полностью автоматизирована.
Если квартира имеет задвоенный кадастровый номер, то право собственности регистрируют все равно только на один номер. Получается парадоксальная ситуация, когда квартира одновременно и находится в чьей-то собственности, и числится бесхозяйным имуществом.
Задвоение кадастровых номеров чревато сразу несколькими проблемами:
- во-первых, если собственник узнает об этом в момент совершения сделки (к примеру, желая продать квартиру), то сделка будет как минимум приторможена до выяснения причин и внесения исправлений в документы. Росреестр обязан останавливать любые сделки по объектам, имеющим несколько кадастровых номеров, до урегулирования вопроса с правильным оформлением права собственности;
- во-вторых, задвоение номеров в перспективе грозит конфликтом с муниципалитетом. В последнее время в больших городах перед органами местного самоуправления поставлена задача выявлять и оформлять в муниципальную собственность бесхозяйное имущество. Согласно частям 3, 4 статьи 225 Гражданского кодекса РФ, если по какому-либо объекту недвижимости нет официального собственника, то муниципалитет может оформить такую жилплощадь в свою собственность.
Технические ошибки
Технические – это самые простые и распространенные ошибки. К ним относятся опечатки, описки, грамматические или арифметические ошибки, которые сделаны регистратором при внесении сведений в ЕГРН.
Технические ошибки чреваты тем, что в этом случае сведения в ЕГРН будут отличаться от сведений в документах, представленных на регистрацию права. Например, если по паспорту собственник квартиры – Сидоров, а в ЕГРН значится Сидорв, то это будут разные люди.
???? Можно ли лишиться квартиры из-за ошибки в Росреестре
Навсегда лишиться собственной квартиры из-за ошибки Росреестра нельзя, но потратить нервы и деньги на доказывание своей правоты можно изрядно. И относится это к реестровым ошибкам.
Если у объекта недвижимости нет собственника (а при задвоенности кадастровых номеров возникает именно такая коллизия), то муниципалитет имеет право оформить такую квартиру в свою собственность. Дальше это имущество используется под нужды соцнайма, для предоставления очередникам и нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Разумеется, если муниципальная администрация захочет изъять недвижимость, которая числится бесхозяйной в результате реестровой ошибки, то настоящему собственнику придется доказывать свое право собственности. В некоторых случаях удается это сделать, предъявив в Росреестр правоустанавливающие документы и исправив ошибку. В других случаях собственники отстаивают свое право в судах.
Вы проверяли свою квартиру на предмет ошибок Росреестра?Да, периодически специально заказываю свежую выписку ЕГРННет, ничего не проверял(а) с тех пор, как купил(а) квартиру какое-то время назадДаже не знал(а), что Росреестр может допускать ошибки
???? Порядок исправления
Порядок исправления ошибок регламентируется статьей 61 Федерального закона от 13.07.2015 №218.
Реестровая неточность
Для исправления реестровой ошибки придется откорректировать документ, содержащий неточность. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру или же в госорганы, которые допустили ошибку.
Уполномоченное должностное лицо пишет заключение и изменяет оригиналы. После этого исправленные документы нужно подать в МФЦ вместе с заявлением на исправление реестровой ошибки (бланк заявления предоставит сотрудник МФЦ).
Документы передадут в Росреестр, где в течение 5-7 рабочих дней исправят ошибку. Госпошлина не оплачивается.
Если же на основе ошибки (причем это касается как реестровой ошибки, так и технической) уже были совершены какие-либо действия, и теперь ее исправление приведет к прекращению, переходу или возникновению зарегистрированного права собственности, то вопрос может быть разрешен только в судебном порядке.
Как заключить договор на оказание услуг по ремонту квартиры. 9 обязательных пунктов документаЧитатьЧто изменится для жителей многоквартирных домов по новому СанПиНу с 1 марта 2021 годаПодробнееЧем занимается председатель совета многоквартирного дома. Права, обязанности, вознаграждениеСмотреть
Техническая
Для исправления технической ошибки нужно обратиться в МФЦ, взяв с собой документы с верными сведениями. С верных документов сотрудник МФЦ снимет ксерокопии, после чего отправит бумаги в Росреестр. Техническую ошибку исправляют так же в течение 5-7 дней. Госпошлина не оплачивается.
???? Как узнать, нет ли ошибки в документах на квартиру
Единственный способ – это заказать выписку из ЕГРН.
Сделать это можно тремя способами:
- лично обратившись в МФЦ;
- через портал Госуслуги;
- через сайт Росреестра.
- Получение выписки – услуга платная, госпошлина для физических лиц начинается от 350 рублей (в зависимости от того, где именно заказывается выписка и в какой форме – бумажной или электронной).
- Также на сайте Росреестра есть бесплатный онлайн-сервис справочной информации по объектам недвижимости.
- Справочная информация по объектам недвижимости
- Для получения сведений нужно ввести кадастровый или условный номер или же адрес объекта.
Юридическая чистота квартиры. Чек-лист по самостоятельной проверкеЧитатьКак защитить квартиру, если собственник алкоголик или наркоман. Советы родственникамПодробнееКакие недостатки в новой квартире считаются дефектами и как взыскать с застройщика компенсациюСмотреть
✨ Резюме
Ошибки в Росреестре подразделяются на технические (описки, опечатки) и реестровые (ошибки в документах, подтверждающих право собственности – технический, межевой план и т. д.).
Исправить ошибку можно по заявлению собственника, которое проще всего подать в МФЦ. Госпошлина не оплачивается. Исключения составляют ошибки, на основе которых уже были совершены правовые действия – и теперь их исправление повлечет изменение или прекращение зарегистрированного права собственности. В этом случае ошибку можно исправить только через суд.
Реестровая ошибка чревата тем, что по документам жилплощадь может числиться, как бесхозяйная, и поступить в собственность муниципалитета. Доказывать правоту собственнику придется через суд.
Чтобы вовремя пресечь ошибки в Росреестре и проверить квартиру, достаточно заказать выписку из ЕГРН.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Ошибка в ЕГРН: часть дома или квартира?
К нам обратился клиент, на первый взгляд, с безнадежным вопросом.
Он являлся единственным наследником после смерти близкого человека и находился в стадии вступления в наследство, занимался сбором документов для определения наследственной массы, которая в частности состояла из недвижимого имущества: земельного участка и части одноэтажного жилого дома (объект представляет собой часть одноэтажного частного дома, стоящего на своем фундаменте, под своей крышей, отделенной от другой части дома стеной, располагался также на своем земельном участке, отдельно стоящем на кадастровом учете и имеющий свой кадастровый номер).
После получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) на исходную часть жилого дома было установлено, что в адресе содержаться сведения о «квартире №1», в то время, когда фактически никакой квартиры нет, имеет место быть часть жилого дома с условным адресом: «Московская область, г. Пушкино, ул. Иванова, д.
1″, то есть графа адрес по мнению заказчика была дополнена фразой «кв. 1».
В графе «назначение» вместо жилого дома было указано «жилое помещение», графа наименование содержала «жилое помещение», тогда как в кадастровом паспорте, датированным 2012 годом фигурировало наименование «жилой дом, представляющий собой часть здания (жилого дома блокированной застройки)», графа вид жилого помещения — «квартира», когда в старых документах — «здание».
Предварительно было обращение в кадастровую палату по месту временного пребывания клиента с целью получения разъяснения от ФГБУ «ФКП Росреестра» на предмет аналогичной ситуации. Цитирование:
В соответствии с Законом о кадастре осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Осуществление кадастрового учета такого вида объекта недвижимости, как часть жилого дома Законом о кадастре не предусмотрено. Однако, на практике часто возникает ситуация, когда жилой дом (не объект индивидуального жилищного строительства) фактически разделен на части, в каждой из которой проживает отдельная семья и под каждой такой частью, как правило, образован самостоятельный земельный участок или же земельный участок под домом находится в общей долевой собственности. Определение понятия «часть жилого дома» в Жилищном кодексе отсутствует. Вместе с тем, согласно положениям Жилищного кодекса, часть жилого дома является объектом жилищных прав. Как же поставить на кадастровый учет такую «часть жилого дома»? Законодательством РФ в области градостроительной деятельности выделяются такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящие жилые дома с количество этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи); жилые дома блокированной застройки (жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из отдельных блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены без проемов с соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке), многоквартирные дома (совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме). Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждый из которых может рассматриваться как жилой дом. То есть, если здание отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, в кадастре в отношении такого блока будут содержаться сведения о виде объекта недвижимости – здание, назначении – жилой дом, наименовании – жилой дом, представляющий собой часть здания (жилого дома блокированной застройки). Если здание может быть отнесено к многоквартирному дому (то есть не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому, в том числе жилому дому блокированной застройки), необходимо решать вопрос о приведении в соответствие назначения здания, а также при необходимости вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната. Светлана Ульева, начальник отдела кадастрового учета №2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области
Исходя из выводов, сделанных сотрудником Кадастровой палаты, часть жилого дома, как самостоятельный объект (с точки зрения законодательства о кадастре и кадастровой деятельности) не существует.
Однако заявителя категорически не устраивал вариант с унаследованием вместо части жилого дома (или части здания) квартиры, так как все-таки часть жилого дома подразумевает, например, подведение коммуникаций (как получать разрешение на те или иные подключения, когда вы владеете по документам квартирой), также следует не забывать о возможной реконструкции имеющегося в собственности объекта недвижимости (надстроить мансарду, сделать крыльцо) — в случае с квартирой легализовать пристройки или реконструкции в установленном законе порядке вряд ли представится возможным, и указанные доводы только поверхностные размышления о предмете рассмотрения.
Наши специалисты подтвердили наличие в кадастре объекта недвижимости, кадастровый номер которого полностью совпадал с кадастровым номером из свидетельства о праве собственности клиента.
Были запрошены дополнительные документы с целью установить достоверную историю происхождения объекта, как части жилого дома: кадастровый паспорт, выписка из единого государственного реестра прав (существовавшего до 2017 года), решение суда, в результате которого произошло образования, данные бюро технической инвентаризации.
В результате проведения дополнительных поисков и применения специальных методов был выявлен родительский объект с другим кадастровым номером, но содержащий при этом идентичные характеристики (площадь, адрес и др.), кроме наименования и вида, которые были корректными — часть жилого дома и здание.
В течение двух недель удалось устранить разночтения и привести данные об объекте в соответствии с действительностью. Заказчик впоследствии унаследовал часть жилого дома — не квартиру.
Читать еще материал по теме