Правомерно ли проведение ук капремонта без согласия жителей?

Правомерно ли проведение УК капремонта без согласия жителей?

Вокруг этого вопроса споры не утихают до сих пор. Так обязательно платить за капитальный ремонт или все же нет? И насколько далеко простираются полномочия коммунальщиков, угрожающих отключить в противном случае воду, свет и вообще все, что можно?

Ведь по мнению граждан, вроде бы даже Верховный Суд постановил, что взносы эти не являются обязательными. В неправильном толковании и заключается ошибка.

Давайте разберемся, обязательно ли платить за капитальный ремонт многоквартирного дома? И кто должен производить уплату — квартиросъемщик или квартирант?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Обязанность ли?

Обязаны ли жильцы платить взносы в фонд за капитальный ремонт?

Да, это обязанность. Оплата не вменяется только собственникам жилья, относящегося к аварийному фонду и отдельным категориям граждан, признанным социально наименее защищенными.

И пресловутое Определение №А-57-АПГ14-2 от 4 июня 2014 года, на которое ссылаются, никоим образом не отменяет положения законодательства, оно является лишь ответом на вопрос законности фонда регионального оператора. И о том, какие полномочия он имеет.

А о том, что за капитальный ремонт платить нужно, без всяких кривотолков сказано в федеральном законодательстве РФ, которое пока еще силу не утратило.

Подробнее о платежах за капремонт и том, являются они добровольными или обязательными, мы рассказываем в этом материале.

Кто не обязан платить за капитальный ремонт общего имущества в МКД? Такие «касты» есть (Федеральный закон №399-ФЗ от 29.12.15). Взносы за капремонт для собственников жилья не являются обязательными для:

  • обитателей аварийного жилья (деньги будут возвращены, если «поборы» начались после того, как жилище было признано непригодным или опасным для проживания!);
  • проживающих в жилище, изымаемом государством;
  • одиноких граждан, достигших 80-летнего возраста.

Кто еще и как может отказаться от уплаты взносов на капремонт узнаете из этой публикации.

Некоторым гражданам будут компенсированы расходы в размере до 50%: это инвалиды 1 и 2 групп, пенсионерам от 70 лет (одиноким или проживающим в семье только из лиц пенсионного возраста), инвалидам детства и тем, у кого ребенок-инвалид. Подробнее о том, кому положены льготы, мы рассказываем тут.

Отдельно стоит упомянуть обладателей квартир в новостройках. Закон ничего про них не говорит и в категорию «законных неплательщиков» не выделяет.

Хотя в их случае речь о ремонте пойдет не ранее, чем через пять-десять лет. Обязаны ли собственники жилья платить за капитальный ремонт, если здание, которому по той или иной причине понадобился ремонт, «моложе» 5 лет? В этом случае все работы по восстановлению нового многоквартирного дома возлагаются на строительную компанию.

Не платить не получится, но есть все основания надеяться, что их положение будет принято во внимание законодателями.

Вопрос о том, кто может не оплачивать капитальный ремонт и что относительно этого говорится в судебной практике, мы детально рассматриваем в этой статье.

Смотрим положения закона

Плата за капремонт — обязательна или добровольна? Еще каких-то пару-тройку лет назад взносы эти действительно носили добровольный характер.

В 2014 году (с 1 июля) были внесены изменения в Федеральный закон №271-ФЗ. В частности, статья 13 «украсилась» пунктом 8.2, а он как раз и подразумевает минимальные взносы на капремонт.

Совершенен ли закон? На текущий момент действительно бросаются в глаза нечеткости, например отсутствие границы между текущим ремонтом и капитальным.

То есть на практике, разумеется, все понимают разницу в терминологии — текущий ремонт это мелкие исправления, такие как покраска, штукатурка, ремонт конструкций. К капитальному относятся уже более масштабные работы — усовершенствования конструкций, реставрация изношенных частей и т.д.

Но в том-то и дело, что графа в платежках от ЖКХ называется «текущий ремонт». Но ведь жильцы и так за него платят, потому и возмущаются: почему обязуют платить еще?!

Возмущаться на самом деле следует только нечетким формулировкам закона, который не всегда можно правильно понять сразу. На самом деле деньги пойдут на предназначенные для этого цели.

Беда еще и в том, что граница между текущим и капитальным ремонтом зачастую весьма условна. В чем заключается разница между взносами на капитальный и текущий ремонт, мы объясняли здесь.

Другая причина недовольства обитателей домов — это складывание денег в, как они думают, «общий котел». То есть, предусмотрены две «копилки»:

  • специальный счет отдельного здания (устанавливается в согласовании с собранием собственников жилья);
  • счет регионального оператора.

Понятно, что последняя «копилка» более объемная и туда поступают взносы со многих домов. Обязательно ли платить в фонд капитального ремонта, ведь многие абсолютно справедливо не желают оплачивать чужие ремонты?

Но по уверению властей, этого опасаться не стоит — ведется строгий учет всех поступающих траншей и ни один дом не будет отремонтирован за счет другого.

Где и как можно узнать, на что пошли деньги, оплаченные за капремонт и кто должен предоставлять такую информацию, мы рассказываем тут.

Размер траншей в разных регионах России тоже варьируется. На его размер влияют многие нюансы, например, насколько старое здание, из какого материала построено, есть в нем лифт или нет, и т.д.

Взносы имеют предварительный характер, работы будут произведены, когда нужная сумма накопится на счету. ТСЖ может полностью взять этот процесс в свои руки и открыть собственный счет.

Правда, есть одно «но» — если срок подойдет, а окажется, что средств нет, собственникам придется брать кредит в банке.

Обязаны ли мы платить за капитальный ремонт дома, если нет договора? Бытует и такое мнение: если договор не подписан и не был произведен первый платеж (именно он является действенным подтверждением стороны о существовании договорных отношений), то и платить не надо.

При этом ссылаются на ст.425 ГК, регламентирующую принятие договора.

Статья 425. Действие договора

  1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
  2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
  3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
  4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Так бы хотелось, но на самом деле все опять упирается в пресловутый Федеральный закон №271-ФЗ и статью 169 ЖК.

Именно они, а не договор, диктуют хозяевам квартир, платить или нет. В нормативно-правовых актах четко прописана необходимость оплаты.

После принятия закона отведено восемь месяцев на то, чтобы хозяева квартир определились на общем собрании, кому они будут передавать взносы — региональному оператору или на спецсчет своего здания.

Потому как именно общее собрание собственников есть орган управления домом (ст. 44 ЖК), но — не есть последняя инстанция.

Если решение не принято, ничего страшного — региональный счет уже существует и любезно предоставлен муниципалитетом.

Обязательно ли платить за капремонт? Как видим, вопрос «можно ли не платить» не стоит вообще — оплачивать ремонт обязало законодательство. Выбор есть «куда перечислять взносы» — и тут собственникам предоставлена определенная свобода действий.

  • Стоит, если не хотите неприятностей — это во-первых (потому что только страх наказания может заставить многих граждан соблюдать установленные правила).
  • И во-вторых, стоит, если желаете жить в пригодном для жизни доме — ведь все транши строго учитываются и за их счет ведется ремонт домов.
  • А значит, получается, что граждане платят не Управляющей компании, а самим себе.

Последствия

Неблагоприятные:

  • постепенно ветшающее здание (в нем жить не только неприятно, но иногда и небезопасно. Мало кому хочется, входя в лифт, гадать, доедет он благополучно до нужного этажа или нет);
  • уведомления от Управляющей компании;
  • просрочка платежей и начисление пеней;
  • судебное разбирательство.

Размер пеней будет зависеть от того, какие тарифы установлены в конкретном взятом регионе.

Отдельно следует упомянуть о том, как может отреагировать Управляющая компания. Коммунальщики имеют право уведомлять должника о просроченных взносах (официальный документ, почтовым отправлением с уведомлением под подпись), а затем применять санкции.

Сюда относится и отключение коммунальных услуг. Причем наличие несовершеннолетних детей не будет являться препятствием.

А меры воспоследуют (п. 80 Правил предоставления коммунальных услуг). Вплоть до «тяжелой артиллерии» (иск с требованием выселения), потому как по заявлению заместителя министра строительства и ЖКХ А.Чибиса, положение сложилось почти что отчаянное.

Примерно одна четверть россиян не считает нужным выполнять предписания закона об обязательных взносах на капитальный ремонт. Разрешат ли власти кому-то не соблюдать закон — вопрос риторический.

Поэтому, задавая себе вопрос: «Обязан ли я платить в фонд капитального ремонта дома?», задумайтесь еще и вот о чем — лучший способ избежать проблем от неуплаты — это не допускать ее.

Для этого необходимо осознать, что пусть формулировки закона могут быть пока далеки от совершенства, но платите вы в любом случае себе и только себе — за комфортное и безопасное проживание.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 350-14-90 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта

Собственники квартир могут оплачивать ремонтные работы частично и в отдельных случаях вовсе не платить, а также проверить, как потратят их деньги, и сдвинуть сроки проведения капремонта  

Общее неудовлетворительное состояние жилищного фонда в России и отсутствие возможности управляющих компаний справиться с ремонтом многоквартирных домов заставили власти разработать принцип формирования фонда, средства которого могут быть потрачены только на капитальный ремонт дома. С 2012 г. в Жилищном кодексе была установлена обязанность граждан платить за капремонт.

В течение 60 дней после принятия программ по капитальному ремонту в регионах собственники квартир на общем собрании имели право выбрать способ сбора денежных средств на капремонт.

Один из этих способов – с помощью фонда капитального ремонта (регионального оператора). Это организации, которые государство создало в каждом регионе.

Они отвечают за сбор денежных средств с жильцов и последующее выполнение ремонтных работ (выделение средств, проведение торгов по выбору подрядчика, контроль и приемка работ).

Второй способ сбора средств позволяет жильцам самостоятельно заниматься капремонтом. Для этого собственники на общем собрании принимают решение об открытии счета для сбора денежных средств на ремонт своего дома и назначают распорядителя средств. Чаще им становится управляющая компания. В этом случае собственники сами определяют сроки и порядок проведения капитального ремонта.

Читайте также:  В какой вкладке в рабочей области в ЛК размещать информацию об административных правонарушениях, штрафах, привлечении к ответственности?

Независимо от способа сбора средств собственники обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт.

В случае неуплаты Государственная жилищная инспекция региона может вынудить оператора счета или управляющую компанию взыскать задолженность.

С собственника через суд будет взыскан не только общий размер взносов, но и пени и расходы, связанные с направление иска в суд (государственная пошлина, оплата работы юриста).

Собираемость средств на капитальный ремонт – серьезная проблема в настоящее время. Многие не верят в то, что их деньги будут направлены на ремонт здания. И сомнения понятны, ведь оплачивать приходится работы, которые нескоро могут быть произведены.

Стоит иметь в виду, что со списками планируемых работ можно ознакомиться на официальных сайтах региональных операторов.

В таблицах содержатся данные о сроках проведения работ в каждом доме, их видах (ремонт фасада, замена стояков, ремонт крыши и т.п.), объеме работ и их стоимости.

Каждый может проверить, когда будет произведен ремонт дома и какой будет стоимость планируемых работ. Это позволит определить обоснованность суммы выплачиваемых взносов.

Непонимание возникает, когда становится известно, что дом будут ремонтировать через 15 лет. Но жильцы-то знают, что, например, крыша поизносилась или нужно утепление стен, так как они промерзают по всему периметру дома, и т.д.

Помните, сроки проведения капитального ремонта можно сдвинуть. Дело в том, что дату проведения конкретных работ устанавливает местная администрация. Делает это она на основании данных, которые передают управляющие компании.

Ведь они занимаются содержание общего имущества дома и обязаны следить за его текущим состоянием. Так вот, если вы уверены, что ремонт потребуется в ближайшее время, то можете обратиться в местную администрацию с просьбой передвинуть сроки проведения конкретных работ.

Администрация обязана отреагировать – запросить сведения о состоянии дома у управляющей компании либо регионального оператора. Если же администрация отказала, то вы можете оспорить этот отказ в судебном порядке. Положительная судебная практика по таким спорам имеется.

Но лучше не заниматься этим самостоятельно, а обратиться к адвокату.

1. На сайте регионального оператора имеется полный список работ по каждому дому и их стоимость. Ознакомьтесь с ним.

Возможно, средств собрано столько, что ежемесячный платеж, необходимый для полного сбора средств на ремонт, становится ниже минимального тарифа, установленного региональными властями.

В этом случае собственники на общем собрании могут принять решение о прекращении уплаты взносов в фонд капитального ремонта. В будущем недоплаченные средства прибавят к том сумме, которую нужно будет уплатить в соответствии с новой программой капитального ремонта вашего дома.

2. Часто управляющие компании, кроме платы за коммунальные услуги, получают денежные средства за пользование общедомовым имуществом.

Например, за размещение рекламы в лифтах, рекламных баннеров на фасаде дома, базовых станций сотовых операторов на крыше здания и т.п. Жители на общем собрании могут решить, что эта прибыль должна использоваться в качестве взносов на капитальный ремонт.

Управляющая компания не вправе проигнорировать решение общего собрания собственников дома и направить указанные средства на иные цели.

3. Собственники на общем собрании могут принять решение о готовности провести капитальный ремонт дома самостоятельно в ближайшее время. Взносы не придется уплачивать, если необходимый ремонт будет проведен жильцами за свой счет. Виды необходимых работ можно узнать у регионального оператора или в управляющей компании.

Стоит понимать: если жильцы сами проведут ремонт, это не значит, что взносы больше никогда не придется уплачивать. Они будут освобождены от этой обязанности только на время действия программы проведения капитального ремонта, принятой в 2012 г. В будущем будет принята новая программа, и средства начнут собираться вновь.

4. Можно не уплачивать взносы, если дом имеет явные признаки аварийности. Чтобы узнать, является ли дом аварийным или собираются ли проводить экспертизу для определения аварийности, следует обратиться в местную администрацию.

5. Не придется уплачивать взносы, если износ дома составляет более 70% и осуществление капремонта является нерентабельным, поскольку превышает его нормативную стоимость. Она устанавливается на местном уровне в виде максимальной стоимости ремонта 1 кв. м площади жилья. Информацию об этом, а также сведения о техническом состоянии дома можно получить в местной администрации.

6. Не уплачиваются взносы, если дом будет отчуждаться в пользу государства для государственных или муниципальных нужд, например для строительства дороги, стадиона, моста и т.п. Если вам стало известно, что такое возможно в вашем случае, можно обратиться в местную администрацию для получения более подробной информации.

7. Не придется платить за капремонт в случае деприватизации жилья. То есть если квартира в добровольном порядке передана в собственность государству. После этого гражданин перестает быть собственником, у него появляется возможность пользоваться квартирой по договору найма, а обязанность по уплате взносов перекладывается на государство.

8. Одиноким гражданам старше 70 лет предоставлены льготы по уплате взносов на капремонт. Такие жители тоже обязаны платить, но власти возвращают им уплаченные суммы.

