В виду большой популярности темы ценообразования в жилищных услугах, а также задаваемых вопросах на сайте, попытаемся привести наглядный пример расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Конечно прочитав эту статью Вы не сможете профессионально рассчитать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (для этого необходимы определенные навыки), но во всяком случае сможете определить ее примерный размер.
Какие данные необходимы для расчеты платы за содержание и ремонт жилого помещения?
Практически все данные, которые нам понадобятся можно узнать в паспорте многоквартирного дома. Обычно данный документ храниться в управляющей компании, председателя ТСЖ, председателя совета многоквартирного дома. Документ не является секретным и любой житель может попросить его копию.
- Из паспорта многоквартирного дома нам необходима следующая информация (для расчета будем использовать средние характеристики 9-этажного дома):
- Срок эксплуатации – 17 лет
- Степень благоустройства – дом имеет водопровод, канализацию, горячее водоснабжение
- Материал стен — кирпич
- Материал кровли — шифер
Площадь кровли, кв. м – 980 кв.м.
- Система электропроводки — скрытая
- Количество этажей в многоквартирном доме – 9 этажей
- Вид оборудования на лестничных клетках – имеется лифт
- Вид территории — асфальт
Общая площадь квартир многоквартирного дома, кв. м – 6780 кв.м.
Общая площадь мест общего пользования – 1730 кв.м.
Общая площадь нежилых помещений – нежилые помещения отсутствуют
Общая площадь чердака и подвала, кв. м – 1550 кв. м.
Количество квартир – 90 квартир
Площадь дворовой территории – 1100 кв. м.
Площадь газонов, кв. м – 500 кв.м.
- Количество силовых установок – 8 шт.
- Количество световых домовых знаков и уличных указателей – 18 шт.
- Также допустим, что управляющая компания предложила на общем собрании жильцов многоквартирного дома осуществить следующие виды текущего ремонта:
- Покрасить подъезды
- Замазать цементным раствором некоторые части многоквартирного дома
- Частичный ремонт крыши
- Численность необходимая для выполнения работ по содержанию и ремонту жилого помещения
- Для расчета численности используем онлайн калькулятор, данный калькулятор находится у нас на сайте. Забиваем требуемых характеристики и получаем следующее:
- Производственный персонал (рабочие):
- Бетонщик: 0.029
- Дворник: 0.320
- Каменщик: 0.174
Кровельщик по кровлям из шифера и др.материалам: 0.058
- Маляр: 0.157
- Облицовщик синтетических материалов: 0.004
- Облицовщик-плиточник: 0.033
- Плотник: 0.234
- Подсобный рабочий: 0.041
- Слесарь-сантехник: 0.436
- Слесарь-строитель: 0.006
- Стекольщик: 0.206
- Столяр: 0.191
- Уборщик мест общего пользования: 1.821
- Штукатур: 0.151
- Электрогазосварщик: 0.125
- Электромонтер по ремонту и обслуживанию электрооборудования: 0.320
- Итого: 4.304
Таким образом, для обслуживания нашего дома необходимо 4,3 работника. При этом, если какие либо работники не участвуют в оказании работ и услуг, то в принимать их в расчет не надо. К примеру:
- Дом новый и управляющая компания не оказывает ремонтных работ, поэтому таких работников как бетонщик, каменщик, маляр и т.д. в расчет принимать не нужно
- В подъездах не производится уборка мест общего пользования, следовательно уборщика мест общего пользования в расчет принимать не нужно.
С управленческим персоналом не так все просто. Дело в том, что расходы по управленческому персоналу являются косвенными расходами, которые распределяются на весь обслуживаемый жилищный фонд.
К примеру, для обслуживания нашего дома необходимо 4,76 менеджеров, а для обслуживания 7 аналогичных домов 9,75 менеджеров. То есть на 7 аналогичных домов необходимо в два раза больше менеджеров и т.д. Чем больше обслуживаемая площадь, тем меньше численность управленческого персонала, которая приходится на обслуживаемый дом.
Поэтому необходимо знать весь жилищный фонд, который обслуживает Ваша управляющая компания. Если Вы обладаете данной информацией, отредактируйте расчет (используйте кнопку «редактировать») изменяя значения в полях: Общая площадь квартир многоквартирного дома; Общая площадь мест общего пользования; Общая площадь нежилых помещений.
Именно от общей площади всего многоквартирного дома и зависит численность управленческого персонала.
- Допустим, что каждый специалист получает 12 тысяч рублей (не более, так как дворники с уборщиками могут получать 8 тысяч рублей, а электрики с сантехниками 16 тысяч рублей).
- Таким образом месячный фонд заработной платы основных работников составит
- 12 000 * 4,3 = 51 600 рублей в месяц
- Отчисления составят 30% (в случае основной системы налогообложения)
- 51 600 *30% = 15 480 рублей (при этом предполагаем, что наша управляющая компания легально платит заработную плату)
- В итоге получаем, что расходы по заработной плате и отчислениям составят 67 080 рублей. Годовой фонд оплаты труда и отчислений составит
67 080 руб. *12 месяцев = 804 960 руб.
Материалы и инвентарь необходимые для оказания работ и услуг по содержанию и ремонту жилых помещений
Начнем с расчета необходимого инвентаря. В основном расходы на инвентарь включают в себя расходы по укомплектованию уборщиков мест общего пользования и дворников.
Для остальных работников, расходы на инвентарь составят не значительную сумму, поэтому в расчете мы не будем принимать данные расходы.
Для выполнения своих должностных обязанностей уборщику мест общего пользования и дворнику в течении года им понадобится:
Уборщик мест общего пользования:
- Ведро 1 шт. – 200 руб. (200 руб.)
- Веник обыкновенный 12 шт. – 30 руб. (360 руб.)
- Совок 0,5 шт. – 40 руб. (20 руб.)
- Швабра 1 шт. – 250 руб. (250 руб.)
- Щетка 1 шт. – 70 руб. (70 руб.)
Итого 900 руб.
Сумма расходов принятая в расчет составит произведение нормативной численности на стоимость инвентаря на одного работника.
1,821 человека * 900 руб. = 1639 руб.
Дворник
Для уборки в зимнее время
- Движок 1 шт. – 200 руб. (200 руб.)
- Емкость для смеси песка 0,2 шт. – 800 руб. (160 руб.)
- Лом 0,2 шт. – 1500 руб. (300 руб.)
- Лопата штыковая 0,5 шт. – 700 руб. (350 руб.)
- Лопата совковая 0,5 шт. – 900 руб. (450 руб.)
- Метла березовая 70 шт. – 50 руб. (3500 руб.)
- Сито строительное 0,5 шт. – 300 руб. (150 руб.)
- Скребок 1 шт. – 300 руб. (300 руб.)
- Тележка 0,5 шт. – 1500 руб. (750 руб.)
Итого 6160 руб.
Для уборки в летнее время
- Ведро 0,33 шт. – 200 руб. (66 руб.)
- Грабли 0,33 шт. – 700 руб. (233 руб.)
- Лопата совковая 1 шт. – 900 руб. (900 руб.)
- Метла березовая 53 шт. – 50 руб. (2650 руб.)
- Мешки полиэтиленовые 365 шт. – 150 руб. (150 руб.)
- Тележка 0,5 шт. – 1500 руб. (750 руб.)
- Шланг (25 м) 1 шт. – 400 руб. (400 руб.)
- Швабра 1 шт. – 250 руб. (250 руб.)
Итого 5400 руб.
Сумма расходов принятая в расчет составит:
0,32 человека * (6160 руб.+5400 руб.) = 3700 руб.
Так как мы в условиях определили, что управляющая компания будет осуществлять:
- Покраску подъездов
- Замазку цементным раствором некоторых частей многоквартирного дома
- Частичный ремонт крыши
То необходимо заложить стоимость краски (допустим 20 банок), и 5 мешков цемента и 50 листов шифера.
20 банок * 500 руб. = 10000 руб.
5 мешков * 200 руб. = 1000 руб.
50 листов шифера * 400 руб. = 20 000 руб.
Примечание: в расчетах по определению размера платы за текущий ремонт жилого помещения не используются строительные сметы. Численность, материалы, накладные расходы считаются в соответствии с нормативными документами в области жилищно-коммунального хозяйства (то есть как показано в данном примере).
Таким образом расходы на инвентарь и материалы составят:
1639 руб. + 3700 руб. + 10000 руб. + 1000 руб. + 20 000 руб. = 36 339 руб.
Спецодежда необходимая для оказания работ и услуг по содержанию и ремонту жилых помещений
Рассчитать весь перечень спецодежды для каждой профессии очень трудоемкий процесс, в данном расчете мы будем исходить из среднестатистического набора спецодежды на одного работника в течении года. А именно:
- Утепленная куртка 0,5 шт. – 900 руб. (450 руб.)
- Утепленные брюки 0,5 шт. – 700 руб. (350 руб.)
- Валенки 0,5 шт. – 800 руб. (400 руб.)
- Костюм хлопчатобумажный 1 шт. – 400 руб. (400 руб.)
- Рукавицы комбинированные 4 шт. – 25 руб. (100 руб.)
Итого 1700 руб.
Сумма расходов принятая в расчет составит произведение нормативной численности на стоимость спецодежды на одного работника.
4,304 человека * 1700 руб. = 7 317 руб.
Транспортные расходы необходимые для оказания работ и услуг по содержанию и ремонту жилых помещений
Обычно в процессе содержания придомовой территории привлекается специализированная техника. Данная техника оказывает работы: по уборке придомовой территории, вывозу мусора, снега и т.д.
Допустим, что данные расходы в течении года составили 30 000 рублей.
Общеэксплуатационные расходы необходимые для оказания работ и услуг по содержанию и ремонту жилых помещений
Естественно, точную составляющую данных услуг посчитать достаточно сложно, в первую очередь в виду не предоставления необходимой информации со стороны управляющей компании.
Поэтому воспользуемся методическими рекомендациями по расчету общеэксплуатационных расходов и примем их в сумме 100% от фонда оплаты труда основных работников. Таким образом данная статья расходов составит 619 200 руб.
(фонд оплаты труда основных рабочих без отчислений).
Итого расходов
Теперь складываем все, что выше было подсчитано и получаем
804 960 руб. + 36 339 руб. + 7 317 руб. + 30 000 руб. + 619 200 руб. = 1 497 816 руб.
Прибыль
В жилищных услугах данная величина не ограничена и устанавливается на общем собрании собственников многоквартирного дома в ходе переговоров с управляющей компанией. Допустим, что данная величина составляет 10%.
Таким образом размер прибыли составит
1 497 816 руб. * 10% = 149 782 руб.
Определяем размер платы по содержанию и ремонту жилых помещений
Далее необходимо разделить данную сумму на площадь жилых помещений Вашего многоквартирного дома и 12 месяцев (так как все расходы мы считали на 1 год).
(1 497 816 руб. + 149 782 руб.)/12 месяцев/6780 кв.м.= 20,25 руб. с квадратного метра
Хочется отметить, что данный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения мы рассчитали исходя из надлежащего обслуживания Вашего дома. В расчет мы приняли всех работников (все профессии) и предположили, что они будут надлежащим образом использованы в процессе обслуживания.
- Примечание: в расчете не просчитывались расходы по вывозу ТБО (мусора), содержанию лифтов.
- Рекомендуем также прочитать статью:
- Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения
- Как самостоятельно рассчитать плату за содержание и ремонт жилого помещения
Взыскание неизрасходованных средств за текущий ремонт со старой УО при переходе в новую
В 2018 году в городе Хабаровске было создано ТСЖ в одном из домов, управляемых на тот момент управляющей организацией.
Соответственно, с 1 августа 2018 года новоиспечённое ТСЖ приступило к управлению, а, чтобы никто не скучал, был подан иск к предыдущей УК о взыскании неосновательного обогащения…
Товарищество хотело взыскать средства, уплаченные за три года до 1 августа 2018 года по статье «текущий ремонт», которые, по мнению товарищества, не были потрачены, поскольку соответствующих отчётов в порядке 731 Постановления УК не предоставляла, а решений об использовании собранных средств общим собранием собственников не принималось.
Попутно в иск включили требование о взыскании уплаченных провайдером сумм за аренду ОИ, поскольку эти средства также не были официально распределены по решению ОСС.
А поскольку аппетит приходит во время еды, после принятия иска арбитражным судом к производству ТСЖ увеличило размер исковых требований с трёхсот тысяч до 1,7 миллиона рублей. Ни много ни мало — «неизрасходованные средства» за десять лет, с 2008 года…
Возражая по существу заявленных требований, УК указывала, что иск основан исключительно на том, что собранные (хотя речь должна идти и о затратах) средства якобы не были потрачены на целевые расходы по текущему ремонту, ввиду того, что в соответствии с ч. 11 ст. 162 ЖК РФ и Стандартом № 731 УК «в установленные сроки не предоставлено очередного годового отчёта по расходованию денежных средств», а также в отсутствие иных решений собственников помещений по целевому расходованию и утверждению сметы на текущий ремонт не проводилось.
Из смысла статей 1102, 1103 ГК РФ следует, что получение неосновательного обогащения ответчиком влекут оплаченные собственниками помещений МКД, но не выполненные ответчиком работы по содержанию, ремонту общего имущества МКД, поскольку с момента передачи функций управляющей организации истцу обязательства по содержанию и ремонту общего имущества дома переходят к истцу, а ответчик утрачивает право на спорные денежные средства, поскольку они являются переданными для исполнения прекратившегося обязательства (договора управления МКД).
По договору управления перечень услуг и работ не должен быть менее того перечня и объёма и выполняться с той периодичностью, которая установлена в Минимальном перечне работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённом постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290.
Стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом определены Правилами № 416, в силу п. 2 которых под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьёй 161 ЖК РФ, а также определённых решением собственников помещений в многоквартирном доме.
Соответственно, предметом договора управления многоквартирным домом являются не какие-то услуги или работы по отдельности, а именно деятельность по управлению, включающая в себя целый комплекс фактических и юридических действий, которая должна рассматриваться исключительно в своей целостности и единстве.
Управление осуществляется в отношении отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учётом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290 (пункт 3 Правил № 416).
По условиям действовавшего договора управления ответчик как управляющая организация обязан за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 29 ПП РФ № 491).
Надлежащее состояние общего имущества МКД – это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме (п. 10 ПП РФ № 491). Чтобы обеспечить такие условия, ответчик должен проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ).
Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников
Новые правила оплаты капитального ремонта в многоквартирном доме
В настоящее время по самым скромным оценкам треть многоквартирных домов (МКД) в РФ изношены и нуждаются в капитальном ремонте.
Капитальный ремонт многоквартирного дома – проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.
До вступления в силу Федерального закона РФ от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее Закон № 271-ФЗ) капитальный ремонт помогал проводить фонд реформирования ЖКХ.
Теперь фонд будет спонсировать только переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. После вступления в силу Закона № 271-ФЗ за капитальный ремонт будут платить собственники жилплощади в многоквартирных домах. Платежи за капремонт являются обязательными.
Размер ежемесячной платы в каждом регионе устанавливается отдельно и будет варьироваться от 5 до 7 рублей с квадратного метра.
К 2014 году органы местного самоуправления обязаны создать фонд капитального ремонта и назначить регионального оператора, который будет ремонтировать жилфонд и своевременно публиковать информацию о состоянии ремонтируемых домов в сети интернет.
На первый взгляд всё предельно ясно, более того, в некоторых регионах и до принятия указанного закона за капитальный ремонт жилых домов платили собственники, однако вокруг этого документа ходит множество домыслов и слухов о том, как будут собираться и расходоваться эти деньги. Далее рассмотрим плюсы и минусы Закона № 271-ФЗ, его новшества, и как это отразиться на кошельках рядовых граждан.
Новый закон, по сути, не привнес новую норму в гражданское право, так как в ГК РФ (ст. 210) и в ЖК РФ (п.1 ст. 158) четко прописано: ответственность за содержание жилья, находящегося в собственности, лежит на его собственниках.
Другими словами, человек, купивший, приватизировавший или иным способом получивший право собственности на квартиру в многоквартирном доме, получает не только права, но и обязанности по содержанию жилья в надлежащем состоянии (ремонт крыши, фасада, фундамента и т.д.).
Закон № 271-ФЗ, признавая плату за капремонт обязательной для всех собственников, направлен на создание четкого механизма, который позволит проводить капремонт всего жилого фонда в плановом порядке.
По данным Росстата в конце 2011 года в РФ насчитывалось 20,5 млн квадратных метров аварийного жилья, а также почти 80 миллионов – «ветхого». Удельный вес таких жилищ в общем объеме жилищного фонда составляет 3%.
По неофициальным данным, еще примерно столько же фактически являются аварийными, но таковыми не признаны, т.к. у местных бюджетов просто нет средств на расселение жильцов из таких домов. Сумма, необходимая для приведения жилого фонда в надлежащее состояние, для бюджета неподъемная.
Вполне целесообразно то, что собственники будут выполнять предусмотренную законом обязанность содержать свое имущество.
Но, учитывая неприятную закономерность, когда деньги исчезают, либо используются не по назначению, гражданам необходимы гарантии, что эти средства не разворуют и направят на цели, для которых осуществлялся их сбор. Закон № 271-ФЗ решает эту проблему следующим образом:
1-й вариант: до конца 2013 года регионы РФ должны создать фонд капитального ремонта и учредить государственное предприятие – регионального оператора.
Региональный оператор будет проводить капитальные ремонты на средства, которые будут поступать в фонд по плану, в который будет включен каждый многоквартирный дом в субъекте РФ. Составлять такие списки будут органы местного самоуправления.
Реестры будут находиться в общем доступе, и каждый гражданин сможет следить за продвижением очереди на ремонт. В каждом регионе для жильцов будет установлен свой размер платы, но при этом федеральный и региональный бюджеты будут софинансировать капремонты.
Данный вариант сбора средств фактически противоречит Гражданскому кодексу РФ и Конституции РФ. Как было отмечено выше, собственник несет бремя содержания своего имущества, но не чужого.
По общему правилу чиновники разрешают использование собранных средств с одного дома на капитальный ремонт другого, согласно утвержденному графику.
Остается только догадываться каким образом будет сформирована очередь, и кому выделят в первую очередь помощь, а чей дом отремонтируют через 10 лет;
2-й вариант: ТСЖ вправе открыть собственный специальный счет, на который собственники будут перечислять взносы на капитальный ремонт в целях формирования фонда капитального ремонта. При этом средства с такого счета могут быть использованы только для капитального ремонта и ни для чего другого.
В случае если Управляющая компания своевольно повысит размер взноса на капитальный ремонт, собственники за защитой интересов могут обратиться в суд.
Рассмотрим пример: Решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан.
Из материалов дела: Истец И.А.П. обратилась с исковым заявлением к ООО «Жилкомзаказчик», мотивируя свои требования следующим: Обслуживание дома, в котором она является собственником квартиры, осуществляется управляющей организацией ООО «Жилкомзаказчик» (УК).
Несмотря на то, что общим собранием собственников жилья решение о проведении капитального ремонта дома не принималось, размер взносов не устанавливался, от управляющей компании предложений о сроках проведения капитального ремонта не поступало, УК взимает плату за капитальный ремонт дома.
Истец неоднократно обращалась в управляющую компанию с просьбой прекратить начисление по данной статье, однако в нарушение требований ст. 44 и 158 Жилищного кодекса РФ и при отсутствии какого-либо иного решения собственников жилых помещений, расположенных в доме №, УК продолжила начислять и удерживать плату по статье «капитальный ремонт» для жителей указанного дома.
Истец просит признать действия УК по начислению платы за капитальный ремонт, незаконными и обязать УК прекратить начисление по данной статье и произвести истцу выплату наличными или перечислением на банковский счет излишне уплаченные суммы за капитальный ремонт.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковое заявление И.А.П. подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям:
Принятие решения о ремонте общего имущества собственников жилья в многоквартирном доме отнесено статьей 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников жилья.
Как установлено судом, истцом заключен договор управления многоквартирным домом с УК, по условиям которого управляющая организация обязуется оказать комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг собственнику и пользующимся его помещениями лицам. Пунктом 4.9 Договора управления предусмотрено указание в выставляемом Управляющей организацией платежном документе в составе начисленной платы за жилое помещение платы за капитальный ремонт общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме при условии принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о проведении капитального ремонта общего имущества собственников в соответствии со ст. 44 и 158 ЖК РФ. Согласно пункту 4.18 Договора управления капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника на основании дополнительного соглашения к договору, подготовленного на основании решения общего собрания собственников помещений.
Ответчиком не представлено доказательств того, что собственниками помещений многоквартирного дома (адрес) принималось решение на общем собрании о сроках проведения капитального ремонта многоквартирного дома и об оплате расходов на проведение капитального ремонта. В нарушение условий пункта 4.18 Договора управления дополнительное соглашение к нему о проведении капитального ремонта не заключалось.
Произведенный ремонт кровли не дает основания для взыскания этих средств с собственников жилья путем ежемесячного сбора средств, поскольку доказательств утверждения на общем собрании собственников сметы и порядка оплаты этих работ не имеется. Тем самым ответчиком нарушены положения ч. 2 ст. 158 ЖК РФ, оснований для сбора с собственников жилых помещений в многоквартирном доме платы за капитальный ремонт у ответчика не имелось.
Протоколом общего собрания собственников дома подтверждено установление размера платы на содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.
Однако из представленных истцом квитанций и представленной ответчиком выписки из лицевого счета следует, что наряду с начислением платы за содержание жилья истцу производилось начисление платы за капитальный ремонт отдельной строкой в размере N руб.
, что противоречит представленному ответчиком решению общего собрания.
При таких обстоятельствах следует признать обоснованными требования истца о незаконности установления ответчиком платы за капитальный ремонт истцу и перерасчете платы, которые следует удовлетворить в пределах заявленного истцами требования.
Вывод: второй вариант является предпочтительным. Прежде всего, капитальный ремонт не привязан к установленному чиновниками плану, следовательно, сделать его можно раньше, чем в порядке очереди.
Кроме того, собственники сами устанавливают размер ежемесячных взносов (размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт не должен быть менее, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ). Ремонтные работы выполняют управляющая компания или любая другая организация по решению собственников.
Банк перечислит деньги подрядчику только после того, как владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников, органов местного самоуправления.
Важно: в соответствии со ст.
175 ЖК РФ, владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Таким образом, если полномочия ТСЖ выходят за рамки ст. 175 ЖК РФ, то оно должно открывать счета у регионального оператора, либо дробиться на отдельные ТСЖ.
В случае если собственники многоквартирного дома до 2014 года не определятся, каким образом собирать средства на капитальный ремонт общего имущества, они «по умолчанию» попадают в региональный фонд. Так или иначе избежать капремонта не получится.
Более того, в соответствии со ст. 165 ЖК РФ, взнос на капремонт является обязательным платежом, и за просрочку платежа предусматривается пени 1/300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. Решение собственников об отказе от уплаты будет являться незаконным. Деньги с неплательщиков могут взиматься и в судебном порядке.
Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД принимается на общем собрании собственников помещений.
Собственники в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, регионального оператора, либо по собственной инициативе.
Возникает вопрос: Что делать если пришло время делать ремонт, а средств недостаточно?
- Можно взять кредит в банке под поручительство регионального фонда.
- Перейти в региональный фонд и затем платить ему, пока не будет погашена сумма, потраченная на капремонт.
Следует отметить, что ТСЖ, которое перечисляло денежные средства в региональный фонд, может выйти из него и открыть специальный счет.
И если плановый ремонт в его доме еще не был произведен, денежные средства будут перечислены на спецсчет.
Если ремонт уже произведен, но перечисленных средств не хватило, и фактически доплачивал региональный фонд, то ТСЖ должно сначала погасить долг, и только потом открывать спецсчет.
Итак, собственники жилых помещений обязаны нести расходы на капитальный ремонт. Как быть нанимателям муниципальных квартир? В муниципальных квартирах собственник – муниципалитет. Значит, и платить должен муниципалитет. Люди, которые живут в муниципальных квартирах, от уплаты взноса на капитальный ремонт освобождаются.
Такой позиции придерживается и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 11 сентября 2013 г. № 17АП-9691/2013-ГК).
Из материалов дела: ООО «Единый РКЦ» г.
Ижевск обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к муниципальному образованию «город Ижевск» в лице Администрации муниципального образования «город Ижевск» о взыскании 634 635 руб. 34 коп.
долга за услуги по капитальному ремонту многоквартирных домов, где администрация является собственником некоторых квартир; 50 000 руб., 00 коп. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики с муниципального образования за счет казны муниципального образования в пользу ООО взыскано 470 404 руб. 97 коп. долга, а также 62 408 руб. 10 коп. в возмещение судебных расходов.
Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой. Считает недоказанным факт принадлежности ответчику квартир в спорных домах. Указывает на отсутствие решения собрания собственников помещений в спорных домах о производстве капитального ремонта.
Указывает на отсутствие заключенного договора управления между ООО «Ижкамсервис» и Администрацией г. Ижевска как собственника муниципального жилого помещения, в связи с чем требование о взыскании задолженности не могло перейти к истцу в рамках ст. 384 ГК РФ.
Просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Рассмотрев материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ содержится перечень имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
- Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
- Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
- Следовательно, являясь собственником помещений в многоквартирных жилых домах, муниципальное образование обязано нести бремя содержания принадлежащего ему имущества путем внесения платы за капитальный ремонт общего имущества домов.
Апелляционным судом не принимается во внимание довод апеллянта об отсутствии заключенного договора управления ООО «Ижкамсервис» и Администрацией г. Ижевска.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о выборе управляющей организации в судебном порядке не оспорено и не признано недействительным.
Необходимость капитального ремонта спорных домов подтверждается актами обследования домов и техническими паспортами на указанные дома. Кроме того, представленными в материалы дела протоколами общих собраний собственников многоквартирных домов подтверждена необходимость взимания платы на проведение капитального ремонта.
Постановлением Правительства РФ от 21.12.2011 г. № 1077 утверждены федеральные стандарты стоимости капитального ремонта помещений, которые для Удмуртской Республики на 2012 – 2014 гг. составили 5 руб. 50 коп. на кв. м площади в месяц.
Как выбрать управляющую компанию
Дмитрий Бурняшев
юрист, эксперт по вопросам ЖКХ
Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.
Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.
Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В январе 2019 года в Москве работало 1085 управляющих организаций, в Петербурге — 579. Выбрать одну из них сложно.
Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.
Периодически администрации городов или районов проводят различные конкурсы для организаций ЖКХ, чтобы выявить хорошие и поощрить их: упомянуть в местной газете или на сайте администрации, наградить грамотой или денежным призом.
В Ставрополе администрация проводила конкурс на самый пожаробезопасный дом. Проверяли соблюдение противопожарных норм в домах, которые обслуживают управляющие организации. Оценка домов происходила по балльной системе.
Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на ее обслуживание, давали 3 балла. А если есть и система, и договор — 5 баллов.
По итогам конкурса было три призовых места и награды в виде денег, грамот и кубков.
Для участия в конкурсе нужно было написать от лица УК письмо-заявку с адресом дома, который будет проверять жюри — специалисты администрации города и представители пожарной инспекции.
В то время я работал в управляющей компании юристом, но меня периодически привлекали для решения неюридических вопросов.
Я помог заполнить заявку и до ее подачи объяснил, какие очевидные нарушения были в домах.
Несмотря на такие отступления от правил, дом признали самым пожаробезопасным. При осмотре дома жюри впустили только в один подъезд из одиннадцати: в нем не было нарушений. Специалисты посчитали, что все подъезды дома одинаковы и нигде нарушений нет. Кубок вручили нам.
Управляющая гордится кубком и теперь использует его, чтобы завлечь новых клиентов. Я проработал в этой УК еще год после описанного случая. Он наглядно характеризует сферу ЖКХ и стал одной из причин моего увольнения.
За время работы в УК я понял, что наличие каких-либо наград в большинстве случаев фикция и показуха.
Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.
- Уборку подъезда и придомовой территории.
- Замену лампочек в подъезде.
- Функционирование лифта в доме.
- Отсутствие протечек на крыше.
- Ремонт подъезда.
- Другие обязательные работы по дому.
Подробнее об управляющих компаниях Т—Ж уже писал в отдельной статье.
Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.
Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.
Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.
Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.
Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.
Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.
Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.
Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.
Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:
- Найти все управляющие компании в своем городе.
- Выбрать несколько подходящих по расположению.
- Исключить компании без домов в управлении.
- Проверить количество ушедших от УК домов.
- Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
- Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
- Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
- Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
- Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
- Изучить договор управления.
- Провести общее собрание и подписать договор управления.
На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.
Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:
- Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
- Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
- Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
- Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
- Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.
Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.
В справочнике. Другой способ найти УК — использовать справочник «2ГИС» или другие, например «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».
Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.
На «2ГИС» необходимо в строке поиска набрать «управляющая компания»: сервис выдаст результат списком с местонахождением УК
Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.
Для этого сделайте две вещи:
- Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
- Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.
В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.
Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т—Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.
Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.