Рано или поздно каждому собственнику придется столкнуться с капитальным ремонтом жилого дома. Что стоит знать о его проведении – в материале Портала коммунальной грамотности.
Основаниями для проведения капитального ремонта в жилом доме являются перспективные программы (на пять лет) и текущие графики (на один год). Их разрабатывают и утверждают местные органы власти. При включении дома в графики обычно учитываются:
- техническое состояние дома, его конструктивных элементов (стен, перекрытий), инженерных систем (отопления, водоснабжения);
- срок службы дома, его конструктивных элементов и инженерных систем;
- архитектурно-планировочные качества жилого дома и уровень его благоустройства (технологии и материалы, использовавшиеся при строительстве дома, нормы по количеству мест для парковки авто);
- генеральный план жилой застройки, в которой располагается дом;
- техническая эксплуатация жилого дома (отношение собственников, техническое обслуживание, устранение неисправностей и пр.);
- стоимость ремонта (стоимость квадратного метра не должна превышать норму, установленную Минстройархитектуры и Министерством ЖКХ, при превышении – дом включат в график, исходя из его технического состояния и экономической целесообразности).
Если капитальный ремонт не может быть сделан без выселения жильцов, то на время работ им предоставляется жилое помещение маневренного фонда. Если собственник отказывается покинуть свое жилье, его могут выселить в судебном порядке.
Когда мы говорим, к примеру, о техническом состоянии дома, то нужно понимать, что у любого здания есть минимальный срок эффективной эксплуатации.
Он зависит от условий (температуры, влаги, качества технического обслуживания) и от материалов, которые были использованы при строительстве дома (панельные, кирпичные). В среднем этот срок составляет от 15 до 25 лет.
Однако нужно понимать, что это срок минимальный, и если по его истечении дом находится в хорошем состоянии, то это совсем не гарантирует вам проведение капитального ремонта.
Кто оплатит?
Капитальный ремонт осуществляется за счет средств местных бюджетов и отчислений граждан. Ежемесячная оплата такой услуги, как «капитальный ремонт», перечисляется на специальные счета, которые открыты в местных органах власти или товариществах собственников.
Если средства перечисляли на счета местных органов власти, то работы будут выполняться за счет собранных средств и средств местных бюджетов. Если же деньги поступали на счета товариществ, то капитальный ремонт в этих домах будут производить сугубо за счет этих средств.
Но при этом у собственников такого жилья будет возможность перечислить собранную сумму местным органам власти и получить поддержку от государства.
Что будет сделано?
Все виды работ, которые будут выполнять в рамках капитального ремонта за счет средств местных бюджетов и отчислений граждан, определяются проектом на ремонт конкретного дома. Документ разрабатывается с учетом обследования в рамках перечня работ, относящихся к жилому дому.
В проект не могут быть включены такие работы, как замена и ремонт сетей и сооружений, которые находятся в хозяйственном ведении других организаций (радио, телефон, телевидение, наружные сети электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, трансформаторные подстанции, центральные тепловые пункты).
За свой счет собственники должны заменить внутриквартирное, газовое и сантехническое оборудование, не включая системы отопления, противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации.
В постановлении Совета Министров от 21 апреля 2016 г. № 324 «Об утверждении Положения о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда» прописаны все виды работ, которые могут выполняться в рамках капитального ремонта (за счет средств местных бюджетов и отчислений граждан).
Однако в проект могут включаться и дополнительные работы по модернизации (улучшению потребительских качеств дома), которые собственники будут готовы оплатить из своего кармана. Это могут быть мероприятия по повышению энергоэффективности или поквартирное регулирование потребление теплоэнергии.
Какова роль заказчика?
Интересы собственников при проведении капитального ремонта представляет заказчик (организация ЖКХ, ТС, ЖСПК или ведомственное жилье).
Еще на стадии оформления проекта коммунальники должны провести общее собрание.
Очень важно не игнорировать его проведение, так как на собрании будут обсуждаться ваши желания и требования как собственника, а также необходимость их включения в проектно-сметную документацию.
На общем собрании собственники должны выбрать своего представителя, который будет подписывать протоколы, проводить вместе с заказчиком и подрядчиком осмотр общего имущества и жилых помещений дома, а также составлять акт обследования.
На этом собрании также решаются вопросы, которые касаются утепления дома и установки индивидуальных приборов учета (за счет личных средств собственников).
Представители заказчика должны проинформировать вас о результатах обследования жилого дома, о предстоящих видах работ и сообщить контактные данные ответственных лиц.
Также собственники должны выбрать своего представителя на время проведения работ по капитальному ремонту. Результаты состоявшегося общего собрания должны быть оформлены протоколом.
Договоры на капитальный ремонт заключаются с каждым потребителем не позднее 10 дней до начала работ и оформляются в двух экземплярах.
Когда дом введут в эксплуатацию?
Срок ввода дома в эксплуатацию после проведения капитального ремонта должен быть прописан в вашем договоре. В целом нормы продолжительности работ по капитальному ремонту указаны в ТКП 180-2009, утвержденном Министерством ЖКХ.
Однако сроки проведения капитального ремонта могут быть перенесены, но только при наличии объективных причин.
Это могут быть форс-мажорные обстоятельства (один из собственников отказывается предоставить доступ в квартиру для выполнения определенного вида работ), значительные объемы дополнительных работ (их необходимость была выявлена при проведении капитального ремонта), а также отсутствие финансирования на проведение дополнительных работ. Причем важно знать, что ввести дом в эксплуатацию заказчик сможет только после проведения всех работ, которые были предусмотрены проектом.
Если работы по капитальному ремонту были проведены некачественно, потребители вправе направить претензию другой стороне по договору.
Валерия КИСЛАЯ, портал коммунальной грамотности населения
Нужно ли платить взносы за капитальный ремонт в новостройке
Переехать в новый дом – мечта большинства людей. Стены в подъездах и лифты нетронуты кистью неизвестных художников, коммуникационные системы работают исправно – ничего не наводит на мысль о необходимости собирать средства на восстановление.
Плата за будущий капитальный ремонт в новостройке является сбором, регламентированным законодательством, или ошибкой управляющей компании? Может ли владелец жилья в новостройке игнорировать квитанцию?
Какие дома считаются новостройками
Многоквартирное сооружение можно называть новостройкой, если документ, позволяющий пользоваться помещениями, подписан позднее 1 июля 2016 года.
Подрядчик, осуществляющий строительство, предоставляет владельцам гарантию сроком на 5 лет.
Если случится какая-то поломка, проявятся дефекты, допущенные при строительстве, выйдет из строя лифт или коммуникационная система, застройщик устранит неприятность в счет гарантии.
Важно: минимум за 3 месяца до того, как наступит обязанность оплачивать квитанции, владельцы квартир должны решить на собрании, на каком счете будут копиться средства. Если жильцы перечисляют больше, чем установлено в нормативном акте, то разницу можно использовать на оплату работ, не оговоренных в федеральном стандарте.
Дом находится на гарантии строительной фирмы, и необходимость делать накопления на случай возникновения серьезных поломок или для восстановления строения – это не имеющие ничего общего понятия.
При наличии определенных обстоятельств Жилищный кодекс освобождает от оплаты капитального ремонта или предоставляет компенсацию. Владельцы квадратных метров в многоэтажках обязаны платить взносы, если дом внесен в региональную программу.
Отсрочка начисления сбора отличается в областях, так как условие устанавливается администрацией.
Закон о капитальном ремонте в новостройках
Обязанность вносить средства за капитальный ремонт закреплена в Жилищном кодексе и Федеральном законе № 271 от 25 декабря 2012 года. В соответствии со ст.
169 ЖК РФ, платить взносы на капитальный ремонт следует спустя 3-8 месяцев с момента регистрации дома в региональной программе. Гарантия строительной фирмы не имеет ничего общего с обязанностью жильцов.
Жилищный кодекс требует вносить средства, даже если срок проведения ремонтных работ не подойдет в ближайшем будущем.
Нужно ли платить за капитальный ремонт в новостройках
Действующее законодательство позволяет не копить на будущее капитальное восстановление при наличии следующих обстоятельств:
- Недвижимость является ветхой, и местная власть собирается ее сносить.
- Износ жилых квадратных метров составляет более 70 %. При подобных обстоятельствах проведение восстановительных работ является нецелесообразным, так как затраты могут превысить установленный норматив (максимальная стоимость восстановления 1 м2 определена в местных нормативных актах).
- Администрация приняла решение об отчуждении имущества в пользу государства. Возможная причина: строительство коммуникаций, укладка трубопровода или дорожного полотна.
- Жильцы, самостоятельно восстановившие прежнее состояние дома, не обращались к местной администрации с вопросом о предоставлении материальной поддержки.
- Граждане скопили минимальную сумму, достаточную для проведения ремонтных работ. Жильцы могут организовать собрание, обсудить вопрос, письменно зафиксировать решение и направить документ региональному оператору.
Информацию о периоде освобождения новостройки от уплаты взносов, следует искать на официальном сайте области или воспользоваться контактным телефоном и задать вопрос специалисту.
Когда и за что платить
Планируемая стоимость восстановления 1 м2 варьируется от 5000 до 6000 рублей. На основании этого рассчитана величина ежемесячного взноса для граждан. В зависимости от региона, значение оплаты за 1 м2 недвижимости может отличаться:
- Москва – 15 рублей;
- Воронеж – 6,6 рубля;
- Ростов – 9,92 рубля.
На накопление суммы отводится 30 лет. Сумма, включенная в платежку, рассчитывается по следующей формуле:
∑кр = Т*Vкв. м, где,
- Т – величина взноса на капитальное восстановление жилого строения, установленная на региональном уровне;
- Vкв. м – общая площадь квартиры.
Граждане часто задаются вопросом, на что можно будет направить накопленные средства? Информацию о точном перечне утвержденных работ можно почерпнуть из программы. Примерная смета состоит из следующих позиций:
- ремонт или установка нового лифта;
- обеспечение необходимых удобств для передвижения людей с ограниченными возможностями;
- установка новых дверей в подъезде (в тамбуре);
- реконструкция ступеней, замена перил (ограждений), ремонт кровли, чердачных и подвальных помещений, реставрация фасадной части дома;
- благоустройство прилегающего пространства: установка спортивных и детских площадок, организация участков для выгула домашних животных, приведение в порядок тротуаров и дорог для транспорта;
- восстановление внутренней отделки, ремонт площадок и холлов;
- полная или частичная замена коммуникационных систем, мусоропровода и общедомового электрического оборудования.
Объем капитального ремонта и виды работ должна определить комиссия, путем оценки состояния дома. О необходимости восстановления фасада свидетельствует:
- отсутствие 1/3 штукатурки;
- соединение блоков и панелей не закрыто швами;
- повреждения водосточных труб.
На выбор подходящего материала и способа восстановления оказывают влияние степень разрушения и способ отделки.
Восстановительные работы должны вестись некоммерческой организацией. Выбор подрядчика зависит от способа формирования фонда капитального ремонта.
Если жильцы копили средства на специальном счете, то подписание договора со строительной фирмой будет осуществляться на основании решения владельцев недвижимости или результатов проведенного конкурса. Документ подписывает «технический заказчик» или председатель ТСЖ. Он же контролирует ход выполнения работ, а в случае выявления несоответствий условиям договора – обращается в суд.
Если отчисления производились региональному оператору, то сроки, выбор строительной организации и проверка качества должны соответствовать Постановлению Правительства № 615, принятому в июле 2016 года. Документ требует проведения электронной конкурентной закупки – аукциона. Контроль над исполнением возложен на государственную жилищную инспекцию.
Договор заключает региональный оператор. Ст. 182 ЖК РФ возлагает на него контроль над исполнением сметы и обязанность по ведению претензионной работы в случае ненадлежащего выполнения условий соглашения.
Можно ли изменить или добавить вид ремонтных работ
Собственники, желающие расширить перечень выполняемых работ или внести корректировки, должны организовать проведение собрания, обсудить проблему, письменно оформить принятое решение и официально уведомить фонд. В документе также можно отразить желание перечислять на счет больше тарифа, утвержденного в регионе. В этом случае ст. 170 ЖК РФ позволяет собственникам сообщать о необходимости проведения дополнительных работ.
Обратите внимание: отсутствие претензий и предложений расценивается, как согласие владельцев квартир в МКД с перечнем, утвержденным на муниципальном уровне.
Как платить за капремонт
Откуда появилась информация о том, что капремонт в сданных в эксплуатацию новостройках можно не оплачивать в течение 5 лет с момента ввода дома в эксплуатацию? Неразбериха связана с поправками, внесенными в ЖК РФ в 2015 году. Новостройка – это дом, акт о принятии которого подписали после 1 июля 2016 года. Обязательную выплату никто не отменял на тот период, пока в отношении дома действует гарантия застройщика.
Важно: 5 лет – период, в течение которого возведенный дом находится на гарантии у строительной фирмы. Застройщик обязуется устранять любые неисправности и неполадки, не взимая средства с собственников.
Изменения в ЖК РФ не являются основанием для игнорирования квитанций о капитальном ремонте. Областное правительство ежегодно проводит работу по внесению новых домов в план и указывает предполагаемый срок проведения ремонта, основываясь на нормативных показателях износа. Срок отсрочки формирования фонда может определять каждый регион, по своему усмотрению.
Начинать платить за капитальный ремонт нужно сразу после получения квитанции. Игнорирование платежей более 2-х месяцев лишает льготника права на получение государственной компенсации расходов до полного погашения задолженности.
Можно ли не платить
Список категорий граждан, освобожденных от оплаты взносов на капитальное восстановление дома, оговорен в п. 2 ст. 169 ЖК РФ. Отдельные категории граждан могут рассчитывать на полную или частичную компенсацию взноса. Граждане, не освобожденные от уплаты, обязаны своевременно и в полном объеме вносить сумму, оговоренную в квитанции.
Ст. 170 жилищного законодательства позволяет прекратить перечисление средств в фонд капитального ремонта, если на счете уже скопилась минимальная величина. Формирование квитанций продолжается в отношении должников.
Жители домов, находящихся в государственном, ведомственном или муниципальном владении, не платят взносы на капитальный ремонт, так как недвижимость не находится в собственности. Проведение восстановительных работ является обязанностью фонда.
Отсрочка по взносам на капремонт
Многие владельцы квартир, приобретенных на этапе строительства или сразу после его завершения, противятся уплате взносов на капитальный ремонт. Удивляться не приходится, ведь дом только ввели в эксплуатацию, и застройщик гарантирует, что в течение 5 лет устранит за свой счет любые проявившиеся недостатки. О каких восстановительных работах может идти речь?
Внимание! Если дом абсолютно новый, то официально отраженное мнение большинства собственников может послужить основанием для подачи ходатайства об отсрочке начала сбора средств на будущие восстановительные работы. Рассмотрением обращений занимается жилищная инспекция.
Специалисты оценивают состояние, в котором находится многоквартирный дом, и рассматривают доводы, приведенные жильцами. В результате выдается разрешение или письменный отказ с указанием причин. О переносе срока начала сбора средств на капитальный ремонт не могут просить владельцы недвижимого имущества, расположенного в многоквартирном строении, эксплуатируемом более 5 лет.
Владелец жилья, решивший игнорировать квитанции с размером платы за капитальный ремонт, рискует возвращать долг, увеличенный на величину пени (1/300 ключевой ставки ЦБ). Условие закреплено в ст. 255 ЖК РФ. Существенная просрочка может привести к обращению в суд. В основе взыскания суммы задолженности будет лежать исполнительный лист.
Налог на капитальный ремонт
Обязанность по оплате квитанций о капитальном ремонте начинается с момента внесения жилого строения в очередь. Налог не взимается с граждан, проживающих в ветхом жилье и недвижимости, отчуждаемой в пользу государства. ФЗ № 273 гласит об особом федеральном списке лиц, имеющих право на льготу.
В правительстве обсуждается инициатива о введении исключения – полной отмене взимания налога на капитальный ремонт с людей, чей возраст превысил отметку 80 лет, но при условии полного отсутствия родственников.
Суть идеи проста – не брать взнос с собственников недвижимости, которая после их смерти перейдет государству.
Выводы и полезное видео
Не платить за будущие работы по восстановлению прежнего состояния дома могут семьи, не владеющие недвижимостью, и жильцы ветхих домов. Приобретение заветных квадратных метров в недавно возведенном строении не освобождает от необходимости формировать фонд.
Более подробную информацию можно узнать из следующего видео.
Дополнение жилищного законодательства понятием «новостройка» не оградило владельцев от обязанности оплачивать квитанции по капитальному ремонту, но позволило рассчитывать на получение отсрочки после одобрения ходатайства жилищной инспекцией.
Гарантийные обязательства застройщика устранить все недостатки, выявленные в течение 5 лет с момента ввода жилого строения в эксплуатацию, не нужно принимать за освобождение от оплаты капитального ремонта.
Взносы являются составной частью платежей за жилье, поэтому игнорирование квитанций и сроков может усугубить ситуацию.
Граждане, имеющее отношение к одной из льготных категорий, могут обратиться в МФЦ за предоставлением компенсации.
Финансирование расходов на проведение капремонта общего имущества в МКД
Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Капитальный ремонт » Финансирование расходов на проведение капремонта общего имущества в МКД
- Финансирование затрат региональным оператором в виде аванса может осуществляться в размере, который не превышает 30%.
- Содержание
- В 2012 году был принят Закон, обязывающий владельцев квартир, которые размещены в многоквартирных домах, вносить ежемесячные платежи для уплаты расходов на капитальный ремонт собственного дома. При этом собственники имеют возможность выбрать одну из двух систем формирования фонда капитального ремонта:
- аккумуляция финансов на спецсчете многоквартирного дома;
- применение для этой цели счета регионального оператора.
Выбор одного из вышеперечисленных вариантов будущего источника финансирования должен быть сделан на протяжении полугода с того момента, как была издана региональная программа капремонта. Найти ее можно в открытых источниках: на официальном веб-сайте органов госвласти субъекта России, а также в печатных изданиях.
Если хозяева квартир, размещенных в многоквартирных домах, не сделают выбор или не успеют реализовать его в установленный термин, структурой местного самоуправления выносится вывод о том, что организация фонда капремонта будет произведена на счетах оператора и такие счета будут являться источником финансирования работ по проведению капремонта.
«Региональный оператор» — так называют специализированную организацию некоммерческого характера, которая имеет соответствующую организационно-правовую форму и реализует деятельность, направленную на своевременное проведение капремонта совместной собственности многоквартирного дома.
Таким образом, согласно ст. 190 Жилищного кодекса России региональный оператор обеспечивает компенсацию финансирования капремонта совместной собственности многоквартирного дома, в котором хозяева жилищ формируют фонд капремонта на его счетах и рассматривают его как надежный источник финансирования работ по проведению капремонта.
Основания для перечисления средств на проведение капремонта
Чтобы региональный оператор произвел компенсацию средств по контракту на предоставление услуг или по контракту выполнения работ на осуществление капремонта совместной собственности дома, необходим акт приемки предоставленных услуг или работ.
Подобный акт следует предварительно согласовать со структурой местного самоуправления и в ситуации если осуществление ремонта в доме было инициировано хозяевами жилья, расположенного в многоквартирном доме — с особой, которая наделена полномочиями осуществлять действия от лица всех владельцев жилья, размещенного в многоквартирном доме в порядке, установленном законодательством России.
Финансирование затрат на осуществление капремонта дома региональным оператором в виде аванса может осуществляться в размере, который не превышает 30% от суммарной стоимости предполагаемого объема работ и услуг по капремонту совместной собственности дома, которая зафиксирована в смете, включая работы по подготовке проектных документов.
Чтобы были оплачены работы по капремонту дома из другого источника, которым является специальный счет, согласно предоставленной смете и в порядке, который определен законодательством, владельцы жилья должны предоставить владельцу спецсчета следующую документацию:
- протокольное решение высшего органа — общего собрания владельцев жилья такого дома, в котором отображено желание выполнить капитальный ремонт совместной собственности дома;
- контракт, на основании которого проводятся работы или оказываются услуги по капремонту совместной собственности дома;
- акт приемки предоставленных услуг и выполненных в рамках контракта работ. Подобный документ не может быть предоставлен, если речь идет о выплате авансового платежа, размер которого составляет не больше, чем 30% от общей суммы работ, которая отображена в смете, приложенной к контракту.
Оплата по смете тех видов работ, которые не упоминаются в перечне, зафиксированном в региональной программе, осуществляется из источников финансирования, которые составляют средства хозяев жилья, расположенного в МКД, которые внесены в определенном порядке сверх минимальной суммы взносов на капремонт. Основным условием для этого является решение владельцев об осуществлении подобных видов работ и определение размера взносов, который превышает минимально допустимую сумму.
Размер предельной стоимости услуг и работ по капремонту
Нормативно-правовые документы субъектов РФ определяют не только порядок выплаты компенсации средств для осуществления капитального ремонта, но и размер максимально возможной суммы, которая может быть отображена в смете, для оплаты услуг и работ по осуществлению капремонта совместной собственности, которая находится в многоквартирных домах.
Оператор может выплачивать подобную компенсацию из такого источника как фонд капремонта, исходя из минимальной суммы взноса, который определяет российское законодательство.
Соответствующий нормативно-правовой акт должен быть принят в порядке, который установлен статьей 166 Жилищного кодекса.
В случае если компенсация согласно сметы превышает такую предельную стоимость, или предполагается компенсация, которая не указана в первой части статьи 166, она осуществляется из такого источника, как взносы владельцев жилья, расположенного в многоквартирном доме, которые выплачиваются в установленном порядке сверх минимальной суммы взноса, которая определена.
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
„
Нашему мкд в 2017 г. объем капремонта более 3 000 000 руб., накоплено 100 000 руб. Региональным оператором и ФОНДОМ МОДЕРНИЗАЦИИ заявлено. что мы дополнительных затрат, кроме взносов по минимальной ставке производить не будем. Каким образом будет погашена доп.сумма 2 900 000 руб. Ранее говорилось, что перед очередным этапом ремонта — у нас в 2019 г.
-должны погасить имеющуюся задолженность ,либо ссуду в банке для ее погашения взять — и накопить для очередного ремонта. Сейчас говориться, что для нас даже бесплатно, субсидий нам не выделяли, смету расходов и договор по подрядной организации не предоставили. У нас УК.
Насколько верно, что мы не будем нести никаких дополнительный затрат по ремонту?
“
Ирина15.06.2017 08:27
Здравствуйте Ирина! Недостающую сумму на ремонт МКД, региональный оператор, будет брать из общего котла. Дополнительны затрат, Вы нести не будете, только обязательный взнос на капитальный ремонт дома.
Малов Андрей Владимирович19.06.2017 11:49
Задать дополнительный вопрос
Дополнительных расходов не будет, только обязательные платежи. Средства поступят из общего котла.
20.06.2017 11:28
Задать дополнительный вопрос
Особенности определения сметной стоимости капитального/текущего ремонта и реконструкции зданий и сооружений
Особенности определения сметной стоимости капитального/текущего ремонта и реконструкции зданий и сооружений
ПОС, ПОКР — Проекты организации капитального ремонта должны разрабатываться с целью повышения эффективности и качества ремонта за счет рациональной организации ремонтно-строительных работ, обеспечения своевременного их выполнения с наименьшими затратами трудовых и других видов ресурсов, а также сдачи в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом объектов в установленные сроки.
ПОС, ПОКР — Проекты организации капитального ремонта должны служить основой для решения вопросов организационно-технической подготовки и осуществления ремонта, распределения затрат на ремонт и ремонтно-строительные работы (товарной строительной продукции) по календарным периодам (кварталам, месяцам) с учетом требований по продолжительности ремонта и обеспечения задела и должны учитываться при обосновании сметной стоимости ремонта.
ППР — Проекты производства работ должны разрабатываться с целью обеспечения оптимальной организации ремонтно-строительного производства за счет использования наиболее эффективных методов выполнения ремонтно-строительных работ, способствующих снижению их стоимости и трудоемкости, сокращению продолжительности ремонтов и сроков производства отдельных видов работ, повышению степени использования строительных машин и оборудования, улучшению качества работ, а также обеспечению безопасных условий труда и сохранению окружающей природной среды.
Осуществление капитального ремонта без утвержденных проекта организации капитального ремонта и проекта производства работ Запрещается.
Наиболее полное определение и правильное толкование терминов «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение» смотрите по ссылке: Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и жилищно-коммунальном комплексе.
Документом, определяющим порядок осуществления реконструкции, капитального ремонта зданий социально-культурного и коммунального назначения является ВСН 58-88р, утвержденный приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312. Порядок осуществления капитального ремонта промышленных зданий и сооружений изложен в «Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (МДС 13-14.2000), утвержденном постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 № 279.
Внесение платы за капремонт в новом доме — Юридическая консультация
В силу ч. 3 ст.
169 Жилищного кодекса РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта РФ, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ.
Для собственников помещений в домах, введенных в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, обязанность по уплате взносов возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).
Часть 2.2 ст. 5 Закона Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» устанавливает такой срок равным шести месяцам для новых домов.
При этом в срок не позднее трех месяцев до наступления даты возникновения обязательства собственников такого дома оплачивать взносы ими должен быть принято и реализовано решение о выборе способа формирования фонда капремонта (на счете регионального оператора или на специальном счете).
Вместе с тем необходимо разграничивать пятилетний срок ответственности застройщика и обязанность по проведению капремонта. Эти два понятия не подменяют друг друга.
В течение пяти лет застройщик несет обязанность по исполнению гарантийных обязательств. Собственники при обнаружении недостатков вправе в претензионном, а потом и в судебном порядке обратиться к застройщику с требованием об их устранении.
Формирование же фонда капремонта и, соответственно, уплата взносов на капремонт являются гарантией исполнения обязательства собственников о проведении капремонта после истечения нормативных сроков эксплуатации объекта.
Отвечая на ваш вопрос о правомерности выставления взносов к оплате, можно сказать, что требование об оплате взносов может быть неправомерным только в том случае, если дом действительно не включен в программу капремонта. Но даже и в этом случае возможны исключения.
Обратите внимание, кем выставляются взносы. Если взносы начисляются и собираются организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, то, возможно, обязанность по уплате взносов определена решением общего собрания собственников и она не находится во взаимосвязи с региональной системой капремонта.
Рекомендуем обратиться к лицу, выставляющему платежные документы, с требованием о разъяснении и подтверждении оснований таких действий.
Капитальный ремонт основных средств в бухгалтерском учете
Капитальный ремонт основных средств является одним из способов восстановления объекта наряду с модернизацией и реконструкцией. B статье отметим особенности капремонта, обратим внимание на бухпроводки, коснемся документооборота.
B производственной деятельности организаций при эксплуатации ОС естественным образом происходит износ эксплуатируемых объектов, случаются поломки. Своевременное их восстановление позволяет увеличить срок службы, избежать расходов на приобретение нового оборудования.
Восстановление возможно путем модернизации, реконструкции и ремонта. Модернизацией и реконструкцией признаются работы, улучшающие либо создающие новые технические, экономические характеристики объекта.
Тогда как ремонт включает в себя комплекс мероприятий, направленных на замену отдельных конструкций, деталей, поддержание его рабочего состояния.
Ремонт подразделяется на текущий и капитальный. Текущий ремонт направлен на профилактику, поддержание объекта в рабочем состоянии и устранение незначительных неисправностей. Капитальный — гарантирует восстановление технических параметров объекта, его рабочего состояния.
- Капремонт может быть комплексный, охватывающий полностью объект, или выборочный, включающий в себя починку отдельных частей объектов.
- Обоснованность ремонта ОС устанавливают технические службы организаций путем определения порядка планово-предупредительных ремонтов, при этом назначая вид ремонта.
- Особенностью учета капремонта по сравнению с иными видами восстановления является то, что расходы на ремонт относятся на текущие затраты, тогда как траты на модернизацию и реконструкцию — на капитальные.
Ключевые отличия ремонта от модернизации ОС для целей налогообложения смотрите в КонсультантПлюс. Пробный доступ к правовой системе можно получить бесплатно.
Капремонт ОС в бухучете — проводки
После того как решение о необходимости капитального ремонта основных средств будет принято, восстановить объект можно силами организации либо привлечь технику и работников сторонней компании на подрядных основаниях. Если пойти по пути капремонта службами организации, то нужно учитывать, что траты будут включать в себя стоимость запасных частей и материалов, зарплату, страховые взносы.
Учетные записи при проведении капремонта различными способами будут следующими:
- при наличии структурного подразделения (ремонтной службы):
Дт 23 Кт 10 (16, 69, 70) — собраны затраты на ремонт;
Дт 20 (25, 26, 29, 44) Кт 23 — расходы списаны в зависимости от использования ОС (дебетуется счет, на котором фиксируется амортизация);
- если отсутствует ремонтная служба, счет 23 не используется, а расходы списываются непосредственно на счет затрат:
Дт 20 (25, 26, 29, 44) Кт 10 (16, 69, 70);
- если ремонт проводится подрядчиком, проводка по расходам будет:
Дт 20 (25, 26, 29, 44) Кт 60.
При долгосрочном капремонте рекомендуется переводить объекты на отдельный субсчет счета 01 «ОС в ремонте».
Подробнее о том, какие затраты признаются обоснованными, узнайте из материала «Что относится к затратам на ремонт основных средств?».
Списать материалы на ремонт ОС в бухучете и для налога на прибыль вам помогут рекомендации экспертов КонсультантПлюс. Получите бесплатный пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение.
Обоснование и подтверждение затрат на капремонт
При проведении капитального ремонта основных средств особое внимание следует уделить порядку оформления процесса. B ходе проверок налоговики предъявляют высокие требования к документальному подтверждению состоявшегося ремонта.
Прежде всего, следует обосновать саму необходимость проведения капремонта. Для этого составляется акт, где фиксируются выявленные неисправности, либо дефектная ведомость.
Скачать готовый образец дефектной ведомости вы можете в КонсультантПлюс, получив бесплатный тестовый доступ к системе.
Передача объекта в ремонт оформляется накладной на внутреннее перемещение — в случае проведения ремонта собственной специализированной службой или актом приема-передачи, если объект передается подрядной организации.
После окончания ремонтных работ составляется акт сдачи-приемки, которым объект принимается обратно. Он подписывается членами приемной комиссии, лицами, ответственными за сохранность и ремонт ОС, представителями подрядчика и может быть составлен по форме ОС-3 либо произвольной.
Документами, подтверждающими собственно затраты на капремонт, могут служить: сметная и техническая документация, подтверждающая объемы ремонта и затрат на него, акты выполненных работ от ремонтной организации или внутренняя первичка на использованные для ремонта МПЗ, труд и т. п.
Как заключить договор подряда и заполнить акт сдачи-приемки выполненных работ, узнайте из материала «Акт сдачи-приемки выполненных работ — образец на 2020 год».
Итоги
Капремонт ОС — поэтапный производственный процесс, каждый этап которого требует надлежащего документального оформления. При проведении ремонтных мероприятий важно обосновать необходимость ремонта, надлежащим образом сдать и принять из ремонта объект и своевременно отразить операции в бухгалтерском учете.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Как потратить средства капитального ремонта?
С момента внедрения в России в 2014 году новой системы организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов, тема капитального ремонта остаётся одной из самых дискутируемых.
Причина этого кроется в том, что данный вопрос непосредственно затрагивает интересы огромной части населения нашей страны, которую составляют собственники квартир, на чьи плечи теперь возложено бремя расходов по надлежащему содержанию многоквартирного дома (в т. ч. его капитальный ремонт).
По замыслу законодателей, новая система капитального ремонта призвана обеспечить безопасность и комфортность проживания граждан, поддерживая достойный уровень эксплуатационных характеристик многоквартирных домов, а главное — гарантировано получить капитальный ремонт дома не позже сроков, установленных региональной программой.
1. Понятие капитального ремонта
Особенностям осуществления капитального ремонта посвящен Раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Жилищного Кодекса РФ (далее — ЖК РФ), который регулирует отношения, возникающие на всех его стадиях — от формирования фонда капитального ремонта, его целей и порядка уплаты взносов до окончания работ по капитальному ремонту.
Капитальный ремонт зданий — замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также проведение работ по повышению уровня внутреннего благоустройства.
Подробнее…
При проведении капитального ремонта следует применять материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Состав видов и подвидов работ должен быть таким, чтобы после проведения капитального ремонта многоквартирный дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требованиям.
2. Взносы на капитальный ремонт и формирование фонда капитального ремонта
Взносы на капитальный ремонт обязаны ежемесячно уплачивать собственники помещений в многоквартирном доме (МКД). Обязанность по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт наступает с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме вне зависимости от вида помещения (ст. 156, 169, 171 ЖК РФ).
Важно! В случае, если собственники не используют свои помещения, они всё равно не освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт.
Подробнее…
Летом 2017 года в ЖК РФ были внесены изменения, согласно которым у собственников помещений возникает обязанность не только по уплате собственных взносов за капремонт, но и обязанность по уплате накопившихся долгов предыдущих собственников (ст. 158 ЖК РФ). Обезопасить себя от чужих долгов по капремонту можно, попросив у продавца справку об отсутствии задолженности по платежам за капремонт.
Размер платы за капитальный ремонт рассчитывается исходя из установленных тарифов в регионе для каждого муниципального района и площади помещения. Однако стоит отметить, что размер взноса за капитальный ремонт может превышать установленные тарифы, если собственниками помещений в МКД будет принято соответствующее решение.
Взносы на капитальный ремонт аккумулируются в фонде капитального ремонта (далее – Фонд), формирование которого может производиться 2-мя способами (ст. 170 ЖК РФ):
Способ 1. Накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете одного МКД.
«Плюсы» этого способа:
- свобода выбора компании подрядчика на выполнение ремонтных работ;
- возможность проведения выборочного капитального ремонта дома ранее срока, установленного программой, при наличии накопленных денежных средств;
- возможность использовать поручительство регионального оператора при кредитовании ТСЖ в банке для осуществления капитального ремонта при нехватке средств.
Подробнее…
Региональный оператор — это некоммерческая организация, которая во взаимодействии с собственниками помещений в МКД, органами государственной власти и местного самоуправления реализует Региональную программу по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД, расположенных на территории отдельного региона.
«Минусы» этого способа:
- открытие, ведение, обслуживание (в т.ч. финансовое) и отчётность по счёту осуществляет ТСЖ, то есть фактически собственники помещений МКД;
- начисление платежей и их сбор ведётся ТСЖ самостоятельно;
- ответственность за качество, объёмы и сроки выполнения капитальных работ несут собственники МКД;
- в случае недобора денежных средств на капитальный ремонт собственники обязаны выбрать источники финансирования: кредитование, дополнительные взносы или переход на счёт регионального оператора.
Способ 2. Накопление взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора – так называемый «общий котел».
«Плюсы» этого способа:
- региональный оператор сам открывает счета отдельно на каждый дом;
- ремонт домов осуществляется на конкурсной основе (через торги);
- региональный оператор несёт ответственность за качество, объёмы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту;
- региональный оператор осуществляет контроль за своевременным внесением взносов собственником помещения;
- отсутствие необходимости в кредитовании собственников в случае недобора денежных средств на необходимый объём работ – «заём у регионального оператора» (за счёт больших оборотных средств этого фонда нужные средства выделяются, а их возмещение происходит собственниками постепенно, со временем);
- региональный оператор осуществляет содержание счёта в банке за свой счёт;
- региональный оператор предоставляет отчётность о состоянии счёта в орган жилищного надзора.
«Минусы» этого способа:
- долгий переход на отдельный специальный счёт МКД, в случае принятия решения о переходе (2 года);
Подробнее…
Во время переходного периода Вы также продолжаете перечислять средства за капитальный ремонт региональному оператору, но после перехода все накопленные Вами средства вернутся на ваш специальный счёт многоквартирного дома.
- отсутствие у регионального оператора эффективных рычагов воздействия на неплательщиков и, как следствие, нехватка средств из-за задолженностей;
- строгое следование региональной программе капитального ремонта, в которых периодичность осуществления капитального ремонта составляет 1 раз в 20–30 лет, что вызывает недоверие со стороны граждан.
3. Цели расходования и порядок использования средств фонда капитального ремонта
Средства из Фонда можно потратить исключительно на цели, определенные законодателем, которые подразделяются на (ст. 166, 174 ЖК РФ):
- обязательные для всех субъектов Российской Федерации (ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД; ремонт фасада; ремонт фундамента МКД);
- дополнительные, определяемые каждым субъектом Российской Федерации самостоятельно в региональных программах капитального ремонта услуги и работы по утеплению фасада; переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую; устройство выходов на кровлю; установка автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг; установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа). Перечень дополнительных целей является открытым и может быть дополнен и иными видами услуг и работ;
- любые услуги и (или) работы, финансирование которых осуществляется из средств, сформированных за счет превышения взносов за капитальный ремонт по сравнению с установленными тарифами.
- Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то использовать средства Фонда можно в отношении того МКД, собственники помещений которого перечисляют взносы на этот счет (глава 16 ЖК РФ).
- Решение о проведении капитального ремонта и об использовании средств Фонда принимает общее собрание собственников помещений в МКД.
- На собрании необходимо:
- а) принять решение о проведении капитального ремонта;
- б) утвердить перечень работ по капитальному ремонту;
- в) утвердить подрядную организацию6;
- г) утвердить смету расходов на капитальный ремонт;
- д) утвердить сроки проведения ремонтных работ;
- е) определить источники финансирования капитального ремонта (накопленные средства, дополнительные взносы или кредит в банке);
- ж) выбрать лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.