Могут ли быть собственники нежилых помещений членами ТСЖ?

Юристы нашей компании создали множество ТСН по всей России на абсолютно разных типах недвижимости: в многоквартирных домах, в коттеджных поселках, в гаражных комплексах, в офисных зданиях. В этой статье мы расскажем основные особенности создания ТСН в апартаментах. Актуальные цены и объем работы по созданию ТСН Вы можете посмотреть здесь.

Прочитайте статью до конца, и Вы поймете, что по созданию ТСН в апартаментах Вам стоит сотрудничать именно с нашей компанией по следующим причинам:

 Могут ли быть собственники нежилых помещений членами ТСЖ? Большой опыт работы на разных типах недвижимости
Мы создавали ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках.
 Могут ли быть собственники нежилых помещений членами ТСЖ? Основная идея
Мы не просто формально регистрируем Вам ТСН, как это делают наши конкуренты. Мы создаем ТСН так, чтобы его создание нельзя было оспорить в суде.
 Могут ли быть собственники нежилых помещений членами ТСЖ? Поэтапная оплата
За наши услуги Вы платите поэтапно. Половина суммы оплачивается авансом. Вторая половина – после окончания государственной регистрации. В наших интересах получить вторую часть оплаты как можно скорее, не тянуть сроки.
 Могут ли быть собственники нежилых помещений членами ТСЖ? Материальная ответственность
За отказ в регистрации по нашей вине уменьшаем наш гонорар на сумму потерянной государственной пошлины (4000 руб.)
 Могут ли быть собственники нежилых помещений членами ТСЖ? Высокая квалификация сотрудников
Все юристы нашей компании закончили юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова и имеют опыт работы не менее трех лет
 Могут ли быть собственники нежилых помещений членами ТСЖ? Оказываем эту услугу по всей России
Мы наработали большой опыт создания товариществ собственников недвижимости, так как юристы нашей компании помогают регистрировать ТСН по всей России.

Апартаменты – это помещения для проживания людей, которые в силу закона имеют статус нежилого помещения.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ получили право объединяться в товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы.

В 2014 — 2016 годах в Гражданский кодекс Российской федерации были внесены изменения, которые коснулись некоммерческих объединений граждан.

ТСЖ (товарищество собственников жилья) стало одной из форм ТСН (товарищества собственников недвижимости).

Очень важно понять, что в настоящее время создать ТСЖ нельзя, создаются только ТСН. Товарищества собственников недвижимости регулируются Гражданским кодексом РФ. Но там находится всего три статьи, посвященные ТСН в самой общей форме.

Они не могут урегулировать деятельность всех видов ТСН. Гражданский кодекс РФ отсылает нас к специальным законам: к Жилищному кодексу РФ, который регулирует деятельность ТСЖ, и к Федеральному закону от 15.04.

1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который регулирует деятельность СНТ, ДНТ и проч.

Обратите внимание, что законом не предусмотрены иные формы ТСН кроме как ТСЖ или СНТ/ДНТ/ОНТ! Бытует большое заблуждение, что есть отдельный вид — ТСН в нежилых зданиях. Такого вида ТСН не предусмотрено законодательством. Создание и деятельность ТСН в апартаментах прямо не урегулирована ни в каком законе. В таких случаях в юриспруденции применяется аналогия закона.

АНАЛОГИЯ ЗАКОНА

Частично проблему пробельности в праве в 2009 г. решил Высший арбитражный суд РФ, который издал Постановление Пленума № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В пункте 1 данного Постановления сказано: «Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ».

Высший арбитражный суд РФ признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к собственникам нежилых помещений (статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ).

К порядку принятия общих решений собственниками помещений в Постановлении относится пункт 6, согласно которому по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44–48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Кроме того, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г.

№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» прямо говорит: «В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ».

Таким образом, собственники апартаментов вправе, как и собственники квартир, устраивать общие собрания, которые регулируются статьями 44-48 ЖК РФ. Такого мнения придерживался как ранее существовавший Высший Арбитражный Суд РФ, так и существующий Верховный Суд РФ.

ПЕРВАЯ ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ АНАЛОГИИ ЗАКОНА

Как правило, управляющую компанию для оказания коммунальных и иных сопутствующих услуг собственникам навязывает застройщик. Между собственниками и такой управляющей компанией нередко возникают споры, которые они вынуждены разрешать в судебном порядке.

Так, бизнес-центр «Купеческий двор» (Ростов-на-Дону) в 2010 году выиграл судебный процесс, в котором суд подтвердил легитимность проведенного собрания и право собственников на смену формы управления зданием.

В этом деле аффилированная с застройщиком управляющая компания оспаривала возможность применения Жилищного кодекса РФ к взаимоотношениям собственников бизнесцентра. Это было первое судебное решение, в котором спор об управлении нежилым зданием рассматривался в арбитражном суде согласно нормам Жилищного кодекса РФ.

Суд мотивировал решение Постановлением Пленума ВАС РФ № 64. Апелляционный суд также полностью поддержал доводы суда первой инстанции о возможности применения норм Жилищного кодекса РФ по аналогии и правомочности общего собрания.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Применение аналогии закона усматривается во многих судебных решениях. Вот их небольшой перечень:

В решении Арбитражного суда Свердловской области от 19.04.2016 по делу N А60-52474/2015 суд указал прямо:

Кто может иметь членство в ТСЖ | Нянькин и партнёры

  • Желая что-либо изменить (на первый взгляд, вполне в интересах жильцов дома) он натолкнулся на всяческое противодействие Правления Товарищества собственников жилья, на его заявление о приеме в члены ТСЖ, получил отказ.
  • На первый взгляд, Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, членство в котором основано на праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.
  • При этом, многоквартирный дом (МКД) – это дом, в котором имеется два и более обособленных жилых помещения, принадлежащих на праве собственности двум и более лицам.
  • Таким образом, условия создания ТСЖ в многоквартирном доме, согласно Жилищного кодекса и гражданское законодательство:

наличие в многоквартирном доме двух и более квартир (если в доме много офисов, но квартира только одна, ТСЖ не может быть учреждено)

право собственности на жилые помещения должны принадлежать разным лицам

для учреждения и создания ТСЖ имеется воля 50% +1 голос всех собственников помещений в МКД (допустимо, что собственником голосующего пакета, превышающего 50% может быть одно лицо)

Что касается запрета на членство в ТСЖ предпринимателей и юридических лиц, то в силу диспозитивности гражданского законодательства, такой запрет ОТСУТСТВУЕТ.

Это связано со ст. 208 ГК РФ, согласно которого жилые и нежилые помещения могут находиться как в собственности физических и юридических лиц, так и в собственности муниципалитета или государства.

При этом буквальное прочтение ст. 143 Жилищного кодекса РФ, позволяет утверждать нам о том, что:

для вступления в члены ТСЖ достаточно являться собственником помещения в МКД (закон не указывает, является это помещение жилым или нежилым), а также выразить свою волю на такое членство (подав заявление)

лицо, которое приобрело право собственности на помещение в МКД, приобретает и право на членство в ТСЖ, независимо от того, являлся ли членом ТСЖ бывший (первоначальный) собственник

прекращение членства в ТСЖ происходит с момента перехода права собственности на помещение другому лицу (при любых формах отчуждения), либо с момента подачи заявления Правлению ТСЖ о выходе из товарищества

у органов управления ТСЖ имеется обязанность незамедлительного внесения в реестр членов ТСЖ сведений о новом члене, изъявившем желание о членстве в товариществе, с отражением сведений о размере доли в праве общей долевой собственности на общее домовое имущество собственников помещений в МКД

Читайте также:  Доверенность на право предоставления интересов на собраниях может быть бессрочной?

Таким образом, на юридической консультации мы вполне обоснованно можем сообщить клиенту, что он имеет право на членство в ТСЖ, даже при том, что не имеет жилых помещений в многоквартирном доме, но владеет на праве собственности офисами в нем.

Что же делать в случае неправомерного отказа в приеме в членство в Товарищество собственников жилья?

необходимо обеспечить вручение письменного заявления исполнительному органу ТСЖ (под роспись, либо направить заказной корреспонденцией в адрес ТСЖ

в случае получения письменного отказа в приеме в членство, либо бездействии в форме игнорирования заявления в течение 10 дней, можно обратиться в суд с иском об оспаривании отказа в приеме в членство ТСЖ и обязанием внесения в реестр членов ТСЖ с даты подачи такого заявления

после приобретения членства в ТСЖ собственник помещения (юридическое лицо или предприниматель) может реализовывать в полном объеме правомочия члена товарищества, в том числе и в части вопроса о созыве общего собрания членов ТСЖ для смены недобросовестного председателя или Правления ТСЖ

Адвокаты и юристы АБ «Нянькин и партнёры» имеют положительный опыт работы по представлению интересов доверителей в спорах с ТСЖ, оспариванием решений (протоколов) Общего собрания членов ТСЖ либо Общих собраний собственников многоквартирного дома, а также действий (бездействия) ТСЖ, ограничивающих либо нарушающих права собственников на использование общего долевого имущества многоквартирного дома.

Помощь адвоката в Москве можно получить по следующим адресам:Могут ли быть собственники нежилых помещений членами ТСЖ?

  1. г. Москва, бульвар Дмитрия Донского, дом 1, ТЦ Северное сияние, 2 этаж офис № 7
  2. метро Бульвар Дмитрия Донского
  3. многоканальный телефон
  4. +7-(499)-390-88-93
  5. 8-926-070-39-61
  6. Обращайтесь!
  • г. Москва, Смоленский бульвар, дом 24 строение 2, этаж 2
  • метро Смоленская
  • многоканальный телефон
  • +7-(499)-390-88-93
  • +7-(499)-390-88-93
  • Обращайтесь!

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Нюансы взаимодействия ТСЖ с собственниками квартир и нежилых помещений

Могут ли быть собственники нежилых помещений членами ТСЖ?

Согласно ст. 135 Гражданского Кодекса РФ, ТСЖ – это некоммерческая организация, объединяющая владельцев помещений в многоквартирном доме для налаживания общего регулирования всем недвижимым имуществом.

В статье рассмотрим, что это такое – отношения товарищества собственников жилья (ТСЖ) и граждан – владельцев расположенных в МКД жилых и нежилых помещений, какие особенности характеризуют их взаимодействие.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Особенности отношений товарищества

Товарищество собственников выбирается на общем собрании жильцов с учетом большинства от всех присутствующих (не менее чем 50% + один голос).

В таком доме стать его членом может каждый собственник объекта.

ТСЖ оформляет договоры с разными организациями, а также производит процедуры для предоставления владельцам квартир коммунальных услуг (как происходит оплата коммунальных услуг при ТСЖ, узнаете тут).

Если жильцы избрали управление через УК (управляющую компанию), то по договору она и несет ответственность (как в таком случае заключается договор между УК и ТСЖ, читайте здесь). ТСЖ гарантирует правильное владение, использование и распоряжение имуществом в многоквартирном здании, а также предоставляет все услуги владельцам, живущим в доме.

С лицами, владеющими нежилыми помещениями

Справка. В соответствии с правовой базой, существующей в нашей стране, нежилые помещения являются автономными объектами недвижимости, подтвержденными несколькими законодательными документами.

К данным объектам имеют отношение помещения на чердаках, в подвалах, лифты, крыши зданий и поэтому вполне объяснимы противоречия, порой возникающие при выделении данных помещений в частное владение. Ведь в правовом плане безразлично, жилое помещение или нет, встроенное или пристроенное – лишь бы оно было частью здания, и оформлен технический паспорт.

Для координации взаимоотношений между ТСЖ и владельцами нежилых помещений, не являющимися членами этой организации, Гражданский кодекс регламентирует оформить договор.

В нем должны быть отмечены определенные условия для содержания этого объекта. В договор должно быть внесено следующее:

  • Разрешение обслуживающему персоналу заходить на территорию собственника для ремонтных работ.
  • Содержание в надлежащем виде помещения и принадлежностей.
  • Своевременная оплата за услуги при коммунальном обслуживании и проведении общего ремонта.
  • Обязанность собственника благоустроить прилегающую территорию.

Относительно затрат при эксплуатации нежилых помещений, то здесь трактовка закона однозначна. Она гласит, что ТСЖ назначает платежи и взносы для каждого участника товарищества и собственника нежилого объекта в зависимости от его доли в праве коллективной собственности.

Важно! Нет законных оснований разграничивать расходы между членами ТСЖ и собственниками необитаемых помещений.

И неважно, пользуется владелец какого-либо объекта лифтом, крышей или подъездом дома, или нет – платить взносы член ТСЖ обязан. Что входит в обязательные и необязательные платежи при такой форме управления домом, как ТСЖ, мы рассказываем в отдельном материале.

С владельцами квартир

Взаимодействие между ТСЖ и собственниками жилья строится на постоянной основе после того как образуется товарищество. Формирование подобных отношений вытекает из права и письменного договора.

Таким образом, соблюдаются нормативы жилищного законодательства. С участниками товарищества взаимоотношения основываются на базе Устава и правил, принимаемых на общем собрании. Отдельные договорные соглашения заключаются с теми, кто не является участником ТСЖ.

При составлении такого договора предметом для подписания будет общая собственность, ее содержание и ремонт. Особенно выделяются в соглашении следующие условия:

  1. Список коллективного имущества.
  2. Виды планируемых работ и сроки их проведения.
  3. Оплата за обслуживание ЖКХ и проводимый ремонт нежилых объектов (размер и дата выполнения).
  4. Ответственность ТСЖ и владельцев в случае нарушения этих соглашений.

Договор оформляется в двух экземплярах, подписывается председателем правления товарищества, собственником жилья и после этого он вступает в юридическую силу.

Внимание! Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему жилым помещением.

Он может предоставить в пользование другому лицу квартиру по найму. А также заключить с ним договор безвозмездного проживания, но при этом данное использование не должно ущемлять интересы других граждан.

Кроме прав, собственник обязан соблюдать необходимые условия проживания в помещении. Ему нужно поддерживать в надлежащем виде жилую площадь, на которой он проживает. Он должен соблюдать права и законные интересы соседей, следовать правилам использования квартирных помещений. Кроме этого, владелец вынужден нести расходы по содержанию общего имущества и помещений.

Применительно к нежилым помещениям

Участие в товариществе, которое организовано в доме, дает право не только присутствовать на собрании, но и принимать разные решения, например, относительно нежилых помещений.

Именно члены ТСЖ определяют необходимость о ставке консьержа, или какой косметический ремонт нужно сделать в вестибюле, коридоре или на лестничной клетке.

А это напрямую влияет на рыночную стоимость квартир в этом здании.

Учитывая тот фактор, что именно товарищество распоряжается помещениями коллективного применения, квартиросъемщики с его поддержкой принимают решение, как использовать чердак или подвал своего дома. А оформление за товариществом прилегающей территории, позволит организовать не только парковку машин, но и детскую площадку.

Справка. Кроме вносимых взносов, источником доходов для товарищества могут быть и государственные субсидии.

Для этого участникам следует помнить, что власти муниципалитета, являющиеся владельцами не приватизированных квартир в здании, также обязаны покрывать расходы по содержанию жилья, а в случае отказа, ТСЖ имеет право взыскать часть взносов в принудительном порядке.

А также в соответствии со ст. 153 ГК РФ товарищество может выступить инициатором строительства дополнительных сооружений с дальнейшим извлечением доходов из них.

