Осс выделает уо комиссию 10% за обслуживание договоров аренды оид. законно ли?

Законодательство России не раскрывает понятия «банковская комиссия». Также отсутствуют прямые предписания о допустимости взимания тех или иных комиссий с клиентов. Этот пробел был восполнен разъяснениями ВАС РФ, а после его упразднения – ​ВС РФ.

Судебная практика признает три случая, когда банки имеют право устанавливать комиссию. Во-первых, если она установлена за оказание самостоятельной услуги клиенту. Во-вторых, комиссия возможна, если на самом деле она прикрывает повышенный процент.

И в-третьих, банк может взимать комиссию за предоставление заемщику определенных поблажек. В данном случае комиссия является компенсацией предоставленных заемщику льгот. Однако на практике многие банки вводят плату за другие операции.

Расскажем о наиболее распространенных комиссиях и выясним, какие из них законны, а какие – ​нет.

ОСС выделает УО комиссию 10% за обслуживание договоров аренды ОИД. Законно ли?

При оформлении кредита

Некоторые банки взимают плату за саму выдачу кредита. В таком случае кредитор получает прибыль и от процентов, и от комиссии. Как правило, суды признают такие комиссии незаконными, но есть исключения.

Комиссия за выдачу кредита

В свое время ВАС РФ сформулировал простой критерий: банк может взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту (п.

 4 Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 147)).

Поэтому комиссии за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита, за оформление кредитного договора в большинстве случаев являются незаконными (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.04.2018 № Ф07-2842/2018 по делу № А56-60187/2017, Арбитражного суда Уральского округа от 22.12.

2014 № Ф09-8176/14 по делу № А71-13054/2013). Без рассмотрения кредитной заявки и оформления договора банк просто не смог бы выдать кредит. Получается, что рассмотрение заявки не создает для заемщика дополнительных благ. Поэтому подобные условия договора являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ), а уплаченные деньги подлежат возврату (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

То же самое с комиссиями за выбор тарифа. Предоставление возможности выбрать тариф не является услугой. Заемщик и так имеет право определить тариф кредитного договора (определение ВАС РФ от 19.11.2013 № ВАС-15985/13 по делу № А40-161780/12-170-36).

Есть признак, позволяющий распознать подобные незаконные комиссии. Они уплачиваются единовременно при выдаче кредита, причем из денег, подлежащих зачислению на счет клиента.

Комиссия за резервирование средств

Иногда банки все-таки оказывают услуги еще до оформления кредита – резервируют денежные средства.

Если заемщик имеет право получить кредит в пределах лимита и по первому своему требованию, то банк имеет право на получение комиссии.

Она взимается за предоставление права пользования кредитной линией, даже если клиент не обращался за деньгами (постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.04.2014 № Ф05-2311/2014 по делу № А40-31964/2013).

Резервирование средств в пределах оговоренного лимита – самостоятельная услуга (постановления Арбитражного суда Московского округа от 29.04.2016 № Ф05-4219/2016 по делу № А40-101534/2015 и Арбитражного суда Поволжского округа от 15.04.2014 по делу № А72-4357/2013).

Банк не имеет права отказать в предоставлении денег клиенту, которому одобрена кредитная линия (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.02.2015 по делу № А45-10433/2014). У него возникает обязательство выдать кредитный транш. Однако заемщик может его и не запрашивать.

Тогда банк понесет финансовые издержки – не сможет воспользоваться деньгами для выдачи кредита кому-то другому.

Таким образом, комиссия за резервирование денежных средств признается законной. Эту позицию сформулировал еще Президиум ВАС РФ (постановление от 12.03.2013 № 16242/12 по делу № А40-124245/11-133-1062).

Комиссия за кредитование счета

Также высшие арбитры признали правомерность ежемесячной комиссии за возможность кредитования расчетного счета (овердрафт).

В этом случае услуга заключается в предоставлении банком возможности совершить платеж, несмотря на недостаточность (отсутствие) денег на счете. Об этом сказано в п. 4 Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 147).

Комиссия за резервирование средств при единовременной выдаче кредита

Иногда банки устанавливают комиссию за резервирование средств, но при этом выдают кредит не траншами, а единовременно. Например, в деле № А40-167811/2012 была признана незаконной комиссия за резервирование кредитных средств.

Выяснилось, что кредит был выдан единовременно, а не отдельными траншами. Следовательно, у банка не было расходов на резервирование средств для исполнения заявок заемщика (постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.05.

2014 № Ф05-3812/14).

Банк должен доказать наличие финансовых издержек при предоставлении заемщику возможности получить очередной транш. Если доказательств не будет, то соответствующие пункты договора признают ничтожными (постановления Арбитражного суда Московского округа от 10.07.2014 № Ф05-6935/2014 по делу № А40-137720/2013 и от 18.09.2014 № Ф05-10273/2014 по делу № А40-126218/2013).

Комиссия за оформление кредитной линии

Наряду с комиссией за резервирование (бронирование) средств для выдачи кредита в договоре может быть также предусмотрена и комиссия за оформление кредитной линии. Очевидно, эта комиссия дублирует плату за резервирование и взимается не за оказание какой-либо услуги. В таком случае суды признают плату за резервирование обоснованной, а за оформление – ничтожной.

Судебная практика

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что оформление кредитной линии – это прямая обязанность банка; стандартное действие, без которого он не может исполнить договор об открытии кредитной линии. Такое действие не создает для клиента отдельного имущественного блага (полезного эффекта). Следовательно, условие кредитного договора о взимании комиссии за оформление кредитной линии ничтожно.

А вот комиссию за резервирование суд признал законной. В отличие от обычного кредита кредитная линия дает заемщику возможность в течение определенного срока получить от кредитора деньги в согласованном размере.

В рассмотренном случае договор предусматривал выдачу кредита отдельными траншами. Заемщик мог получить кредит не в полной сумме, а в пределах лимита и по первому требованию. В связи с этим у банка возникли расходы по резервированию конкретной суммы для удовлетворения будущих заявок заемщика (постановление от 09.10.2014 № 17АП-11693/2014-ГК по делу № А60-17977/2014).

При обслуживании кредита

Все банки несут расходы на обслуживание кредитов. Они должны формировать резервы под выданные суммы, создавать для их учета внутренние (ссудные) счета, отслеживать их возврат, сдавать отчетность о кредитах и т.п.

Часто банки пытаются переложить такие расходы на заемщиков, устанавливая комиссии за обслуживание или ведение ссудного счета.

При оценке подобных комиссий суды обращают внимание на то, привязана ли комиссия к остатку задолженности заемщика перед банком.

Комиссия не связана с остатком задолженности

Ведение ссудного счета, составление отчетности о кредите и отслеживание его возврата не являются услугами. Эти действия не создают для клиентов отдельного блага. Заемщики и так платят за подобные действия (только в форме процентов). Условие о данной комиссии является недействительным, а уплаченные суммы подлежат возврату (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Комиссия привязана к остатку задолженности

Установление подобных комиссий в договорах потребительского кредита запрещено п. 17 ст. 5 Федерального закона от 21.12.2013 № 353‑ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Поэтому при кредитовании «физиков» комиссии за обслуживание кредита не применимы в принципе (вне зависимости от того, как определяется ее сумма).

А вот компаниям и предпринимателям повезло меньше. Верховный Суд РФ разъяснил, что условие о периодической комиссии за ведение ссудного счета, когда сумма определяется как процент от остатка долга, является притворным.

Фактически комиссия прикрывает договоренность о дополнительном проценте. Заключив договор с такой комиссией, стороны на самом деле договорились не о комиссии, а о повышенной процентной ставке.

Подписав договор с таким условием, заемщик согласился с платой за предоставленный кредит, поэтому прикрываемое условие не может быть признано недействительным.

А раз так, то никаких оснований для возврата сумм комиссии за ведение ссудного счета нет (вопрос 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015).

В то же время пункт о том, что сумма комиссии за ведение ссудного счета не зависит от остатка задолженности, не может прикрывать условие о плате за кредит. В этом случае нет связи между оставшейся суммой задолженности и платой за пользование ею.

При изменении кредитного договора

Изменение условий соглашения с банком тоже может сопровождаться взиманием комиссий. Если от таких изменений выигрывает заемщик, то комиссии в большинстве случаев признаются допустимыми.

Предусмотренная договором комиссия за досрочный возврат кредита

Согласно п. 2 ст. 810 ГК РФ сумма займа, предоставленного под проценты компании или предпринимателю, может быть возвращена досрочно только с согласия банка. Многие банки дают такое согласие при условии выплаты комиссии.

Разумеется, само по себе согласие не является самостоятельной услугой. Но при досрочном возврате кредита заемщики получают положительный экономический эффект – экономию на процентах. Поэтому предусмотренная договором комиссия за досрочный возврат кредита обычно признается законной (постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.08.

2017 № Ф01-3066/2017 по делу № А11-9908/2016, Арбитражного суда Московского округа от 22.06.2017 № Ф05-7845/2017 по делу № А40-133498/2016, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.07.2016 № Ф04-1998/2016 по делу № А45-21393/2015, Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2015 № Ф06-1347/2015 по делу № А12-43935/2014 и от 04.02.

2015 № Ф06-19744/2013 по делу № А12-13636/2014).

Указанная в письме банка комиссия за досрочный возврат кредита

Некоторые суды признают незаконной комиссию, размер которой четко не определен в кредитном договоре (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.12.2014 № Ф08-9899/2014 по делу № А32-4031/2014, Арбитражного суда Московского округа от 25.06.

2013 по делу № А40-152938/12-46-449, Арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2013 по делу № А12-18562/2012, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.02.2013 по делу № А45-18865/2012, Арбитражного суда Центрального округа от 21.02.2012 по делу № А36-1620/2011, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.

12.2012 № Ф03-5481/2012 по делу № А24-1276/2012).

Но такая позиция перестает применяться.

Судебная практика

Банк дал универмагу письменное согласие на досрочный возврат кредита при условии уплаты им комиссии в размере 2,16% от суммы задолженности. Универмаг заплатил комиссию, но после этого подал в суд иск о ее возврате.

Суд отказал в удовлетворении иска, посчитав, что комиссия направлена на компенсацию потерь кредитора при досрочном исполнении обязательства. Тем более что стороны достигли письменного соглашения о размере комиссии за досрочный возврат: универмаг акцептовал направленную банком оферту (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Вышестоящие суды согласились с такой позицией. Разрешив досрочный возврат кредита, банк предоставил заемщику имущественное благо, позволив сэкономить на уплате процентов (постановление Президиума ВАС РФ от 22.10.2013 № 6764/13 по делу № А79-6813/2012).

Читайте также:  УК может взыскивать задолженность после окончания договора управления?

Приведем еще пару примеров.

Судебная практика

В деле № А51-42072/2013 было рассмотрено условие кредитного договора о том, что банк взимает комиссию за свое согласие на досрочный возврат кредита. Ее размер устанавливается в одностороннем порядке и указывается в письменном сообщении клиенту. Однако заемщик посчитал, что законной является комиссия за досрочное погашение кредита, а не за получение согласия банка.

Суд первой инстанции поддержал клиента. Арбитры исходили из того, что согласие банка на досрочное погашение кредита не создает для клиента полезного эффекта и поэтому не является услугой.

Кроме того, в кредитном договоре размер комиссии указан не был.

Вышестоящие суды не согласились с такой позицией, посчитав, что в кредитном договоре может быть указан не только размер, но и порядок определения комиссии (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.09.2014 № Ф03-4175/2014).

В другом деле Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не согласился с позицией суда первой инстанции о том, что размер комиссии за досрочное погашение должен быть точно определен в договоре.

Арбитры установили, что стороны согласовали в договоре применение стандартных тарифов банка. Оплатив комиссию на этих условиях, заемщик фактически заключил письменное соглашение о комиссии (постановление от 05.02.

2014 по делу № А53-345/2013).

Плата за досрочное погашение без согласия банка

Заемщики могут досрочно вернуть долг и не получив согласие банка. Поэтому некоторые банки указывают в кредитных договорах, что за досрочное погашение кредита без их согласия также полагается комиссия.

Однако суды считают, что в данном случае речь идет не о комиссии, а о плате за неисполнение обязательства клиента по получению согласия банка на возврат кредита. Взыскание такой платы незаконно, а положения о ее взимании ничтожны (определения ВС РФ от 18.03.2016 № 308-ЭС16-819 по делу А32-4031/2014, от 25.

05.2015 № 309-ЭС15-5117 по делу № А60-17977/2014, от 09.02.2015 № 310-ЭС14-8012 по делу № А08-8478/2013).

Комиссия за пролонгацию кредита

При продлении срока возврата кредита (пролонгации договора) заемщик получает имущественное благо – рассрочку возврата денежных средств (плюс освобождение от неустоек за просрочку возврата). Банк вправе отказаться предоставлять отсрочку.

Поэтому комиссия за пролонгацию кредита является законной (постановления ФАС Московского округа от 21.03.2012 по делу № А40-103925/10-133-915, Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.08.

2012 № 09АП-19332/12 по делу № А40-105914/11-133-904).

Но суд может обратить внимание на то, что продление кредитного договора сопровождается увеличением процентной ставки. В таком случае взимание дополнительной комиссии за пролонгацию выглядит странно.

Например, Арбитражный суд Уральского округа посчитал, что продление срока возврата кредита не создало для заемщика имущественного блага. По мнению суда, сумма штрафов, которую компания заплатила бы за просрочку уплаты долга, компенсировалась увеличенной ставкой кредита.

Поэтому комиссия за пролонгацию была излишней (постановление от 31.10.2014 № Ф09-7194/14 по делу № А50-23756/2013).

Комиссия за другие изменения в пользу заемщика

Банки устанавливают комиссии и за другие выгодные для заемщика изменения кредитного договора. Так, признаются допустимыми следующие комиссии:

  • за возможность погашения кредита в рассрочку вместо единовременного платежа и уменьшение размера неустойки за просрочку (определение ВАС РФ от 04.10.2013 № ВАС-13706/13 по делу № А40-143373/12-133-1085);
  • увеличение сроков возврата кредита и уменьшение процентной ставки (определение ВАС РФ от 07.08.2013 № ВАС-17284/12 по делу № А14-12115/2011);
  • возможность страхования в страховой организации, выбранной заемщиком.

Судебная практика

По программе банка кредит предоставлялся только при условии страхования предмета залога в одной из аккредитованных банком страховых компаний. Заемщик попросил разрешить застраховать имущество в своей компании. Банк согласился, но только при условии выплаты ему дополнительной комиссии.

Сначала заемщик оплатил комиссию, но после этого передумал и просил суд вернуть деньги. Суд отказал в удовлетворении требований. Арбитры указали, что банк имел право на компенсацию за страхование имущества в финансово неустойчивой страховой компании (постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.

2012 по делу № А65-1252/2012).

Вместе с тем иногда суды считают незаконными комиссии за отдельные благоприятные для заемщика изменения. Например, известен судебный акт, которым комиссия за согласие банка на последующий залог была признана ничтожной (постановление ФАС Уральского округа от 24.05.2013 № Ф09-4259/13 по делу № А60-38898/2012). Впрочем, судебная практика по такому виду комиссий еще не сформировалась.

Итоги

Обобщая изложенное, представим законные и незаконные комиссии в виде Схемы.

Схема

ОСС выделает УО комиссию 10% за обслуживание договоров аренды ОИД. Законно ли?

Также отметим, что комиссии могут называться по-разному. Чтобы разобраться, законны они или нет, надо ориентироваться не на названия, а на суть и на выработанные судами критерии.

Нужно ли заключать договор с региональным оператором по обороту ТКО, или Еще одна головная боль предпринимателей в 2019 году

2019 год начался с проведения так называемой «мусорной реформы». По традиции любые изменения, которые касаются каждого гражданина, организацию, вызывают кучу обсуждений и самое главное вопросов.

Предыстория. До недавних времен я не горел желанием разбираться в данных изменениях, но у моих клиентов были другие планы на этот счет.

В середине августа предпринимателям Пермского края от местного регионального оператора (далее – РО) поступили уведомительные письма, с требованием заключить договор на оказание услуги по сбору, транспортированию, обработке и захоронению твердых коммунальных отходов (далее – ТКО).

И ладно если это просто было уведомление, но нет, письмо содержало другой посыл. Такими письмами региональный оператор уведомлял о том, что предпринимателем совершается административное правонарушение и  скоро его привлекут к ответственности.

По понятным причинам предприниматели обеспокоились, так как штрафы достаточно внушительные, это и денежное наказание до 250 тысяч рублей и административное приостановление деятельности до 90 суток. 

Одним из таких предпринимателей стал мой клиент и его заинтересовал следующий вопрос – а должен ли я заключать договор и платить РО если я арендую помещение у собственника, который платит РО за вывоз мусора ? Об этом и других вопросах буду вести сегодня речь.

Чтобы углубиться в понимание происходящего, я решил уточнить основания к заключению такого договора. В помощь использовал два акта: 1) Федеральный закон от 24.06.

1998 N 89-ФЗ  «Об отходах производства и потребления»; 2) постановление Правительства РФ от 12 ноября 2016 года N 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 года N 641».

Все оказалось достаточно просто! Если ты производишь ТКО, то ты их собственник, а значит, у тебя есть обязанность заключить договор и уплачивать РО за услуги.

Никаких частностей и исключений, ну если не считать исключения, что юридические лица, имеющие объект размещения отходов на своей территории, могут отказаться от заключения договора.

При всем этом, по всей видимости существует презумпция на образование ТКО.

Я пришел к выводу, что эта обязанность следует из закона, а не возникает как следствие заключения договора. Таким образом заключать договор должен каждый и точка. Или нет? Может здравый смысл говорит о другом?

Вопрос  1. Предприниматель (ИП или ЮЛ) арендует помещение у собственника, который заключил договор с РО и уплачивает за оказанные услуги деньги. Должен ли он заключать договор с РО?  

Предприниматель производит ТКО в каком-то объеме, но зачем ему оплачивать услуги РО, если это делает собственник? Возможно, кто-то возразит, что у собственника свои отходы и это плата за них.

А какая деятельность у собственника? На мой взгляд, деятельность собственника в данном случае, это сдача помещений в аренду и ТКО от такой деятельности вряд ли появляются. Почему бы в этом случае не возлагать обязанность на арендатора, а возложить ее на собственника, конечно с учетом объема производимых отходов арендаторами помещений.

Собственник будет взимать плату со своих арендаторов впоследствии. Возможно эта схема громоздкая, но не под одну насадку подгонять, же всех.

Вопрос 2. Гражданин осуществляет предпринимательскую деятельность в статусе ИП. Должен ли он заключать договор и платить РО?

ИП это статус гражданина для осуществления предпринимательской деятельности, а так как, исходя из положений нормативных актов, платить должны все, кто образует ТКО, то для гражданина, который имеет статус ИП, возникает двойная обязанность.

Выходит, что с такого гражданина уже собирает деньги УК или ТСЖ, а еще и он должен самостоятельно заключить договор и платить РО как ИП.

А если такой предприниматель работает на дому? С точки зрения закона все равно работает он на дому или арендует помещение у кого-то, такой гражданин должен платить два раза и заключить договор с РО как ИП.

Вопрос 3. Индивидуальный предприниматель зарегистрирован в одном субъекте, но фактически деятельность осуществляет в другом, в каком регионе заключать договор?

По логике договор должен быть заключен там, где образуются отходы. Логично же? Но что-то мне подсказывает, что работать все будет по-другому. Если договор будет заключаться по месту фактического осуществления деятельности, региональный оператор по месту регистрации будет пытаться привлекать к ответственности предпринимателя.

Вопрос 4. Предприниматель оказывает услуги от которых не образуется отходов, например, графический дизайнер отрисовывает айдентику для компаний на компьютере, нужно ли ему заключать договор с РО?

Читайте также:  Можно ли компании обратиться в ГЖИ об аннулировании лицензии УК-пустышки?

На мой взгляд, это один из важных вопросов. Действительно, есть предприниматели, в деятельности которых не образуются отходы. Например, веб-дизайнер, который разрабатывает веб-сайты или артист, который гастролирует с концертами.

Все больше бизнесов сушествуют в цифровом пространстве и тем самым не создают физических отходов, исходя из этого разумно было бы иметь какие-то основания для незаключения договора с РО. В нормативных актах основания такие мной не обнаружены, а даже наоборот, я пришел к выводу, что есть презумпция на возникновение ТКО у предпринимателей.

По этой причине независимо от рода деятельности предприниматель должен заключить договор с оператором и платить за услуги.

 Вопрос 5. Обязателен ли факт заключения договора с РО?

Вся эта ситуация мне напоминает жилищную реформу в 2014 году, которая коснулась капитального ремонта. Региональный оператор рассылал всем договоры, граждане, не понимали нужно ли заключать договор и что будет, если не заключить.

В итоге КС РФ пояснил, что обязанность производить отчисления по капитальному ремонту является законной и принадлежит каждому собственнику, соответственно в заключении договора нет никакого смысла. Мне кажется, что с «мусорной реформой» такая же ситуация.

Более того, на сайте Министерства природных ресурсов и экологии РФ опубликованы ответы с горячей линии (http://www.mnr.gov.ru/open_ministry/hotline/#otvety), из которых следует, что «в соответствии с Правилами обращения с ТКО если потребитель не направил регоператору заявку и документы, то договор на оказание услуг считается заключенным и вступает в силу на 16-й рабочий день после публикации на официальном сайте регоператора». Зачем тогда заключать договор?

Вроде бы вопрос мелочный и ответ однозначный, но жизнь как всегда вносит свои штрихи и появляются вопросы, на которые нормативная база не дает ответы

Уважаемые коллеги, напишите ваши мысли по поводу регулирования ТКО. Может, кого-то из ваших клиентов уже пытались привлечь к ответственности, и есть полученные результаты, которыми можно поделиться.

С уважением!

Сдача имущества по новому стандарту «Аренда»: трудности бухгалтера и пути их решения

По новому стандарту «Аренда» вести учет объектов аренды стало сложнее. Бухгалтерам пришлось разбираться в новых терминах и правилах учета. Внимание к деталям! Ведь информация об учете объектов аренды отражается в отчетности учреждения, в том числе годовой.

Разложим по полочкам учет имущества у арендодателя. И предложим решение в сложных ситуациях трактовки стандарта.

Могут ли учреждения сдавать в аренду недвижимое имущество?

Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.

Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.

Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:

  • бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
  • автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
  • казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.

На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.

Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.

Как вели учет сдаваемого в аренду помещение до вступления в силу стандарта Аренда?

Вебинар СГС «Аренда»

Учет основных средств у арендатора и арендодателя

Смотреть

Любой бухгалтер, который учитывал сдаваемое в аренду имущество, скажет, что раньше было проще.

Учреждение-арендодатель до вступления в силу положений стандарта Аренда учитывало передаваемое имущество на соответствующих забалансовых счета 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование» и вело расчет по арендным платежам с пользователем имущества на соответствующих счетах аналитического учета счета 0 205 20 000 «Расчеты по доходам от собственности».

С 1 января 2018 года бухгалтеры учреждений госсектора столкнулись с трудностями учета. Найдем правильное решение.

1. Как определить тип аренды?

Классификация объекта учета аренды для целей бухгалтерского учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Стандарт «Аренда» для начала предлагает бухгалтеру определить, к какому типу арендных отношений относится заключенный учреждением договор аренды. Предусмотрена следующая классификация объектов учета аренды:

  • Объекты учета операционной аренды.
  • Объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

Сдаваемое в аренду помещение отнесем к операционной аренде, если:

  • срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Например, сдаете в аренду здание на три года, а после окончания договора аренды срок его полезного использования — 25 лет;
  • на дату подписания договора аренды общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. Например, по договору аренды тира общая сумма платежей за три года составит 360 000 ₽, а справедливая, т.е. рыночная стоимость этого здания — 20 млн ₽.

Перечисленные признаки по отдельности или вместе являются основанием для классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.

О каком сроке полезного использования идет речь в стандарте «Аренда»?

По мнению Минфина России в письме от 13.01.2017 № 02-07-07/83464, срок полезного использования — это не оставшийся срок амортизации передаваемого здания. Осуществлять указанное сопоставление на основе оставшегося срока амортизации передаваемого объекта аренды некорректно.

Профпереподготовка 272 ак.часа

Для главного бухгалтера организации госсектора. Код А, В

Программа

Срок полезного использования объекта учета аренды — это срок, в течение которого предусматривается, что учреждение-собственник имущества в своей деятельности будет пользоваться имуществом и дальше, после окончания договора аренды, в тех целях, ради которых он получен. В целях получения экономических выгод или полезного потенциала, связанных с пользованием объектом учета аренды.

Операционная аренда — это наиболее распространенный вид аренды, когда имущество сдают на значительно меньший отрезок времени, чем установленный срок его полезного использования. По этой причине арендные платежи меньше полной стоимости такого имущества.

Объекты учета операционной аренды возникают, например, при передаче в аренду зданий, помещений на небольшой срок (от нескольких месяцев до нескольких лет), несопоставимый с оставшимся сроком полезного использования имущества (п. 12 Стандарта «Аренда»).

Такие договоры учреждения заключают чаще всего, по новому стандарту их относят к объектам учета операционной аренды:

  • договоры, по которым есть арендная плата, но нет выкупной стоимости;
  • договоры, в которых есть условие о возврате имущества после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Если в договоре есть условие операционной аренды и одно или несколько условий финансовой аренды, то договор считают договором финансовой аренды.

Не относят к договорам операционной аренды и являются финансовой арендой:

  • договоры лизинга вне зависимости от того, кто является балансодержателем по договору;
  • договоры с правом выкупа;
  • договоры безвозмездного, бессрочного пользования.

Вывод: правильно определите тип арендных отношений: операционная или финансовая аренда. Это надо сделать на основе условий классификации в СГС «Аренда». Полагайтесь на свое профессиональное суждение.

2. С какого момента начинать учет по стандарту «Аренда»?

Если договор аренды заключен в 2017 году и ранее, учет по СГС «Аренда» ведут с 1 января 2018 года. Если договор с 1 января 2018 года и позже — с того события, которое наступило раньше:

  • подписан договор аренды;
  • приняты обязательства по пользованию и содержанию имущества. Даже если нет договора, но есть расходы по содержанию имущества — начинаются арендные отношения.

3. Как перейти на учет аренды по новому стандарту?

Пример: бюджетное учреждение, общеобразовательная школа, имеет на балансе здание тира, владеет им на праве оперативного управления.

С 1 января 2017 года по согласованию с учредителем школа передает здание тира в пользование коммерческой организации. Договор аренды заключен на три года. Арендный платеж составляет 10 000 ₽ в месяц.

Арендодатель возмещает расходы учреждения по коммунальным платежам. В договоре есть условие о возврате арендатором здания тира после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Бюджетное учреждение предполагает использовать этот актив в дальнейшей хозяйственной деятельности.

Школа является арендодателем и договор, заключенный в 2017 году, на основании информации о сроках и размерах арендных платежей с точки зрения СГС «Аренда» на 1 января 2018 года отнесен к операционной аренде.

В соответствии с рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463 «О направлении Методических указаний по переходным положениям СГС «Аренда» при первом применении», на 1 января 2018 года бухгалтерия образовательного учреждения:

  • Провела инвентаризацию имущества, переданного в пользование в соответствии с договорами, заключенными до 1 января 2018 года и действующим в период применения СГС «Аренда». Провела анализ договора аренды, на основании которого учреждение передало во временное пользование здание тира.
  • Определила оставшийся срок полезного использования объекта операционной аренды, оставшийся срок пользования тира. Из условий договора оставшийся срок пользования зданием тира арендатором составит 2 года, срок полезного использования объекта после окончания договора аренды составит 25 лет.
  • Бухгалтерия запросила и получила акт сверки по арендным платежам. Определила, что общая сумма арендных платежей за оставшийся срок использования тира, которую заплатит арендатор (начиная с 1 января 2018 года и до завершения срока договора) составит 240 000 ₽.
  • Профессиональное суждение бухгалтера об отнесении данного договора к договорам операционной аренды оформлено в виде текстового документа, составленного в произвольной форме.
  • Пользуясь рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463, бухгалтер учреждения составила бухгалтерскую справку ф. 0504833 для формирования в межотчетный период входящих остатков по объекту учета аренды, в которой:
  1. Отражена сумма расчетов с пользователями имущества по арендным платежам: Дебет 0 205 21 000    Кредит 0 401 30 000 — 240 000 ₽.

    (в сумме арендных платежей за оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды).

  2. Отражен объем ожидаемого дохода от арендных платежей: Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 401 40 121 — 240 000 ₽.
  3. Отражен перенос дебиторской задолженности по коммунальным (условным арендным) платежам: Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 205 31 000 Дебет 0 205 35 000    Кредит 0 401 30 000

    (в сумме дебиторской задолженности по возмещению расходов в рамках арендных отношений по состоянию на 1 января 2018 года):

  • информацию о передаче здания тира арендатору в рамках операционной аренды бухгалтер отразила в Инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031.
Читайте также:  Куда можно пожаловаться, если техподдержка ГИС ЖКХ отклоняет нашу заявку на внесение изменений в справочник работ и услуг?

Как заполнить инвентарную карточку при сдаче имущества в аренду комментирует Александр Опальский, лектор онлайн-курса в Контур.Школе «Главный бухгалтер организации государственного сектора. Подготовка на соответствие профстандарту «Бухгалтер» (код А,В)»:

4. Как вести учет по договору операционной аренды в течение года?

Продолжим пример.

Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.

Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:

  1. Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа): Дебет 2 401 40 121    Кредит 2 401 10 121    
  2. Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду: Дебет 2 401 10 121    Кредит 2 303 04 730
  3. Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу: Дебет 2 401 20 223    Кредит 2 302 23 730
  4. Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам): Дебет 2 205 35 560    Кредит 2 401 10 135
  5. Получены денежные средства за аренду тира: Дебет 2 201 11 510    Кредит 2 205 21 660
  6. Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов: Дебет 2 201 11 510    Кредит 2 205 35 660

Учет доходов по условным арендным платежам комментирует Александр Опальский:

Обратите внимание! Показатели по счету 2 20521 560 будут отражаться в отчетности, в том числе годовой, до тех пор, пока не закончится срок аренды.

По дебету счета 0 20521 000 «Увеличение дебиторской задолженности по доходам от операционной аренды» доходы будущих периодов по договорам аренды начислены на 1 января 2018 года на общую сумму арендной платы за весь период действия договора аренды.

  • Уменьшение показателя по счету 0 20521 000 надо отражать ежемесячно проводкой:
  • Дебет 2 20111 510    Кредит 2 20521 660 — получены денежных средства за аренду имущества (ежемесячно или по графику платежей).
  • Таким образом пользователи бюджетной бухгалтерской отчетности получат достоверную информацию о размере доходов учреждения от арендной платы за сданное имущество.

5. Что делать, когда закончится срок действия договора аренды?

Арендодателю нужно списать с 25 забалансового счета балансовую стоимость здания по окончании договора аренды. Одновременно в инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031 — отразить изменение данных о лице, ответственном за сохранность объекта, и сведения о местонахождении возвращенного объекта.

Рекомендации бухгалтеру: в связи с вступлением в силу СГС «Аренда», а также с учетом письма Минфина России № 02-07-07/83463 в учетной политике учреждения на 2018 год в отношении объектов учета аренды должны быть отражены:

  • счета в рабочем плане счетов для отражения объектов учета аренды;
  • применяемые способы амортизации относительно объектов учета аренды;
  • особенности применения первичных учетных документов при отражении операций по объектам учета аренды, в том числе при изменении их стоимостных оценок в бухгалтерском учете;
  • порядок проведения инвентаризации объектов учета аренды.

Повышение квалификации для бухгалтера учреждения госсектора. Дистанционное обучение в Контур.Школе.

Плата за обслуживание домофона. Законно ли начисление? | ЦИТАДЕЛЬ

  • В последнее время участились случаи обращения в КС Цитадель граждан с вопросом, правомерно ли подрядная организация выставляет квитанции о необходимости внесения платы за обслуживание домофона.
  • Однозначно ответить на данный вопрос нельзя, поэтому мы решили остановиться на данном вопросе более подробно.
  • В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Аналогичный перечень общего имущества многоквартирного дома изложен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее Правила содержания общего имущества).

  1. Следовательно, домофон, как внутридомовая система удаленного доступа подъезды, является общим имуществом многоквартирного дома.
  2. Свою правовую позицию относительно платы за техническое состояние домофона высказало Министерство регионального развития Российской Федерации в своем письме от 07 апреля 2011 года № 8055-14/ИБ-ОГ, согласно которому домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения (квартиры), полностью отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в подпункте “д” пункта 2 и пункте 7 (автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома) Правил.
  3. Следует отметить, что состав общего имущества определяется в том числе собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (пункт 1 Правил содержания общего имущества).

Собственники помещений распоряжаются общим имуществом посредством проведения общего собрания, что возможно на основании ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ и на основании решения общего собрания собственники не лишены права заключить договор на облуживание домофона со сторонней организацией.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными актами (ст. 422 ГК РФ).

Юридически значимым обстоятельством для решения вопроса относительно взимания платы за обслуживание домофона является наличие или отсутствие договора на обслуживание домофона.

Заключение такого договора и установка домофона обуславливается обязательным принятием решений большинством собственников на общего собрании об утверждении условий договора и о установке домофона.

При соблюдении этих условий начисление платы за домофон законно и обоснованно. Индивидуально отказаться от исполнения договора собственник не вправе, поскольку договор заключен на основании решения общего собрания собственников.

В случае отсутствия либо протокола общего собрания, либо договора то начисление платы за домофон и сбор с собственников денежных средств незаконен. И в этом случае лицо, незаконно взимающее плату за домофон, может быть привлечено к административной ответственности по ст. 14.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

  • В случае, если домофонное оборудование было на основании решения общего собрания включено в состав общего имущества многоквартирного дома, то начисление и сбор платы за обслуживание домофона сторонней, а не управляющей, организацией незаконен.
  • При таких обстоятельствах в силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ именно управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
  • Следовательно, для того что бы выяснить законна ли плата за домофон, необходимо истребовать в подрядной организации копию протокола общего собрания по вопросу обслуживания домофона и копию договора на обслуживание домофона.

Образец претензии можно скачать по ссылке ТУТ

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *