Отказ собственников от договора с ук

Управление многоквартирными домами может осуществляться по-разному. Некоторые владельцы отдают полномочия созданному товариществу или домовому комитету, другие доверяют домовое хозяйство управляющим компаниям. Передав полномочия УК (управляющая компания), остаётся надеяться на добросовестность и её желание выполнять свои обязательства в полном объёме и в установленные сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Можно ли расторгнуть договор с УК?

В принципе, чтобы отказаться от УК достаточно того, что собственник выражает недовольство в отношении проведённых работ и их качества. Если же владельцев, выражающих негодование много, то замена УК пройдёт без каких-либо препятствий (статья 162 ЖК РФ).

Основаниями могут быть:

• не представление УК необходимой информации, которую запрашивал собственник (о правилах раскрытия информации читайте тут);
• невыполнение своих обязанностей по обслуживанию дома;
• отказ в предоставлении услуг, которые зафиксированы в соглашении;
• некачественное выполнение работ и оказанных услуг;
• окончание срока действия соглашения;
• негативный подход и некорректное отношение к собственникам (грубость, хамство и т. д.).

Как видим, в определенных случаях можно отказаться от услуг управляющей компании.

Пошаговая инструкция: что нужно предпринять?

1. Создание инициативной группы.
2. Проведение разъяснительных бесед со всеми жильцами дома.
3. Подготовка к собранию.
4. По истечении срока соглашения с УК проводят общее собрание с предложениями об отказе от УК и собирают голоса каждого жителя.

5. Принятие коллективного решения о замене УК.

Встречаются ситуации, которые требуют немедленного вмешательства, и прекращения отношений с УК в срочном порядке.

В таком случае не стоит ждать, когда закончится срок действия договора, а нужно начинать действовать.

Предоставление доказательств

Согласно законодательству собственники имеют право досрочно расторгнуть соглашение с УК.

Но для принятия такого решения необходимы подтверждающие доказательства. Одним из них может стать несоблюдение условий, оговоренных в заключённом договоре.

Например, УК согласно определённым пунктам обязуется проводить уборку подъездов и прилежащих к ним территорий. Но эти обязательства не были выполнены ни разу, несмотря на жалобы жильцов. Тем не менее, каждый владелец ежемесячно оплачивал эти услуги.

Или недобросовестное отношение и подход к ремонту. Произвели замену водопроводной трубы, а проблемы, которые были до её замены так и остались.

Некорректные и недостоверные данные, отражённые в отчётах для жильцов, также являются существенными доказательствами вины УК. Например, прописано одно количество израсходованных материалов, а фактически установлено гораздо меньше. Цена работ может также отражаться неверно и быть завышена.

Возможна и такая ситуация: работники УК ежемесячно собирают деньги на ремонт, например, крыши. Обещают, что ремонт скоро будет произведён, но, к сожалению, ничего не делают. На жалобы и вопросы проживающих людей не реагируют. Никакую документацию не предоставляют.

Зачастую происходят нарушения, связанные с нормативами выполнения ремонтных работ. К примеру, в ванной комнате протекает смеситель, и на устранение этой неисправности отводится 4 часа. А в конечном итоге рабочий приходит спустя несколько дней.

Следом лучше проанализировать полученные бумаги вместе с претензиями и жалобами жителей к УК, актами проведённых проверок сторонними уполномоченными организациями.

О том, какие организации уполномочены контролировать УК, мы рассказывали здесь, а из этой статьи вы узнаете, как еще можно бороться с бездействием и обманом управленцев.

Сбор документов

Пакет документов должен содержать:

1. Копии всех претензий, а также жалоб владельцев квартир на нарушения заключённого соглашения управляющей компанией.
2. Копии документов о проверках рабочей деятельности УК.
3. Документ, в котором зафиксирована вся информация с собрания жителей дома, и принято решение о смене УК.
4. Копии документов – претензий, зафиксированных в органах потребнадзора, прокуратуры и других курирующих организациях.
5. Другие сопутствующие документы и уведомления.

Об уведомлениях

Уведомления о проведении собрания направляются каждому собственнику, в УК и районную администрацию (в случае неприватизированного жилого помещения). Представители муниципалитета выступают на таких собраниях в качестве собственников неприватизированных квартир.

Уведомление о расторжении договора должно содержать следующую информацию:

1. тема;
2. сведения (вопросы) о выборе новой управляющей компании (как происходит выбор новой УК читайте тут);
3. контактные данные участников инициативной группы для уточнения возникших вопросов;
4. место, время и дата проведения общего собрания.

Для ознакомления мы предоставили образец уведомления о расторжении договора с управляющей компанией.

Уведомление с принятым решением для УК состоит из:

• решения и юридического обоснования со ссылкой на законы (статья 162 ЖК РФ и статья 450 ГК РФ);

Как отказаться от управляющей компании – пошаговая инструкция: можно ли выйти из УК одной квартире

Нередко деятельность УК вызывает нарекания со стороны владельцев жилплощади в МКД по причине неэффективного расходования средств, несвоевременного выполнения ремонтов, отсутствия прозрачности в предоставляемой отчетной документации и другим поводам. У собственников квартир в такой ситуации возникает желание досрочно расторгнуть действующий договор с управляющей компанией. Разберём пошаговую инструкцию, если жильцам МКД необходимо отказаться от управляющей компании.

Основания отказа от УК

Нормы действующего законодательства содержат конкретные причины для отказа от управляющей компании.

Законодательство

Процедура расторжения договора между собственниками квартир МКД и УК предусматривается статьей 162 Жилищного кодекса РФ, в отдельных пунктах которой указано следующее:

• п. 8.1 – если управляющая компания выбиралась на тендерной основе, прекращение сотрудничества по инициативе собственников квартир возможно спустя каждый год после начала действия подписанного соглашения, но не позже окончания периода, регламентированного документом;
• п. 8.2 – односторонний разрыв соглашения владельцами квартир предусмотрен, если управляющая компания не придерживается взятых на себя обязательств.

При соблюдении норм, указанных в данной статье ЖК России, управляющая компания досрочно отстраняется от управления МКД.

Поводы для отказа от УК

У жильцов должны быть аргументированные причины, чтобы отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией. На законном основании можно разорвать соглашение с УК по следующим причинам:

• неудовлетворительному управлению многоквартирным домом, несвоевременному и неэффективному решению хозяйственных и финансовых вопросов;
• чрезмерным платежам за жилищно-коммунальные услуги;
• отказу управляющей компании от проведения капитального ремонта дома при наличии средств, собранных жильцами, и оснований необходимости выполнения работ;
• неудовлетворительному состоянию энергокоммуникаций, строительных конструкций МКД, прилегающей территории по причине замалчивания и затягивания сроков решения проблем управляющей компанией;
• требованием оплаты за услуги сверх назначенных тарифов;
• медленному, с ненадлежащим качеством, проведению работ по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Для отказа от услуг управляющей компании у жильцов должны быть аргументированные причины.

Обязанности управляющей компании фиксируются соответствующим договором, включающим указанные и другие положения. Если они не соблюдаются, у жильцов имеются законные основания для прекращения сотрудничества.

Как доказать невыполнение управляющей компанией положений соглашения

Правила смены управляющей компании в многоквартирном доме предусматривают обязательное наличие аргументированных доказательств, поскольку, при рассмотрении дела в суде, необходимо обосновать приведенные причины разрыва договора управления. Условия для отказа предполагают подготовку фото- или видеоматериалов и составленных жильцами актов, указывающих на следующие из возможных ситуаций:

• неубранные подъезды и прилегающую территорию, при наличии квитанций об оплате услуг дворников;
• неудовлетворительное техническое состояние кровли или водопровода;
• не проведенный капитальный ремонт здания, при ненадлежащем состоянии конструкций;
• некачественное выполнение ремонта, завышенные объемы работ, с указанием несоответствия в количестве приобретенных и использованных материалов, другие нарушения.

Содержание актов, кроме фотографий и видео, должно подтверждаться ксерокопиями и оригиналами платежных квитанций, отчетной документации, предоставляемой жильцам управляющей компанией и содержащей противоречивую информацию, другими нужными документами.

Разрешается ли разрыв соглашения с УК владельцам одной квартиры

Нередко возникает ситуация, когда деятельностью управляющей компании недовольны владельцы только одной или нескольких квартир в МКД.

Необходимо учесть, что разрыв взаимоотношений с УК возможен, если более половины проживающих в доме (считаются собственники жилплощади) имеют обоснованные претензии к данной организации. Учитывая изложенное, невозможно отказаться от договора с УК одному собственнику квартиры.

Особенности процедуры прекращения сотрудничества с управляющей компанией

Если коллектив владельцев МКД отказывается от сотрудничества с УК, возможны три варианта при переходе функций, выполняемых этой организацией:

• заключение соглашения с новой структурой;
• создание ТСЖ, с самостоятельным решением вопросов управления МКД коллективом жильцов;
• отсутствие единодушного мнения со стороны владельцев жилплощади. В этом случае организация назначается местным муниципалитетом.

Расторжение договора с управляющей компанией: основания, порядок

На чтение 26 мин. Опубликовано 13.03.2020

Причины расторжения договора между собственниками квартир дома и управляющей организацией регламентированы Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а именно ст. 450 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ.

К ним относятся следующие доказанные факты:

• невыполнение/отказ УЖК от условий, предусмотренных в действующем договоре;
• некорректное/низкокачественное воспроизведение мероприятий по обслуживанию помещений, вентиляционных, коммуникативных и иных систем;
• сокрытие информации, сопряженной с деятельностью фирмы и расходом взимаемых денежных средств.

Также поводом к инициированию процедуры могут служить факторы, указанные в самом тексте соглашения сторон и сопутствующих правовых актах. Абсолютным основанием для аннулирования контракта служит окончание срока его действия.

Помимо этого законными причинами являются:

• обоюдное соглашение между исполнителем и заказчиками по разрыву договоренности;
• судебное постановление;
• общепринятое решение жильцов.

При присутствии одного из вышеизложенных обстоятельств, собственники вправе расторгнуть ранее заключенный договор. Следует учитывать, что некоторые аргументы для успешного выполнения процедуры потребуется подкрепить конкретными доказательствами.

Если управляющая организация не производит должное содержание взятого под надзор жилища или предоставляемые услуги не удовлетворяют его обитателей, то возможно расторжение договора в одностороннем порядке. По инициативе собственников многоквартирного дома следует отправить запрос на предоставление сведений, которые помогут доказать факт нарушения УЖК условий соглашения.

Помимо этого, нужно собрать необходимую документацию, а также составить уведомление об аннулировании ранее заключенного контракта в письменной форме с подписями всех жильцов. Обратите внимание, что извещение должно быть предъявлено руководству компании не позднее, чем за три месяца до прекращения его действия.

Можно ли расторгнуть договор по инициативе управляющей компании? Согласно действующему законодательству, данный вариант реален в двух случаях:

• при двустороннем принятии решения и отсутствии претензий к УЖК со стороны жильцов обслуживаемого помещения;
• в судебном порядке ст. 450, 452 ГК РФ.

Список документов

Чтобы не возникло проблем, на этапе подготовки следует собрать всю документацию по данному делу, которая в свою очередь выступает в качестве главных аргументов при принятии решения.

Потребуется приложить следующую документацию:

• протокол общего собрания жильцов, на котором было утверждено совместное решение о досрочном расторжении договора с управляющей компанией;
• уведомление;
• ксерокопии письменных жалоб собственников квартир в надзорные службы (СЭС, потребнадзор, прокуратуру и др.);
• копии заявлений жильцов, удостоверяющие факт нарушения пунктов договора со стороны УЖК;
• дубликаты документов, подтверждающих факты проверки УЖК курирующими органами.

Образец уведомления

В рамках общедомового собрания принимается решение о прекращении дальнейшего сотрудничества с УЖК. Если в условной постройке имеются неприватизированные квартиры, следует обязательно пригласить на встречу жильцов представителя администрации города.

На начальном этапе члены инициирующей группы огласят задачи, которые следует решить на собрании (в том числе и избрание новой УЖК), неотъемлемой частью будет полное протоколирование процесса.

По завершению процедуры, собственники многоквартирного дома должны составить специальное уведомление, в котором обоснуют свое намерение.

 Заявление пишется в произвольной форме или по установленному шаблону.

В документ вписывается информация следующего характера:

• реквизиты УЖК (юридическое название, адрес, контактный телефон и номер банковского счета);
• в самом заявлении подробно излагаются основания, которые вынудили жильцов аннулировать ранее подписанное соглашение;
• ссылки на статьи Гражданского и Жилищного кодексов РФ;
• если раннее было вынесено судебное постановление по данному делу, прилагается оригинал акта;
• подписи всех участников.

Досрочно расторгнуть договор можно только в рамках судебной процедуры. Иск о расторжении договора с управляющей компанией направляется в районный или городской судебный орган.

Помимо корректного составления заявления следует подготовить документы, которые подтверждают факты невыполнения сотрудниками УЖК своих обязанностей по договору, и оплатить обязательную госпошлину за подачу иска, размер которой установлен в статье 333 Налогового кодекса.

Доказательствами будут служить справки о состоянии дома, акты проверок курирующих органов, бух. документация с указанием своевременных выплат жильцов и смета растраты полученных средств организацией.

Что нужно указать в иске?

• реквизиты судебного участка, в который подается обращение;
• данные сторон;
• доскональное описание претензий;
• текст с просьбой признания соглашения недействительным;
• перечень прикрепленной документации;
• подпись главы жилищного комитета.

Иск должен быть составлен с учетом всех требований и написан от лица председателя совета жильцов многоквартирного дома. В заявлении не допускается наличие исправлений, помарок, сокращений, иначе в принятии ходатайства будет отказано. Иск предоставляется судебному органу в трех экземплярах.

Исковое заявление: образец 2018

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

• непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
• ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
• управляющая организация на основании лицензии.

Статьи

• Тема прямых договоров, а если придерживаться официальной терминологии, то договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключаемых собственниками помещений с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО, является на сегодняшний день одной из самых обсуждаемых в сфере ЖКХ.
• И если поначалу вопросы возникали в основном о порядке и нюансах перехода на прямые договоры между собственниками помещений и РСО, то теперь все чаще возникают вопросы об обратном – можно ли собственникам помещений прекратить действие таких прямых договоров и вернуться к ситуации, когда исполнителем коммунальных услуг для них будет управляющая организация.
• В данной статье мы рассмотрим одну из ситуаций, ставшую предметом судебного разбирательства, в отношении которой суд признал возможным отказ от прямых договоров, заключенных между собственниками помещений в МКД и РСО при смене управляющей организации.

Указанная ситуация сложилась в связи со следующим. В доме сменилась управляющая организация (далее также будем называть ее новой УО).

Предыдущая управляющая организация нарушала сроки оплаты коммунальных ресурсов, поставленных в многоквартирный дом, поэтому РСО «за долги» расторгла с ней договоры теплоснабжения и горячего водоснабжения, направив уведомление об отказе от исполнения указанных договоров в порядке, установленном ч. 3 ст. 157.2 ЖК РФ.

1. Последствием одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения явилось прекращение такого договора с ранее действовавшей УО в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальных услуг и заключение РСО с собственниками и пользователями помещений в МКД прямых договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг горячего водоснабжения и отопления.
2. Собственники помещений выбрали новую управляющую организацию и заключили с ней договор управления, предмет которого включает в себя, в числе прочего, предоставление коммунальных услуг.
3. Поскольку новая управляющая организация уже имела заключенные с РСО договоры теплоснабжения и горячего водоснабжения в отношении других многоквартирных домов, находящихся у нее в управлении, она обратилась к ресурсоснабжающей организации с предложением о внесении в действующие между ними договоры дополнений в части указания в перечне многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется поставка тепловой энергии и горячей воды, нового многоквартирного дома.
4. Однако, ресурсоснабжающая организация отказала УО во внесении таких дополнений, сославшись на то, что ею ранее был заявлен односторонний отказ от исполнения договоров с предыдущей управляющей организацией, с собственниками помещений многоквартирного дома заключены прямые договоры, в связи с чем отсутствуют основания для заключения дополнительных соглашений к договорам ресурсоснабжения с управляющей организацией.

Фактически (хотя это прямо и не прозвучало в судебных актах) в данном случае ресурсоснабжающая организация применила п. 13 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановление Правительства РФ от 14.02.

2012 №124, в котором основанием для отказа ресурсоснабжающей организации от заключения договора ресурсоснабжения названо наличие договоров холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), теплоснабжения, заключенных собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей ресурсоснабжающей организацией в случаях, предусмотренных подпунктами «г» — «ж» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг.

Т.е.

по мнению РСО, наличие у нее прямых договоров с собственниками помещений, заключенных в связи с ее односторонним отказом от договора ресурсоснабжения с предыдущей УО в части объема поставки коммунального ресурса для предоставления коммунальных услуг, позволяет ей отказаться от заключения договора ресурсоснабжения на полный объем коммунального ресурса как с новой управляющей организацией, так и со всеми последующими УО, которых выберут собственники.

Следует отметить, что суды всех трех инстанций не согласились с позицией РСО и сделали вывод о наличии у нее обязанности заключить договор ресурсоснабжения с вновь выбранной управляющей организацией на весь объем коммунального ресурса (в конкретной рассматриваемой ситуации – о наличии у РСО обязанности внести дополнения в действующий договор теплоснабжения и в договор горячего водоснабжения в части включения многоквартирного дома в состав объектов, на которые осуществляется поставка тепловой энергии и горячей воды в объеме, обеспечивающем не только содержание общего имущества, но и предоставление коммунальных услуг).

 При этом суды (см. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.11.2020 №Ф01-13242/2020 по делу N А28-4687/2019) основывались на следующем:

• собственники помещений в многоквартирном доме избрали способ управления — управление управляющей организацией, заключили с новой УО договор управления, в предмет которого входит предоставление им коммунальных услуг;
• сведения о многоквартирном доме внесены в реестр лицензий субъекта РФ применительно к этой новой управляющей организации;
• собственники помещений на общем собрании не принимали решение о заключении прямого договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, а также о возложении на РСО обязанности по предоставлению коммунальных услуг отопления и горячего водоснабжения либо решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги, действовавшего до принятия решения о выборе новой управляющей организации, что исключает возможность применения положений ч. 8 ст. 157.2 ЖК РФ о праве РСО отказаться от заключения договора с управляющей организацией;
• управляющая организация как лицо, предоставляющее потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг, статус которого обязывает ее: заключать с ресурсоснабжающей организацией договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям; оказывать коммунальные услуги того вида, которые возможно предоставить с учетом степени благоустройства многоквартирного жилого дома; требовать с потребителей внесения платы за потребленные коммунальные услуги (пункты 2, 8, 9, подпункты «а», «б» пункта 31, подпункт «а» пункта 32 Правил №354, пункт 11 Правил №124);
• действующим нормативно-правовым регулированием в жилищной сфере установлена обязанность исполнителя по предоставлению собственникам коммунальных услуг и соответственно по заключению соответствующего договора с ресурсоснабжающими организациями;
• новая УО, обратившись к РСО с заявкой о включении в договоры ресурсоснабжения дополнительного МКД, реализовала волю собственников помещений в МКД — непосредственных потребителей коммунальных услуг на заключение УО от своего имени договоров с РСО.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что «Буквальное толкование положений части 2 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации применительно к рассмотренному спору не свидетельствует о том, что расторжение договора с одной управляющей организацией делает невозможным заключение следующего договора с иной организацией.

Цель введения в Жилищный кодекс Российской Федерации названной нормы состоит в соблюдении прав ресурсоснабжающей организации и конечных потребителей коммунального ресурса, добросовестно исполняющих свои обязанности по внесению платы исполнителю коммунальных услуг, поставленных под угрозу действиями управляющей организации, не исполняющей свои обязательства надлежащим образом».

Также суд отметил, что «При расторжении договора с предыдущей управляющей организацией по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 157.

2 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключение следующего договора возможно только с иным исполнителем коммунальной услуги либо напрямую с потребителем.

В противном случае цель введения названной нормы не будет достигнута, права потребителей действиями управляющей компании, не исполняющей свои обязательства по оплате поставленных коммунальных ресурсов, вновь будут поставлены под угрозу».

Из приведенных выводов следует, что суд посчитал возможным и правомерным при смене на доме управляющих организаций изменить порядок предоставления коммунальных услуг, сложившийся при предыдущей управляющей организации, а именно признал законным право «уйти» от прямых договоров, заключенных между собственниками помещений и РСО, и наделить новую управляющую организацию статусом исполнителя коммунальных услуг, отказаться от заключения договора с которым на поставку коммунального ресурса в полном объеме РСО не вправе.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.

Расторжение договора управления МКД по инициативе собственников

Статья акутальна на: Март 2021 г.

Чаще всего, когда происходит расторжение договора МКД, имеется в виду аннулирование соглашения с управляющей компанией. Обычно именно ей отдается предпочтение в данном случае при выборе метода управления. Естественно, у каждой управляющей компании есть не только достоинства, но и недостатки. Вот в последнем случае и возникают трудности.

Чтобы аннулировать договор, нужно четко отдавать себе отчет, когда на каких основаниях и кто подписывал первоначальный документ, а также какова процедура расторжения.

Ответы на данные вопросы содержатся в законодательстве нашей страны (Жилищном и Гражданском кодексах).

Кроме того, в некоторых случаях не лишним будет заручиться пояснениями компетентных служб и изучить практику Арбитражного суда.

Способы прекращения контракта управления МКД

Стоит сразу уточнить, что методов аннулирования договора не так уж много:

1. По причинам, указанным в Гражданском кодексе (ст.450).
2. Когда закончился срок его действия.
3. Из-за окончания обязательства в порядке, описанном в ГК (гл.26).

Правила, касающиеся договора по управлению МКД, изложены в ст. 162 ЖК. В соответствии с ее положениями, договор обязывает одного участника (управляющую компанию) по поручению другого участника (собственников квартир, правления ТСЖ, других органов управления) в течение определенного договором времени за установленную в нем же плату взять на себя обязанности по:

• содержанию вверенных ему общедомовых помещений и территории в надлежащем виде;
• своевременному выполнению ремонтных работ;
• предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир;
• ведению другой деятельности, направленной на эффективное управление МКД.

1. Когда аннулируется договор управления, в котором сторонами выступали собственники жилья и УК.
2. Участниками сделки являлась УК и ТСЖ.

Кто может инициировать прекращение договора?

Любой договор имеет право расторгать одна из тех сторон, которая принимала в нем непосредственное участие. А значит, такими участниками сделки могут быть:

• ТСЖ;
• управляющая компания;
• собственники помещений.

Естественно, что от имени первых двух компаний будет действовать их представитель (либо представители).

Ввиду того, что собственников в МКД достаточно много, то в Жилищном кодексе на этот счет предусмотрено правило. В соответствии с ним соглашение об управлении подписывается на общем собрании владельцев жилья. Причем каждый из них должен расписаться в документе.

Данное правило действует, когда управляющая компания позволила себе значительно нарушить условия договора. Несложно догадаться, что раз для заключения соглашения управления МКД необходимо было собираться всем собственникам, то и для расторжения также придется это сделать.

Только так владельцы помещений смогут высказать свое решение.

Аннулирование договора по общим причинам

• по соглашению сторон, когда другое не указано в Гражданском кодексе, прочих актах либо в условиях контракта;
• односторонний отказ от договора управления МКД возможен исключительно на основании решения суда (обычно это бывает, когда один из участников сделки существенно нарушил ее условия либо по другим причинам, регламентированным ГК, прочими актами или пунктами, указанными в договоре);
• когда возникли проблемы, которые нельзя было предвидеть во время заключения договора (если прочее не значится в условиях соглашения).

Рассмотрим подробнее каждое основание для аннулирования договора МКД.

Когда удается достичь обоюдного согласия?

Обычно заинтересованные стороны стараются заранее предусмотреть все возможные ситуации, поэтому в условия самого договора они включают пункт, который предоставляет возможность расторгнуть сделку с предварительным уведомлением контрагента в определенный период времени. Когда происходит досрочное прекращение договора управления МКД по согласию сторон, могут возникнуть следующие нюансы:

Если инициатор аннулирования договора не потрудился предоставить заявление, тогда действует одно из положений статьи 162 ЖК. А именно

При этом первый способ очень часто происходит значительно быстрее. Дальнейшее управление в этом случае выбирается автоматически — общедомовыми делами будет заниматься ТСЖ.

Аннулирование контракта одной из сторон

На основании ЖК нашей страны порядок управления МКД устанавливается на собрании собственников квартир, и может измениться в любое время по их воле.

Так, если собрание постановило произвести изменение УК, то договор со старой компанией будет расторгнут (при наличии уведомления). Однако в законе ничего не говорится о конкретных сроках.

Здесь стоит опираться на положение о том, что старой УК предоставляется срок в 1 месяц после получения уведомления на передачу технической и прочей документации.

Можно ориентироваться на него или установить срок окончания договора на собрании собственников.

Зарегистрированное по всем правилам ТСЖ не является УК, т.к. его могут выбрать и другие дома. Поэтому при создании товарищества собственников нужно обговорить вопрос об управлении МКД отдельно, чтобы ТСЖ имело вышеуказанные права.

Когда договор был заключен в результате открытого конкурса

Объектом договора может также стать и УК, избранная местной администрацией в результате конкурса. В этом случае расторжение договора управления МКД по инициативе собственников невозможно, даже если они решили поменять УК.

У них появляется возможность расторгнуть контракт только через год после того, как договор был подписан. Если это не будет сделано, ждать придется еще один год.

Это требует от собственников достаточной расторопности в принятии и осуществлении решений.

Для УК один из главных нюансов состоит в том, что если заявление о расторжении ей не получено, договор все равно не продляется. Администрация в данной ситуации имеет право не позже месяца до окончания старого договора провести открытый конкурс и выбрать таким образом новую УК.

Что является существенным нарушением договора?

Не всегда удается расторгнуть договор управления МКД без участия суда. Так, в соответствие со ст.450 ГК одна сторона вправе потребовать расторжения (либо изменения) договора по судебному решению, если другой его участник совершил существенные нарушения.

Под существенным понимается такой урон от действий (или бездействий) одного участника сделки, при котором второй лишился того, на что рассчитывал при заключении контракта.

Таким образом, собственники жилых помещений вправе отказаться от исполнения договора, когда УК не выполняет его условия. Одними из самых распространенных нарушений считаются:

• периодические задержки работ, необходимых для МКД;
• отсутствие отчета УК о выполнении условий договора;
• нанесение ущерба МКД, вызванное определенными действиями (либо бездействием компании).

При этом расторжение договора через суд может осуществляться только после того, как другая сторона дала отказ на просьбу изменить условия договора (или расторгнуть его). Если она вообще не дала ответ, то необходимо выждать один месяц, прежде чем подавать документы в суд.

Аннулирование контракта управляющей компанией

Расторжение договора управления МКД по инициативе управляющей компании встречается гораздо реже, но иногда бывает и такое. Аннулировать контракт в этой ситуации можно по тем же причинам и аналогичными способами. В данном случае требование расторгнуть соглашение направляют каждому собственнику квартиры, а аннулированию подлежат все договора с собственниками МКД.

Чаще всего причиной расторжения является отсутствие вознаграждений от собственников за выполненную работу. Общедомовая недвижимость является неделимым имуществом, поэтому собственники несут за нее солидарную ответственность, что осложняет ведение подобных дел.

Заключение

В случае аннулирования контракта управления МКД собственники имеют некоторое преимущество. В их случае прервать сделку гораздо проще, чем когда инициатором является УК.

Расторжение договора управления мкд по инициативе собственников

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Впоследствии по мере выявления проблем регулирование этого вида договора становилось все более подробным. Особую сложность в отношении этого вида договора представляет порядок расторжения договора управления собственниками помещений в одностороннем порядке. Так оно и есть на законодательном уровне, однако на правоприменительном уровне — наоборот, неожиданно все осложнилось. Они оказались взаимоисключающими. Президиум ВАС мотивировал свою новую позицию ссылкой на изменение закона. Однако были ли для этого основания?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Вопрос-Ответ

Как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке. Большинство населения ЯНАО проживает в многоквартирных домах, которые обслуживают управляющие компании. Не всегда жильцы довольны своей управляющей компанией.

Причин может быть сколь угодно много, как обоснованных, так и необоснованных. В соответствии с ст. Расторжение в одностороннем порядке возможно по решению суда, в случаях:. В соответствии с п.

Напомним, что открытый конкурс проводится, если собственники не определились со способом управления многоквартирным домом п.

Каким образом собственники многоквартирного дома должны быть проинформированы о проведении общего собрания. Согласно п.

В указанный срок сообщение о проведении данного собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенным таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Как отказаться от управляющей компании одной квартире

В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

• +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
• ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
• Это быстро и БЕСПЛАТНО!
• Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и привлечь другую УК.

Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать которые нельзя.

Основания

Чтобы отказаться от услуг какой-либо управляющей компании, не нужно специальных оснований, достаточно недовольства качеством работы.

В том случае, когда ситуацией недовольно сразу несколько жильцов, процедура замены не представляет сложностей.

Кто имеет право?

Процедура отказа от управляющей компании регламентируется 162 статей ЖК РФ.

Отказаться от предоставления услуг может только владелец квартиры, то есть, если жилье приватизировано.

Если квартира не приватизирована, то решение будет принимать муниципалитет – в данном случае именно он считается владельцем объекта недвижимости. Но это не означает, что наниматель жилья не имеет право голоса.

Законодательство

Статья 162 пункт 8.1 Жилищного кодекса РФ регламентирует процедуру выхода из управляющей компании.

Согласно данному нормативно-правовому акту собственники жилья могут самостоятельно выбрать УК и отказаться от услуг уже имеющейся. При этом отсутствуют какие-либо штрафы, данная процедура проводится довольно быстро и не требует затрат.

Как отказаться от управляющей компании?

Важный момент – необходимо принять решение об отказе от услуг управляющей компании до момента окончания договора с организацией.

Если с этим опоздать, то договор будет пролонгирован еще сроком на 1 месяц и тогда уже придется ждать сроков окончания – то есть процедура затянется еще минимум на 1 год.

Нужно для начала провести собрание. Необходимо, чтобы каждый из жильцов был оповещен в письменном виде. Выбирается инициативная группа жильцов, которая направляет заявление о смене УК и протоколы собрания.

При этом не столь важно куда именно переходит дом, вполне допустимо – товарищество собственников жилья. Только после данной процедуры отказ от УК будет оформлен на законных основаниях.

Можно ли одному собственнику (одной квартире)

Отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией возможно.

Один собственник тоже может отказаться от ненужных услуг.

В таком случае придется сразу искать замену и сам процесс довольно длительный и утомительный, поскольку требуется собрать некоторые документы.

Перейти в другую

Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать.

Для этого составляется протокол. Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК.

Нужен образец уведомления о смене управляющей компании? Смотрите здесь.

Создать ТСЖ

Можно создать товарищество собственников жилья. Но на пути к этому существуют некоторые сложности, например, большое количество документов и бумаг, и их все нужно правильно заполнить.

Но иногда местный муниципалитет подготавливает все нужные документы самостоятельно, необходимо лишь указать информацию, которая относится именно к дому заявителя.

Чтобы ТСЖ было создано, нужно:

• открыть отдельный лицевой счет;
• провести собрание.