При формировании тарифа на основании сметы расходов рассчитывают, сколько именно будут стоить содержание и ремонт общедомового имущества. Полученную сумму разбивают на каждый квадратный метр жилых помещений. При этом некоторые УК в отдельные строки в квитанции выделяют стоимость текущих ремонтных работ и коммуналки. Но только жильцы могут утвердить предложенные тарифы и при наличии вопросов потребовать разъяснений.
Рассказывает эксперт
Лариса Каменских, генеральный директор ООО «Центр инноваций и компетенций»
Если вы проживаете в многоквартирном доме (МКД), то ежемесячно оплачиваете стоимость потребленных ресурсов и коммунальных услуг: воды, газа, электричества, тепловой энергии, вывоз мусора. Кроме того, управляющая компания (УК) или ТСЖ предъявляют плату за содержание, текущий ремонт общего имущества. Каким образом УК считает эти цифры?
5 главных фактов
При формировании тарифа на содержание общедомового имущества в многоквартирном доме учитывают, что:
- К совместному имуществу относят помещения общего пользования, а также оборудование, землю, насаждения.
- В смету включают расходы на их текущее содержание и ремонт.
- Капитальные работы не входят в тариф, а проводятся за счет сформированного фонда, куда деньги жильцы вносят по отдельным квитанциям.
- Текущий ремонт некоторые УК могут выделять в отдельное значение, как и расходы на коммунальные услуги для МОП.
- Тарифы утверждают на общем собрании жильцов, которые имеют право потребовать расшифровки любой цифры.
- Плату для каждой квартиры рассчитывают пропорционально ее площади.
«В договоре управления может быть предусмотрена индексация размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. А вот государством этот тариф никак не регулируется»
Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской обл. Источник: КП-Волгоград
Что такое общее имущество в МКД
В соответствии со статьей 36 ЖК РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2004), к совместному имуществу, принадлежащему владельцам квартир на праве общей долевой собственности, относят:
Источник: freepik.com/user15245033
Что входит в тариф
Управляющая организация или ТСЖ обеспечивают текущее содержание, ремонт дома. Составляют смету расходов, из которой потом рассчитывают тариф, то есть сколько рублей стоят работы с разбивкой на 1 кв. метр.
Зависит от многих факторов:
- Площадь МКД. Чем она больше, тем меньше тариф.
- Размер общих помещений, их еще называют местами общего пользования (МОП). Чем он больше, и выше их доля в общей площади, тем стоимость выше.
- Количество домов в управлении УК. Чем больше таких МКД, тем тариф ниже. Цена уменьшается за счет оптимизации управленческих расходов УК.
- Структура УК – количество сотрудников, их зарплата, распределение работ.
- Привлечение различных подрядчиков или обслуживание МОП своими силами также влияет на размер тарифа.
- Перечень работ, необходимых для поддержания МОП в хорошем состоянии. Чем старше дом, тем цена выше, так как требуется проводить больше ремонтов.
Как считают
В смету обычно включаются 2 группы расходов: на содержание общего имущества (СОИ) и ремонт.
Текущее содержание
СОИ – это регулярные затраты, которые несет УК:
- Стоимость коммуналки для МОП.
- Содержание и техническое обслуживание общего оборудования:
- систем вентиляции и кондиционирования;
- отопления;
- водоснабжения и отведения;
- газоснабжения, включая поверку приборов учета;
- контроля доступа: видеокамеры, шлагбаумы, ворота;
- электроснабжения и охранно-пожарной сигнализации (ОПС).
Водоснабжение, водоотведение, электричество, тепловая энергия – эти расходы обычно выделены в квитанциях отдельными строками. Сумма зависит от количества израсходованных ресурсов, меняется ежемесячно.
Актуально! В подъезде нет батарей: законно ли начисляют платежи за тепло.
Обслуживание этого оборудования планируют в соответствии с существующими нормами затрат, которые рассчитывают по методике, принятой в компании. Если осуществляет УК, то в расходы включают заработную плату работников (электрики, сантехники, охрана и др.), стоимость материалов.
Если привлекают подрядчиков (например, для обслуживания ОПС или лифтов нужна специализированная организация, имеющая лицензию на осуществление данного вида деятельности), то норматив затрат включает стоимость их услуг.
В этой группе расходов можно особо выделить обязательное страхование некоторых видов техники, например, лифтов, газового оборудования.
- Содержание МОП и придомовой территории:
- уборка МОП;
- услуги дворника, садовника;
- дератизация, дезинсекция;
- уборка паркинга, мусорной контейнерной площадки;
- в зимнее время – вывоз снега.
- Охрана:
- содержание вахтеров, охранников;
- оплату услуг охранной организации.
- Управленческие расходы.
- зарплата управляющего;
- ведение бухгалтерского учета;
- связь, интернет;
- содержание юриста, других сотрудников.
freepik.com/davit85
Необходимые для обеспечения деятельности УК:
Сюда же включают налоги, уплачиваемые с зарплаты, земельный налог, почтовые, канцелярские расходы.
Тариф на СОИ рассчитывают путем деления всей суммы затрат (пп. 2–5) на общую площадь МКД. Значение не может изменяться чаще, чем 1 раз в год, и утверждается решением собрания собственников.
Справочно! Общедомовое имущество можно оформить в собственность или арендовать.
Ремонт
Он может быть двух видов – текущий и капитальный.
Нормативы капремонта утверждены на законодательном уровне в зависимости от возраста дома, региональной программы. По решению собственников фонд капитального ремонта (ФКР) может формироваться по каждому дому на отдельном счете. Но в большинстве случаев региональный оператор предъявляет квитанцию, сумма оплаты по которой собирает общий ФКР.
Текущий ремонт МОП производит УК. Некоторые компании выделяют такие расходы в отдельную смету, решение по которой принимают также на общем собранием жильцов. Но обычно включают в затраты на СОИ.
Как утверждают
Ст. 156 ЖК РФ определено, что тарифы на содержание МКД устанавливают собственники квартир на общем собрании, учитывая предложения УК. Также на нем утверждают список обязательных работ, их стоимость.
« …в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления. Иные объединения собственников помещений в МКД, например совет многоквартирного дома, не вправе утверждать указанные тарифы, поскольку это не входит в его права»
Васильев Александр, эксперт службы Правового консалтинга Гарант
Жильцы вправе требовать от компании обосновать величину тарифа, разъяснить, из каких расходов он складывается, при завышении – обжаловать.
Источник
Download Best WordPress Themes Free DownloadDownload WordPress ThemesDownload WordPress Themes FreePremium WordPress Themes Downloadudemy course download freeFree Download WordPress ThemesZG93bmxvYWQgbHluZGEgY291cnNlIGZyZWU=
Возможен ли пониженный тариф за содержание и ремонт для нежилых помещений?
обственники нежилых помещений в многоквартирных домах нередко выражают недоумение, почему, не пользуясь ни лифтом, ни газом, ни другими благами, они должны платить ту же самую цену за содержание и ремонт общедомового имущества, что и собственники квартир. Многим представляется логичным специально установить на общем собрании собственников более низкий размер платы за содержание и ремонт для нежилых помещений.
В расшифровке тарифа на содержание и ремонт общедомового имущества предполагается оказание услуг по содержанию и ремонту каждого вида общедомового имущества.
Такая подробная расшифровка по стоимости каждого подвида услуги в тарифе возможна (чаще для управляющих компаний), но необязательна (в смете ТСЖ зачастую всего несколько основных строк).
Рекомендованные муниципальные тарифы, соответственно, тоже не содержат такой разбивки.
Вопрос об установлении отдельного тарифа спорный, примерно на 75 % решенный скорее в пользу невозможности установления разных тарифов.
Часть 2 статьи 39 ЖК РФ говорит нам о том, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Данная норма не ставит расходы собственника по содержанию общего имущества в зависимость от того жилое у него помещение или нежилое. В статье 39 ЖК РФ лишь установлен принцип пропорциональности оплаты услуг доле в общей площади дома.
В правоприменительной практике нередко ссылаются на Письмо Минрегиона РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме». : […
]В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекса) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. […]
Однако того факта, что данное письмо источником права не является, отменить никак нельзя. И более того, на это следует ссылаться.
В судебных решениях ссылки на вышеприведенное письмо не редкость. В судебной практике прочно мнение о том, что установление не единого, а разных порядков определения платы за содержание и ремонт для жилых и нежилых помещений законодательством не предусмотрено.
Из совокупного толкования норм части 1 статьи 137, части 2 статьи 145 и части 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ относится к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников жилья.
Размер обязательных платежей и (или) взносов определяется на основе утвержденной указанными органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. В соответствии с ч. 7 ст.
156 ЖК РФ собрание членов ТСЖ вправе определить размер взносов на содержание и ремонт.
В соответствии с положениями статей 44, 162 Жилищного кодекса в случае управления домом управляющей организацией собственники также в принципе не лишены права согласовать разные тарифы для жилых и нежилых помещений с управляющей организацией.
Логично в данном случае предположить, что собственники (как управляемые УК, так и ТСЖ) имеют право устанавливать и разную плату с квадратного метра — принцип пропорциональности внесения платежей имеющейся доле не изменяется. Кроме того, установление пониженного тарифа вряд ли можно назвать иным порядком определения платы за содержание и ремонт применительно к обозначенной выше судебной практике.
Любопытна арбитражная практика (Дело № А 75-9857/2012), где с ИП, собственника нежилых помещений, взыскали деньги по другому (завышенному) тарифу. Суд постановил, что если решение собрания о назначении другого тарифа для нежилых помещений не отменено, то отдельный тариф для нежилых может иметь место. (то есть, видимо, как завышенный, так и более низкий по сравнению с жилыми помещениями).
Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме мог бы спокойно годами платить по установленному собранием пониженному тарифу. Возможно, до тех пор, пока никто на это не пожаловался и не отменил бы данное решение собрания. Но и тут будет интересно поспорить.
Какое мнение коллег? Может быть, кто-то поделится интересной практикой в х.
Перерасчёт за содержание и ремонт жилых помещений
Собственники потребовали от управляющей компании сделать перерасчёт за содержание и ремонт жилых помещений. Дело в том, что УО не освоила собранные за предыдущие годы деньги. Суды трёх инстанций оказались единодушны – читайте об их решении.
Требование собственников о перерасчёте платы за содержание жилых помещений
Собственники жилых помещений обратились в суд с требованием к управляющей компании сделать перерасчёт за содержание и ремонт общедомового имущества. Свой иск они мотивировали тем, что управляющая компания не освоила уже собранные за предыдущие годы деньги.
Суду были предоставлены акты, согласно которым выходило, что УО выполнила работы по текущему ремонту общего имущества на сумму, составляющую 1/3 от начисленной собственникам суммы за год. На момент рассмотрения дела на счёте дома лежали деньги в размере годового содержания дома.
Собственников возмутило, что управляющая компания не в состоянии освоить эти средства и при этом продолжает начислять плату за содержание общедомового имущества. Районный суд в удовлетворении требований отказал, его поддержал апелляционный суд, дело дошло до кассации (определение от 21.01.2020 № 88-1115/2020).
Уо не должна делать перерасчёт, если на счёте остались неизрасходованные средства
Собственники, недовольные решениями первых двух судов, составили кассационную жалобу, в которой указали, что предыдущие инстанции:
- не исследовали основания иска и представленные доказательства,
- не установили объём фактически выполненных работ и услуг УО с учётом остатка на счёте дома.
Кассационный суд не увидел в вынесенных ранее решениях нарушений норм материального и процессуального права и подтвердил: управляющая организация не обязана делать перерасчёт, если на счёте дома остались неизрасходованные средства за содержание и ремонт общедомового имущества.
При анализе материалов дела обнаружилось, что собственники несколько раз пытались на общих собраниях принять решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения ниже размера, установленного администрацией. Такие решения ОСС признавались судами недействительными.
Отказывая в перерасчёте за содержание жилого помещения, суд первой инстанции исходил из следующих положений:
- Собственники не предоставили доказательств, что УО оказывала коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими нормативные.
- Правоотношения по управлению многоквартирным домом носят длящийся характер.
- Наличие на лицевом счёте дома денег не свидетельствует о задолженности УО перед собственниками и не является основанием для перерасчёта размера платы за содержание жилого дома.
Апелляционный суд также отметил, что действующее законодательство не обязывает управляющую компанию делать перерасчёт размера платы за содержание жилого помещения, если она в течение года не успела израсходовать имеющиеся на счёте дома деньги собственников помещений МКД.
Размер платы за содержание жилого помещения можно изменить при определённом условии
Одна из обязанностей жителей дома – своевременно и в полном объёме платить за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ). Плата за жилое помещение и КУ включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе за
- услуги и работы по управлению домом,
- содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
- коммунальные ресурсы на содержание общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, который позволяет УО содержать общедомовое имущество (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
Изменить такой размер платы можно, если услуги по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества оказываются в ненадлежащем качестве и (или) с перерывами, превышающими нормативные (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ).
Основания и порядок изменения размера платы для таких случаев прописан в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Собственники не доказали, что есть основания для перерасчёта
Жители дома, требовавшие от управляющей компании сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения, ссылались на то, что на счёте УО лежат неизрасходованные деньги за прошлые годы.
Правоотношения по управлению МКД имеют длящийся характер: управляющая компания систематически выполняет работы по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества. Именно поэтому наличие на лицевом счёте дома денег не говорит о задолженности управляющей компании перед собственниками.
Суды определили, что подобная ситуация не является основанием для перерасчёта размера платы за содержание жилого помещения.
Требуя произвести перерасчёт собственники помещений не предоставили доказательств ненадлежащего оказания ответчиком услуг по содержанию, управлению и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо оказания услуг и выполнения работ с перерывами, превышающими нормативно допустимые. Поэтому в удовлетворении исковых требований было отказано.
Размер платы за содержание жилья
Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы.
Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.
Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.
Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке > > >
**************************************************
Ранее на сайте АКАТО были опубликованы статьи, содержащие разъяснения, какие категории работ и услуг входят в состав «содержания жилого помещения» и кто имеет право устанавливать конкретный перечень таких работ и услуг. В настоящей статье рассмотрен порядок установления размера платы за содержание жилого помещения.
Суть лжетеории
Рассматриваемая в данной статье теория гласит, якобы размер платы за содержание жилого помещения устанавливается то ли управляющей организацией (УО), то ли председателем ТСЖ, то ли органами государственной власти.
Чаще всего аргументация сторонников теории строится по простой логике — кто является получателем денег за услуги, тот и устанавливает стоимость этих услуг.
Логика «продвинутых» граждан заключается в том, что поскольку органы государственной власти субъекта РФ устанавливают тарифы на коммунальные услуги и нормативы их потребления, то эти же органы устанавливают и размер платы за содержание жилого помещения.
Поскольку приведенная аргументация довольно невнятна, целесообразно вести речь не об опровержении лжетеории, а о разъяснении порядка утверждения размера платы за содержание жилых помещений.
- Рассмотрим два наиболее распространенных случая:
– управление домом управляющей организацией; - – и управление домом ТСЖ.
Кто устанавливает размер платы при управлении домом ТСЖ?
- Статья 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) устанавливает:
«Товарищество собственников жилья обязано:
…
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
…
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; - 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество
».
Очевидно, что исполнение перечисленных обязанностей требует определенного финансирования. И указанное финансирование обеспечивается за счет средств, взимаемых с собственников помещений многоквартирных домов (МКД) за услугу «содержание жилого помещения».
Часть 1 статьи 137 ЖК РФ устанавливает:
«1.
Товарищество собственников жилья вправе:
…
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».
Из представленных норм следует, что именно ТСЖ устанавливает размер платы за содержание жилых помещений для всех собственников помещений многоквартирного дома (далее — МКД), независимо от того, являются ли указанные собственники членами ТСЖ или не являются. Однако, ТСЖ является юридическим лицом, поэтому важно рассмотреть вопрос, а кто же конкретно в составе этого юридического лица (какие органы или физические лица) устанавливает размер платы за содержание.
Статья 144 ЖК РФ устанавливает: «Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества».
Согласно статье 145 ЖК РФ:
«1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2.
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
…
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
…
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
…
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
…
4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества».
Из приведенных норм следует, что к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ относится утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год (пункт 8.1 части 1 статьи 145 ЖК РФ), а именно на основании таких смет утверждается размер платежей и взносов для каждого собственника помещений в МКД.
Может показаться, что существует некоторая неопределенность, поскольку ЖК РФ четко не называет конкретное лицо (или орган управления ТСЖ), который устанавливает конкретный размер платы за содержание в рублях с квадратного метра в месяц.
Необходимо отметить, что смету доходов и расходов в обязательном порядке утверждает общее собрание членов ТСЖ, а расчет конкретного размера платы за содержание — это лишь математическая операция по делению установленной сметой цифры на площадь помещений дома.
И жилищное законодательство позволяет определить лицо, совершающее такую операцию, Уставом ТСЖ. Часть 8 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «8.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья…, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья… в соответствии с уставом товарищества собственников жилья…».
Во избежание мнения, что норма касается только членов ТСЖ, необходимо отметить, что пункт 33 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N491 (далее — Правила 491) дополнительно устанавливает: «33.
Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья …
, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья … на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год».
Дополнительно надо отметить, что часть 1 статьи 39 ЖК РФ устанавливает обязанность содержать общее имущество МКД для всех собственников, независимо от их членства в ТСЖ («Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме») а пункт 6 части 2 статьи 155 ЖК РФ прямо устанавливает обязанность собственников, не являющихся членами ТСЖ, вносить оплату именно в ТСЖ («Не являющиеся членами товарищества собственников жилья… собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья…, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья…»).
Кто устанавливает размер платы при управлении домом УО?
В случае управления домом управляющей организацией такая УО действует на основании договора управления.
В соответствии с частью 2 статьи 162 «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме…) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».
Отметим несколько существенных моментов.
Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Существенные условия — это предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если хотя бы одно из существенных условий сторонами не определено, договор управления не может быть заключен.
Согласно пункту 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ существенные условия договора управления — это порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Понятно, что одной стороной договора управления выступает управляющая организация, от имени которой действует ее руководитель. А каким образом второй стороной договора могут быть собственники помещений? Кто действует от их имени? Может ли каждый из них заключать с УО некий договор управления на индивидуальных условиях?
Часть 1 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания
Оплачивает ли пристроенное помещение содержание общедомового имущества
Между товариществом собственников жилья «Черняховского 72А» в многоквартирном доме в г. Пермь и собственником нежилых помещений ООО «Развитие 59» возникли разногласия относительно обязанности по оплате за содержание и ремонт общедомового имущества.
ТСЖ считало, что собственник пристроенного помещения площадью 455 кв.м. обязан оплатить накопившуюся задолженность, и направило в его адрес претензию. Так как общество не согласилось оплатить долг, товарищество решило взыскать задолженность в судебном порядке.
ТСЖ проиграло первую инстанцию (дело № А50 – 1/19)
В судебном процессе стороны представили экспертные заключения, содержащие противоположные выводы об обособленности пристройки.
Судом была проведена дополнительная экспертиза по ходатайству истца, согласно которой эксперт пришел к выводу, что фундамент пристройки никак не связан с фундаментом МКД и может эксплуатироваться отдельно, так как отсутствуют признаки единого здания.
В дополнение к экспертизе ответчик указал, что пристроенное помещение имеет собственный адрес, и общество не заключало с ТСЖ никаких договоров. Арбитражный суд Пермского края отказал в удовлетворении требований истца.
Вышестоящий суд признал пристройку частью МКД
В апелляционной жалобе ТСЖ не согласилось с заключением эксперта и посчитало необоснованным отказ суда в назначении повторной судебной экспертизы, так как не были учтены другие имеющиеся в деле доказательства и обстоятельства:
- пристройка и жилой дом связаны между собой общей несущей стеной;
- имеется сообщение между подвальными помещениями;
- пристройка не может функционировать без МКД, так как не оборудована водоснабжением, теплоснабжением и электроснабжением;
- МКД и пристроенная часть построены по единому проекту;
- наличие прямых договоров между ответчиком и ресурсоснабжающими организациями, несение расходов на содержание своего имущества не освобождают ответчика от участия в общих расходах, поскольку ответчик эксплуатирует здание, используя общее имущество МКД.
Апелляционный суд согласился с товариществом и удовлетворил заявленные им требования:
- ТСЖ доказало факт зависимости теплоснабжения и холодного водоснабжения пристройки от общедомовых сетей, а ответчиком не предоставлены акты, из которых бы следовало, что сети теплоснабжения, подключены к сетям РСО, минуя общедомовые сети МКД;
- факт отсутствия в помещениях ответчика общего имущества не является квалифицирующим признаком для вопроса об обособленности пристройки, так как расходы ответчика на содержание и ремонт собственных помещений не освобождает от обязанности несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Наоборот, освобождение ответчика в таком случае влечет необоснованное перекладывание расходов на других собственников.
Кассационная инстанция поддержала товарищество
На прошлой неделе Арбитражный суд Уральского округа поддержал выводы судебной коллегии апелляционной инстанции и указал на отсутствие совокупности признаков, которые бы позволили бы считать пристрой обособленным от МКД строением:
«устанавливаемая судами в подобных спорах совокупность признаков должна подтверждать такую самостоятельность (автономность) пристроя, которая позволила бы его существование и эксплуатацию без многоквартирного дома, а не наоборот».
Нормативы на содержание и ремонт общедомового имущества
Для поддержания нормального состояния многоквартирных домов приняты нормативы их обслуживания и ремонта, следовать которым должна обслуживающая дом организация. Контроль за соблюдением нормативов по содержанию общедомового имущества осуществляется со стороны собственников помещений и органов жилищного надзора.
- 8 (800) 600-36-17 – Регионы
- +7 (499) 110-33-98 –Москва
- +7 (812) 407-22-74 –Санкт-Петербург
Нормативы содержания общедомовой собственности
- Под содержанием общедомового имущества понимается проведение комплекса мероприятий, направленных на обеспечение нормальных условий проживания собственников и нанимателей квартир в доме.
- Правила проведения таких мероприятий регулируются:
- Согласно п. 2 раздела 1 Постановления № 491, к общему имуществу собственников многоквартирного дома принято относить:
- помещения дома вне жилых квартир;
- фундамент и несущие конструкции здания;
- придомовой земельный участок;
- общедомовые приборы учета;
- межквартирные коммуникационные кабели, трубы и соединительные узлы;
- инвентарь, техника и оборудование, предназначенные для обслуживания дома.
Такой техникой может являться переносной генератор, газонокосилка или снегоуборочная машина, находящаяся в пользовании ТСЖ или УК, но приобретенная за счет средств жильцов.
К помещениям дома вне квартир и нежилых площадей, находящихся в собственности частных лиц, относятся лестничные пролеты, коридоры, лифты, а также чердаки, подвалы и технические этажи.
Ответственные лица
Содержание общедомового имущества должны оплачивать собственники и наниматели помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ. Также собственники выбирают, какая организация будет отвечать за организацию и ремонт общедомового имущества:
- управляющая компания;
- жилищное товарищество (ТСЖ);
- коллектив собственников помещений.
Управляющая компания приглашается для управления домом извне и заключает с собственниками договоры на обслуживание. Для обеспечения своей деятельности УК обеспечивает сбор с жильцов платежей на содержание дома и организует проведение необходимых работ.
Жилищное товарищество действует по такому же принципу, но в отличие от УК не имеет своей целью извлечение прибыли, а руководящие органы состоят из собственников помещений.
Коллектив собственников дома, число квартир которого не превышает 30, может организовать работы по содержанию общего имущества без образования юридического лица, при этом заключаются коллективные договоры на обслуживание с большинством собственников в роли исполнителя работ (п. 1 ст. 164 ЖК РФ).
Принципы и порядок содержания многоквартирного дома
Обслуживание и ремонт общих помещений основывается на принципах:
- обеспечения безопасного и комфортного проживания собственников и нанимателей жилья в многоквартирном доме;
- обеспечения бесперебойных поставок коммунальных услуг;
- стабильной работы общедомового оборудования и инженерных систем, обеспечивающих нормальное состояние дома;
- поддержания чистоты в общих помещениях и на придомовой территории;
- поддержания достойного внешнего облика жилого здания.
Облик фасада дома должен соответствовать принятым в муниципальном районе архитектурным стандартам, особенно если дом относится к старому охраняемому жилому фонду.
Важно учесть, что комфортное проживание должно быть обеспечено также для жильцов с ограниченными возможностями путем строительства пандусов для инвалидов, специальных площадок и т.д.
В целях соблюдения данных принципов по содержанию общедомового имущества обслуживающая организация (ТСЖ, УК или коллектив собственников) выполняет следующие работы:
- профилактический осмотр общих помещений и коммуникаций;
- подготовка здания и придомовых территорий к зимнему или летнему сезону;
- проведение влажной уборки внутренних общих помещений и очистка придомовой территории от мусора;
- обеспечение необходимой температуры и влажности в жилых помещениях за счет регулировки систем вентиляции и отопления;
- текущий ремонт поломок внутридомового оборудования и коммуникаций;
- сбор и утилизация бытовых отходов;
- приобретение коммунальных ресурсов у поставщиков;
- организация поставок коммунальных ресурсов в общие помещения и квартиры жильцов;
- принятие мер противопожарной безопасности.
- В рамках подготовки дома к отопительному сезону сотрудники обслуживающей дом организации проверяют исправность бойлерных и котельных, проводят профилактический осмотр коммуникаций парового отопления и утепляют помещения чердаков, подвалов и подъездов.
- Подготовка к летнему сезону включает в себя работы по консервации отопительной системы, проверке и налаживанию поливочной системы, а также прочистке ливневых канализаций.
- Температура в жилых помещениях не должна опускаться ниже 18 градусов, сотрудники УК следят за показателями измерительных приборов и принимают меры, если температура опустилась ниже нормы или поступили соответствующие жалобы от жильцов.
- Текущий ремонт общих помещений и оборудования является неотделимой частью обслуживания здания и включает в себя следующие работы:
- устранение неисправностей лифтов и мусоропроводов;
- замена перегоревших ламп в подъездах;
- утепление окон и замена выпавших стекол;
- утепление и ремонт подъездной двери;
- замена перил на лестничных пролетах;
- устранение щелей в подвальных и чердачных перекрытиях;
- устранение затопления подвалов;
- ремонт фасада здания и детских площадок.
Содержание и ремонт общедомового имущества производится по установленным законом правилам обслуживающей дом организацией, выбранной на общем собрании собственников помещений. Качество работ контролируется самими жильцами и органами жилищного надзора и зависит от компетентности руководящих органов обслуживающей дом структуры и условиями договоров с жильцами.
Как правильно рассчитать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме?
- В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
- В части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено аналогичное правило в отношении общего имущества в многоквартирном доме: собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
- Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).
- Из пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации также следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.
Опять же, согласно пункту 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.
Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, то доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется исходя из размера доли в праве общей собственности на это имущество.
В свою очередь, определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением случая, когда собственники помещений решением общего собрания или иным соглашением установили иное до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 15 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Казалось бы, все просто и понятно, и расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не должен вызывать вопросов ни у собственников, ни у управляющих компаний, ни у судей. Однако на практике возможны два способа расчета размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
1. Умножение суммы тарифа на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).
Читать еще: Соглашение о разделе имущества до расторжения брака
Данный способ применяется на практике, как правило, управляющими организациями и большинством судей при взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Аргументом в пользу данного способа расчета может стать абзац 5 статьи 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утвержд.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).
В пункте 2 Правил № 75 дано определение понятия «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» – это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.
Но в силу специфики предмета своего регулирования, данное постановление допустимо применять исключительно при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Кроме того, в приведенном расчете размера платы уже заложена пропорциональность от площади помещения каждого собственника, предусмотренная статьями 37, 39, 158 Жилищного кодекса российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года №491.
Также данная позиция подтверждена Постановлением Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А71-9485/2009-ГЗ.