Например, допускается, при оформлении всех разрешений пристроить к жилому зданию помещение под магазин или кафе, и сдавать его в аренду: вполне возможно, что данные платежи перекроют большую часть коллективных расходов.

Владелец частного предприятия, которое находится на территории дома, независимо от членства в товариществе, обязан нести коммунальные расходы и тратиться на поддержание в надлежащем состоянии общих принадлежностей. При этом важным моментом является то, что предметно подразумевается под расходами на содержание общего имущества.

Читайте также:  Есть ли необходимость внесения изменений в названии?

Такое уточнение обусловлено ст. 210 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что владелец объекта несет бремя содержания помещения и имущества, находящегося в нем, если другое не оговорено в договоре ТСЖ.

Помимо этого, согласно ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники необитаемых помещений обязаны нести расходы на содержание коллективного имущества в многоквартирном доме. Они определяются долевым участием в праве общей собственности.

Какие документы нужны для предоставления товариществу?

Важно! Чтобы вступить в товарищество, желающие пишут заявление и подтверждают свои права владения путем предоставления отчета из Единого государственного реестра.

К подтверждающим документам относятся следующие договора:

  • купли;
  • дарения;
  • наследования;
  • пожизненного содержания и другие подобные документы.

При этом надо иметь в виду, что все они без выписки из Единого реестра не дают права на собственность. Заявление и подтверждающие документы предоставляются председателю правления ТСЖ, и затем вопрос о вступлении нового члена рассматривается на заседании и выносится на общее собрание.

Владельцы квартир, не пожелавших вступить в ТСЖ, заключают с ним договор на содержание и ремонт общего имущества и оплачивают эти услуги. Все владельцы квартирных помещений обязаны выполнять требования административного законодательства, а также соблюдать Устав и правила ТСЖ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 350-14-90 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Об обязанностях владельцев нежилых помещений в МКД

Сегодня редкий владелец нежилого помещения не осознает, почему он должен нести расходы в отношении общего имущества в МКД. Управляющие организации (далее-УО) выигрывают суды и взыскивают задолженность за нежилые помещения не только по коммунальным услугам, но и за текущий ремонт и содержание МКД.

В начале пути «борьбы» собственников нежилых помещений с УО в судах применялись более примитивные доводы по типу «я имею отдельные договора на уборку придомовой к помещению (в частности, магазину) территории, коммунальные услуги, не пользуюсь входом в подъезд, не мусорю в подъездах дома, не езжу на лифте…».

Судебные решения различных инстанций по вышеуказанным вопросам поставили жирную точку.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 было указано, что собственник нежилого помещения в МКД по закону обязан участвовать в содержании общего имущества дома посредством ежемесячной платы независимо от расходов на содержание собственного помещения и коммунальные услуги.

К тому же, «в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».

Чёткое определение по поводу обязательств по оплате следует из Письма Минрегиона РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонта общего имущества в многоквартирном доме»:

«Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч.2 ст.154, ст.155-158 ЖК РФ)».

Вывод о том, что обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией можно найти в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017 года.

При этом данный Обзор подтверждает обязанность любого владельца нежилого помещения нести такие расходы, даже если таковым является муниципальное образование, субъект РФ или в целом Российская Федерация.

Владелец нежилого помещения и товарищество собственников жилья

Почему владельцы нежилых помещений на первом этаже жилого дома не вступают в ТСЖ?

Причин может быть несколько.

Некоторые, например владельцы встроенно-пристроенных помещений, надеются максимально обособиться от жилого дома, надеясь уклониться от содержания общего имущества дома.

Попытки тщетные и незаконные, встроенно-пристроенное помещение не является и не может являться самостоятельным объектом капитального строительства, во всех случаях подобных архитектурных решений как минимум подземные коммуникации являются общими с жилым домом, а это уже общее имущество, обязанность по содержанию которого всеми собственниками многоквартирного жилого дома прямо предусмотрена статьей 249 Гражданского кодекса РФ.

Иные рассуждают как и владельцы квартир, мол, если я не являюсь членом ТСЖ, то и не обязан как минимум участвовать в расходах на содержание аппарата управления ТСЖ. И снова заблуждение.

Аппарат управления ТСЖ полностью входит в представления о затратах на управление общим имуществом в многоквартирном доме, отказ от членства в ТСЖ по данному основанию заведомо не способен создать экономию, затраты на аппарат управления ТСЖ в данном случае лишь входят составной частью в калькуляцию общей суммы затрат, и предъявляются общей строкой.

Управляющему ТСЖ такое вступление владельцев нежилых помещений может быть невыгодно по той причине, что подобные владельцы обладают профессиональным потенциалом для проверки финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, что обсуждая новые размеры платежей, придется выдерживать критику от способных все перепроверить.

Есть ситуации, когда управляющий ТСЖ открыто препятствует владельцу нежилых помещений вступить в ТСЖ, аргументируя такой шаг тем, что ТСЖ может объединять только собственников жилья, поэтому и названо законодателем не как-нибудь, а товарищество собственников жилья. Тогда как Жилищный кодекс РФ, по своей редакции, не ограничивает состав членов ТСЖ только собственниками квартир, везде по тексту применяя словоформу «собственники помещений».

В отдельных случаях собственник нежилых помещений, активно оппонируя управляющему ТСЖ по самому серьезному перечню вопросов, даже не задумывается о том, что по количеству квадратных метров он может являться очень крупным членом ТСЖ, и в самом доме есть довольно много его потенциальных союзников, стоит только им объединить усилия, и у управляющего ТСЖ не будет ни малейшего шанса избежать обязанности быть максимально подотчетным собственникам.

Необходимо оговориться, что владельцам квартир, заинтересованным в повышении степени контроля за деятельностью ТСЖ, членство в ТСЖ владельцев нежилых помещений выгодно не всегда.

Порой есть случаи сговора управляющего ТСЖ с владельцами крупных квартир и с владельцами нежилых помещений, заведомо обладающими большим количеством квадратных метров, а голосуют, напомню, именно квадратными метрами. Предметом сговора является некий «пакт о ненападении», где участвующие в сговоре владельцы получают от управляющего те или иные привилегии, в обмен на некритическое отношение к финансовой деятельности ТСЖ.

В данном случае следует получить ясное представление о владельце нежилых помещений, как о предпринимателе, насколько он готов иметь открытый бизнес.

Если бизнес таков, что по вопросам налогообложения скрывать предпринимателю нечего, и он готов на самые справедливые решения, то его обязательно надо мотивировать вступать в ТСЖ, и совместно с ним повышать степень управляемости ТСЖ.

А если такой владелец нежилых помещений занят лишь оптимизацией налогообложения, и ему есть что скрывать, то для него любые попытки дисциплинировать управляющего ТСЖ способны обернуться собственными разоблачениями, поэтому такие владельцы мотивированы любой экономией, и с не до конца искренними управляющими ТСЖ они всегда находят общий язык, порой и ущемляющий интересы владельцев квартир, за счет которых пытаются получить выгоду и управляющий ТСЖ, и владелец нежилых помещений.

Ответ подготовлен по законодательству РФ, действующему по состоянию на 24.11.2010 г.

Закон о тсж с 1 января 2020 года: последняя информация, советы

Товарищество собственников жилья является юридическим лицо, которое создается в целях управления многоквартирным домом и общим имуществом.

Деятельность ТСЖ регулируется определенными нормативными правовыми актами.

Ранее был единый закон, который непосредственно касался деятельности товариществ собственников. В настоящее время вопросы такого характера регулируются Гражданским и Жилищным кодексами РФ. В них указаны все основные положения, относящиеся к ТСЖ. В том числе создание и ликвидация товариществ, а также членство в них.

Закон о ТСЖ

Основным нормативным актом, который раньше регулировал все, что связано с деятельностью ТСЖ, являлся Федеральный закон от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Читайте также:  Как включить двор в программу благоустройства в 2017 году?

Он закреплял следующие понятия:

  1. Товарищество собственников жилья – организация некоммерческого характера, созданная для совместного управления и эксплуатации общим имуществом.
  2. Домовладелец – собственник недвижимости в доме.
  3. Помещение – единица в жилом массиве, предназначенная для технических нужд или проживания.
  4. Общее имущество – часть жилого массива, необходимая для его эксплуатации.
  5. Кондоминиум – единый комплекс, в который входит не только сам дом, но и прилегающая к нему территория.
  6. Доля участия – часть общего имущества, принадлежащая владельцу.
  7. Застройщик – любое физическое или юридическое лицо, осуществляющее строительство, приобретение или реконструкцию недвижимости.

Указанные понятия тесно связаны с деятельностью ТСЖ.

Сфера регулирования

Закон № 72-ФЗ имел определенную сферу регулирования. Она распространялся на отношения, связанные с собственностью в жилом массиве, которая принадлежала двум и более владельцам, ТСЖ и ЖСК. Им регулировалось взаимодействие, возникавшее на территории страны, с участием отечественных и иностранных физических и юридических лиц.

История принятия

Закон № 72-ФЗ был принят в 1996 году. Это было связано с необходимостью систематизировать и упорядочить правоотношения, между собственниками недвижимости.

До принятия указанного нормативного акта, только в некоторых законах было указано, что владельцы жилья вправе создавать товарищества. Однако более конкретной информации нигде не содержалось.

А поскольку деятельность ТСЖ имеет свою специфику, то необходим был отдельный нормативный правовой акт, который бы регулировал вопросы такого характера. По этой причине и был принят Закон № 72-ФЗ.

Основания отмены

Федеральный закон № 72-ФЗ в настоящее время не применяется, поскольку он утратил силу.

Произошло это в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ. Официальной датой отмены Закона № 72-ФЗ является первое марта 2005 года. Именно с этого числа начала действовать новая редакция ЖК РФ. Отмена произошла в связи с тем, что в Жилищный кодекс был введен целый раздел, касающийся деятельности ТСЖ. По этой причине Закон № 72-ФЗ утратил свою актуальность.

Что выполняет ТСЖ

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

  1. Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
  2. Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
  3. Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
  4. Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
  5. Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
  6. Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
  7. Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
  8. Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
  9. Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
  10. Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.
  • Обязанности председателя ТСЖ и его права

Собственники нежилых помещений стали членами ТСЖ: кто в выигрыше?

Новый Закон «Об управлении многоквартирными домами» уравнял в правах юридических и физических лиц – собственников помещений в многоквартирном доме. Теперь членами ТСЖ могут быть также владельцы нежилых помещений (ч. 5 ст. 30 Закона).

Прежде членство в товариществе распространялось только на собственников жилых помещений. Часто это являлось причиной противоречий между ними.

Многие «нежилые» считали, что раз они не проживают в доме и не являются членами ТЧСЖ, то общее имущество им не принадлежит и заботиться о нем, вносить взносы на его содержание, заключать договоры должны исключительно члены товарищества.

Это неправильно, потому что они такие же собственники общедомового имущества. Сейчас вопрос с членством в ТСЖ, а также вытекающие из него проблемы урегулированы законодательством. Что это дает обеим сторонам?

Надо ли ТСЖ заключать договор?

Заключение договора между товариществом и владельцем нежилого помещения в МКД новым законодательством не предусмотрено. Статья 30 Закона устанавливает, что ТСЖ действует на основе самоуправления в соответствии со своим уставом.

В утратившем силу Законе «О товариществах частных собственников жилья» необходимость заключения договора была прописана в обязательном порядке. В противном случае товарищество вправе было обратиться в суд с требованием понуждения его заключения.

Это создавало для собственников нежилых помещений перекос в сторону обязаннос­тей и ущемления их прав. Новый Закон исключил этот дисбаланс.

Может ли собственник нежилого помещения стать председателем ТСЖ?

Теперь собственники нежилых помещений могут участвовать в управлении общим имуществом МКД на равных основаниях. Они вправе получать информацию и отчеты о деятельности ТСЖ, вносить предложения, участвовать и принимать решения на общем собрании членов ТСЖ, быть избранными в правление, ревизионную комиссию товарищества и даже председателем правления ТСЖ.

Другой вопрос, насколько председатель товарищества в лице руководителя бизнес-структуры будет владеть тонкостями домового хозяйства, сможет ли он контактировать с жителями и болеть душой за дом так, как его жильцы? Но уважающий себя предприниматель тоже хочет работать в ухоженном и отремонтированном доме, где он проводит значительную часть своего времени.

Единый взнос или разные?

Подход к этому вопросу одинаково трактуется как утратившим силу, так и новым жилищным законодательством. Собственники помещений являются участниками долевой собственности на общее имущество и обязаны нести общие расходы по его содержанию.

Доля участия собственника помещения в общих расходах по содержанию общего имущества определяется пропорционально доле площади его помещения к общей площади помещений МКД (ст. 14 Закона).

То есть размер обязательного взноса является одинаковым для собственников, независимо от того, каким помещением он владеет – жилым или нежилым.

Но подавляющей части «нежилых» собственников прежде начислялись повышенные взносы. Объяснялось это тем, что раз ТЧСЖ заключает с бизнес-структурой договор, значит, это возможность договариваться.

Товарищество должно было обосновать размер повышенного взноса, а общее собрание утвердить его решением. Руководители ТЧСЖ обычно указывали, что предприниматели создают большую нагрузку на общедомовое имущество, чем члены товарищества. Делалось это без всяких расчетов, «на глаз».

Иногда взнос был в 2–3 раза выше, чем у членов ТЧСЖ, лишь на том основании, что это бизнес-структура, она получает прибыль, вот пусть и платит больше. Это, конечно, не правовой, а, скорее, классовый подход.

Одни соглашались с такими требованиями, другие возражали, третьи отстаивали свои интересы в суде. Теперь и те, и другие собственники помещений являются членами ТСЖ и уравнены в правах и обязанностях.

Тсж недовольно

Некоторые руководители ТСЖ недовольны таким подходом. Где-то «нежилые» в самом деле создают нагрузку и способствуют быстрому износу общедомового имущества. Прежде бизнес-структуры компенсировали это повышенным размером взноса, а сейчас все равны.

Например, в парикмахерских, химчистках, прачечных, салонах красоты, расположенных в МКД, может быть повышенное потребление воды. Если к ним подведены трубы большего диаметра, чем в доме, то они могут снижать давление внутридомовой системы холодного водоснабжения. Предположим, они используют химикаты, которые выводятся в канализацию.

Если это старые трубы, то можно говорить об износе системы канализации и прочем. В таких случаях товарищество может увеличить бизнес-структуре размер взноса.

ЭТО ВАЖНО! Если речь идет о неудобствах, доставляемых жильцам в результате деятельности нежилого помещения, – шум, запах и прочее, то они не могут служить основанием для повышения взноса. Это уже вопросы санитарии и охраны здоровья, которыми должны заниматься соответствующие службы, например, СЭС.

Общий подход должен быть следующим. Если в результате пользования нежилым помещением причиняется вред общему имуществу собственников или происходит его ускоренный износ, тотогда в устав товарищества можно ввести пункт о повышении размера взноса для собственников нежилых помещений на период исходя из конкретной ситуации.

Потом решать вопросы по факту с каждым отдельным нежилым помещением. Если есть бесспорные доказательства вреда и износа общего имущества, то тогда товарищество может предъявлять требование к уплате повышенного взноса.

При этом должен быть определен и обоснован размер вреда (износа) в денежном выражении для каждого конкретного нежилого помещения.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *