Итак, вы решили сменить управляющую компанию. Следуя нашему руководству вы подготовили документы и провели собрание, после чего подписали договор управления.
Что происходит потом?
Выбранная вами управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом должна в течение трех рабочих дней направить соответствующие документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) и внести изменения в списки обслуживаемых домов на сайте Реформа ЖКХ.
Документы, передаваемые в ГЖИ:
— Надлежащим образом заверенные копии протокола собрания и решений собственников,
— Надлежащим образом заверенные копии договоров управления.
Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в ГЖИ, чтобы МКД включили в лицензию управляющей компании. Более подробно список передаваемых документов описан в Письме Минстроя РФ №24430-АЧ/04 от 05.08.2015 года.
[1]
Необходимо отметить, что в зависимости от региона местные ГЖИ могут предъявлять иные требования к лицензиатам.
Если ГЖИ просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае ГЖИ сверят все данные и возвратят УК оригиналы документов.
Отдельно отметим то, что касается сайта Реформа ЖКХ, определенном как сайт обязательный для раскрытия информации всеми управляющими компаниями. Новая управляющая компания в течение трех дней после проведения собрания указывает на данном сайте, что она теперь управляет вашим домом.
Однако фактическое управление вашим домом она начнет тогда, когда жилищная инспекция завершит внесение вашего дома в лицензию выбранной управляющей компании.
После получения документов от управляющей компании органы государственного Жилищного надзора проводят необходимые проверки. Проверяется правильность проведения собрания, наличие кворума, соответствие договора управления Жилищному кодексу.
Срок проверки не регламентируется законом, однако в большинстве ГЖИ внутренним распоряжением установлен нормативный срок в 30 дней.
С одной стороны этого времени достаточно для проведения проверки, с другой стороны, именно за 30 дней до прекращения договора управления, старая управляющая компания должна передать новой управляющей компании всю техническую документацию на МКД (ч.10 ст.162 ЖК РФ).
Восстановление техдокументации МКД с помощью сторонних организаций
Уклонение управляющей организации от передачи техдокументации на дом после расторжения договора управления – грубое нарушение лицензионных требований. Но у УО не всегда есть все необходимые документы, чтобы их передать новой организации или ТСН. Читайте в данной статье о том, как восстановить утраченную техдокументацию.
Состав технической документации на МКД
Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД и должны быть у УО, определён п. п. 24, 26 ПП РФ № 491.
- технический паспорт дома;
- документы на приборы учёта;
- документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
- акты осмотра, проверки состояния;
- акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
- инструкция по эксплуатации МКД;
- кадастровый план земельного участка;
- выписка из Росреестра;
- градостроительный план земельного участка;
- документы о действии сервитута или иного обременения;
- проектная документация;
- реестры собственников и лиц, использующих общее имущество на основании заключённых договоров;
- договоры об использовании общего имущества МКД;
- решения и протоколы общих собраний собственников;
- иные документы.
Также список техдокументации содержится в п. 1.5 постановления Госстроя РФ № 170.
Он включает в себя план участка со зданиями и иными объектами, проектно-сметная документация, акты приёмки дома от застройщика и технического состояния дома, схемы внутридомовых сетей, паспорта на каждое помещение в доме и земельный участок, сметы работ на текущий и капитальный ремонты и акты технических осмотров и другие технические документы.
Обязанность УО хранить, восстанавливать и передавать техническую документацию
Хранить и передавать всю техническую документацию и иные документы на дом УО обязана в соответствии с п. 27 ПП РФ № 491. Законодательно установлена презумпция наличия у управляющей домом организации запрашиваемых для передачи документов. То есть по умолчанию считается, что УО хранит полный пакет техдокументации на дом.
Если собственники на ОСС приняли решение о смене УО или способа управления, то бывшая УО обязана после уведомления об этом передать новой компании или ТСН техническую и иную документацию на дом в течение 3 дней со дня расторжения договора управления (п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Если документация отсутствует полностью или частично, то у УО есть три месяца на её восстановление и передачу (п. 21 ПП РФ № 416). Если УО не выполнит это требование, то будет привлечена к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ, а при повторном нарушении – лишится лицензии (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ).
Случается, что управляющая организация не может передать новой УО или ТСН техническую документацию, поскольку она полностью или частично утрачена, не передавалась в УО при подписании договора управления.
Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07
"О передаче технической документации на многоквартирный дом"
МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07
О ПЕРЕДАЧЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с многочисленными обращениями органов власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства сообщает.
Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом (далее — техническая документация). Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
- Согласно части 10 статьи 162 Кодекса управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию:
- вновь выбранной управляющей организации;
- товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;
- в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
- Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Согласно статье 162 Кодекса передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
В соответствии со статьей 7 Кодекса аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Кодекса. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия:
— письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
— документа о наделении полномочий «службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги» в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» (утратил силу с 1 марта 2005 г.).
- Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом (иного договора) определить невозможно (в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока), целесообразно осуществлять передачу технической документации за тридцать дней до дня возникновения у лиц, указанных в части 10 статьи 162 Кодекса, обязанности управлять многоквартирным домом.
- Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
- Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящее письмо до организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, и при необходимости организовать их разъяснение.
Директор департамента
жилищно-коммунального хозяйства
Р.Э.МУКУМОВ
Передача технической и иной документации на МКД. Что нужно знать?
Краткое содержание:
1. Передача технической и иной документации на МКД.
2. Обсуждение.
УО, ТСЖ, ЖК и ЖСК обязаны передать техническую и иную документацию на дом, если (п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила осуществления деятельности по управлению МКД):
- -общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о смене способа управления;
- -истек срок договора управления МКД;
- -договор управления МКД расторгнут досрочно.
Порядок передачи технической документации и иных документов, связанных с управлением МКД при смене УО или изменении способа управления, определен разд. V Правил осуществления деятельности по управлению МКД.
Указанная документация подлежит передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества (п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).
- Алгоритм передачи техдокументации следующий.
- Во-первых, надо направить уведомление о смене способа управления МКД (п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению МКД):
- -в организацию, которая ранее управляла таким домом;
- -орган государственного или муниципального жилищного контроля.
- Уведомление направляется в течение пяти рабочих дней со дня, когда общее собрание собственников приняло решение сменить способ управления домом или расторгнуть договор управления.
- Уведомление направляет:
- -уполномоченный собственник по решению общего собрания собственников;
- -орган управления ТСЖ, кооператива (при смене способа управления МКД на ТСЖ либо кооператив).
- Уведомление должно содержать:
- -наименование и адрес организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом;
- -сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания собственников (при выборе непосредственного способа управления);
- -требование о передаче технической и иной документации на МКД в соответствии с законодательством.
- Обязательно приложите копию протокола общего собрания, на котором принято решение о смене способа управления МКД или управляющей организации.
- Во-вторых, организация, которая ранее управляла МКД, обязана сообщить лицу, направившему в ее адрес уведомление, дату, время и место предстоящей передачи документации.
- В-третьих, необходимо оформить получение документов в установленный день и по указанному адресу.
- Дата должна определяться с учетом того, что передать документы нужно:
-не ранее семи дней со дня направления сообщения (абз. 1 п. 22 Правил осуществления деятельности по управлению МКД);
-не позднее 30 дней до прекращения договора управления МКД (ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; п. 19 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).
Получение документации оформляют актом приема-передачи, в котором указывается (абз. 2 п. 22 Правил осуществления деятельности по управлению МКД):
- -дата и место его составления;
- -перечень передаваемых документов.
- Если между сторонами есть разногласия по количеству и качеству состава документации, необходимо отразить их в акте.
- Копия акта направляется в орган ГЖН (орган муниципального жилищного контроля) в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.
Документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии ОИ собственников помещений в МКД (п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).
Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на МКД (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общего имущества в МКД).
Отсутствие или утрата указанной документации не могут являться основанием для прекращения обязанности, установленной п. 27 Правил содержания общего имущества в МКД.
В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09.
Содержащееся в указанном документе толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.
При отсутствии необходимых документов у организации, ранее управлявшей домом, она обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления принять меры к восстановлению таких документов и передать их по отдельному акту приема-передачи лицу, направившему уведомление о передаче документации на МКД (п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).
Организация, ранее управлявшая МКД и получившая уведомление, обязана также передать актуальную информацию о собственниках и нанимателях помещений, о лицах, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников), в электронном виде и (или) на бумажных носителях (п. 19 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).
- Передавать документы регистрационного учета граждан необходимо:
- -новой организации, управляющей МКД, если она уполномочена собственниками на прием и передачу таких документов в органы регистрационного учета;
- -собственникам жилых домов или помещений в МКД при непосредственном управлении;
- -лицу, которое осуществляет функции по приему и передаче регистрационных документов в органы регистрационного учета на территории муниципального образования.
Если собственники помещений не уполномочили организацию, управляющую МКД, на прием и передачу регистрационных документов в органы регистрационного учета, документы передаются лицу, которое наделено такими функциями на территории муниципального образования (МФЦ). Ему же передаются регистрационные документы, если при непосредственном управлении МКД собственники помещений не приняли эту функцию на себя.
В случае отказа от передачи данной документации вновь выбранная УО вправе:
1) обратиться в органы ГЖН с заявлением о нарушении предыдущей УО Правил содержания общего имущества в МКД в части передачи технической документации и привлечении ее к административной ответственности по ст. 7.23.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях;
2) подать в арбитражный суд исковое заявление об истребовании от предыдущей УО документов регистрационного учета граждан.
Суды удовлетворяют требования о передаче документов регистрационного учета граждан.
В ст. 7.23.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за воспрепятствование деятельности по управлению МКД, выразившееся в отказе от передачи документации на МКД либо в нарушении порядка и сроков передачи указанных документов. Это правонарушение влечет наложение административного штрафа:
-на граждан в размере от 2 до 5 тыс. руб.;
-должностных лиц — от 30 до 40 тыс. руб.;
-юридических лиц — от 150 до 200 тыс. руб.
- Источник.
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях;
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416;
Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09;
справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
Перечень документов при передаче мкд в управление
Что должно быть в договоре управления МКД? 1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес такого дома, границы земельного участка; 2.
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3.
Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
5. Если не устраивает текущая редакция договора – необходимо сделать протокол разногласий к договору, обсудить рабочий вариант с юристами УК, затем согласовать его общим собранием жителей и передать в УК окончательный вариант.
[3]
Как контролировать? 1. На актах выполненных работ в отношении общего имущества МКД должна стоять подпись председателя или лица его замещающего.
Соответственно, необходимо проверять и лично контролировать проведенные работы – вместе с мастером или инженером до подписания акта посмотреть место работ, убедиться в качестве, соответствии объемов и сроках проведенных работ, требовать указания в акте стоимости данных работ (при ее отсутствии). 2. Периодически брать в УК перечень проведенных работ и справку о состоянии лицевого счета дома, следить за изменениями.
3. При возникновении трудностей с расшифровкой сметы затрат, качеством или объемом выполненных работ можно привлекать специалистов из специализированных компаний или попросить провести проверку специалистами Службы строительного надзора и жилищного контроля.
Что нужно помнить? 1. Все решения принимаются только общим собранием собственников. Необходимо помнить, что в квартире может проживать, например, три человека, но собственников может являться только один – только он имеет право голоса. 2.
Все голоса рассчитываются исходя из общей площади квартиры к общей площади дома. 3. Все решения, все действия оформляются документально, все запросы в УК, в органы власти и другие учреждения идут под входящий номер, копия сохраняется. Прошло общее собрание – составили протокол.
Жалоба/обращение – копия с входящим номером. Обязательно храните все документы! 4. Работа совета дома – это не мгновенное решение проблем и задач, которые были накоплены за несколько лет. Все сделать сразу и быстро – очень сложно.
Поэтому работа совета МКД — поэтапная, рассчитанная как минимум на один-два года.
5. Вовлекайте жильцов в работу по управлению домом, контролю за УК и соблюдению порядка. Граница собственности – не порог квартиры, и даже не подъезд, а граница земельного участка (двора).
Органы для обращений Совета МКД в случае выявления нарушений: 1. Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края 660049, г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, 33, телефон (391) 212-46-31; 2.
Роспотребнадзор, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю 660049, г. Красноярск, ул. Каратанова, 21, телефон (391) 226-89-98 3.
Прокуратура Красноярского края
660049, г. Красноярск, пр. Мира, 32, телефон (391) 265-84-00
На практике ситуации, побудившие собственников помещений к смене способа управления многоквартирным домом (МКД), бывают различными: нежелание платить деньги в карман руководству управляющей организации (УО) и отказ от последней в пользу ТСЖ либо, наоборот, принятие решения о передаче управления домом УО в связи с неспособностью или нежеланием осуществлять управление домом самостоятельно. И в том и в другом случае чрезвычайно ответственным моментом будет передача документации, связанной с управлением МКД. Очень часто этот процесс выливается в судебные споры, особенно когда изменение способа управления МКД вызвало неудовольствие лиц, от чьих услуг собственники отказались.
Документы, которые будут переданы должны содержать актуальную информацию о составе и состоянии общего имущества.
Прежняя управляющая организация должна уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о передаче технической документации. Для этого нужно передать новой компании уведомление. Это нужно сделать любым способом, который позволяет достоверно установить отправителя уведомления.
В уведомлении указывается место и дата передачи документации (но не ранее чем через 7 дней со дня отправки сообщения). Это делается для того, чтобы новая управляющая организация успела получить уведомление и подготовиться к приёму документации.
Чаще всего документы в таком случае передаются через Почту России, иногда с курьером или лично.
Процесс приёмки документов занимает какое-то время, так как нужно тщательно проверить их наличие, сохранность, актуальность и т.д.
- Если новая управляющая организация считает, что какие-то сведения в переданных документах неактуальны или чего-то не хватает, она указывает это в протоколе приёма-передачи.
- Копия составленного акта должна в течение 3 дней со дня подписания его сторонами быть направлена в орган ГЖН.
- Что касается инструкции, принятой от застройщика, то её подписывает тот, кто инструкцию передаёт и принимает (принимать может собственник или юридическое лицо), с указанием реквизитов обеих сторон или паспортных данных, если принимал собственник.
- по сдаче-приему документации, материальных ценностей и согласованных обязательств при смене организации, управляющей многоквартирным домом независимо от их организационно-правовой формы расположенным по адресу: _______________________________________________________
- ______________ района ________________________административного округа
- ____________________________________________________________________________________________________________ в лице
- (передающая управление организация независимо от ее организационно-правовой формы)
- на основании___________________ передает, а ________________________________________________________________________,
- (правление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива)
- избранное решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома «__»____________ г.
(Протокол Общего собрания участников №. ___ от «__»______ г.) или _______________________________________________,
- (управляющая организация, индивидуальный предприниматель)
- (должность, Фамилия, Имя, Отчество)
- на основании ______________________________, избранная(ый) решением общего собрания собственников помещений
многоквартирного дома «__»____________ ____ г. (Протокол Общего собрания участников №. ___ от «__»____________ г.) /
- по адресу: _____________________________, в составе и количестве указанном ниже:
- С момента подписания настоящего сводного акта передающая сторона считается выполнившей свои обязательства по
- передаче документов необходимых для управления многоквартирным домом, кроме тех, представление которых
- гарантируется письменными обязательствами передающей стороны, а принимающая сторона обязуется обеспечить их
- надлежащее хранение и приступить к управлению домом в сроки, указанные в законодательстве.
5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой УО
Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).