Право на компенсацию уплаченных взносов предоставляется:

  • инвалидам I и II групп; лицам, имеющим на попечении детей-инвалидов, а также детям-инвалидам. Они вносят только половину суммы, оставшуюся половину платит государство;
  • малообеспеченным гражданам. Они вправе оформить субсидию на оплату ЖКУ и взносов на капремонт. Но только при условии, что платежи за жилье, ЖКУ и капремонт превышают определенную долю в семейном доходе, установленную в каждом конкретном регионе РФ. То есть часть взносов будет вноситься соответствующими бюджетами (региональным, муниципальным) в виде субсидии, а часть должна уплачиваться гражданами;
  • ветеранам и участникам ВОВ, ветеранам труда, реабилитированным лицам, гражданам, подвергшимся радиационному облучению. Они вносят часть платы за капремонт, часть покрывается государством;
  • многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей. Они также вносят часть платы за капремонт, часть покрывается государством;
  • одиноким собственникам жилья – неработающим пенсионерам. При достижении 70 лет они уплачивают половину взносов, а после 80 лет освобождаются от оплаты капремонта полностью;
  • семьям пенсионеров, имеющим свое жилье. С 70 лет они уплачивают половину взносов, а после 80 лет они освобождаются от уплаты.

Помните: льгота не отменяет обязанности уплачивать взносы на капремонт. Просто впоследствии государство компенсирует лицу уже внесенный платеж.

До недавнего времени льготники должны были предоставлять квитанцию об уплате взносов. Однако с 22 января 2019 г. эта обязанность была исключена. Теперь не придется каждый месяц носить в отдел соцзащиты квитанцию, компенсация будет производиться в автоматическом режиме1.

Для этого гражданин должен обратиться с заявлением в отдел соцзащиты своего муниципального образования. Там подробно разъяснят порядок получения льготы.

В органы соцзащиты нужно будет предоставить:

  • паспорта собственников жилья и членов их семьи (копии и оригиналы);
  • документы, подтверждающие принадлежность к льготной категории граждан (например, пенсионное удостоверение, удостоверение ветерана и т.д.);
  • справку о доходах (в том числе членов семьи);
  • домовую книгу или справку с места жительства (при обращении в МФЦ не понадобится, так как будет получена без участия заявителя);
  • справку об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • заявление, в котором следует указать номер лицевого счета для перечисления субсидии.

1 Федеральный закон от 22 января 2019 г. № 1-ФЗ «О внесении изменения в статью 171 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Дом не ремонтируют из-за долгов одной квартиры. Что делать?

futag.mail.ru/Depositphotos

Отвечает генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков:

Таких случаев, когда в одной или нескольких квартирах дома имеются большие задолженности по коммунальным платежам или за капремонт, и при этом у других жильцов появляются разного рода трудности, достаточно много, и не всегда они являются совсем уж противозаконными.

В первую очередь необходимо поднимать договор с ТСЖ и УК, смотреть правила оказания установленных услуг. Часто представители управкомпаний оставляют себе различные пути координирования ситуацией, например, перераспределять задолженности на других жильцов, задерживать начало плановых ремонтов.

Если таких условий нет – следует обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру и суд с требованием осуществить плановые работы.

Тем не менее судебная практика, к сожалению, не всегда эффективно регулирует такого рода вопросы. Чаще всего все стороны остаются «при своих».

Кто может не платить за капремонт?

Инструкция: как узнать, есть ли у вас долги за ЖКУ?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В жилищном законодательстве России отсутствуют какие-либо связи между неоплатой ЖКУ и проведением капитального ремонта. В большинстве многоквартирных домов сбором платежей за ЖКУ ведает управляющая компания, которая является своего рода посредником между жителями дома и ресурсоснабжающими организациями.

Следовательно, при неоплате ЖКУ нарушаются интересы ресурсоснабжающих организаций. Вместе с тем средства на капитальный ремонт поступают из Фонда капитального ремонта.

Соответственно, эти две сферы с финансовой точки зрения пересекаются довольно слабо, поэтому неясно, каким образом недоплата по ЖКУ может повлечь за собой отказ в проведении капитального ремонта.

В соответствии с Вашим вопросом, жителям Вашего дома было отказано в проведении капитального ремонта. Для решения данной проблемы необходимо уточнить нормативно-правовой акт (статью какого-либо закона, например), на основании которой был вынесен этот отказ. В идеале сам отказ должен быть в письменной форме. С данным документом Вы можете обратиться в прокуратуру для проверки его законности.

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

То, что Вы описываете, неправомочно. Долг по коммунальным платежам не относится к капремонту, и по такому поводу отказа на законных основаниях быть не может.

Это хитрые игры управляющей компании, чтобы жильцы воздействовали на соседей.

Пишите общее письмо от собственников в свою УК, получайте входящий номер обращения, получайте письменный обоснованный отказ и несите его в прокуратуру с заявлением о некачественном оказании услуг по управлению Вашим МКД.

Как доказать, что Фонд капремонта не выполняет обязательств?

Входит ли капитальный ремонт в число коммунальных услуг?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

В каждом регионе принимаются свои региональные программы по капитальному ремонту. Вам нужно изучить такую программу по месту нахождения многоквартирного дома и проверить, действительно ли она не позволяет произвести ремонт при наличии долга в одной из квартир. Если никаких ограничений не установлено, то отказ можно обжаловать в судебном порядке – подав соответствующий иск.

Кроме того, рекомендуется запросить у органа, отказавшего в ремонте, письменную мотивировку такого отказа. Она поможет проанализировать его законность.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

По проведению капитального ремонта Вы можете обратиться в Фонд капительного ремонта своего региона; их адрес легко найти в интернете на официальном сайте. Ответ Вам должны дать в течение месяца. Также в открытом доступе представлен перечень мероприятий по капремонту на предстоящие годы.

Непонятно, сколько у Вас в доме квартир, что из-за одного должника Вам не хотят проводить капремонт всего дома. Вообще Фонд капитального ремонта должен сам обращаться к неплательщику и взыскивать с него деньги, то есть это не Ваши проблемы, и страдать Вы не должны.

Читайте также:  Система отклоняет заявку на формирование временного адреса из-за индекса, что делать?

Нужно ли платить за капитальный ремонт?

Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?

Отвечает генеральный директор УК «РАДЭКС» Евгений Беляев:

Тут нужно понимать, кто является распорядителем счета, на котором аккумулируются взносы собственников на капитальный ремонт. Именно эта структура и обязана вести работу по взысканию дебиторской задолженности.

Представьте, что владельцем счета является ТСЖ.

Как ТСЖ может отказать своим жильцам в проведении капремонта? Скажем так, «припугнуть» с целью воздействия на должника – да, может быть, но отказать напрямую? ТСЖ управляет домом, и оно обязано вести работу с должниками. Это первое.

Второе – вам не могут отказать в проведении того или иного вида работ по капремонту в связи с задолженностью кого-то из собственников. Такое право не прописано в законодательстве.

Вам могут отказать в проведении того или иного вида работ по капитальному ремонту просто потому, что вам не хватает денег на проведение этих работ.

Так что должники-соседи, конечно, могут повлиять на проведение капитального ремонта в вашем доме.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Как привести в чувство управляющую компанию? 
  • Может ли управляющая компания поднять взнос за капремонт?
  • Можно ли вернуть взносы на капремонт, уплаченные по старым платежкам?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Когда управляющая компания не обязана делать ремонт?

Вопрос: Мы обратились в управляющую компанию, обслуживающую наш дом с требованием провести частичный ремонт фасада здания, облицовочный слой которого нарушен и требует немедленного восстановления.

Однако нам отказывают по тем основаниям, что данные работы не входят в состав работ по содержанию, а относятся к капитальному ремонту и подлежат выполнению на основании решения общего собрания собственников и только за дополнительную плату.

Правомерен ли такой ответ?

Ответ:

В обзоре «Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту» мы писали о том, что управляющая компания обязана провести ремонт элементов общего имущества без дополнительной платы, поскольку внося каждый месяц плату за содержание, вы уже оплачиваете услугу по поддержанию общего имущества МКД в нормативном состоянии.

Однако не во всех случаях неудовлетворительного состояния общего имущества собственников помещений дома управляющая компания обязана без дополнительной платы приводить все в порядок (в нормативное состояние).

При наличии желания обратиться в прокуратуру, жилищную инспекцию или суд следует иметь ввиду, что работы, относящиеся к текущему ремонту управляющая компания обязана выполнить только при наличии решения общего собрания собственников.

В таком решении должно быть отражено, что надо ремонтировать и на какие средства.

Не обязана управляющая компания без решения собрания собственников и без дополнительных денежных средств выполнять и работы, относящиеся к капитальному ремонту.

Что относится к капитальному ремонту общего имущества?

  • Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда приведен в Приложении № 8 к Постановлению Госстроя № 170.
  • В частности, ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50% отнесен к работам при капитальном ремонте.
  • Таким образом, если объем ремонта составляет менее 50%, данные работы к капитальному ремонту отнесены быть не могут.

В то же время, согласно пунктам 4.2.1.1, 4.2.3.1 и 4.2.3.

2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, одной из обязанностей управляющей многоквартирным домом организации является устранение повреждений стен по мере их выявления и недопущение дальнейшего развития этих повреждений.

В Правилах указано, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности и тому подобные разрушения должны устраняться по мере их выявления и восстанавливаться с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией.

Плата за капитальный ремонт: обязательна или нет, что будет, если не вносить взнос?

— Здравствуйте! Проживаю в старом многоквартирном доме, где давно никто не делает ремонт. В подъезде стены обшарпанные, окна почти все выбиты, щитки старые. Считаю, что за капитальный ремонт при таком отношении платить не нужно, но в управляющей компании пугают, что отключат электричество. Правомерны ли эти угрозы? Капитальный ремонт оплачивается по своему усмотрению?

Капитальный ремонт — что это?

— Добрый день! Капитальный ремонт — сравнительно новый вид расходов в квитанции, поэтому до сих пор вызывает столько вопросов у плательщиков. Забегая вперед, отвечу сразу — платить за капитальный ремонт нужно.

В ЖК РФ дается такое определение капремонту — это комплекс работ, проводимых с целью восстановления конструкций, элементов, замены инженерных сетей и даже некоторых несущих элементов. Также к капремонту относится обновление общедомового и дворового имущества (при условии, что двор является предметом контроля управляющей компании, а не муниципалитета).

Примеры действий в рамках капремонта: установка новой кабины лифта, замена общедомовых приборов учета (счетчиков), установка окон ПВХ в подъезде, утепление и гидроизоляция стен, выравнивание перегородок, благоустройство прилегающих территорий и т. п.

Иными словами, служба, осуществляющая капитальный ремонт, отвечает за комфортное проживание жильцов, а также плановые и экстренные реновации жилого дома.

Откуда берутся средства?

Многие считают, что средства на капремонт жилых помещений выделяет государство. Так было во времена СССР, когда большая часть квартир принадлежали государству, а процедура приватизации изменила порядок оплаты.

Теперь, квартиры являются собственностью граждан, а, значит, и обязанность по содержанию как квадратных метров жилого помещения, так и общедомового имущества лежит на плечах собственников.

Собственника отвечают:

  • за чердак;
  • за подвал;
  • за подъезд;
  • за придомовые территории.

Что будет, если не платить?

В ст. 169 ЖК РФ имеется такая выдержка:

«Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 настоящей статьи, ч. 8 ст. 170 и ч.

5 ст. 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с ч. 8.1. ст. 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере».

Таким образом, взносы на капремонт являются обязательными, и при отсутствии поступлений от собственника на счет регионального оператора возможно применений штрафных санкций, начисление пени или других видов санкций.

Категории граждан, которые могут не платить

Некоторые категории граждан освобождаются от платы за капитальный ремонт или получают льготы. Обратите внимание, что автоматически льготы не присуждаются никому: для этого необходимо обратиться в управляющую компанию или ТСЖ и предоставить соответствующий пакет документов.

Полностью освобождаются от взносов на капремонт:

  • жильцы домов, признанных аварийными;
  • собственник квартиры, который официально сдает ее в аренду (в этом случае на него ложится обязанность платить налог со стоимости аренды ежемесячно);
  • блокадники, ветераны ВОВ, ветераны труда, жертвы политических репрессий;
  • ликвидаторы аварии 1986 года на Чернобыльской АЭС;
  • многодетные семьи;
  • жители сельской местности;
  • пенсионеры старше 80 лет при условии, что проживают одни или с пенсионером того же возраста.

В некоторых регионах за капитальный ремонт могут не платить работники бюджетной сферы.

На льготу в размере 50% от установленной суммы платежа могут претендовать:

  • пенсионеры старше 70 лет при условии, что проживают в одиночестве или с пенсионером старше 70 лет;
  • инвалиды 1 и 2 групп и родители детей-инвалидов.

Очень важный нюанс: взносы всеми категориями граждан осуществляются в любом случае, но вышеперечисленным лицам средства возвращаются в 50%-м или 100%-м размере.

Таким образом, взносы на капитальный ремонт являются обязательными для всех, кроме вышеперечисленных категорий граждан.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Можно ли отстоять право собственников на капремонт МКД за счет государства? — Все новости Братска

Наталья КУЧИНСКАЯ   

С 1 марта 2005 г.

введен в действие Жилищный кодекс РФ, статья 158 которого предусматривает, что собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Хочу обратить всеобщее внимание на несколько обстоятельств, которые не позволяют с уверенностью заявить, что только собственники жилья, и никто другой, обязаны нести расходы на капитальный ремонт многоквартирных домов независимо от того, когда эти дома были построены и производился ли в них ранее капитальный ремонт.

Закон РФ от 04.07.91 г. 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» устанавливал (ст.

16), что приватизация «занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта. При согласии граждан за непроизведенный ремонт наймодателем может выплачиваться соответствующая компенсация».

Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного закона, ст. 158 Жилищного кодекса РФ и ст.

210 Гражданского кодекса РФ «после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения».

Естественно, наши граждане, массово приватизировавшие свое жилье в 90-х годах и привыкшие доверять государству, ранее несшему бремя ответственности за состояние жилищного фонда страны, не обратили внимания на ст.

16 закона о приватизации и не потребовали от органов власти проведения (еще до осуществления гражданами желания стать собственниками квадратных метров в МКД) капремонта или выплаты денежной компенсации собственникам на его проведение в последующем.

Это позволило государству, не выполнившему ранее возложенных на него обязательств, приняв новый Гражданский кодекс, новый Жилищный кодекс, обязать собственников помещений в МКД самим содержать жилищный фонд, общедомовое имущество и самим проводить капитальный ремонт, возложив на них 100% финансовой ответственности за проведение капитального ремонта МКД – эта норма вступила в силу с 2014 года.

Между тем, имеется судебная практика, которая показывает, что наиболее дотошные и вредные собственники, не желающие прощать долги государству, добиваются положительного результата — проведения капремонта за счет бюджетных средств.

Так, решением Октябрьского районного суда от 7 декабря 2006 года по иску жителей г. Ижевска (ул.

Коммунаров, 357, дом построен в 1971 году, 56 квартир, официальный износ — 20%) муниципальное жилуправление городской администрации принуждено к проведению капитального ремонта и выплате морального ущерба гражданам (по 2000 тыс. рублей каждому).

Суд перечислил виды работ, которые необходимо выполнить, и даже записал: «При недостаточности денежных средств, находящихся в распоряжении МУ «Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска», обязать администрацию г. Ижевска осуществить капитальный ремонт и вышеперечисленные работы».

Читайте также:  Список обязательных работ по установке светильников в подъезды с датчиками движения?

Владивосток. Жильцы дома № 52 по ул. Нерчинской обратились в суд — обязать мэрию провести капитальный ремонт кровли. Крыша текла после каждого дождя. Мэрия попросила отсрочить выполнение судебного решения, но суд стоял на своем: в четырехмесячный срок муниципалитет обязан выполнить капремонт.

Ставрополь. Промышленный районный суд города удовлетворил практически все исковые требования жителей 2-этажки по ул. Дзержинского, 223Б, которая за полвека своего существования ни разу не видела капитального ремонта, и обязал коммунальщиков не только отремонтировать дом и возместить пенсионерам расходы на ремонт, но и компенсировать им моральный вред.

В судебном решении говорится: «Признаны незаконными бездействия администрации Ставрополя по обеспечению функционирования служб и учреждений, предоставляющих услуги в части обслуживания и капитального ремонта муниципального жилищного фонда и объектов благоустройства на территории г. Ставрополя».

Усилиями ставропольского движения «Протестный комитет» этот опыт был подхвачен и аналогичные иски были поданы еще тремя домами.

Мурманск. Жильцы дома № 14 по ул. С. Перовской обратились в суд с иском о принуждении комитета по развитию городского хозяйства к проведению капитального ремонта. В процессе заседания было осуществлено даже выездное заседание суда.

Суд обязал комитет по развитию городского хозяйства сформировать муниципальный заказ на проведение капитального ремонта кровли и фасада, организовать конкурсный отбор подрядчиков и проконтролировать его исполнение. Мурманский областной суд оставил решение в силе.

Аналогичное судебное решение вынесено и по иску жильцов дома № 8 ул. С. Перовской.

Тогда же президиум Верховного суда России обобщил судебную практику за 2 квартал 2007 г. по капремонту и вынес еще более жесткий приговор: «Согласно ст.

16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».

При этом обязанность по производству капитального ремонта сохраняется до исполнения обязательства».

Из ответа Верховного суда (от 10 августа 2007 г.) на запрос депутата Госдумы Г. Хованской также следует, что «обязанность собственников квартир многоквартирного дома проводить самостоятельно капитальный ремонт возникнет после того, как государство отдаст этому собственнику долг в виде капитального ремонта дома, в котором оно разрешило этому человеку приватизировать эту квартиру».

Был создан прецедент судебного закрепления обязательств властей по капремонту МКД уже в условиях нового Жилищного кодекса, который, как известно, возлагает всю ответственность за состояние домов на население, учитывая то обстоятельство, что речь идет в отношении обязательств государства, которые возникли еще до вступления в силу нового Жилищного кодекса, но не были им исполнены.

Для пущей убедительности приведу статью 6 Жилищного кодекса РФ, согласно которой акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Это значит только одно: если необходимость капитального ремонта дома, его конструктивных частей или инженерных систем возникла до 1 марта 2005 г.

– даты введения в действие ЖК РФ, то при решении вопроса об их ремонте нормы ЖК РФ не действуют, в этом случае необходимо применять ранее действовавший закон «Об основах федеральной жилищной политики».

Этот закон в последней его редакции не предусматривал взимание с граждан платы за капитальный ремонт. Обязанность капитального ремонта возлагалась на собственника (балансодержателя) дома, т.е. на орган власти (муниципальной или государственной).

Более того, одно из последних решений Конституционного суда РФ – судебной инстанции, выше которой только сам Господь, я имею в виду Определение КС РФот 01.03.12 г. № 389-О-О, гласит, что, если на момент приватизации жилья дом требовал капремонта, его должны произвести.

В определении прямо сказано, что «данное законоположение, имеющее обеспечительно-гарантийный характер, распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений, требующих капитального ремонта, безотносительно к тому, находились ли такие помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований».

Есть еще несколько моментов, которые требуют серьезных разъяснений.

В частности, житель Центрального округа г. Братска М.Непомнящих, активно и неоднократно отстаивающий в суде права проживающих в МКД владельцев квартир, ставит под сомнение не только правомерность сбора средств собственников помещений МКД на капремонт, но и на оплату общедомовых нужд.

Он исходит из того, что в соответствии с п.2 ст.

244 ГК РФ, если имущество находится в общей долевой собственности, то должна определяться доля каждого из собственников в праве общей долевой собственности, которая, как известно, регистрируется в уполномоченном органе, каковым является Росреестр.

Ведь всем известно, что без оформления в Росреестре права на приватизацию квартиры никто не может назвать себя ее собственником.

И кто не позаботился об оформлении права на приватизацию квартиры, у того нет ее в собственности.

Почему же это положение не относится к общедомовой собственности в МКД? Разве собственники квартир могут называться собственниками доли общедомового имущества без ее официального оформления?

С точки зрения здравого смысла, логики и даже существующего законодательства, без юридического оформления права собственности на долю в общедомовом имуществе путем регистрации этого права в Росреестре, считает М. Непомнящих, владельцем общедомового имущества по-прежнему остается предыдущий собственник (наймодатель) в лице администрации города.

Он обращает внимание собственников на то, что если кто-то из них захочет найти правоустанавливающие и правоутверждающие документы по своему дому, то он сможет с удивлением обнаружить, что объекты недвижимого имущества МКД со всеми его коммуникациями, оборудованием и придомовым участком никак не оформлены документом, который подтверждал бы общую долевую собственность на данный объект у собственников отдельных помещений в данном доме.

Получается, что фактически нам, собственникам помещений, до сих пор принадлежат только помещения (квартиры), прошедшие регистрацию в Росреестре? А все остальное, что есть в МКД и что не прошло регистрацию в госорганах, числится на балансе местной администрации и управляется ею же назначенными на управление управляющими компаниями (формальное проведение собраний собственников по выбору УК не в счет).

Тогда на каком основании, спрашивает дотошный Михаил Александрович, УК предъявляют всем нам, не собственникам общедомового имущества, расходы на управление, содержание и ремонт общедомового имущества МКД? Почему мы спорим с УК о размерах расходов на общедомовые нужды, которые мы не должны оплачивать в принципе? На каком основании Фонд капитального ремонта с сентября 2014 года взимает с собственников взносы на капремонт?

— Да, согласно ЖК РФ собственники помещений МКД должны их оплачивать, — соглашается М. Непомнящих, — но пока право собственности не оформлено юридически – не должны, так как у них нет объекта расходов.

Иными словами, до тех пор, пока муниципальные органы власти, остающиеся фактическими владельцами общедомового имущества МКД, не спишут с себя приватизированное имущество, включая МКД, из муниципальной собственности в собственность тех, кто является владельцами квартир и иных помещений в МКД, и не оформят это через Росреестр, заключает М. Непомнящих, все вопросы по оплате общедомовых нужд и капремонта МКД собственники могут напрямую адресовать муниципалитету.

Совсем нас запутал Михаил Александрович, скажут читатели, они же, в большинстве своем собственники жилья в МКД, зачем нам вникать в эти правовые дебри?

Быть может, собственникам и не надо, а вот надзорным органам в лице прокуратуры и государственной жилищной инспекции не мешало бы поинтересоваться, как, когда оформлено и где зарегистрировано право собственников на долю в общем имуществе в МКД, включая земельный участок, прилежащий к дому. И не пора ли на период оформления этого права за собственниками помещений МКД сменить плательщика общедомовых нужд и капремонта?

Этот вывод поддерживает и Г. Ленкова, представитель братской общественности, входящая в общественный экспертный совет. Она ссылается на мнение авторитетных правоведов, которые считают, что в соответствии с российским законодательством право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента регистрации прав на него.

На сегодня, по их убеждению, право собственников на долю в общедомовом имуществе МКД не зарегистрировано, поэтому сбор средств на содержание общедомового имущества и капремонт управляющими организациями или иными структурами, наделенными такими полномочиями органами власти, попадают под ст. 159, ст. 201, ст. 179, ст.

163 УК РФ как обман, злоупотребление, принуждение к совершению противоправных действий или вымогательство.

Не претендуя на истину в последней инстанции, подождем разрешение этого вопроса специалистами, возможно даже, включая мнение судей Конституционного суда РФ.

А пока подытожим все, о чем говорилось выше, и попытаемся ответить на вопрос, поставленный в заголовок: можно ли отстоять право собственников на капремонт МКД за счет государства?

Пожалуй, можно, но только в двух случаях.

Если собственник или группа собственников МКД, по примеру других городов, обратятся с иском в суд и документально подтвердят, что их дом, с учетом года постройки, его технического состояния и окончания срока эксплуатации оборудования, нуждался в капремонте до 1 марта 2005 года, то есть до принятия Жилищного кодекса, но не был отремонтирован прежним собственником (балансодержателем). И, во-вторых, если по настоянию большинства граждан страны, подкрепленного законодательной инициативой депутатов муниципального и регионального уровней, в Жилищный кодекс будут внесены изменения и дополнения, обязывающие государство в лице федеральных и региональных органов власти, а также муниципальные органы власти, до того, как возлагать полную ответственность за капремонт на собственников помещений МКД, все же исполнить обязательства по капитальному ремонту, действовавшие до 1 марта 2005 года, либо обеспечить хотя бы 50% их долевого участия в осуществлении капремонта всех МКД, введенных в эксплуатацию 25 и более лет назад и по своему техническому состоянию достигших срока капитального ремонта.

Одни собственники, большинство из которых — малообеспеченные граждане, пенсионеры, вряд ли справятся с капремонтом жилищного фонда всей страны. А веры в надежность и честность региональных операторов Фонда капитального ремонта у собственников как не было, так и нет. И вряд ли она появится в будущем.

PS. Сообщаю, что 24 ноября состоялось заседание рабочей группы, представляющей общественность города и созванной по инициативе городского отделения партии «Единая Россия».

В ходе обсуждения проекта резолюции готовящегося «круглого стола» на тему «Капитальный ремонт общего имущества в МКД, расположенных на территории Братска», в проект были внесены предложения, касающиеся как обязанности государства исполнить ранее принятые на себя обязательства по капремонту, так и оформления в соответствии с законом права собственности собственников помещений МКД на долю в общедомовом имуществе с обязательной регистрацией этого права уполномоченным органом государства.

Газета Знамя

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *