Срок договора застройщика с ук истек. торги и осс не проведены.

Действующий порядок установлен для качественного содержания здания и прилегающей территории после перевода объекта в режим плановой эксплуатации. Передача дома от застройщика управляющей компании осуществляется по нормам законодательства РФ. Изучение представленных ниже сведений поможет учесть интересы дольщиков, пригодится для корректного решения спорных вопросов.

Общая информация

В процессе возведения многоквартирного жилого дома (МКД) застройщик управляет соответствующим имуществом самостоятельно. В частности, подразумеваются определенные затраты по типовым позициям:

уборка мусора;
поддержание работоспособного состояния проездов;
оплата потребленной электроэнергии, других ресурсов.

Компания вправе заключать договоры с дольщиками. Даже при новой схеме финансирования объектов, которая действует с лета 2019 г., такой механизм обеспечивает приток денежной массы для выполнения работ. Предварительный характер соглашений обеспечивает привлекательный ценовой уровень жилья.

На завершающих этапах строительства стандартный алгоритм подразумевает следующую последовательность действий:

Будущие собственники квартир выбирают управляющую компанию (УК). Альтернативный способ – организация конкурса муниципалитетом.
Застройщик оформляет ввод объекта в эксплуатацию, регистрацию в базе данных ЕГРН.
В течение 5 дней после приемки комиссией по акту – подписывает договор передачи дома с управляющей компанией.
Дольщики после окончательного расчета принимают квартиры, фиксируют свои права собственников изменением записей в «Росреестре».
Управляющая компания заключает соглашения с обслуживающими (снабжающими) организациями для полноценного выполнения своих функциональных обязанностей.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию – главным преимуществом актуальных правил (действуют с 2015 г.) является схема выбора управляющей компании. Выше отмечено, что соответствующие действия вправе выполнять:

дольщики;
местная администрация.

Застройщик отстранен от процесса действующими нормативами. Он не может навязывать свою управляющую компанию и осуществлять передачу дома по своей воле.

Более того, местные органы власти применяют альтернативную схему (конкурс) только при отсутствии коллективного решения о передаче конкретной управляющей компании от будущих собственников.

Конкурс для выбора управляющей компании проводится в открытой форме с публикацией всех важных условий.

Важно! Застройщик не имеет права самостоятельного заключения договоров о передаче дома с управляющей компанией, изменения утвержденных соглашений.

Условия для передачи дома собственникам

После завершения рабочих операций по проекту для дальнейшей передачи необходимо получить положительное заключение межведомственной комиссии. Следует подчеркнуть, что соответствующее состояние объекта подробно описано в утвержденной конструкторской документации. Типовые требования:

подключение к водоснабжению, канализации, другим инженерным сетям;
хорошее функциональное состояние лифтов, другого технического оборудования;
выполненные полностью (частично) общестроительные (отделочные) работы.

Для подготовки согласования застройщик отправляет в муниципалитет стандартное заявление. Кроме сотрудников администрации населенного пункта в состав комиссии включают представителей:

застройщика;
крупных подрядчиков;
надзорных организаций;
служб газоснабжения, МЧС и др.

Выявленные недостатки устраняют в определенный срок. При отсутствии других замечаний подписывают акт по установленной форме о вводе МКД в эксплуатацию. Этот документ подписывает уполномоченный сотрудник муниципалитета. Один экземпляр хранят в архиве местной администрации.

На следующем этапе передают документы для создания записи о новом объекте недвижимости в «Росреестре». Кроме общих строительных параметров туда вносят сведения об адресе, границах земельного участка. Собственником на этом этапе указывают компанию застройщика.

Только после выполнения рассмотренных действий начинается процесс передачи квартир частным собственникам. Дольщик вправе сделать предварительную проверку. Обнаруженные недостатки устраняют по взаимному согласию с заказчиком либо с помощью судебного решения. Истец может отметить претензии по следующим позициям:

качество работ, материалов;
изоляционные характеристики;
санитарное состояние;
техническая оснащенность.

После устранения проблем и полного расчета стороны подписывают акт приема передачи. Типовая часть такого документа – удостоверение отсутствия взаимных претензий. Заявление вместе с ДДУ и другими сопроводительными документами передают в органы регистрации прав собственности на квартиру.

Сроки оформления:

при обращении непосредственно в «Росреестр» составляют не более 10 раб. дней.;
через МФЦ – до 12 включительно;
с нотариальным заверением договора – до 3 дней.

Следует подчеркнуть заинтересованность застройщика в скорейшем завершении данного процесса. До передачи квартир он продолжает оплачивать счета за коммунальные услуги. При срыве сроков, определенных в базовом договоре, дольщик может потребовать через суд значительную денежную компенсацию.

Порядок передачи дома УК

Передача дома управляющей выполняется пошагово. Ниже рассмотрены основные этапы с ми о возможных действиях сторон:

выбирают управляющую компанию;
собирают документы для заключения договора;
оформляют письменное соглашение о передаче;
осуществляют фактическую передачу общедомового имущества, сопроводительную документацию.

Шаг 1. Выбор управляющей компании

Самый простой вариант – проведение общего собрания дольщиков по данному вопросу. Для повышения результативности мероприятия рекомендуется создание инициативной группы.

Пригодится предварительное информирование участников о ситуации в соответствующем сегменте рынка, расценках, особых условиях. Точные тарифы определяют в ходе переговоров о договоре с управляющей компанией.

Результат выбора оформляют протоколом, передают застройщику.

Если решение не найдено, конкурс организует и проводит местная администрация. Важные особенности типовых правил:

открытый характер;
точный перечень предоставляемых услуг;
определенный размер (порядок) оплаты.

Через 10 дней после успешного завершения данного мероприятия уведомления о результатах передают дольщикам. Контракт подписывают на год, поэтому новые собственники сохраняют возможность смены управляющей компании в будущем.

Однако с выбранной по конкурсу компанией соглашение о передаче надо заключать в обязательном порядке. Оно будет действовать по общим правилам даже без подписи дольщика. Новый собственник должен оплачивать предоставленные услуги в полном объеме даже при отсутствии согласия с определенной схемой управления.

Что делать, если застройщик навязывает УК

Правильный порядок действий в подобной ситуации корректируют с учетом реальных условий. Существенные замечания по теме:

от навязанной услуги можно отказаться в ходе судебного разбирательства;
застройщик не вправе ограничивать доступ в квартиру без подписи договора с определенной УК;
частные собственники могут сами сделать выбор управляющей компании по результатам общего собрания;
«прозрачная» процедура конкурса обеспечивает хорошие конкурентные условия.

К сведению! Если управляющая компания от застройщика соответствует требованиям дольщиков, они могут согласиться с этим предложением. Аналогичное решение вправе принять комиссия по результатам открытого конкурса.

Если застройщик планирует организовать передачу дома своей управляющей без согласия собственников – нужно обращаться в контролирующие органы (администрацию, жилнадзор), и обязательно проводить общее собрание по вопросу выбора УК по всем правилам.

Шаг 2. Сбор документов

Для участия в конкурсе потенциальная управляющая должна подготовить:

устав, другие учредительные документы, выписку из ЕГРЮЛ;
справку о трудоустройстве руководителя предприятия с подтверждением профильной квалификации;
копию лицензии на соответствующий вид деятельности;
сведения о штатном расписании (технических средствах)
проект соглашения с расценками.

Для заключения договора между застройщиком и управляющей компанией понадобятся следующие документы:

протокол с результатами конкурса (общего собрания);
акт приемной комиссии, разрешение на ввод в эксплуатационный режим;
выписка из ЕГРН;
техническая документация с поэтажными планами;
схема подключения инженерных сетей;
инструкции по регламентному обслуживанию отдельных систем;
действующие соглашения с ресурсными (обслуживающими) организациями;
свидетельство о санитарном состоянии объекта (паспорт).

Шаг 3. Заключение договора

Подготовкой и оформлением контракта занимается ответственный работник застройщика.
Обязанность заключить договор с управляющей компанией ограничена пятью днями после подписания акта приемной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию.
В соглашении с УК отмечают:

идентификационные данные сторон, объекта недвижимости;
ссылку на решение собрания (результат конкурса);
предмет соглашения с перечислением услуг (работ);
расценки, порядок расчетов;
права и обязанности;
механизм решения споров, штрафные санкции;
срок действия.

Каждый пункт следует рассмотреть отдельно. Так, в списке обязательных работ желательно предусмотреть:

подготовку к летнему (зимнему) периоду;
выполнение ремонтных процедур;
скорость устранения типичных неисправностей.

К сведению! Некоторые УК предлагают перенос розеток и другие рабочие операции за дополнительную плату.

В соглашении необходимо предусмотреть порядок:

регулярной отчетности;
контрольных процедур;
возмещения ущерба по вине работников УК.

Внимание! Скачать типовой контракт с управляющей компанией.

Шаг 4. Фактическая передача имущества и документации

Эту процедуру завершают оформлением специального акта. Данный документ фиксирует действительное состояние имущества на определенную дату передачи дома. В нем указывают обнаруженные недостатки, дефекты, повреждения. При необходимости, УК привлекает для осмотра дома и подготовки экспертных заключений профильных специалистов.

Передача дома застройщиком управляющей компании выполняется с учетом определенной предварительно зоны ответственности. В нее включают:

лестничные марши, входные группы, другие помещения общего пользования;
вентиляционные и лифтовые шахты;
кровлю;
инженерные сети, коммуникации;
насосные станции;
придомовую территорию с беседками, зонами отдыха, иными объектами.

Одновременно передают:

акты о начале эксплуатации магистральных приборов учета воды, электричества, газа;
сопроводительные инструкции производителей на подключенное техническое оборудование;
договоры со снабжающими (обслуживающими) предприятиями.

Следует подчеркнуть, что после подписания акта передачи обоснованность претензий к застройщику по контрольным показателям сложно доказать в рамках судебного разбирательства.

Какие еще есть варианты управления МКД

Кроме рассмотренной технологии применяют форму товарищества собственников жилья (ТСЖ). Этот вариант подразумевает создание юридического лица самими собственниками. На стадии подготовки уставных документов уточняют:

состав и порядок формирования правления;
механизм оплаты членских взносов;
контрольные и ревизионные функции.

От имени ТСЖ заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг, снабжающими организациями, исполнителями.

Также допустимо управление непосредственно собственниками. Применение этого способа разрешено действующим законодательством при количестве объектов жилья в МКД не более 30.

Плюсы и минусы каждого способа управления домом следует оценивать с учетом особенностей реальной ситуации. В общем случае для корректной передачи дома от застройщика УК пригодятся представленные выше сведения.

При возникновении спорных ситуаций и для предварительной профессиональной проверки пользуйтесь помощью квалифицированного юриста, особенно если вы столкнулись с навязыванием управляющей компании от застройщика. На этом сайте консультацию получают в удобном режиме онлайн.

Ставьте лайки, делайте репосты, оставляйте комментарии. Для получения дополнительной информации изучайте материалы в соответствующих тематических разделах.

Далее читайте: как поставить многоквартирный дом на кадастровый учет.

Статьи

Жилищные отношения между собственниками помещений многоквартирного дома (далее – МКД) и управляющего по организации управления данного МКД не всегда являются двусторонними. Действующим законодательством также предусмотрены обязанности муниципалитета «в помощь» собственникам жилья.

Положения части статьи 161 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) предусматривают положения о «небезучастности» органов местного самоуправления (далее – ОМСУ), а именно — обязанности проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленных законом случаях, в том числе если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Безусловно, и данные отношения не обходятся без судебных разбирательств. Спорные моменты с участием ОМСУ рассматриваются различными судебными инстанциями РФ.

Так, Арбитражный суд Калининградской области рассматривал дело по иску управляющего МКД – ООО «ЖЭУ № 12Ц» к Администрации ГО «Город Калининград» о признании незаконным бездействия Администрации, связанного с не проведением процедур по отбору, назначении управляющей организации для приема общего имущества и технической документации на МКД; обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу провести отбор управляющей организации и передачу ей от ООО «ЖЭУ 12Ц» (далее – УО) общего имущества и техническую документацию на МКД.

Таким образом, суть спора выражалась в нежелании УО продолжать управлять домом после истечения договора управления. По всей вероятности, МКД для организации был убыточным, и отношения между собственниками и УО давно были напряженными.

Ещё в 2016 году УО в одностороннем порядке пыталась прекратить договор управления, но по иску одного из собственников помещений МКД данные действия были признаны незаконными, а на УО возложена обязанность по надлежащему исполнению договора управления.

Кроме того, жители часто судились со своей УО и по другим вопросам — МКД требовались разнообразные ремонтные работы, которые УО по различным причинам не проводила.

Не желая пролонгировать договор управления, за два месяца до окончания срока договора (январь 2019 г.

) УО уведомила муниципалитет о том, что МКД останется без управления, намерений о его продлении УО не имеет, в связи с чем она просит своевременно организовать и провести открытый конкурс по отбору новой УК или общее собрание собственников для тех же целей.

Уже через полтора месяца после истечения такого срока (конец апреля 2019 г.) УО подала заявление в суд о признании бездействия муниципалитета незаконным и обязании провести такой конкурс в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

АС Калининградской области решением от 19 ноября 2019 года по делу № А21-6026/2019 в основной части требований УО отказал по следующим доводам:

«…В силу вышеприведенных положений закона именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и управляющей организации и на них закон возлагает обязанность осуществить такой выбор, и только в случае нереализации собственниками, в том числе путем бездействия, соответствующего права, орган местного самоуправления может провести конкурс по отбору управляющей организации.

Собственники МКД по ул.Пугачева, 11 избрали способ управления домом управляющей компанией, более того, собственники МКД не высказывали намерений о прекращении договора управления с ООО «ЖЭУ 12Ц».

Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом

Что делать, если застройщик срывает срок сдачи дома? И как быть, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку? Обо всем — по порядку.

Почему переносят сроки сдачи новостроек и что говорит закон

Причины переноса сроков сдачи дома могут быть разные. Например, застройщик долго решает административные вопросы или в доме могут быть проблемы с подключением инженерных сетей. Также бывают случаи мошенничества застройщика и нецелевого использования денег.

В любом случае, застройщик несет перед покупателем квартиры ответственность. Об этом говорится в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

«Как выбрать квартиру в новостройке: рекомендации»

По закону, если застройщик сдвигает сроки передачи квартиры больше, чем на 2 месяца, то покупатель может получить от него неустойку. Также покупатель может отказаться от квартиры и вернуть деньги.

Стоит ли подписывать допсоглашение о переносе сроков строительства

Если сроки сдачи дома переносятся, застройщик должен уведомить об этом за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать допсоглашение об изменении сроков сдачи. Покупатель может подписать его и дожидаться сдачи квартиры.

Если вы подпишете допсоглашение о переносе сроков сдачи, то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сдачи дома, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Подписывать допсоглашение вы не обязаны. И только в этом случае вы можете требовать от застройщика неустойку за срыв сроков.

Как получить неустойку при переносе сроков строительства

Получить от застройщика неустойку за срыв сроков сдачи дома можно через суд.

Перед этим лучше направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Затем подать в суд копию претензии, исковое заявление и копии документов по сделке.

Суд, как правило, сперва назначает предварительное заседание, а затем еще одно, где дело рассматривается по существу. К этому времени размер неустойки может быть увеличен.

Как посчитать размер компенсации, если застройщик срывает срок сдачи дома

По закону, компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».

Например, квартира стоила 5 млн рублей. Застройщик должен был передать ее 1 января 2021 года, но не сделал этого. К 10 марта этого же года сумма компенсации за просрочку составит примерно 96 тысяч рублей.

Кроме компенсации, застройщик также обязан выплатить штраф — 50% от суммы неустойки. Итого 144 тысячи рублей.

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков сдачи новостройки

Если вы понимаете, что дом не построят в срок, вы также можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и компенсация. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, а затем идут в суд за неустойкой.

Если же срок ввода дома в эксплуатацию уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, лучше расторгнуть договор с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, идти в суд надо немедленно.

Что делать, если сроки сдачи дома переносятся, а квартира в ипотеке

Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.

О том, как оформить квартиру в собственность, читайте в статье

Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если застройщик задерживает сдачу дома, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.

Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки

В этом случае в банк надо обязательно предоставить:

Заявление заемщика (титульного созаемщика)
Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)

Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:

Допсоглашение о переносе сроков строительства (о нем чуть выше)
Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
Информация о переносе сроков строительства в СМИ
Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с отметками суда

Менеджер банка поможет разобраться, какие именно документы потребуются. Написать ему можно в чате личного кабинета ДомКлик. Самое главное в этой ситуации — не молчать, а предупредить банк.

ТОП-10 ошибок дольщиков в спорах с застройщиком

В данной статье мы собрали самые распространенные ошибки дольщиков при заключении, исполнении ДДУ и общении с застройщиком.

Если вы хотите выиграть суд у застройщика и отсудить неустойку за просрочку или иные компенсации, рекомендуем ознакомиться с этой статьей и не совершать подобных ошибок. Некоторые из этих ошибок могут дорого стоить.

В конце статьи вы найдете ссылки на пошаговые инструкции по взысканию неустойки за просрочку с застройщика, расторжению ДДУ, спорам о недостатках качества и метражу объекта недвижимости.

Мы собрали основные ошибки, которые совершают дольщики. Рекомендуем всем дольщикам к прочтению!

Подписание дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта недвижимости

Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы:

предлагают различные бонусы за подписание (скидки, купоны, незначительные компенсации и т.д.)
применяют угрозы (угрожают уйти в банкротство по вине дольщика; приводят множество общих норм Гражданского кодекса и утверждают, что дольщик обязан подписать доп.соглашение и т.д.)

Еще раз напомним: Дольщик не обязан подписывать соглашение о переносе срока. Это его право, но не обязанность. Застройщик не может включить в договор пункты, прямо или косвенно вынуждающие дольщика подписать такое соглашение, они ничтожны. Мы не рекомендуем подписывать подобные соглашения, не получив достаточную компенсацию.

Как правило, редко застройщики предлагают компенсацию равную или больше той, которую вы взыщете в суде, так как в отличие от дольщиков для застройщика судебные тяжбы подобного рода не новость, они знают судебную практику и могут оценить свои риски.

Поэтому застройщики предлагают компенсацию меньше той, которую присуждают суды, иначе терялся бы смысл договариваться с дольщиками и платить раньше.

Несмотря на советы юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение, 80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение. Как правило, оспорить такое соглашение нельзя (однако есть исключительный случай, когда несмотря на подписание доп.соглашения, можно взыскать неустойку).

Подписание соглашения об отступном

Второй документ, который предлагают подписать застройщики при просрочке, дабы сэкономить на выплате неустойки, — это соглашение об отступном, в соответствии с которым дольщику вместо начисленной по закону компенсации предлагается меньшая денежная компенсация или альтернативная компенсация (скидка на ремонт, машино-место, кладовая и т.д.).

Мы не будем убеждать дольщиков обратиться в суд за большей компенсацией, иногда получение отступного может быть выгоднее судебного взыскания (если дольщику действительно нужно машино-место или кладовая и застройщик отдает их “по себестоимости” либо с реальным взысканием денег с застройщика проблемы). Однако мы бы хотели рассказать о некоторые нюансах таких соглашениях, о которых застройщики не рассказывают.

Во всех соглашениях, которые мы встречали, застройщики предусматривают определенный срок для исполнения обязательства по передаче отступного (например, выплата производится в течение 20 рабочих дней после подписания и т.д.). Имейте в виду, что недобросовестный застройщик, который обманул вас раз со сроком передачи в ДДУ, может обмануть вас и второй раз, нарушив срок, указанный в отступном. И в этом случае вы будете вынуждены обращаться также в суд, взыскивать деньги, нести судебные расходы, но только за суммой уже меньшей. Мы рекомендуем предусмотреть в соглашении об отступном дополнительный штраф за нарушение срока или возможность расторжения соглашения, это будет стимулировать застройщика исполнить свои обещания.
На практике возникает ряд сложностей с отступным в виде выполнения ремонтных работ и передачи объекта недвижимости. Во-первых, сложности с понуждением застройщика к исполнению взятых на себя обязательств, если застройщик не исполняет их в указанный срок. В ряде случаев приходится в судебном порядке расторгать подобные соглашения. Во-вторых, если застройщик все-таки передал обещанное, а оно оказалось не того качества, на которое рассчитывал дольщик, дольщику сложно это оспорить. Практика разрешения подобных споров также различна. Поэтому рекомендуем подобные риски учитывать, подписывая соглашение об отступном.

Особо опытные застройщики нередко предлагают дольщикам заключить договор уступки неустойки с третьим лицом. Застройщикам это выгодно: они приобретают, условно говоря, за 10-30 рублей 100 рублей.

То есть выплачивают дольщику 10-30 % от неустойки, а затем новый “дольщик” взыскивает с застройщика 100 % (по своим искам застройщик “забывает” заявить о снижении неустойки), отличный способ вывести наличные деньги при необходимости или произвести зачет требований.

Заключая подобные договоры, также учитывайте риски нарушения срока выплаты стоимости уступаемых прав.

Подписание передаточного акта с открытой датой

Такую уловку любили использовать юристы ГК Мортон, однако подобная практика встречается и среди других застройщиков.

Суть уловки в следующем: застройщик даёт на подпись дольщику акт без указания в нём даты и без подписи застройщика (“у руководства застройщика много дел, нет времени подписывать по одному акту, после получения всех актов от дольщиков они будут подписаны скопом со стороны застройщика), акт уходит на подпись руководству, а возвращается уже датированным задним числом. В результате дольщик лишается своей неустойки, т.к. формально сроки не нарушены. Бывает и более хитрый вариант: дольщику передается акт с датой, но без подписи застройщика, распечатанный на 2 и более страницах. Далее застройщик также забирает подписанный дольщиком акт для “подписания директором”, а далее происходит следующее (“ловкость рук и никакого мошенничества!”): дольщику возвращают акт с его подписью и подписью руководителя, при этом на первом листе акта стоит совершенно иная дата (и просрочки, как не бывало), то есть первый лист без подписи сторон перепечатывается.

Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.

Поспешное расторжение ДДУ

К вопросу расторжения договора с застройщиком нужно подходить максимально ответственно. Увы, многие дольщики расторгают договор, не задумываясь о последствиях. В ряде случаев их понуждают к этому недобросовестные юристы, которые хотят получить больше денег за свои услуги.

Дело в том, что в случае наличия у застройщика финансовых проблем застройщик может денег и не выплатить, и дольщик рискует остаться без квартиры и своих инвестиций. Поэтому при принятии решения о расторжении договора оцените финансовое состояние застройщика на текущий момент и ближайшее будущее.

Если вы обращаетесь к юристом, попросите их оценить перспективы реального взыскания денег с застройщика, предоставив объективные письменные данные, а не только устные обещания.

Обращение в суд для взыскания неустойки только после подписания передаточного акта

Часто дольщики считают правильным начинать процесс взыскания неустойки только после передачи квартиры по передаточному акту и не задумываются о возможных негативных последствиях такого решения.
Какие риски влечет обращение в суд за неустойкой только после подписания акта?

Уклонение застройщика от заключения основного договора — Юридическая консультация

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, после направления одной стороной другой предложения заключить этот договор.

В описанной ситуации одна из сторон должна направить в течение года с момента заключения предварительного договора другой стороне предложение заключить договор купли-продажи квартиры, например в форме письменного требования.

Если этого не сделает одна из сторон, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, будут прекращены на основании п. 6 ст.

429 ГК РФ и будет отсутствовать основание для заключения основного договора купли-продажи. Для возвращения денежных средств можно предъявить иск в суд о возврате уплаченных денежных средств.

Пример из судебной практики – апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.12.2016 № 33-25908/2016.

Исходя из положений п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ, в случаях если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Следовательно, если одна сторона в установленный срок уклоняется от заключения договора купли-продажи, то другая сторона в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства заключить договор купли-продажи может обратиться в суд о понуждении его заключить.

Сказали спасибо:

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Какие документы застройщик передает управляющей компании.

В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:

Придомовая территория.
Кровля.
Система вентиляции.
Подвалы и подъезды.
Лестничная клетка и чердак.
Мусоропровод.
Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).

В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК. Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.

Передача дома от застройщика управляющей компании

все сертификаты и лицензии;
учредительные документы;
балансовый отчет за полгода;
отчет о количестве техники и ее состоянии;
отчет о количестве персонала;
годовая смета;
проект самого договора управления имуществом;
предложения, касающиеся утилизации и вывоза отходов;
благодарственные письма, грамоты, прочие награды.

На решение конкурсной комиссии должны влиять негативные и положительные отзывы о работе компании, хотя на практике так получается далеко не всегда.

состав передаточной комиссии;
наименование застройщика и управляющей компании;
наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
количество и характеристика строений;
балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.
К акту приёма-передачи прилагаются:

список передаваемых жилых зданий;
акты технического состояния передаваемого жилищного фонда;
акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Камеральная проверка НДС: что нужно знать бухгалтеру

Сколько лет длится гарантийный срок

Общая длительность ответственности застройщика составляет 5 лет на МКД и 3 года на техническое оборудование. На отдельные конструкции, элементы и системы срок гарантии может быть увеличен. Это обговаривается в договоре долевого участия отдельным пунктом.

Отсчет гарантийного срока начинают от дня получения квартиры в собственность или с момента заселения в нее.

Важно! Действие гарантии не может быть меньше установленного законодательством. Если застройщик указывает в ДДУ иное, пункт считается недействительным! Увеличивать можно, уменьшать нельзя!

На квартиру

На любой товар распространяется действие законодательных норм, гарантирующих клиенту приобретение качественной продукции. А значит, застройщик несет ответственность за полноценную безопасную эксплуатацию жилья и дает на это гарантию.

Например, покупали недвижимость с внутренней отделкой. Гарантия распространяется на все от установленного унитаза до поклеенных обоев. За реализованное внутри квартиры своими силами или сторонними организациями застройщик ответственность не несет.

На новый многоквартирный дом

Стоит учитывать, что на разные элементы здания и внутренние системы периоды гарантийной эксплуатации могут отличаться:

кровельное покрытие — не менее 10 лет;
трещины в стенах, дефекты фасадов и несущих конструкций — 5 лет;
вентиляционные системы, отопление, электричество, водоснабжение, газовое оборудование, канализация — 3 года;
межпанельные швы — 10 лет;
отделка квартиры от застройщика — 5 лет.

Важно! Ответственность подрядчика за любой элемент жилого дома не может быть меньше периода, установленного технической документацией.

На окна в новостройке

Составляет 5 лет. Застройщик может ссылаться на закон о защите прав потребителей, утверждая, что на стеклопакет действует гарантия всего 2 года. Этот момент необходимо уточнить.

19 статья ЗоЗПП говорит о двухлетнем гарантийном сроке только в случае отсутствия иной гарантии. К стеклопакетам в новостройке эта норма отношения не имеет, так как статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» четко определяет пятилетний срок эксплуатации конструктивных элементов здания.

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно

Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

Перечень работ по содержанию дома
Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
Перечень работ по благоустройству придомовой территории

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации

Практикум: как поменять УК от застройщика и нужно ли это делать?

Минусы:
Все финансовые потоки по обслуживанию дома проходят через аффилированную компанию и контролируются застройщиком
Через «карманную» управляющую организацию застройщику проще игнорировать претензии к качеству дома пока он находится на гарантии.
Администрация такой УК благоволит материнской компании, и в решении текущих вопросов обслуживания дома априори находится не на стороне жильцов.

Аффилированные УК часто завышают стоимость коммунальных услуг.

Работы УК от застройщика в среднем оказываются дороже — за счет оказания дополнительных услуг.

УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению. До момента создания ТСЖ, чердаки, крыши подвалы, фасады здания находятся под контролем управляющей компании. Коммунальщики могут сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (сотовым операторам или интернет-провайдерам), несмотря на недовольство жильцов.

Принцип работы — «После нас хоть потоп!». Это происходит, когда «коммунальщики» работают без контроля девелопера и жильцов. По окончании гарантийного срока УК от застройщика может быть выведена из эксплуатации дома. Последний остается «бесхозным» с множеством недоделок.

В соответствии с законодательством, девелопер обязан передать дом «коммунальщикам» через три месяца после ввода объекта в эксплуатацию, однако новостройка может не успеть заселиться за этот срок, особенно в кризис.
Пока новый дом не заселен хотя бы наполовину (50%), жильцы не имеют права организовать Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и самостоятельно выбирать коммунальную службу.
Плюсы:
«Дочерняя» УК начнет обеспечивать весь комплекс коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с выдачей ключей от квартиры.
Уровень компетентности в сложном инженерном оборудовании выше, нежели у организации «с улицы».
В интересах застройщика дополнительно контролировать качество работы своей УК наравне с жильцами, ведь он заинтересован в сохранении позитивного имиджа проекта и бренда.
Застройщик может иметь положительный опыт в управлении жильем, тогда как собрание ТСЖ может выбрать неквалифицированную УК, ориентируясь, к примеру, лишь на низкую стоимость обслуживания дома.
Весь период гарантийного срока «своя» УК служит дополнительным связующим звеном между девелопером и жильцами и находится под двойным контролем.

Обратим внимание на два последних критерия: независимая УК априори не отвечает за недоделки застройщика, дело скорее всего будет передано в суд, и разбирательства могут затянуться на месяцы и даже годы.

Аффилированная компания так поступить не имеет права, и огрехи стройки в любом случае придется исправлять.

Заметим, что по договору застройщик обязан исправить выявленные недостатки строительства в течение 5 лет гарантийного срока.

Кто имеет право поменять управляющую компанию?

Как только новостройка будет заселена минимум на 50%, жильцы имеют право организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях.

«При этом важно отметить, что до момента регистрации перехода права собственности в соответствии с требованиями ГК РФ и Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, от застройщика к гражданину, последний не будучи собственником помещения в многоквартирном доме, не может распорядиться своим голосом в рамках процедуры выбора управляющей компании», – комментирует Виталий Бовть