Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии 
Получить заключение эксперта по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии в два клика
Право инициировать открытый конкурс по отбору УК имеют владельцы помещений дома и местные органы самоуправления.
Содержание
Учитывая специфику деятельности субъектов хозяйствования, осуществляющих функции по управлению многоквартирными жилыми домами, одним из принципов их работы является принцип непрерывности.
Зачастую владельцы жилых квартир и коммерческих помещений сталкивались с проблемой, когда руководство управляющей компании, уязвленное аннулированием лицензии или решением о досрочном расторжении соглашения, сразу же прекращало работу после вынесения такого решения.
В настоящее время такое бездействие УК является незаконным и противоречащим ст. 200 ЖК.
Прекращение управлением МКД
Указанной выше нормой закона определен срок прекращения соглашения, заключенного между владельцами и управляющей компанией.
Прекращение деятельности по управлению МКД возможно в день, который предшествует началу возникновения обязательств новой управляющей организации.
При этом ее выбрало собрание, назначили по итогам открытого конкурса по отбору УК либо назначили в порядке ч. 6 ст. 200 ЖК (без проведения открытого конкурса по отбору УК).
Данный принцип един для всех случаев досрочного прекращения договора:
- в случае расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе собственников или управляющей компании;
- при изменении решения о способе управления МКД;
- при аннулировании лицензии управляющей компании;
- в случае исключения данных по дому из госреестра.
Обязанности управляющей компании при исключении данных о доме из реестра
Предписание об обязательном ведении хозяйственной деятельности по содержанию МКД, при исключении его из госреестра, прямо предусмотрено ч. 3 ст. 200 ЖК.
Так, в результате изъятия данных о жилом доме из госреестра, либо в результате прекращения действия лицензии или ее аннулировании в порядке, предусмотренном ст.199 ЖК, лицензиат обязан надлежаще выполнять обязательства по договору, управляя многоквартирным домом, оказывая услуги и выполняя ремонтные работы по поддержанию имущества коллективного пользования в надлежащем состоянии до момента:
- возникновения обязанностей по содержанию МКД организацией, которая была выбрана на общем собрании владельцев помещений либо выбрана по итогам состоявшегося открытого конкурса по отбору новой УК;
- возникновения обязанностей по содержанию МКД организацией, с которой заключено соглашение, где одной стороной выступают собственники площадей, ЖК либо иные специализированные кооперативы;
- возникновения обязанностей по содержанию дома согласно договорам, указанным в ч.ч. 1, 2 ст.164 ЖК;
- госрегистрации товарищества владельцев помещений, ЖК либо иного кооператива в качестве субъекта хозяйствования.
Порядок прекращения функций управляющей компании
Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрен жилищным законодательством, а также Разделом VI Постановления правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
Управляющая компания, чьи разрешительные документы аннулированы или прекратили действовать, а также после исключения жилого дома из госреестра, обязана предоставить субъекту, который будет выполнять обязанности по управлению МКД, все документы, связанные с ведением хозяйственной деятельности по такому управлению, а также техническую документацию на дом.
Срок предоставления документации – 2 рабочих дня с момента наступления вышеуказанных событий.
При передаче документов в обязательном порядке составляется акт. Перечень пакета бумаг, которые подлежат передаче, предусмотрен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (п.п. 24,26), Правилами предоставления коммунальных услуг и иными нормативными документами.
В результате прекращения функций по содержанию многоквартирного дома управляющей организацией, действие соглашений, заключенных с компаниями, которые оказывают услуги или осуществляют ремонтные работы имущества коллективного пользования, также прекращается.
Передача документации
Пунктом 25 вышеуказанных Правил установлена обязанность управляющей компании передать всю документацию касательно МКД организации, которая приняла обязанности по содержанию дома. Кроме документов, указанных в пунктах 24, 26 Правил, передаче подлежат:
- регистры (журналы) учета данных ОПУ и соответствующая информация;
- регистры (журналы) учета данных;
- данные по установлению количества временно проживающих жильцов (акты);
- данные об окончании сроков проживания временных жильцов, а также о проживающих в помещении потребителях, согласно заявлениям собственников квартир.
При этом Правилами прямо указано условие по качеству документации: она должна быть актуальна на момент передачи.
Выбор новой управляющей компании собственниками жилья
Право инициировать открытый конкурс по отбору УК имеют владельцы помещений дома и местные органы самоуправления. Предметом такого конкурса является право управления домом и имуществом коллективного пользования, а также право управлять деньгами, предоставляя при этом отчет собственникам.
При исключении данных по дому из госреестра, в течение 15 суток местные власти созывают сборы собственников дома, где решается вопрос с выбором новой управляющей компании (ч. 4 ст. 200 ЖК).
Это является своего рода открытым конкурсом по отбору УК, на который субъекты хозяйствования, имеющие соответствующую лицензию, предоставляют свои кандидатуры. Важно, чтобы собственники заблаговременно были ознакомлены с намерением компании выступать в качестве управляющей организации.
Открытый конкурс по отбору управляющей организации
Власти выступают инициаторами открытого конкурса по отбору УК в следующих случаях:
- если собственники на собрании не определились с компанией, которая будет управлять домом;
- если решение приняли, но оно не было реализовано;
- если сборы не состоялись.
На протяжении 3 дней с момента проведения сборов собственников, местные власти назначают открытый конкурс по отбору УК.
Вода, потребленная в целях содержания общего имущества | Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области
- Что такое ОДН на воду? Что входит в это понятие?
Теперь для обозначения этого понятия используется новая аббревиатура – КР на СОИ. Это коммунальные ресурсы (КР), потребляемые для содержания общего имущества (СОИ) многоквартирного дома.
Если говорить о воде, то в КР на СОИ входит влажная уборка подъездов, промывка систем коммуникации, полив прилегающих к дому клумб и газонов. Также к КР на СОИ относится вода, потраченная на сброс из системы отопления при проведении ремонта и при опрессовке. Сюда же приплюсовываются технологические потери воды в связи с особенностями труб, стояков, радиаторов и других элементов водопровода.
Если установлен общедомовой прибор учета, КР на СОИ рассчитывается как разница между показаниями общедомового счетчика и суммой показаний индивидуальных счетчиков с потреблением воды в квартирах по нормативу.
- Зачем вводится этот платеж? Из чего он состоит и как начисляется?
Введение платежа обусловлено федеральным законодательством, а именно Жилищным кодексом РФ. Подробнее об этом сказано в частях 1,2, и 3 статьи 154, а также частях 9, 9.1, 9.2, 9.3 статьи 156.
Начисление КР на СОИ производится на общую площадь помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.
По закону к этой площади относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, тамбуры, холлы, вестибюли, колясочные, помещения для охраны либо консьержа, не принадлежащие отдельным собственникам.
При этом чердаки и подвалы при начислении платы за КР на СОИ по воде и водоотведению не учитываются.
Для расчета платы за КР на СОИ по каждому виду ресурсов для конкретного помещения в доме есть специальная формула.
Тариф на коммунальный ресурс х Норматив потребления КР на СОИ х Площадь общего имущества (БЕЗ ЧЕРДАКОВ И ПОДВАЛОВ) х Площадь помещения собственника / Общая площадь всех помещений в МКД.
- Как новый платеж отражен в квитанциях?
Размер платы за КР на СОИ отражается в платежном документе отдельными строками по каждому виду ресурсов: за содержание и текущий ремонт общего имущества, за холодную воду на СОИ, за горячую воду на СОИ, за отведение сточных вод на СОИ.
Кроме того, Департаментом тарифного регулирования Томской области установлен двухкомпонентный тариф на горячую воду, поэтому в платежном документе он должен отражаться строками: компонент на холодную воду на СОИ и компонент на тепловую энергию на СОИ.
- С 2013 года в Томской области продлевался мораторий на ОДН на воду. Почему дальше так нельзя? Почему продлевался мораторий?
Первая причина — невысокая оснащенность многоквартирников индивидуальными и общедомовыми приборами учета холодной и горячей воды.
Вторая – не были введены в действие региональные нормативы потребления коммунальных услуг по холодной и горячей воде.
Применявшиеся до настоящего момента нормативы потребления воды устанавливались муниципальными администрациями. Они уже включали расходы на общедомовые нужды. Предъявлять гражданам плату за КР на СОИ в этот период было нельзя: получилось бы, что жители оплачивают одну и ту же услугу дважды.
- На начало 2020 года оснащение многоквартирников общедомовыми приборами учета воды достигло в Томской области 76,8 процента, а индивидуальными приборами учета — 82,9 процента.
- Кроме того, с 1 декабря 2019 года в Томской области начали действовать нормативы по воде, они утверждены приказом регионального департамента ЖКХ и госжилнадзора.
- Таким образом, в Томской области больше нет объективных причин для продления моратория на КР на СОИ, введение которого требуется Жилищным кодексом РФ.
- Где можно ознакомиться с региональными нормативами по воде?
Нормативы потребления коммунальных ресурсов на содержания общего имущества утверждены приказом Департамента ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области от 31.05.2017 № 20.
- Сколько примерно составит платеж за КР на СОИ воду?
Величина платежа зависит от тарифа на воду, категории жилого помещения, площадей квартиры и мест общего пользования. То есть, в разных районах региона величина платежа будет разной.
В Томске, например, для собственника квартиры площадью 54 «квадрата» (при условии платы по нормативу) платеж за КР на СОИ составит от 40 до 76 рублей.
- Можно ли сократить расходы за воду, потраченную на общедомовые нужды?
Да. Для начала необходимо установить индивидуальные и общедомовые приборы учета и ежемесячно предоставлять ресурсоснабжающим организациям корректные показания счетчиков.
Нельзя ограничивать доступ представителей управляющей компании или ТСЖ в помещения собственников для контрольного съема показаний и препятствовать установке антимагнитных пломб на счетчики.
Также в каждом многоквартирнике нужно актуализировать сведения о количестве фактически проживающих граждан в каждой квартире.
- Есть два вида платежа — по нормативу и по факту. Чем они отличаются?
По общему правилу, установленному жилищным законодательством РФ, оплата КР на СОИ производится по региональному нормативу.
При этом собственники на общем собрании могут принять решение о начислении КР на СОИ по факту, то есть по показаниям общедомового прибора учета.
- А что, если многоквартирник потратил на общедомовые нужды больше воды, чем заложено в нормативе? Кто оплачивает эту разницу?
При превышении расходов над нормативом собственникам совместно с управляющей организацией необходимо принимать меры по их уменьшению.
Однако если домом управляет УК, то трата воды сверх норматива будет ее убытком, ведь именно управляющая организация ответственна за обеспечение надлежащего содержания общего имущества, а значит и за то, чтобы фактический объем КР на СОИ не превышал норматива.
Если же домом управляет ТСЖ, то превышение будет убытком ТСЖ, и собственникам придется решать вопрос, каким образом его оплачивать. Ведь ТСЖ — это объединение собственников, а значит, именно они ответственны за контроль расхода ресурса в доме.
На общем собрании собственники могут решить оплачивать КР на СОИ по факту.
Для этого берется разница между потреблением воды по общедомовому счетчику и всеми начислениями в квартирах и нежилых помещениях (магазинах, аптеках, спортзалах, кафе на первых этажах).
Тогда нормативное ограничение не действует, и если в МКД возникнет перерасход, то оплатить придется всю потраченную на общее имущества дома воду.
- В нашем доме есть люди, которые не платят за воду, а еще в одной квартире прописано меньше человек, чем живет на самом деле. Правда ли, что плата за потребленную ими воду ляжет на добросовестных соседей?
Если у жителя в квартире есть счетчик на воду и его показания ежемесячно передаются, то в случае неоплаты долг будет числиться только за ним и не ляжет на соседей.
Другое дело, когда житель не передает показания счетчика или занижает их, либо когда в квартире без счетчика проживает больше человек, чем зарегистрировано. Тогда за индивидуальное потребление будут расплачиваться соседи этих нерадивых жителей.
Чтобы такого не возникало, законодательство предоставляет управляющим организациям и ТСЖ целый ряд инструментов для качественного учета потребляемых коммунальных ресурсов.
Это и проведение проверок работы счетчиков в квартирах и правильности их показаний, и проверки наличия незаконных врезок к внутридомовым сетям, и упрощенный порядок составления актов о фактическом проживании незарегистрированных квартирантов без счетчиков, и повышающие коэффициенты на воду для жильцов, не установивших счетчики.
- Куда можно обратиться, если возникают вопросы по начислению и оплате за ОДН на воду?
Первоначально с вопросами по начислению платы КР на СОИ необходимо обращаться в управляющую организацию, в том числе ТСЖ, ЖК, ЖСК, а при непосредственном способе управления — в обслуживающую либо ресурсоснабжающую организации.
Если вы не получили удовлетворительного ответа, можно обратиться за консультацией в Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области по телефону горячей линии (3822) 90-55-42 либо написать письмо в департамент (634041, город, Томск, пр. Кирова, 41, кабинет 416).
Одн и нормативы (с 01 января 2017 года) — кто будет выставлять счета?
Главная страница » ЖКХ » Одн и нормативы (с 01 января 2017 года) — кто будет выставлять счета?
Совсем недавно я публиковала статью про начисление расходов на общедомовые нужды и вот с 1 января 2017г. порядок начисления расходов на ОДН меняется — об этом далее.
Что изменится в начислении ОДН?
Плата за ОДН теперь однозначно во всех случаях будет начисляться и указываться в счете, выставляемом УК или ТСЖ, и являться частью платы за содержание жилого помещения (п. 1 ст. 154 ЖК РФ).
Раньше плата ОДН была в составе платы за коммунальные услуги. Энергоснабжающая организация отныне не сможет включать ОДН в счет за воду или электроэнергию исходя из площади помещений.
Плата за ОДН не может превышать норматив потребления на общедомовые нужды, установленный региональным законодательством. Нормативы можно найти на сайте администрации или Региональной службы. Во многих регионах они до сих пор еще не приняты, в обязательном порядке должны быть утверждены к 01 июня 2017 года.
Порядок расчет норматива по ОДН (нового) я не нашла, по всей видимости расчет будет произведен согласно старому постановлению 306, по формулам 27, 37, либо будет утвержден новый порядок регионами. Как следует из свежих пояснений Минстроя размер расходов на содержание общего имущества должен определяться:
исходя из площади общего имущества, информация о которой указана в техническом паспорте на дом и исходя из вида помещений, указанных в п. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ, а для применения нормативов потребления холодной воды, горячей воды и отведения сточных вод в целях использования общего имущества — согласно п. 27 Приложения N 1 к Правилам N 306.
Пункт 1 и 2 статьи 36 ЖК к общему имуществу относит:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
В правилах 491 дан более широкий перечень общего имущества, но смысл тот же — основным требованием для отнесения имущества к общему является наличие инженерных коммуникаций или оборудования, использования имущества собственниками в разных целях. Также как то еще в 2012 году Минрегион высказывался о площади общего имущества.
Площадь помещений по своему дому можно проверить на сайте реформы ЖКХ https://www.reformagkh.ru/ — введя в форму адрес своего дома.
Однозначного ответа на этот вопрос в законодательстве я не нашла (добавлено 01.08.2017г нашла, ниже указала), но как следует из пояснений Минстроя, на которые я ссылалась выше (пункт 5):
Фактические расходы по оплате коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, производимые ежемесячно исполнителями, не учитываются в целях перерасчета размера платы за содержание жилого помещения, в том числе в части платы за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества.
14 февраля 2017 года Минстрой опубликовал очередное письмо, в котором однозначно указывает, что после 01 июня уплата ОДН должна производиться не ниже норматива.
Но, существует проект закона, согласно которому в п. 9.2 ст. 156 подготовлены изменения:
Оплата холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ не в соответствии с нормативами потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а в соответствии с фактическим потреблением, может осуществляться в случае, если соответствующее решение будет принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Проект еще не внесен в Госдуму и произойдет это событие или нет не понятно, изменения можно отслеживать на сайте (номер проекта 00/03-23656/03-15/67-13-4 — ввести в форму поиска). Недавно (11.04.2017г.) Минстрой дал по этому поводу пояснения, о чем я написала в другой статье.
Добавлено 01.08.17г.
Управляющая компания подняла цены на свои услуги на 30%
В декабре 2019 года управляющая компания нашего дома разом подняла цены на управление, охрану и работу дворников на 30%. Квитанция за 46-метровую однушку подорожала на 1500 Р без учета воды, тепла и электричества.
Есть ли какие-то механизмы, ограничивающие эти процессы? Что мешает УК поднять тарифы на 100 или 1000%? Как мне, простому собственнику квартиры, не имея шансов провести хоть какое-то собрание дома, помешать этому?
Дмитрий
Тариф на оплату содержания и ремонта общего имущества МКД формируется в три этапа: собственники рассчитывают его с учетом предложений УК, согласовывают и утверждают. Его устанавливают на срок не менее года.
Уборка двора, вывоз мусора, прочистка вентиляции, осмотр крыши, чтобы не было протечек, — чем больше работ выполняет УК и чем чаще это делает, тем больше придется платить жильцам. УК готовит расчеты, а собственники помещений проводят общее собрание и утверждают на нем размер платы за содержание и ремонт жилья.
Тариф на содержание и ремонт и порядок его расчета указывают в договоре управления.
Все о том, как жить в РоссииИ взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке.
Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи
По закону УК не может устанавливать и менять тариф на свои услуги в одностороннем порядке: сделать это могут только собственники на общем собрании.
Они вправе исключить какие-то составляющие тарифа или добавить новые и тем самым изменить размер платы за содержание и ремонт жилья.
В конце года управляющая компания должна представить собственникам помещений в МКД отчет о хозяйственной деятельности. На основании такого отчета собственники могут изменить тариф на следующий год. Но только если сочтут это нужным.
Например, если крышу нужно латать чаще обычного, а субсидию на замену из фонда капремонта обещали выделить только через год, жильцы могут увеличить расходы на починку, чтобы с потолков в квартирах на верхних этажах не текла вода.
Дмитрий, на всякий случай проверьте, вдруг вы пропустили сообщение об общем собрании, на котором пересмотрели тариф.
Если жильцы не принимали решение об увеличении тарифа и УК повысила расценки по собственному желанию, вы можете пожаловаться в государственную жилищную инспекцию — ГЖИ. Ее сотрудники проведут внеплановую проверку и предпишут управляющей компании устранить нарушения.
Кстати, все остальные коммунальные услуги тоже оплачиваются по тарифам, и мы уже рассказывали, на сколько подорожают услуги ЖКХ в 2020 году.
Бывает, что недобросовестные управляющие организации подделывают протоколы общих собраний жильцов. Если начнете возмущаться высокими ценами на услуги УК и потребуете их обосновать, управляющая компания покажет протокол, по которому все якобы решили жильцы и все законно.
Что означает исключение дома из лицензии управляющей компании
У управляющей компании, ненадлежащим образом исполняющей свои обязанности по управлению многоквартирным домом, могут исключить из лицензии один или несколько домов. Разберемся, за какие нарушения со стороны управляющей организации дом могут исключить из реестра лицензий, а также что это значит для собственников?
???? Правовые основания
Исключение дома из лицензии управляющей компании регламентировано положениями Жилищного кодекса (ЖК) РФ. Действующий порядок и основания для лишения управляющей компании лицензии на управление многоквартирным домом содержится в статьях 198, 199 ЖК.
На основании части 6 статьи 198 ЖК исключение сведений о многоквартирном доме из лицензии означает, что управляющая компания прекращает свою работу по управлению данным домом. Порядок прекращения деятельности лицензиатом опирается на положения статьи 200 ЖК.
Порядок и условия назначения управляющей компании органами местного самоуправления взамен прежней определены в Постановлении Правительства от 2018 года №1616.
???? Основания для исключения дома из реестра лицензий
С момента исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий лицензиат не имеет права осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, начислять и взимать плату за коммунальные услуги и жилое помещение, а также рассылать квитанции на оплату владельцам квартир.
Исключение дома из лицензии может быть связано как с виновными действиями управляющей компании, так и по не зависящим от результатов работы причинам – например, собственники выбрали иной способ управления многоквартирным домом или другую управляющую компанию.
Основания для лишения управляющей организации права на управление многоквартирным домом за виновные действия прописаны в части 5 статьи 198 ЖК РФ. Согласно данной статье, органы государственного жилищного надзора могут лишить дом лицензии, если в течение 12 месяцев неоднократно:
- Выносились предписания в отношении управляющей организации за нарушения, которые были допущены при управлении домом.
- Суд привлекал управляющую компанию к административной ответственности за неисполнение обязанностей.
Правила пожарного надзора 2021. О чем теперь нужно помнить жильцам, дачникамЧитатьТарифы ЖКХ в 2021 году. Когда ждать повышения и за что придется платить большеПодробнееВозобновление газовой проверки в квартирах с 2021 годаСмотреть
Основаниями для отзыва лицензии могут также стать:
- Воспрепятствование деятельности контрольного органа при проведении проверок: при этом на лицензиата должны наложить несколько наказаний за препятствование проверкам в течение года по нормам статьи 19.4.1 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) – тогда из реестра исключают дом, проверке которого препятствовала управляющая компания.
- Вступление в силу судебного решения о признании управляющей компании банкротом на основании 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
- Незаключение управляющей компанией в первый месяц управления дома договора о содержании систем внутридомового газового оборудования, о ремонте и эксплуатации лифтового оборудования, договора с ресурсоснабжающими организациями. Лицензия отзывается, если в течение года лицензиат привлекался к административной ответственности по нормам части 3 статьи 14.1.3 КоАП РФ.
- Неисполнение управляющей компанией в течение 12 месяцев предписаний по устранению нарушений требований из пп.1-5 части 1 статьи 193 ЖК (например, необходимость госрегистрации, отсутствие судимости и пр.). У такой организации отзовут лицензию на управление всеми многоквартирными домами.
- Задолженность управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями в размере не менее двух среднемесячных платежей (если в течение года УК привлекалась к административной ответственности по части 3 статьи 14.1.3 КоАП РФ). Задолженность должна быть подтверждена решением суда или самой управляющей компанией.
- Несоблюдение управляющей компанией требований по аварийно-диспетчерскому обслуживанию дома (если нарушение выявлено не менее двух раз за год).
- Причинение вреда жизни или здоровью людей в результате некачественно оказываемых услуг. Из реестра исключат тот дом, где случилась трагедия (по нормам части 5.2 статьи 198 ЖК).
- Непередача управляющей компанией выбранному ТСЖ или собственникам технических документов на дом, ключей от помещений и пр. У такой организации могут отозвать лицензию на управление в отношении всех домов. Аналогичное наказание грозит организации, которая не прекратит деятельность по управлению домом в течение трех дней после исключения сведений о ней из реестра.
Вы довольны своей управляющей компанией?Полностью довольныВ общем довольныНедовольны
???? Обязанности управляющей компании при исключении дома из реестра лицензий
Собственники многоквартирного дома должны быть проинформированы о сложившейся ситуации с управляющей компанией.
На основании части 1 статьи 197 ЖК в обязанности органа государственного жилищного надзора (ГЖН) входит информирование собственников помещения о том, что у контролирующей инстанции имеются основания для исключения дома из реестра лицензий за допущенные нарушения. Также собственников обязаны уведомить о факте лишения лицензии или о намерении ГЖН обратиться в суд.
Сроки и порядок информирования об указанных фактах приведены в Правилах информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 №289. На основании пункта 4 указанного документа у ГЖН будет не более трех дней на отправку уведомлений в органы местного самоуправления об исключении дома из лицензии.
А по нормам пункта 5 Правил органы местного самоуправления должны уведомить собственников квартир об отзыве лицензии у действующей управляющей компании в течение трех дней. Соответствующее сообщение размещается в общедоступных местах: в пределах придомового участка, в подъезде дома и пр.
При отсутствии информирования собственников управляющая компания может подать в суд на ГЖН и оспорить решение об исключении дома из реестра.
До выбора новой управляющей компании обязанность по управлению дома будет продолжать старая компания (у которой исключили этот дом из лицензии). При этом она продолжит нести полную ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг.
❗ Что делать дальше собственникам жилья. К кому перейдет управление домом
Исключение сведений о доме из реестра лицензий возможно только после того, как собственники согласились с таким решением или не приняли решения о продолжении управления многоквартирным домом со стороны управляющей компании.
Очередное решение ВС РФ об управлении МКД после окончания договора управления
До настоящего времени не утихают многочисленные споры по поводу п. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), согласно которой управляющая организация (УО) «насильно» обязана оказывать услуги по содержанию многоквартирного дома (МКД) до момента «прихода» новой УО, несмотря на то, что договор управления закончился и у нее нет намерения его пролонгировать, а из лицензии УО дом уже исключен.
Такое вот «крепостное право для УО», идущее вразрез с основополагающим принципом гражданского права о свободе договора. Но эта свобода в жилищных отношениях не для управляющих организаций и не только в отношении возможности свободно уйти с ненужного дома.
Даже принятие Постановления Правительства № 1616 от 21.12.2018 года, предусматривающего «назначение» органами местного самоуправления (ОМСУ) управляющих организаций для «бесхозных домов» не заставило законодателей пересмотреть эти положения ст. 200 ЖК РФ. Об этом мы уже писали в статье.
Механизм реализации этого постановления содержит много вопросов и пробелов. А ОМСУ не торопятся назначать управляющие организации, ведь старая УО и так по закону обязана управлять бесконечно (сроков ст. 200 ЖК РФ не содержит).
А ответственности за неисполнение Постановления № 1616 нет для ОМСУ никакой. Даже предусмотренные в ЖК РФ обязанности ОМСУ организовать общее собрание или конкурс тоже особо не исполняются в регионах.
По крайней мере, я о таком ни разу не слышала, чтобы ОМСУ проводило собрания на домах.
В этой статье мы рассмотрим очередной спор по данному вопросу, который дошел до Верховного суда РФ. В данном деле обжаловалось в арбитражном суде предписание органа государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) об устранении нарушений в содержании МКД, которое вынесено через несколько месяцев после окончания договора управления.
УО в соответствии с законом исполнило все необходимые мероприятия по уведомлению собственников и ОМСУ, передаче технической документации и т.д. еще в июне 2017 года. В сентябре 2017 года МКД был исключен из лицензии УО. Но затем в январе 2018 года органом ГЖН выдано предписание о ремонте кровли МКД. А новая управляющая организация заключила договор управления только в середине 2018 года.
То, есть ОМСУ никаким образом не решало ситуацию в течение целого года (не провело ни конкурс, но собрание), чем и породило по факту эту ситуацию. А если бы УО еще и надлежащим образом продолжало оказывать услуги, то и ОМСУ и дальше спокойно продолжало бы бездействовать.
А собственники пошли по пути наименьшего сопротивления — ведь заставить управляющую организацию что-то делать под угрозой штрафов и предписаний проще, чем заставить органы власти и местного самоуправления — выполнять свои обязанности. Над ними же не висят штрафы, да и ответственности по сути никакой в законе не установлено. Все блага — только для управляшек…
Ведь собрания самим проводить и договариваться с новой УО о заключении договора управления либо создание ТСЖ — дело муторное, неблагородное и неблагодарное… Особенно, если дом богат на писателей-фантастов и всем недовольных альтернативно-адекватных писателей иных жанров. Вполне, даже возможно, что и жалобы в органы ГЖН организованы под влиянием кого-то свыше…
Далее https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/ocherednoe-reshenie-vs-rf-ob-upravlenii-mkd-posle-okonchaniya-dogovora-upravleniya/?fbclid=IwAR2-FAHf45Mlv7Q2SpWD03qVbRE5k6vjaHIwQVZipp_C5JpvHoWZhLDx8UA
Досконально о КУ потребляемых в целях надлежащего содержания имущества собственников в МКД (СОИД)
Здравствуйте, Евгения!
В соответствии с законодательством, с 1 января 2020 года электроэнергия, холодное и горячее водоснабжение, потребленное в местах общего пользования (ОДН) выставляется управляющей компанией в составе тарифа на содержание и текущий ремонт жилого помещения. При этом такие расходы не могут превышать размер платы за ОДН, определенный с использованием утвержденных в регионе нормативов на общедомовые нужды на электроэнергию, горячую и холодную воду.
Простыми словами, берется утвержденный для города Ростова-на-Дону норматив на ХВС на ОДН, норматив на электроэнергию на ОДН, норматив на ГВС на ОДН и умножается на общую площадь помещений, умножается на тариф и делится на общую площадь жилых и нежилых помещений в доме (приводится к 1 метру площади). Все нормативы мы приложили в ответу.
Детальные данные о вашем многоквартирном доме (площади, наличии общедомовых приборах учета, утвержденных нормативах и тарифах) можно посмотреть здесь https://www.reformagkh.ru/myhouse/profile/view/9001924/ или в паспорте многоквартирного дома.
Таким образом, такие графы в Вашей квитанции как «Холодное водоснабжение на СОИ (ОДН) (содержание общего имущества)», «Теплоноситель ГВС на СОИ (ОДН)», «Электроэнергия на СОИ (ОДН)» Являются неизменными величинами для Вашей квартиры с 1 января 2017 года.
Их размер рассчитывается управляющей компанией и не зависит от объемов потребления коммунальных ресурсов в Вашей квартире.
В Вашем случае расчет вышеуказанных показателей произведен управляющей компанией НЕ ВЫШЕ размера платы, определенной с использованием нормативов на ОДН для соответствующего коммунального ресурса.
Графа «Содержание жилого помещения». Размер тарифа на содержание жилого помещения утвержден для вашего многоквартирного дома в размере 18,57 руб. за квадратный метр.
Размер этого тарифа утвержден самими собственниками помещений в протоколе общего собрания от 3 апреля 2020 года (мы также его прикладываем).
Размер утвержденного тарифа умножается на площадь помещения и в итоге получается сумма стоимости содержания жилья конкретно для Вашей квартиры. Эта стоимость подлежит к оплате за месяц. Расчет графы произведён корректно.
Графа «Отопление». С учетом того, что в Вашем многоквартирном доме установлен общедомовой прибор учета тепла, расчет стоимости отопления производится в соответствии с п.
3 приложения 2 к «Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах», утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354.
В соответствии с этой формулой, общий объем потребленного тепла (он указан в квитанции в разделе справочная информация и составляет 63,19804 Гкал), распределяется на все помещения ПРОПОРЦИОНАЛЬНО площади. В Вашем случае расчет этой графы произведен корректно.
Площадь вашей квартиры — 52,5 м, суммарная площадь жилых помещений 6048,4 м, нежилых помещений – 91,1 м. Далее находим отношение: 52,5 / (6048,4+91,1) = 0,0085. Полученную долю умножаем на общее потребление тепла в доме : 0,0085*63,19804 = 0,535 Гкал по тарифу 1614,32 руб. за Гкал.
Стоит отметить, что в квитанции почему-то указано, что расчет стоимости отопления производится по нормативам с повышающим коэффициентом. Такой вариант расчета может применяться только в случае отсутствия общедомового прибора учета тепла в Вашем многоквартирном доме. В вашем доме такой прибор учета установлен, поэтому указание такого признака в квитанции – некорректно.
Графа «Тепловая энергия». В Ростове – на – Дону утверждены двухкомпотнентные тарифы на горячую воду. Следовательно, расчет стоимости должен производиться в соответствии с формулой 23 приложения 2 к «Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах», утв.
Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354. То есть стоимость потребленной горячей воды определяется как сумма стоимости теплоносителя (по тарифам на холодную воду) и тепла, затраченного на подогрев этой холодной воды.
К сожалению, в квитанции управляющая компания не раскрывает всех сведений, необходимых для проверки стоимости тепловой энергии, затраченной на ГВС.
Графа «Прочие», «Сброс отопления». Что имела ввиду управляющая компания при формировании этой графы, к сожалению, нам непонятно.
Более того, наличие такой графы не предусмотрено действующим законодательством и Постановлением 354.
Можно было бы предположить, что это является перерасчетом стоимости отопления за отопительный период, но так как расчет в вашем доме ведется по показаниям общедомового прибора учета, то никаких перерасчетов быть не должно.
Для того, чтобы уточнить характер этой графы, Вы можете обратиться в адрес управляющей компании с письменным заявлением о пояснении.
До получения разъяснений Вы можете не оплачивать указанную сумму и оплатить только стоимость остальных граф. Кроме того, Вы вправе обратиться в адрес государственной жилищной инспекции по Ростовской области с заявлением о необходимости проверки обоснованности начислений в этой графе.
Если у вас возникнут дополнительные вопросы, Вы можете задать их написав нам на эл.почту
Ссылки для скачивания нормативов: Нормативы на воду https://rst.donland.ru/Data/Sites/18/media/postanov/0_2013/13-15/13_2.pdf нормативы на электрическую энергию — https://rst.donland.ru/Data/Sites/18/media/postanov/0_2012/29/29_104.pdf
Если исполнитель услуги РСО
В случае, если между собственниками помещений МКД и РСО заключен «прямой договор» предоставления коммунальной услуги по водоотведению (неважно, по чьей инициативе – РСО или ОСС), тогда исполнителем коммунальной услуги по водоотведению является РСО.
В этом случае РСО предъявляет «отведение сточных вод», потребленное в помещениях МКД, к оплате собственникам соответствующих помещений.
Разумеется, кроме коммунальной услуги по водоотведению, предъявляемой к оплате потребителям в МКД, РСО предъявляет к оплате лицу, управляющему таким домом (УО/ТСЖ/ЖСК) стоимость коммунального ресурса, потребленного в целях содержания общего имущества (далее – КР СОИ). Порядок расчета объема КР СОИ определяется пунктом 21(1) Правил 124.
В случае, если МКД не оборудован ОПУ соответствующего коммунального ресурса, необходимо применять формулу, утвержденную подпунктом «в» пункта 21(1) Правил 124, устанавливающую, что объем КР СОИ, подлежащий оплате от УО/ТСЖ/ЖСК в пользу РСО в случае отсутствия в доме ОПУ соответствующего коммунального ресурса, определяется исходя из норматива потребления указанного коммунального ресурса в целях содержания общего имущества.
Таким образом, при «прямом договоре» предоставления коммунальной услуги по водоотведению и отсутствию в МКД соответствующего ОПУ, РСО предъявляет к оплате УО/ТСЖ/ЖСК стоимость «водоотведения на СОИ» в объеме, рассчитанном исходя из норматива потребления. Разумеется, в случае, если в субъекте РФ такой норматив не установлен (то есть, равен нулю), РСО не имеет права предъявлять к оплате УО/ТСЖ/ЖСК какой-либо объем «водоотведения на СОИ». В этом случае указанный объем будет являться убытком РСО.
Избежать таких убытков РСО может исключительно путем взаимодействия с органами госвласти соответствующего субъекта РФ – либо убедить эти органы утвердить норматив потребления «водоотведения на СОИ» (или понудить в судебном порядке), либо обжаловать в суд их бездействие, выраженное в отказе от утверждения нормативов «водоотведения на СОИ», что привело к убыткам РСО (ущерб, нанесенный регулирующим воздействием), с требованием компенсации из бюджета этих убытков.
Квитанция за квартиру: порядок оплаты и расшифровка содержания документа
> > > > В условиях постоянно повышающихся тарифов за , вопросы квартплаты становятся все более актуальными.
Многие хотят знать, за что они платят. Тем более, в производимых жилищными организациями начислениях нередко встречаются ошибки.