Законно ли проведение конкурса на управление МКД?

Краткое содержание:

• Этап 1.
• Этап 2.
• Обсуждение

При заселении в новостройку будущие собственники нередко сталкиваются с проблемой навязывания им застройщиком управляющей организации, тарифы за услуги которой выше среднерыночных. В такой ситуации многие жильцы сетуют на несправедливость таких условий, однако не знают, каким образом законно противостоять этому.

Этап 1.

• Временное управление домом: управляющая организация выбирается застройщиком

В течение 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (далее — МКД) застройщик обязан заключить договор управления МКД с управляющей организацией (п. 14 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ) на срок не более чем 3 месяца (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При выборе временной управляющей организации застройщик не обязан учитывать мнение дольщиков и прочих лиц.

Временная управляющая организация не может навязывать услуги, не являющиеся обязательными для содержания жилых домов.

Перечень обязательных услуг содержится в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Таким образом, управляющая организация (любая, не только временная) не может без согласия общего собрания собственников МКД включить в квитанции плату за видеонаблюдение, услуги консьержа, охрану и т.п.

Этап 2

• Выбор управляющей компании на открытом конкурсе, проводимом ОМСУ, либо на общем собрании собственников МКД

2.1. Открытый конкурс по отбору управляющей организации, проводимый органами местного самоуправления (далее — ОМСУ)

По общему правилу выбор управляющей организации в новостройке осуществляется на открытом конкурсе по отбору управляющей организации (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Извещение о проведении открытого конкурса размещается ОМСУ на официальном сайте в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД. Затем в течение не более чем 40 дней со дня размещения такого объявления проводится сам конкурс.

После этого в течение 10 дней ОМСУ извещают всех лиц, принявших квартиры в новостройке, о результатах конкурса.

Таким образом, не более чем в течение 70 дней со дня со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию должен быть проведен конкурс на отбор управляющей организации МКД.

В течение 2 месяцев со дня проведения открытого конкурса лица, принявшие квартиры в новостройке, обязаны заключить договор на управление МКД с выигравшей управляющей организацией.

До тех пор пока не заключен договор на управление домом с новой управляющей организацией, услуги продолжает оказывать временная управляющая организация, изначально назначенная застройщиком.

2.2. Общее собрание собственников МКД

В течение года лица, принявшие от застройщика квартиру по акту приема-передачи, приравниваются к собственникам в целях участия в общем собрании собственников МКД (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Иными словами, в течение года после подписания акта-приема передачи лица, принявшие квартиры, обладают такими же правами по управлению многоквартирным домом, что и собственники, и могут проводить общие собрания собственников и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников. Компетенция общего собрания раскрыта в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Из буквального содержания ст. 161 ЖК РФ не следует, что общее собрание собственников МКД может самостоятельно выбрать способ управления МКД в обход открытого конкурса, процедура которого описана в чч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ.

Однако из систематического толкования положений ЖК РФ с учетом примата воли собственников вытекает, что в случае, если общее собрание собственников при надлежащем соблюдении процедуры выбрало способ управления МКД и реализовало его, то открытый конкурс не проводится.

Такое толкование соотносится с установлениями подзаконных актов, которые по силе подчинены закону и не применяются при их противоречии. Согласно п. 39 Постановления Правительства РФ от 06.02.

2006 № 75, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Правила и порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации

Приятно жить в чистом и ухоженном многоэтажном доме. Безусловно, такая чистота и уют заслуга далеко не только одних жильцов. Держать в дом в хорошем состоянии, равно также, как и в плохом, возможно только с помощью управляющей организации.

Поэтому так важно правильно подобрать надежного поставщика услуг ЖКХ. В этом может помочь местная администрация. Подробнее поговорим о том, как надлежащим образом осуществить выбор УК посредством органа местного самоуправления.

Узнайте на нашем сайте о преимуществах и недостатках управляющей компании перед другими формами управления, а также о том, как создать свою УК и заключить договора с поставщиками и подрядчиками.

• Собственникам, которые проживают в многоквартирном доме, нужна чёткая помощь и руководство людей, которые имеют опыт и знают толк в управлении многоквартирным домом.
• Поэтому, в России уже многими десятилетиями существует практика обслуживания дома специальными организациями.
• Но как именно избирается та или иная управляющая компания?

Если жильцы не могут определиться самостоятельно с организацией, то прибегают к помощи администрации. Давайте попробуем разобраться, прибегнув к нормам законодательства.

Управление как большой, так и меньшим размером постройкой, находится в ведении определенного органа, который именуется Жилищной инспекцией. Это значит, что выбор УК проводится в соответствии с одним нормативно-правовым актом – жилищным кодексом.

Данный акт является единоличным лидером в жилищной сфере, так как содержит в себе упоминания обо всех нюансах, которые могут происходить ввиду тех или иных ситуаций.

Статья 161 говорит о том, что владельцы долей в доме, обязаны избрать в установленные законом сроки организацию, которая будет осуществлять работы по поддержанию постройки в надлежащем виде, то есть работы по управлению.

Но норм этого акта очень мало для того, чтобы надлежащим образом понять, как избирается организация. Разъясняет все нормы жилищного законодательства определённые нормативно-правовые акты, которые относятся к роду постановлений.

Существует Постановление Правительства под номером 75, которое было издано 6 февраля еще 2006 года. Данное постановление предлагает гражданам изучить свод правил, где рассказывается четко и точно о процедуре по выбору УК.

1. Если приводить примеры выдержек из этого нормативно-правового акта, то стоит обратиться к пункту третьему, где говорится то, что за месяц нужно выбрать новую УК, в противном случае, это за них сделает администрация города или района, которая сама решит, как необходимо распоряжаться данным имуществом.

2. Отметим, что у каждого города, муниципального образования, субъекта существуют локальные нормативно-правовые акты, которые на внутреннем субъектом уровне регулируют иные вопросы, касающиеся жилищного законодательства.

3. Это значит, что вполне возможно, что в месте, где вы проживаете, существуют свои особые правила проведения конкурса по выбору управляющей компании.
4. Однако стоит отметить, что данные законные акты не должны противоречить основным канонам жилищного законодательства.

5. Федеральный закон от 5 апреля 2013 года также подробно освещает вопросы осуществления выбора организации.
6. Как видите, мы перечислили вам большое количество нормативно-правовых актов для ознакомления.

7. Если его вплотную решили заняться данным вопросом, и получить ответ на те или иные вопросы, вам необходимо хотя бы поверхностно изучить каждой из представленных законодательных документов.
8. Но желаю вам успехов в теоретическом постижении сути, поэтому немедленно наверно переходим к следующему пункту.

9. О том, как правильно выбрать управляющую компанию, вы можете узнать из видео:

Как правильно выбрать управляющую компанию

Читайте наши статьи о методах борьбы с нерадивой управляющей компанией, в частности о том, как пожаловаться на УК в Роспотребнадзор, в Жилищную инспекцию, прокуратуру или суд и наказать за бездействие.

Основания

Как вы наверняка уже успели понять, для того, чтобы был проведён соответствующий конкурс, необходимо наличие определенных оснований.

К сожалению, без возникновения тех или иных оснований невозможен выбор управляющей компании. Первым основанием, и, наверное, самым важным в рейтинге имеющихся из всех, является следующий факт.

1. Если дом только что построен, сдан в эксплуатацию жильцам, и при этом, люди не нашли в себе силы прийти к компромиссу по поводу выбора управляющей организации в новостройке, или же, как это часто бывает, просто не собрались вместе, то администрация берёт на себя обязанность самостоятельно назначить подобную организацию. При этом, должны быть выполнены следующие условия. Постройка должна быть сдана, собственники получили свои ключи, дом прошел все тесты, и при этом прошёл месячный срок, который выдается на то, чтобы выбрать УК.(узнайте, как выбирается управляющая компания в новостройке)
2. Второе основание также имеет место быть. Так, оно возникает в случае, если не исполнили надлежащим образом.

Это значит, что если собственники жилья в отведенный законный срок не выбрали способ управления, и сами попросили администрацию помочь им в этом, то орган местного управления вмешивается.

3. Третье основание относится к тому, что жильцы уже разорвали договор об обслуживании с одной управляющей компанией. Теперь они хотят видеть в качестве доверенного лица и исполнителя услуг другую компанию, Однако, не знают, кому довериться. В этом случае администрация самостоятельно назначает и управляющую организацию.
4. Редко, но иногда на практике появляются ситуации, когда управляющая компания самостоятельно отказывается от своей деятельности, и более не хочет осуществлять обслуживание многоквартирного дома.

   Причин для этого может быть масса, как например неудовлетворенность от сотрудничества с жильцами, или же систематические долги собственников, которые вовлекли в банкротство и саму организацию. В этом случае нерадивыми собственником также избирается новая управляющая организация.

О том, как написать различные заявки в управляющую компанию, например, на перерасчет коммунальных платежей, по заливу квартиры или об отсутствии отопления, вы можете узнать на нашем сайте. о сроках рассмотрения заявок и о том, куда пожаловаться на работу УК.

Кто инициатор?

В данной ситуации право на то, чтобы инициировать конкурс по выбору УК может, в зависимости от ситуации, принадлежать разным субъектам.

В первую очередь, инициатива может исходить от самих жильцов многоквартирного дома, которые просят администрацию поучаствовать в их судьбе, и предложить в рамках конкурса самую эффективную и выгодную управляющую организацию.

Также, инициатива может исходить от самой администрации в случае, если жильцы разорвали договор с одной УК и не торопятся выбрать новую в установленный месячный срок.

Еще, обратиться в УК может и фирма застройщик, которая сдает объект, и просит орган местного самоуправления присмотреться к определённым фирмам, для того, чтобы те в дальнейшем предложили свою кандидатуру жильцам, и осуществляли контроль за домом.

Также, инициатива может исходить от УК, которая по каким-либо причинам прекратила свое сотрудничество с жильцами, и теперь ищет себе достойную замену. Правда таких ситуаций встречается крайне мало.

Участники

Участниками конкурса могут стать только те управляющие организации, которые прошли процедуру лицензирования. Это значит, что они являются законопослушными организациями, которые платят налоги, и осуществляют свою деятельность в соответствии с законом.

• Кроме того, такие организации имеются на хорошем счету, а также уже не раз доказали многим собственникам помещений в многоквартирных домах свою функциональность.
• Если управляющая компания желает принять участие в конкурсе, однако не имеет лицензии, то в ближайшее время она должна пройти процедуру по получению.
• Участниками конкурса могу оставить только те управляющие организации, которые имеют возможность осуществлять свою деятельность в конкретно взятом районе города.
• Существуют и другие требования, которые могут предъявляться к участникам, однако не устанавливается администрацией индивидуально.

Предмет конкурса

Как ни странно, но предметом конкурса является право на управление многоквартирным домом со всеми вытекающими последствиями. Для УК это возможность получить новые средства, а также, опыт и расширить свою положительную рекламу для других собственников.

Кроме того, предметом является не только право на осуществление деятельности, но и возможность получить финансирование в виде субсидий и дотаций от администрации.

Это является дополнительными средствами для управления постройкой, а также дополнительным доходом для сотрудников управляющей организации.

В связи с этим, число участников конкурса всегда в избытке, так как каждый из сотрудников ук желает обогатиться подобным образом.

Предмет торга

Предметом является конкретно взятая жилая постройка, которая нуждается в управлении. Как правило, такой постройкой является только что сданным домом, поэтому работы, как на его территории, так и внутри постройки предстоит очень много.

Однако, бывалые управляющие компании могут не бояться подобных проблем. Если у организации за спиной внушительные опыт, она знает, как грамотно подойти к вопросу управления, и с максимально небольшими потерями в денежном эквиваленте решить все имеющиеся проблемы.

Таким образом, но он в торгах ставится сама постройка и возможность ею управлять.

Победитель

О незаконного проведения конкурса по выбору управляющей компании. — вопрос №17712955. 9111.ru

Законодательно закреплено, что прерогатива выбора управления имуществом МКД, лежит исключительно на собственниках помещений.

Когда они тянут с выбором или в принципе отказываются от принятия какого-либо решения, то муниципальные органы проводят организацию и проведение открытого муниципального конкурса.

В некоторых случаях его признают несостоявшимся, на основании того, что документально зафиксирована полная неявка участников мероприятия. В публикации подробно описывается процесс правильного проведения конкурса по выбору новой управляющей компании.

Основания для проведения открытого конкурса (ОК)

Конкурс по выбору новой управляющей компании в открытом режиме проводится, когда владельцы МКД не избрали тип домового управления из-за:

• невозможности собраться жильцам всем вместе и прийти к какому-то общему решению
• отсутствие реализации принятого решения на собрании
• на основании признания в суде несостоятельности собрания и принятия решения
• все попытки собраться повторно не увенчались успехом
• большинство жителей проигнорировало ранее принятое решение и не заключены договоры с УК
• жильцы не подали соответствующие бумаги для госрегистрации специальной частной коммунальной фирмы
• построена новостройка и получено эксплуатационное разрешение

Нередки случаи, когда администрация района или города отказывается проводить открытые конкурсы не желая выполнять обязанности, регламентированные 161 статье ЖК.

Другими словами, организатор прикрывает те УК, которые должны быть заменены по решению собрания жильцов. В арбитражной практике встречаются случаи, когда орган местного самоуправления самостоятельно предоставил право управления домом фирме, без проведения ОК.

А это не соответствует требованиям антимонопольного закона о защите конкуренции ч. 1 ст. 13 ФЗ.

Основания для проведения открытого конкурса

Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:

• собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:

1. Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
2. Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.
3. По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.

• принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:

1. Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ.
2. Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.
3. Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ.
4. Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Законодательство

Основным и главным законом по деятельности и выбору УК является Жилищный кодекс. Основные правила и положения:

• Ст. 162 регулирует предпосылки для начала процесса открытого конкурса по выбору управляющей организации
• В ст. 164 описаны причины, почему должен быть проведен ОК муниципалитетом
• Если речь идет о новых объектах, то в ст. 161 ЖК России организатор размещает объявление на своем сайте о начале конкурсного отбора
• Статья 200 регулирует временной период получения уведомлений со стороны ЖЭК и выбранной УК
• ФЗ 189 от 29.02.04 фиксирует проведение в действие ЖК и деятельность контролирующих учреждений

Порядок проведения открытого конкурса

Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте. В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс.

В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД.

Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом.

Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД.

Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст.

200 Жилищного кодекса, в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления.

Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс.

Подробнее об общих собраниях собственников

Конкурсная документация и организация осмотра МКД

Муниципальный конкурс запрещает какие-либо переговоры с претендентами до старта торгов. Перед официальным объявлением начала торгов, администрация и инициативная группа составляют следующие документы:

• Акт общего технического состояния помещений
• Графики последних осмотров профильными специалистами и их экспертное заключение
• Список обязательных функциональных обязанностей, необходимых для содержания помещений и близлежащей территории
• Договор управления
• Регламентированный порядок проведения организатором открытого конкурса
• Заявление на фигурирование в торгах УО

Обзор практики типовых нарушений порядка организации и проведения органом местного самоуправления конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом

• К порядку организации и проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не подлежат применению положения законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.
• При организации и проведении конкурсов по отбору управляющей организации органами местного самоуправления допускаются случаи применения к подобным конкурсам отдельных положений законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд, что является недопустимым исходя из следующего.
• Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленных данным кодексом случаях.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.

2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами (далее – Правила).

Исходя из пункта 2 Правил под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

В свою очередь размер платы за содержание и ремонт жилого помещения — плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

Предметом конкурса является право заключения договоров управления многоквартирным домом в отношении объекта конкурса, объектом конкурса является  общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

По результатам конкурса с его победителем заключается договор управления многоквартирным домом (раздел IX Правил).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья и т.д.

) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Из приведенных норм следует, что проводимый органом местного самоуправления в порядке статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации конкурс не направлен на удовлетворение муниципальных нужд, не предполагает расходование средств местного бюджета.

Получателями услуг по договору управления являются собственники помещений, а не органы местного самоуправления, в связи с чем процедура проведения конкурса регулируется исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил.

К данным отношениям не применимы положения, регулирующие порядок осуществления закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.

Неразмещение на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса, конкурсной документации.

В соответствии с пунктом 32 Правил информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru.

IX. ПРАВИЛА ПРОВЕДЕНИЯ ОРГАНОМ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ОТКРЫТОГО КОНКУРСА ПО ОТБОРУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Основанием для проведения открытого конкурса служит ст. 162 ЖК РФ. При этом следует помнить, что собственники помещений в МКД правомерны провести собрание по выбору способа управления своим домом до и во время проведения открытого конкурса, пока не объявят его победителя.

Участником конкурса может стать ИП или юридическое лицо. Предметом конкурса выступает право заключения договора управления МКД. Объектом торгов является стоимость обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Победителем открытого конкурса станет та управляющая компания, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Здесь нужно отметить, что согласно последним изменениям в Правилах проведения открытого конкурса по выбору УК, закреплённым в Постановлении Правительства РФ от 04.03.

2015 № 191, в конкурсной документации должен содержаться список дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту с требованиями к объёмам, качеству и периодичности их выполнения.

Организатор конкурса самостоятельно определяет расчётную стоимость каждой дополнительной работы и услуги.

Всё про учётную политику УК

Регулируют УП Положение по бухгалтерскому учёту и Налоговый кодекс РФ. К нюансам процедуры можно отнести:

1. Если в законодательстве нет ссылок на какие-либо особенности, УК имеет право на самостоятельную разработку инструкций, положений и прочего.
2. В учётной политики компании должна быть отметка о выбранной системе налогообложения.
3. Деятельность УК осуществляется с учётом норм налогового законодательства.

В учётной политике УК обязательно должны быть:

• Налоговые платежи.
• Доходы и расходы.
• Заработная плата.
• Учёт материалов.
• Расчёты с поставщиками ресурсов.

Итак, мы рассмотрели все основные правила ведения учёта. Чем проще составлена УП организации, тем проще ведение учёта.

Основания для проведения открытого конкурса

Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:

• собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:

1. Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
2. Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.
3. По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.

• принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:

1. Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ.
2. Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.
3. Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ.
4. Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Обжалование результатов конкурса

С 2018 года для многоквартирных домов без управляющей компании могут ввести временное управление

 Vyatka-grad.ruVyatka-grad.ru

Именно такой проект Постановления Правительства был опубликован 3 ноября на Федеральном портале проектов нормативных актов для публичного обсуждения.

https://www.youtube.com/watch?v=jDTT1JtA4yU

Проект документа под длинным и громким названием «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом » регламентирует случай, когда:

— собственниками помещений в МКД не определен;

— не реализован способ управления;

— не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Во всех подобных случаях предлагается предоставить органу местного самоуправления право определить «временную управляющую организацию» и заключить с ней договор временного управления МКД.

Планируется, что в договоре в обязательном порядке будут прописаны следующие условия:

— перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который должен соответствовать извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации;

— размер платы за содержание жилого помещения, который должен соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления муниципального образования;

— предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период действия договора временного управления.

Срок действия временного управления предусмотрено ограничить рамками одного года. Предполагается, что именно за это время собственники должны успеть выполнить свою обязанность по выбору способа управления домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ). Или же должен состояться открытый конкурс местного муниципалитета по отбору управляющей компании (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Если ни один из этих шагов не нашел эффективной реализации, то дом опять останется без управления. И процедура запуска временного управления начинается по новому кругу.

Собственники квартир в МКД обязаны, согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ, определиться с формой управления своим домом. Органы местного самоуправления в дальнейшем объявляют и проводят конкурс по выбору УК.

Если собственники квартир не могут никак решить, кто и как будет управлять их домом, а конкурс не состоится, то здание, в случае принятие нового законопроекта, получит временную управляющую компанию.

Все логично – «бесхозных» домов в стране не быть не должно.

Минстрой отмечает, что принятие предложенного механизма обеспечит непрерывное управление МКД, оставшимся без УК, что, подчеркивает, будет способствовать надлежащему содержанию общего имущества собственников.

Готовящееся постановление для портала «Вятка Областная» прокомментировал Арбитражный управляющий НП «ЦФОП АПК» Алексей Чагаев:

«Новый механизм по организации временного управления многоквартирными домами в целях надлежащего содержания общего имущества с моей точки зрения противоречив.

Безусловно, выигрывают собственники жилья. Особенно те, у которых не определен или не реализован способ управления. Управляющая компания, с моей точки зрения, будет находиться в менее выгодной ситуации.

В настоящее время, статьей 161 ЖК РФ установлены порядок выбора способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по

управлению многоквартирным домом. В соответствии с данной статьей, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный проект постановления под временным управлением многоквартирным домом предлагает понимать управление домом, в отношении которого собственниками не определен или не реализован способ управления, а открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления по отбору управляющей организации, признан не состоявшимся.

Собственники жилья злоупотребляют своим правом и по определенным причинам не осуществляют возложенного на них права выбора способа управления многоквартирным домом.

Управляющие компании не горят желанием заключать самостоятельно договора с данным многоквартирным домом, например по причине аварийного его состояния.

Органы местного самоуправления проводят открытый конкурс, но на него никто не заявляется. А организация, заключившая данный договор временного управления берет обязательство по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

У собственников жилья появляется временная управляющая компания, тот на кого они готовы возложить все свои наболевшие проблемы. Они начинают писать в государственную жилищную инспекцию о том, что временная управляющая компания не ремонтирует их аварийное жилье, не устраняет недостатки.

ГЖИ, в свою очередь выносит предписания, а в случае не исполнения привлекает к административной ответственности.

И начало то уже по идее положено. Например, ситуация из практики: Администрация (собственник) в 2013 году, как сейчас пояснила администрация, ошибочно передала дом в управление Здание 1977 года постройки. За все годы ни разу не ремонтировалось. Один из жильцов в 2016 г. на основании договора социального найма написал жалобу в ГЖИ. ГЖИ выдало предписания

Администрации устранить все недостатки. Но! Что самое интересное: дом еще с 2007 года самой администрацией признан аварийным и не пригодным для проживания.

В итоге, буквально совсем недавно — 31 октября по заявлению протоколу ГЖИ мировой суд вынес штраф организации в размере 100 тыс. рублей.

Вот в подобной, собственно, ситуации и окажутся вероятнее всего временные управляющие компании».

Чтож, общественное обсуждение и антикоррупционная экспертиза законопроекта закончатся 24 ноября 2017 г. Если документ будет одобрен, региональным органам власти придется до 1 января будущего года привести в соответствие с требованиями нового документа все местные нормативно-правовые акты. И тогда мы все на практике увидим, как он будет реализован и к чему это в итоге приведет.