Законно ли, что срок ДУ истек, сведения исключены из реестра лицензий, но ГЖИ настаивает на управлении домом до выбора новой УК?

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии Законно ли, что срок ДУ истек, сведения исключены из реестра лицензий, но ГЖИ настаивает на управлении домом до выбора новой УК?

Получить заключение эксперта по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии в два клика

Право инициировать открытый конкурс по отбору УК имеют владельцы помещений дома и местные органы самоуправления.

Содержание

Учитывая специфику деятельности субъектов хозяйствования, осуществляющих функции по управлению многоквартирными жилыми домами, одним из принципов их работы является принцип непрерывности.

Зачастую владельцы жилых квартир и коммерческих помещений сталкивались с проблемой, когда руководство управляющей компании, уязвленное аннулированием лицензии или решением о досрочном расторжении соглашения, сразу же прекращало работу после вынесения такого решения.

В настоящее время такое бездействие УК является незаконным и противоречащим ст. 200 ЖК.

Прекращение управлением МКД

Указанной выше нормой закона определен срок прекращения соглашения, заключенного между владельцами и управляющей компанией.

Прекращение деятельности по управлению МКД возможно в день, который предшествует началу возникновения обязательств новой управляющей организации.

При этом ее выбрало собрание, назначили по итогам открытого конкурса по отбору УК либо назначили в порядке ч. 6 ст. 200 ЖК (без проведения открытого конкурса по отбору УК).

Данный принцип един для всех случаев досрочного прекращения договора:

  • в случае расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе собственников или управляющей компании;
  • при изменении решения о способе управления МКД;
  • при аннулировании лицензии управляющей компании;
  • в случае исключения данных по дому из госреестра.

Обязанности управляющей компании при исключении данных о доме из реестра

Предписание об обязательном ведении хозяйственной деятельности по содержанию МКД, при исключении его из госреестра, прямо предусмотрено ч. 3 ст. 200 ЖК.

Так, в результате изъятия данных о жилом доме из госреестра, либо в результате прекращения действия лицензии или ее аннулировании в порядке, предусмотренном ст.199 ЖК, лицензиат обязан надлежаще выполнять обязательства по договору, управляя многоквартирным домом, оказывая услуги и выполняя ремонтные работы по поддержанию имущества коллективного пользования в надлежащем состоянии до момента:

  • возникновения обязанностей по содержанию МКД организацией, которая была выбрана на общем собрании владельцев помещений либо выбрана по итогам состоявшегося открытого конкурса по отбору новой УК;
  • возникновения обязанностей по содержанию МКД организацией, с которой заключено соглашение, где одной стороной выступают собственники площадей, ЖК либо иные специализированные кооперативы;
  • возникновения обязанностей по содержанию дома согласно договорам, указанным в ч.ч. 1, 2 ст.164 ЖК;
  • госрегистрации товарищества владельцев помещений, ЖК либо иного кооператива в качестве субъекта хозяйствования.

Порядок прекращения функций управляющей компании

Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрен жилищным законодательством, а также Разделом VI Постановления правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Управляющая компания, чьи разрешительные документы аннулированы или прекратили действовать, а также после исключения жилого дома из госреестра, обязана предоставить субъекту, который будет выполнять обязанности по управлению МКД, все документы, связанные с ведением хозяйственной деятельности по такому управлению, а также техническую документацию на дом.

Срок предоставления документации – 2 рабочих дня с момента наступления вышеуказанных событий.

При передаче документов в обязательном порядке составляется акт. Перечень пакета бумаг, которые подлежат передаче, предусмотрен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (п.п. 24,26), Правилами предоставления коммунальных услуг и иными нормативными документами.

В результате прекращения функций по содержанию многоквартирного дома управляющей организацией, действие соглашений, заключенных с компаниями, которые оказывают услуги или осуществляют ремонтные работы имущества коллективного пользования, также прекращается.

Передача документации

Пунктом 25 вышеуказанных Правил установлена обязанность управляющей компании передать всю документацию касательно МКД организации, которая приняла обязанности по содержанию дома. Кроме документов, указанных в пунктах 24, 26 Правил, передаче подлежат:

  • регистры (журналы) учета данных ОПУ и соответствующая информация;
  • регистры (журналы) учета данных;
  • данные по установлению количества временно проживающих жильцов (акты);
  • данные об окончании сроков проживания временных жильцов, а также о проживающих в помещении потребителях, согласно заявлениям собственников квартир.

При этом Правилами прямо указано условие по качеству документации: она должна быть актуальна на момент передачи.

Выбор новой управляющей компании собственниками жилья

Право инициировать открытый конкурс по отбору УК имеют владельцы помещений дома и местные органы самоуправления. Предметом такого конкурса является право управления домом и имуществом коллективного пользования, а также право управлять деньгами, предоставляя при этом отчет собственникам.

При исключении данных по дому из госреестра, в течение 15 суток местные власти созывают сборы собственников дома, где решается вопрос с выбором новой управляющей компании (ч. 4 ст. 200 ЖК).

Это является своего рода открытым конкурсом по отбору УК, на который субъекты хозяйствования, имеющие соответствующую лицензию, предоставляют свои кандидатуры. Важно, чтобы собственники заблаговременно были ознакомлены с намерением компании выступать в качестве управляющей организации.

Открытый конкурс по отбору управляющей организации

Власти выступают инициаторами открытого конкурса по отбору УК в следующих случаях:

  • если собственники на собрании не определились с компанией, которая будет управлять домом;
  • если решение приняли, но оно не было реализовано;
  • если сборы не состоялись.

На протяжении 3 дней с момента проведения сборов собственников, местные власти назначают открытый конкурс по отбору УК.

Может ли управляющая компания обслуживать дом, не включенный в ее лицензию?

Верховный Суд опубликовал Определение № 302-ЭС19-17595, в котором разобрался, может ли управляющая компания оказывать услуги собственникам многоквартирного дома, если, по данным реестра лицензий региона, такие дома не включены в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет УК.

ФГБУ «Центральное жилищно-коммунальное управление» Министерства обороны РФ по Центральному военному округу осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами на территории Красноярского края на основании лицензии от 16 августа 2017 г., выданной Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

13 сентября 2017 г. учреждение и Минобороны России заключили договор управления жилищным фондом, закрепленным за Вооруженными Силами Российской Федерации, в том числе многоквартирными домами. В соответствии с п. 10.

1 договора учреждение приступило к выполнению обязанностей с 1 ноября 2017 г. и произвело начисление платы за жилищно-коммунальные услуги, предъявив к оплате платежные документы за период с ноября 2017 г. по февраль 2018 г.

Службой надзора в рамках лицензионного контроля в отношении ФГБУ была проведена внеплановая выездная проверка исполнения ранее выданного предписания об устранении выявленных нарушений. В ходе проверки было установлено, что в нарушение требований подп. «б» п. 3 Постановления Правительства РФ от 28 октября 2014 г.

№ 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», подп. «в» п. 1 Постановления Правительства от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», ст.

198 Жилищного кодекса учреждение незаконно осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, выставляя собственникам к оплате платежные документы. Учреждению было выдано новое предписание, которое оно обжаловало в суд.

Решением Арбитражного суда Красноярского края, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, в удовлетворении заявленного требования было отказано.

Суды, признавая законным предписание службы надзора, руководствуясь положениями ст. 4, 20, 154, 161, 162, 192, 196, 198, 200 Жилищного кодекса, ст.

12, 19 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности, Постановлением № 1110, Положением о Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, утвержденным постановлением Правительства Красноярского края от 3 апреля 2012 г.

№ 143-п, исходили из отсутствия у учреждения правовых оснований для начисления собственникам жилых помещений в многоквартирном доме платы за жилищно- коммунальные услуги и выставления платежных документов за период с ноября 2017 г. по февраль 2018 г.

Они указывали, что, согласно данным реестра лицензий Красноярского края, спорные многоквартирные дома не включены в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет учреждение.

При этом суды посчитали, что факт реального управления учреждением многоквартирными домами не имеет правового значения ввиду отсутствия у заявителя права на осуществление указанной деятельности, в том числе заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Учреждение обратилось в Верховный Суд.

Изучив материалы дела № А33-27179/2018, ВС отметил, что согласно ст. 3 Закона о лицензировании лицензия – это специальное разрешение на право осуществления юрлицом или ИП конкретного вида деятельности, которое подтверждается документом, выданным лицензирующим органом.

В приказ (распоряжение) лицензирующего органа о предоставлении лицензии или об отказе в предоставлении лицензии и в лицензию включаются сведения о лицензируемом виде деятельности с указанием выполняемых работ, оказываемых услуг, составляющих лицензируемый вид деятельности (ст.

Читайте также:  Как решить спорную ситуацию с МФЦ по начислению ОДН?

15 Закона о лицензировании).

«В связи с этим в лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами не отражаются сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат», – отметил Верховный Суд.

Высшая инстанция сослалась на ч. 4 ст.

198 Жилищного кодекса, в соответствии с которой лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом при условии заключения договора управления таким домом и выполнения требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации, а также внесения органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта РФ, отражающих изменения в перечне многоквартирных домов, управление которыми осуществляет лицензиат.

В соответствии с ч. 2 ст. 195 Жилищного кодекса реестр лицензий субъекта РФ должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

«Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что отсутствие в реестре лицензий сведений о многоквартирном доме, фактическую деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, само по себе не означает недействительность ранее выданной лицензии или осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем такой деятельности без лицензии», – подчеркивается в определении.

Суд заметил, что в силу ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса в редакции, действовавшей в 2017 г., если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

С учетом изложенного, указал ВС, осуществление юрлицом или ИП на основании соответствующей лицензии предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в случае, когда в реестре лицензий отсутствуют сведения об адресе многоквартирного дома, управление которым осуществляет лицензиат, не свидетельствует о неправомерном исполнении возложенных на него полномочий. Право на взимание платы также не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий, а вытекает из условий договора управления (при наличии четко выраженной воли собственников на заключение договора с управляющей компанией, которая фактически предоставляла им коммунальные услуги).

ВС РФ разъяснил «коммуналку»Пленум ВС РФ принял постановление, посвященное вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ

Верховный Суд также сослался на абз. 2 п. 35 Постановления Пленума ВС от 27 июня 2017 г.

№ 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»: если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных доказательств следует, что наниматели (собственники) помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети, в связи с чем управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Кроме того, Суд указал, что фактическое оказание учреждением услуг в соответствии с условиями договора управления и правильность исчисления за период с ноября 2017 г. по февраль 2018 г.

размера оплаты услуг за содержание жилого помещения, в том числе за коммунальные услуги, используемые в целях надлежащего содержания общего имущества, и коммунальные услуги по электроснабжению, службой надзора под сомнение не ставились, в акте проверки и оспоренном предписании выводы по данным обстоятельствам отсутствуют.

«При таком положении у службы надзора не имелось правовых оснований для вывода о незаконном осуществлении учреждением деятельности по управлению спорными многоквартирными домами и выставлении их жителям платежных документов за период отсутствия дома в перечне многоквартирных домов, являющемся неотъемлемой частью реестра лицензий Красноярского края, поскольку выставление платежных документов для оплаты является следствием оказанных заявителем жилищно-коммунальных услуг», – резюмировал ВС.

Также высшая инстанция отметила, что вступившим в законную силу постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 февраля 2019 г. по делу № А33-5465/2018 приказ службы надзора от 27 февраля 2018 г.

№ 69-ОДЛ об отказе во внесении изменений в реестр лицензий признан недействительным как не соответствующий ЖК РФ, приказу Минстроя России от 25 февраля 2015 г. № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации».

Тогда же на службу надзора была возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов учреждения.

Таким образом, Верховный Суд удовлетворил кассационную жалобу и признал предписание Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края недействительным.

В комментарии «АГ» адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов положительно оценил определение ВС, отметив, что Суд отошел от формального подхода, которым злоупотребили нижестоящие инстанции.

«Суд в очередной раз напомнил, что самым важным при регулировании взаимоотношений сторон являются фактически сложившиеся отношения. Отсутствие лицензии может иметь последствия в виде привлечения к ответственности (ст. 14.

1 КоАП РФ), однако совсем не обязательно, что за этим должно следовать признание незаконным и необоснованным факта оказания услуг и получения за это денежных сумм», – указал Александр Немов.

По его мнению, судам необходимо оценивать действия и реакции второй стороны соглашения и иные обстоятельства, которые могут свидетельствовать о правомерности действий лица, оказывающего услугу, в том числе и по содержанию общего имущества дома.

Адвокат АП г. Москвы Илья Прокофьев посчитал, что выводы Верховного Суда полностью соответствуют нормам материального права, регулирующим данную сферу деятельности.

«Отказывая в удовлетворении требования управляющей компании о признании предписания контролирующего органа незаконным, нижестоящие суды фактически руководствовались только предписанием, которое было основано на нескольких нормах закона (указаны в определении ВС).

При этом очевидно, что контролирующим органом и судами данные нормы закона были неверно истолкованы, поскольку в действительности из них не следует, что невнесение или несвоевременное внесение лицензиатом конкретного дома в список обслуживаемых домов влечет невозможность его обслуживания и начисления платы за оказанные коммунальные услуги», – отметил Илья Прокофьев.

Адвокат полагает, что Верховный Суд верно пришел к выводу, что услуга в любом случае оказана надлежащим образом. При этом ВС отметил, что лицензия на осуществление деятельности по обслуживанию многоквартирных домов выдается без привязки к адресу дома и действует на всей территории субъекта РФ.

«Данная категория споров в практике встречается не часто, однако в целом оспаривать предписания контролирующих органов всегда довольно сложно, поскольку судами при рассмотрении дел презюмируется достоверность и правильность установленных предписанием контролирующего органа обстоятельств, что на практике бывает не так», – заключил Илья Прокофьев.

На каких основаниях ГЖИ отказывает УО в изменении реестра лицензий

В новом видео онлайн-журнала «Школа ЖКХ» эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов разобрал ситуации из судебной практики, когда орган ГЖН отказывал управляющим организациям во внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Узнайте, на каких основаниях ведомство это делало.

Почему ВС РФ не разрешил лишать лицензий УО без домов в управлении

Орган ГЖН вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ на основании приказа № 938/пр

Судебные споры органа Госжилнадзора и управляющих организаций из-за отказа ведомства внести изменения в региональный реестр лицензий нередки, и иногда УО удаётся отстоять свою позицию. Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов в новом выпуске онлайн-журнала «Школа ЖКХ» рассказал о том, почему могут возникнуть такие ситуации и как управляющим домами оспорить такие действия ведомства:

Для управления многоквартирными домами организации, если это не ТСЖ или кооператив, необходима лицензия (ч. 1.3 ст. 161, ч. 3 ст. 200 ЖК РФ). Реестр лицензий субъекта РФ ведёт орган Госжилнадзора на основании «Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ», утверждённого приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр.

Организация вправе начать управлять МКД только после того, как этот дом будет внесён в реестр лицензий (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ). Как отметил эксперт, существуют два способа включить дом в реестр. Образно он назвал их «цивилизованным» и «нецивилизованным».

В первом случае бывшая УО подаёт в ГЖИ заявление на исключение дома из её лицензии, а новая компания, с которой собственники заключили договор управления, со своей стороны направляет в ведомство заявление на включение МКД в реестр (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган Госжилнадзора принимает решение по этим обращениям в течение 10 рабочих дней с даты поступления документов.

В чём заключается «нецивилизованный» подход к внесению изменений в реестр лицензий и как происходит эта процедура, узнайте из выпуска онлайн-журнала.

Читайте также:  Кто имеет право подписывать акт приемки выполненных работ?

Как обновились порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий

Гжи может отказать внести изменения в реестр лицензий из-за замечаний к протоколу осс или отсутствия копии договора управления

Павел Кузнецов в новом видео «Школы ЖКХ» подробно остановился на основаниях, из-за которых орган ГЖН может принять решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий. Среди них:

  1. Замечания ГЖИ к протоколам общих собраний.

У жилищной инспекции есть полномочия по проверке отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников (пп. «е» п. 5 приказа № 938/пр). Но при этом ничтожность не равняется оспоримости. В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, решение ОСС ничтожно в том случае, если оно принято:

  • по вопросу, не включённому в повестку дня;
  • при отсутствии необходимого кворума;
  • по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
  • вопреки основам правопорядка или нравственности.

Во всех остальных случаях решение общего собрания собственников является обязательным к исполнению, в том числе органом ГЖН (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Ведомство не может отказать УО во внесении изменений в реестр лицензий из-за нарушений, допущенных при принятии собственниками помещений решений на ОСС, если такие решения не оспорены в суде (решение АС Московской области по делу № А41-10362/2020).

Что означает исключение дома из лицензии управляющей компании

У управляющей компании, ненадлежащим образом исполняющей свои обязанности по управлению многоквартирным домом, могут исключить из лицензии один или несколько домов. Разберемся, за какие нарушения со стороны управляющей организации дом могут исключить из реестра лицензий, а также что это значит для собственников?

???? Правовые основания

Исключение дома из лицензии управляющей компании регламентировано положениями Жилищного кодекса (ЖК) РФ. Действующий порядок и основания для лишения управляющей компании лицензии на управление многоквартирным домом содержится в статьях 198, 199 ЖК.

На основании части 6 статьи 198 ЖК исключение сведений о многоквартирном доме из лицензии означает, что управляющая компания прекращает свою работу по управлению данным домом. Порядок прекращения деятельности лицензиатом опирается на положения статьи 200 ЖК.

Порядок и условия назначения управляющей компании органами местного самоуправления взамен прежней определены в Постановлении Правительства от 2018 года №1616.

???? Основания для исключения дома из реестра лицензий

С момента исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий лицензиат не имеет права осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, начислять и взимать плату за коммунальные услуги и жилое помещение, а также рассылать квитанции на оплату владельцам квартир.

Исключение дома из лицензии может быть связано как с виновными действиями управляющей компании, так и по не зависящим от результатов работы причинам – например, собственники выбрали иной способ управления многоквартирным домом или другую управляющую компанию.

Основания для лишения управляющей организации права на управление многоквартирным домом за виновные действия прописаны в части 5 статьи 198 ЖК РФ. Согласно данной статье, органы государственного жилищного надзора могут лишить дом лицензии, если в течение 12 месяцев неоднократно:

  1. Выносились предписания в отношении управляющей организации за нарушения, которые были допущены при управлении домом.
  2. Суд привлекал управляющую компанию к административной ответственности за неисполнение обязанностей.

Правила пожарного надзора 2021. О чем теперь нужно помнить жильцам, дачникамЧитатьТарифы ЖКХ в 2021 году. Когда ждать повышения и за что придется платить большеПодробнееВозобновление газовой проверки в квартирах с 2021 годаСмотреть

Основаниями для отзыва лицензии могут также стать:

  1. Воспрепятствование деятельности контрольного органа при проведении проверок: при этом на лицензиата должны наложить несколько наказаний за препятствование проверкам в течение года по нормам статьи 19.4.1 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) – тогда из реестра исключают дом, проверке которого препятствовала управляющая компания.
  2. Вступление в силу судебного решения о признании управляющей компании банкротом на основании 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
  3. Незаключение управляющей компанией в первый месяц управления дома договора о содержании систем внутридомового газового оборудования, о ремонте и эксплуатации лифтового оборудования, договора с ресурсоснабжающими организациями. Лицензия отзывается, если в течение года лицензиат привлекался к административной ответственности по нормам части 3 статьи 14.1.3 КоАП РФ.
  4. Неисполнение управляющей компанией в течение 12 месяцев предписаний по устранению нарушений требований из пп.1-5 части 1 статьи 193 ЖК (например, необходимость госрегистрации, отсутствие судимости и пр.). У такой организации отзовут лицензию на управление всеми многоквартирными домами.
  5. Задолженность управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями в размере не менее двух среднемесячных платежей (если в течение года УК привлекалась к административной ответственности по части 3 статьи 14.1.3 КоАП РФ). Задолженность должна быть подтверждена решением суда или самой управляющей компанией.
  6. Несоблюдение управляющей компанией требований по аварийно-диспетчерскому обслуживанию дома (если нарушение выявлено не менее двух раз за год).
  7. Причинение вреда жизни или здоровью людей в результате некачественно оказываемых услуг. Из реестра исключат тот дом, где случилась трагедия (по нормам части 5.2 статьи 198 ЖК).
  8. Непередача управляющей компанией выбранному ТСЖ или собственникам технических документов на дом, ключей от помещений и пр. У такой организации могут отозвать лицензию на управление в отношении всех домов. Аналогичное наказание грозит организации, которая не прекратит деятельность по управлению домом в течение трех дней после исключения сведений о ней из реестра.

Вы довольны своей управляющей компанией?Полностью довольныВ общем довольныНедовольны

???? Обязанности управляющей компании при исключении дома из реестра лицензий

Собственники многоквартирного дома должны быть проинформированы о сложившейся ситуации с управляющей компанией.

На основании части 1 статьи 197 ЖК в обязанности органа государственного жилищного надзора (ГЖН) входит информирование собственников помещения о том, что у контролирующей инстанции имеются основания для исключения дома из реестра лицензий за допущенные нарушения. Также собственников обязаны уведомить о факте лишения лицензии или о намерении ГЖН обратиться в суд.

Сроки и порядок информирования об указанных фактах приведены в Правилах информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 №289. На основании пункта 4 указанного документа у ГЖН будет не более трех дней на отправку уведомлений в органы местного самоуправления об исключении дома из лицензии.

А по нормам пункта 5 Правил органы местного самоуправления должны уведомить собственников квартир об отзыве лицензии у действующей управляющей компании в течение трех дней. Соответствующее сообщение размещается в общедоступных местах: в пределах придомового участка, в подъезде дома и пр.

При отсутствии информирования собственников управляющая компания может подать в суд на ГЖН и оспорить решение об исключении дома из реестра.

До выбора новой управляющей компании обязанность по управлению дома будет продолжать старая компания (у которой исключили этот дом из лицензии). При этом она продолжит нести полную ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг.

❗ Что делать дальше собственникам жилья. К кому перейдет управление домом

Исключение сведений о доме из реестра лицензий возможно только после того, как собственники согласились с таким решением или не приняли решения о продолжении управления многоквартирным домом со стороны управляющей компании.

Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации

В силу части 6 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном статьей 200 настоящего Кодекса.

С даты исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса.

Исключение сведений о многоквартирном доме (далее – МКД) из реестра лицензий субъекта Российской Федерации может произойти по основаниям, несвязанным с нарушением лицензионных требований (например, собственники помещений в многоквартирном доме выбрали иную управляющую организацию или иной способ управления), а может являться следствием нарушений управляющей организацией (далее – лицензиат) лицензионных требований, то есть иметь характер наказания.

Частью 5.4 статьи 198 ЖК РФ установлено, что в случае вступления в законную силу решения суда о признании лицензиата банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26.10.

2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» по решению органа государственного жилищного надзора из реестра лицензий субъекта Российской Федерации исключаются сведения обо всех МКД, в отношении которых лицензиат осуществляет деятельность по управлению.

Читайте также:  Обязан ли ЖСК передавать в ГЖИ реестр членов?

Также жилищным законодательством предусмотрено, что орган государственного жилищного надзора (далее – ГЖН) исключает из реестра лицензий субъекта Российской Федерации МКД по следующим основаниям:

До исключения сведений о МКД из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, но уже после того, как лицензиат (его должностное лицо) второй раз был привлечен к административной ответственности в течение календарного года, ГЖН обязан сообщить в орган местного самоуправления (далее – ОМС) о том, что возникло основание для исключения сведений о МКД из реестра лицензий субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 197 ЖК РФ, подпункт «а» пункта 2 Правил информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2015 № 289 (далее — Правила № 289).

Гжи вправе лишать лицензии управляющую компанию мкд? 2021 год

Суд может лишить УО лицензии на управление МКД, если сведения о домах, которыми управляет организация, исключат из реестра лицензий субъекта РФ.

Избежать процесса прекращения лицензии на управление можно, если вовремя принять меры по устранению нарушений. Чтобы понять, как действовать УО, рассмотрим поэтапно процедуру аннулирования лицензии.

Так, орган ГЖН сначала выдает предписание в отношении МКД, а затем проводит проверку исполнения.

Если УО не исполнила предписание, орган ГЖН:

  • обращается в суд о назначении административного наказания;
  • исключает из реестра лицензий субъекта РФ сведения о МКД;
  • по решению лицензионной комиссии подает в суд заявление об аннулировании лицензии УО.
  • Эти действия должны произойти в течение календарного года, предшествующего дате, когда лицензионная комиссия приняла решение об обращении в суд.
  • Такой порядок предусматривают части 1, 2 статьи 199 и часть 5 статьи 198 Жилищного кодекса РФ.
  • Аннулировать лицензию вправе только суд, но действие лицензии можно прекратить добровольно.

Если УО решит отказаться от деятельности по управлению МКД на основании договора управления, она вправе подать соответствующее заявление в лицензирующий орган. Это предусматривает пункт 1 части 13 статьи 20 Закона от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее – Закон № 99-ФЗ).

Заявление о прекращении лицензии на деятельность по управлению МКД направьте за 15 календарных дней до дня фактического прекращения деятельности одним из двух способов (ч. 14, 15 ст. 20 Закона № 99-ФЗ):

  • заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
  • электронным документом, подписанным электронной подписью.

Если в ходе проверки деятельности УО орган ГЖН выявил нарушения законодательства в отношении МКД, он выдает предписание об их устранении. Это предусматривает пункт 1 части 1 статьи 17 Закона от 26 декабря 2008 г.

№ 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон № 294-ФЗ).

Предписание госжилинспекция может выдать в отношении одного или нескольких МКД, которыми управляет УО.

Основную работу по предупреждению аннулирования лицензии следует провести именно на этом этапе.

Ознакомьтесь со сроками предписания и устраните нарушения. Если какие-либо меры нельзя выполнить в срок, обратитесь в госжилинспекцию с ходатайством о продлении сроков предписания.

Если вы не согласны с результатами проверки или отдельными действиями должностных лиц органа ГЖН, отразите это в акте проверки (п. 3 ст. 21 Закона № 294-ФЗ).

Также несогласие с фактами или выводами, которые инспектор изложил в предписании, можно указать в форме письменных возражений.

Возражения и подтверждающие документы (при наличии) представьте в течение 15 дней с даты получения акта проверки.

Направьте эти материалы, например, в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью проверяемого лица. Такую возможность предусматривает часть 12 статьи 16 Закона № 294-ФЗ.

Письменные возражения на предписание помогут вам оспорить его в дальнейшем.

УО вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов ГЖН (ст. 198 АПК РФ).

После того как истек срок выполнения предписания, орган ГЖН проводит внеплановую проверку. Если УО не выполнила предписание, инспектор направляет в суд заявление о назначении административного наказания (ч. 1 ст. 23.1 КоАП РФ).

Штрафные санкции за невыполнение предписания предусматривают части 1 и 24 статьи 19.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Если вы обжалуете выданное предписание, сообщите об этом в суде и приложите подтверждающие документы. По данному основанию суд может приостановить рассмотрение дела о назначении административного наказания за невыполненное предписание до того, пока не разрешится вопрос о его правомерности (абз. 5 ст. 215 ГПК РФ).

Орган ГЖН принимает решение об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ, если в течение календарного года суд два раза и более назначил УО либо ее должностному лицу административное наказание за неисполнение предписания в отношении МКД (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ).

Орган ГЖН может единовременно исключить из реестра лицензий субъекта РФ сведения обо всех МКД, которыми управляет УО.

Это произойдет, если в течение календарного года суд два раза и более назначит УО или ее должностному лицу административное наказание за неисполнение предписания об устранении нарушений лицензионных требований, которые установлены пунктами 1–5 части 1 статьи 193 Жилищного кодекса РФ (ч. 5.1 ст. 198 ЖК РФ).

Верховный Суд РФ встал на сторону УК, которая управляла домами без внесенных изменений в реестр лицензий

Такая возможность предусмотрена в ст. 200 Жилищного кодекса РФ для домов в период смены способа управления или управляющей компании; кроме того, об одном исключении из общего правила недавно напомнила судебная практика. Дело № А33 – 27179/2018 дошло до Верховного Суда РФ: только там управляющей компании удалось признать предписание инспекции незаконным. 

Компания управляла домами в Красноярском крае, однако в ходе проведённой проверки жилищная инспекция посчитала такое управление незаконным. 

Договоры управления на 6 домов были заключены между Минобороны России (государственным заказчиком) и учреждением (управляющей организацией) в 2017 году.

Тогда же организация приступила к обслуживанию домов и выставлению платы за оказанных услуги. Однако в реестр лицензий соответствующие изменения внесены не были в связи с отказом ГЖИ в таких изменениях.

Орган жилищного надзора посчитал незаконным управление домами до указания об этом в региональном реестре лицензий. 

Управляющая компания обжаловала полученное предписание в суд.

Первоначальная позиция судов

  • Суды от первой инстанции до суда округа согласились с жилищной инспекцией, оставив ее предписание в силе.
  • Они указали, что управляющая компания вправе управлять МКД при наличии совокупности трех условий:
  • — заключение договора управления,
  • — выполнение требований о размещении информации на официальном сайте,
  • — внесение уполномоченным органом изменений в реестр лицензий.
  • Согласно данным реестра лицензий Красноярского края спорные дома не были включены в перечень МКД, обслуживаемых управляющей компанией.

Взимание платы суды также посчитали неправомерным. Они отклонили доводы учреждения о том, что фактически в спорный период времени оно оказывало жилищно-коммунальные услуги. 

По мнению судов, факт реального управления учреждением спорными МКД не имеет правового значения, поскольку учреждение не имело правовых оснований управлять домами, заключать договоры на поставку ресурсов, следовательно, все эти действия совершались заявителем на свой страх и риск.

Мнение Верховного Суда РФ

Не согласившись с решениями судов, учреждение обратилось с подробной жалобой в Верховный Суд РФ, повторив свои доводы.

В частности, оно указывало, что нет доказательств управления спорными домами какими-то другими лицами. Более того, редакция ч. 7 ст.

162 Жилищного кодекса РФ, действующая на дату начала исполнения договора, определяла обязанность организации приступить к управлению не позднее 30 дней с момента его подписания.

По кассационной жалобе общества дело было передано на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, которая полноценно рассмотрела дело (определение от 24 декабря 2019 г. № 302-ЭС19 – 17595). Коллегия указала, что нижестоящие инстанции не учли ряд разумных доводов управляющей организации.

Суд согласился с доводом компании о старой редакции ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

В связи с этим, управление на основании лицензии в случае, когда в реестре лицензий нет информации об адресе обслуживаемых домов, не говорит о неправомерном исполнении возложенных на неё полномочий.

Право на сбор оплаты зависит не от изменений в реестре лицензий, а следует из договора управления, если в нем внятно выражена воля собственников на заключение договора.

Собственники обязаны нести расходы на содержание общедомового имущества. Фактическое оказание услуг в соответствии с условиями договора управления и правильность исчисления размера оплаты услуг органом жилищного надзора под сомнение не ставились, в акте проверки и оспоренном предписании выводы по таким обстоятельствам отсутствуют.

Таким образом, неправомерным является вывод жилищной инспекции о незаконном управлении и выставлении квитанций за период отсутствия дома в реестре лицензий, поскольку выставление платежек является закономерным следствием оказанных заявителем жилищно-коммунальных услуг.

Предписание инспекции признано недействительным.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *