Для получения лицензии УК нужен договор управления, подписанный согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ?

Про договоры управления между товариществами и управляющими организациям постоянно возникают споры на практике. Чтобы узнать позицию Минстроя России по наиболее спорным вопросам, направили туда такое обращение:

«Прошу высказать позицию Минстроя РФ по вопросам, связанным с деятельностью так называемого «ленивого ТСЖ», то есть товарищества, которое заключает договор управления дома с управляющей организацией (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Разъяснения необходимы из-за того, что многие вопросы в ЖК РФ не урегулированы, а решения на практике противоречат друг другу и разнятся от региона к региону. Товарищества, не знают, как правильно, а жильцы считают, что их все обманывают и всё вокруг незаконно.1.

Кто в рассматриваемом случае должен утверждать условия договора управления – общее собрание собственников или правление товарищества?2. Вносятся ли изменения в реестр лицензий в части указания управляющей организации?

Если да, то как при этом соблюсти требования 938 Приказа о прикладывании к заявлению копии протокола общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении с ней договора управления?»

В ответ пришло Письмо от 24.11.2020 №34577-ОГ/04 (имеется в распоряжении редакции) со следующими разъяснениями.

• Сначала ведомство напомнило часть 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ:
• «При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг».
• Следом Минстрой России указывает, что «при этом заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией может быть осуществлено правлением товарищества без вынесения условий договора управления на общее собрание собственников помещений, если иное не установлено уставом товарищества.
• Информация о договорах управления, заключенных лицензиатом с товариществом собственников жилья, вносится в реестр лицензий субъекта РФ».

Далее Минстрой указывает на пункт 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (Приказ Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр), который закрепляет перечень документов, который должен быть приложен к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий:

«Подпунктом «а» пункта 3 Порядка установлено, что к заявлению о внесении изменений в реестр прикладывается копия протокола и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении с ней договора управления многоквартирным домом либо об изменении способа управления многоквартирным домом или расторжении договора управления в случае проведения такого собрания, за исключением случая представления в орган государственного жилищного надзора подлинников указанных документов в соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, к заявлению о внесении изменений в реестр могут быть приложены копия протокола и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о заключении договора управления или копия устава, которым установлено, что принятие решения о заключении договора управления относится к компетенции правления товарищества, и копия решения правления товарищества о заключении договора с управляющей организацией».

Дополнение от 20.12.2020: в приказ Минстроя №938/пр внесены изменения, которые урегулировали этот вопрос

В конце письма Минстрой как обычно обращает внимание, что это письмо не является нормативно-правовым актом, не содержит общеобязательных предписаний. В любом случае, оно представляет большой интерес для тех, кто планирует создавать «ленивое» товарищество.

Договор управления многоквартирным домом

Взаимоотношения между владельцами объектов недвижимости и эксплуатирующими организациями обязательно закрепляются. На основании подписанного сторонами документа жильцы могут рассчитывать на полное исполнение определенных в нем работ и ожидать положительный исход в случае возникновения коммунальных споров. Этот документ – гарант того, что сторона исполнит все обязательства.

Понятие договор управления многоквартирным домом

Соглашение об управлении — это базовый документ, в рамках которого одна сторона (УК) по заданию другой стороны (жильцы), в течении оговоренного срока за оговоренную сумму денежных средств выполняет работы по управлению зданием и всем имуществом.

Определение параметров договора обычно является вторым пунктом повестки собрания жильцов после выбора управляющей организации.

Протоколом, а впоследствии и договором управления, закрепляется перечень всех услуг которые компания выполняет на обслуживаемом доме.

Этот список можно разделить на две группы: услуги подачи коммунальных ресурсов и услуги связанные с санитарным и техническим обслуживание.

Договор управления базируется на следующих нормативно-правовых актах:

• ст.162 Жилищного кодекса РФ
• гражданский кодекс РФ
• постановление Правительства РФ 491 от 13 августа 2006 года – регламентирует оказание услуг по содержанию жилья
• постановление Правительства РФ 416 от 05 мая 2013 года – регламентирует порядок управления МКД
• постановление Правительства РФ 354 от 06 мая 2011 года. – регламентирует подачу коммунальных ресурсов

Содержание типового договора на обслуживание и ремонт МКД

УК, осуществляя свою деятельность в сфере ЖКХ, ведут коммерческую деятельность, а любая деятельность, связанная с извлечением прибыли, должна быть законтрактована.

В этом случае договор управления будет являться основанием списания расходов на обслуживание дома в бухгалтерском учете УК, поэтому документ имеет ряд существенных условий.

Субъектами (сторонами) договора как уже стало понятно выступают юридическое лицо (УК) и гражданин (собственник).

Предмет договора

Предметом договора оказания услуг управления фигурирует перечень работ и услуг по обслуживанию МКД, в том числе снабжение коммунальными ресурсами. В некоторых случаях измененный или дополненный список работ или услуг отражается в дополнительном соглашении, за исполнение которого также ответственна организация.

Перед подписанием документа подробный перечень всех услуг с указанной периодичностью, расценкой и объемами предоставляется управляющей компанией на обсуждение собрания жильцов. Из условного «прайс листа» собственники выбирают для договора набор услуг и периодичность который их устраивает.

В приложении к ДУ обязательно отражается состав общедомового имущества с указанием его наименования и количественных показателей (например протяженность инженерных сетей, количество счетчиков и насосов, количество мусорных контейнеров, количество лифтов и т.д. Подробный перечень отражен в ПП №491 ч.1).

Обязательно указывается место исполнения контракта — указан полный адрес МКД.

Цена договора

Наиболее важная часть документа. Цена на услуги управления многоквартирным домом рассчитывается исходя из расценок за единицу выполняемых работ или услуги и тарифы на коммунальные услуги.

В договоре обязательно прописывается порядок калькуляции и объемы, величина оплаты за обслуживание МКД и даты расчетов жильцами дома. Стоимость предварительно должна быть утверждена на собрании собственников.

Обычно это тариф начисляемый на 1 квадратный метр площади квартиры с расшифровкой структуры тарифообразования.

В стоимость услуг входит:

• Цена на ресурсы, поставку которых обеспечивает управляющая организация
• Цена на проведение аварийных видов работ
• Стоимость за обслуживание лифтов, осветительных приборов, мусоровоза и прочих коммуникаций
• Цена за вывоз мусора при оказании посреднических услуг
• Права и обязанности УК

Договор наделяет обе стороны взаимными правами и обязанностями. УК должны быть выполнены следующие обязательства:

1. Обеспечить исправную эксплуатацию и поддержание дома в исправном техническом состоянии. В перечень обязанностей входит:

• уборка придомовой территории дома
• несение ответственности за сохранность общедомового имущество
• плановые проверки, осмотры территории и систем коммуникаций
• проведение плановых и предупредительных ремонтов в случае необходимости

2. Выполнять организационную и управленческую работу:

• заключать контракты с ресурсными компаниями, контролировать их работу и качество предоставленных услуг
• самостоятельно проводить начисления
• формировать и предоставлять отчет о выполнении своей работы и понесенных расходах
• принимать и отвечать на жалобы жильцов
• уборка придомовой территории дома
• несение ответственности за сохранность общедомового имущество
• плановые проверки, осмотры территории и систем коммуникаций
• проведение плановых и предупредительных ремонтов в случае необходимости

В обязанности УК входит ведение и хранение всех технических документов и другой сопутствующей документации в течение всего срока управления. При смене эксплуатирующей организации все бумаги должны быть переданы новой стороне не позднее, чем за 30 календарных дней до даты прекращения обслуживания. Также должно быть подписано соглашение о расторжении договора управления.

В договоре желательно наличие пункта о порядке списания денежных средств с лицевого счета дома за выполненные работы. Списание должно производится только на основании актов выполненных работ подписанный со стороны собственников.

Важно чтобы порядок подписания актов (сроки, ответственные лица) также был закреплен отдельным пунктом договора .

Если этих пунктов нет, то УК вольна сама определять какие объемы закрывать за оказанные услуги на доме, а также распоряжаться остатками на лицевом счете дома по своему усмотрению. 

Права и обязанности собственников

Основная обязанность жильцов — своевременное проведение оплаты за выполненные работы. Поддерживать помещения в надлежащем состоянии, соблюдать нормы и правила пользования помещениями. Предоставлять доступ сотрудникам эксплуатирующей организации к общедомового имуществу.

Не препятствовать компании в исполнении своих обязательств. К правам можно отнести требования исполнения обязательств своевременно и в полном объеме, а также предоставление УК отчета о выполненных обязательствах.

В отчете отражаются реальные показатели финансово-хозяйственной деятельности по многоквартирному дому. 

Перечень работ и коммунальных услуг

ПП №491 зафиксирован минимальный список работ, которые должна оказывать лицензированная организация при обслуживании жилого здания. Проводимые работы обеспечивают эксплуатацию имущества в соответствии с нормами Жилищного кодекса.

Все виды работ и услуг, оказываемых обслуживающими организациями, делятся на:

1. информационные услуги
2. аварийно-диспетчерские услуги
3. работы по содержанию:

• содержанию вентиляционных систем, дымоотводов, мусоропроводов, придомовой территории, включая зоны для накопления и вывоза мусора
• коммуникации с владельцами квартир и нежилых помещений, в том числе на общедомовых собраниях
• содержанию и ремонту кровли, фундамента, окон, стен, дверей и прочего
• соблюдения норм пожарной безопасности, в том числе газового оборудования
• поддержанию в исправном состоянии и техническому обслуживанию инженерных сетей, расположенных внутри дома
• снабжением дома коммунальными ресурсами
• установке и обслуживанию общедомовых приборов учета
• иных видов работ

Ответственность сторон

При совместной работе жильцов и УК у каждой стороны помимо прав и обязанностей существуют и ответственность. Для собственников помещений это начисление пени за несвоевременно оплаченные услуги.

Согласно договору исполнитель несет ответственность в полном объеме за ущерб причиненный жилому зданию в результате действий или бездействий, вызванных некачественным исполнением своих обязанностей.

Право подписи

Договор управления подписывается с каждым собственником МКД. Документ подписывает только владелец, родственники владельца и иные лица, не имеют прав подписи на официальных документах.

Только нотариально заверенная доверенность от имени собственника наделяет иные лица правом подписи.

Если в доме есть муниципальные квартиры, то со стороны государства подпись на документе должна ставить администрация города.

Наравне с владельцами квартир договор управления с УК подписывает и собственник коммерческого помещения в МКД. Редакция документа с нежилым помещением практически не отличается от стандартного договора с гражданами. Обязанности сторон по содержанию не отличаются от взаимоотношений с жильцами, а вот в части оказания коммунальных услуг есть отличия.

Основное положение правительства в этом аспекте — №354, регулирует взаимоотношения обслуживающих организаций и владельцев нежилых помещений. По документу владельцы обязаны самостоятельно заключать договора с ресурсоснабжающими предприятиями.

В обязанности управляющих компаний входит лишь передача данных о владельцах и донесение до них информации о порядке оказания услуг.

Продление Или Переоформление Договора Управления Мкд Жк Рф

— в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ (ч.8 ст.162) и Гражданского кодекса РФ (ст.450 и 451) изменение договора управления МКД по инициативе одной из сторон проводится в судебном порядке (если другая сторона существенно нарушает условия договора, существенно изменились обстоятельства, предвидеть которые не представлялось возможным)

К примеру, требование или уведомление об изменении договора управления МКД управляющая компания должна направить собственникам (каждый из собственников является «стороной соглашения»), но не все жильцы МКД являются собственниками — адреса регистрации многих собственников неизвестны (некоторые покупают квартиру как вторую или третью, в ней не регистрируются, Договора управления МКД подписывают немногие).

Пролонгация договора управления МКД

Сколько раз можно пролонгировать договор управление МКД. Если в договоре есть такой пункт, например: при отсутствии письменного отказа одной из сторон от пролонгации настоящего договора или его пересмотре за один месяц до его окончания настоящий Договор считается, продлен на тот же срок и тех же условиях.

— договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

Договор управления многоквартирным домом

Второе исключение из правила, установленного ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, является новеллой законодательства об управлении многоквартирными домами. В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, введенной Федеральным законом от 4 июня 2021 г.

№ 12З-ФЗ, договор управления многоквартирным домом между застройщиком и выбранной им управляющей организацией действует до момента заключения договора управления с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.

• большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
• ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;
• другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления много квартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
• другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с настоящими Правилами, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.

Как внести изменения в договор управления многоквартирным домом

В многоквартирных домах, находящихся в собственности жилищного либо жилищно-строительного кооператива или в которых созданы товарищества собственников жилья, управление осуществляется с учетом положений разделов V и VI Кодекса, посвященных регулированию деятельности указанных видов некоммерческих организаций.

При отсутствии ТСЖ договор с управляющей компанией подписывается непосредственно собственниками. Здесь соглашение можно подписать с каждым из владельцев квартир в отдельности или в единственном экземпляре с председателем совета МКД.

Управляющие компании привыкли к первому варианту, но второй позволяет сэкономить немало времени и денег. Действующие правила дают УК возможность самим организовывать заключение договора управления многоквартирным домом с председателем его совета.

Как это делается – читайте в специальной статье в журнале «Управление МКД».

Прекращение договора управления многоквартирным домом

Так как решение об отказе от исполнения договора принимается на общем собрании собственников помещений, логично на этом же собрании выбрать новый способ управления домом либо иную управляющую организацию, поскольку у собственников возникает такая обязанность, а также возможность наступления последствий ее неисполнения в виде выбора органом местного самоуправления управляющей организации по конкурсу.

1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон по решению суда только:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

1. При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Рекомендуем прочесть:  Главврач Филатовской Больницы В Каком Корпусе

Новое в — лицензировании — УК

Для переоформления лицензии управляющей компании нужно обратиться в региональный орган ГЖИ с соответствующим заявлением и документами после оплаты государственной пошлины в размере 5 000 рублей. Заявление с документами подаются в местный орган ГЖИ не позднее чем через 15 рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в единый госреестр юридических лиц.

Но по закону у управляющей компании, лишённой лицензии, в момент прекращения её действия или с момента ухода МКД из управления автоматически пропадает право на управление многоквартирным домом и предоставление соответствующих услуги и выполнение работ по содержанию дома.

Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку установлено, что управляющая компания незаконно прекратила исполнение своих обязанностей по оказанию услуг и выполнению работ в доме до момента возникновения таких обязанностей у новой управляющей компании, ТСЖ или жилищного кооператива и поскольку тот факт, что собственники помещений выбрали непосредственный способ управления домом, не доказан.

Статья 162

4. Согласно ЖК РФ передача многоквартирных домов в управление управляющей организации не может осуществляться в масштабе всего городского или сельского поселения, городского округа или муниципального района.

Следует дополнительно отметить, что управление может осуществляться только в отношении каждого многоквартирного дома в отдельности. Исходя из этого одним договором управления можно урегулировать условия управления только одним многоквартирным домом.

Для каждого многоквартирного дома, даже если одна управляющая организация управляет группой близлежащих домов, необходимо заключение самостоятельного договора управления с собственниками помещений каждого из этих домов.

13. Срок действия договора не отнесен ЖК РФ к числу существенных условий договора управления. Часть 5 комментируемой статьи содержит императивное правило о том, что договор управления многоквартирным домом заключается не менее чем на один год и не более чем на пять лет.

Исключений из этого правила два: 1) заключение договора управления застройщиком с управляющей организацией, выбранной им для управления многоквартирным домом до возникновения обязательств по управлению домом управляющей организацией, выбранной по результатам проводимого органами местного самоуправления открытого конкурса; 2) заключение договора управления собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией, выбранной по результатам проводимого органами местного самоуправления открытого конкурса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Как изменить договор управления многоквартирным домом

3.3. Также целесообразно проверить практику судов. Нередки случаи, когда соответствующий договор уже был предмето оспаривания в судах общей юрисдикции или в арбитражных судах. С практикой арбитражных судом проще знакомиться через общедоступный kad.arbitr.ru.

Законодательством не предусмотрена общая обязательность для управляющей организации заключения любого предложенного ей договора управления. Следовательно, УК самостоятельно вправе принимать решение о заключении, изменении или расторжении любого договора.

Договор управления многоквартирным домом

Помимо срока действия в договоре управления многоквартирным домом могут указываться сроки исполнения контрагентами их обязанностей. Вопрос об этой разновидности сроков не урегулирован нормами о договоре управления многоквартирным домом.

Однако практика заключения подобных договоров показывает, что стороны в большинстве случаев определяют сроки исполнения отдельных работ и услуг. Как правило, в договорах устанавливается периодичность выполнения работ, связанных с уборкой придомовой территории, содержанием лестничных клеток, подвалов и чердаков.

Это заслуживает положительной оценки, поскольку отсутствие согласованных сроков исполнения обязательств вызывает необходимость прибегнуть к правилу ст. 314 ГК РФ об исполнении обязательств в разумный срок.

При этом большое количество подлежащих выполнению работ и услуг, а также оценочный характер понятия «разумный срок», безусловно, осложнят исполнение договора управления многоквартирным домом.

Отсутствие согласованных сроков по выполнению отдельных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также связанных с оказанием коммунальных услуг может быть восполнено положениями некоторых нормативных правовых актов.

Так, в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда 1 В юридической литературе встречается мнение, что принятие решения о при — влечении управляющей организации к управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, должно осуществляться общим собранием его членов (См.: Свит Ю.П.

Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание //Жилищное право. — 2021. — № 3. — С. 25). Представляется, что данный подход справедлив только в том случае, если данный вопрос отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ его уставом.

определены сроки плановых осмотров жилых зданий, сроки подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации, периодичность ремонта подъездов, уборки тротуаров в зимнее и летнее время и т.д. Положения Правил предоставления коммунальных услуг гражданам восполняют условия о сроках оказания коммунальных услуг. Так, в соответствии с п.

12 Правил, если собственники помещений в многоквартирном доме не установили условия определения даты начала и (или) окончания отопительного периода или дату начала и (или) окончания отопительного периода, то данные сроки устанавливаются уполномоченным органом. При этом начато отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8 ’С, а конец отопительного периода — при среднесуточной температуре наружного воздуха выше +8°С в течение пяти суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода. Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов также содержат положения о сроках оказания коммунальных услуг (п. 5).

Рекомендуем прочесть:  Транспортные Карты Пенсионера В Омске

Однако согласимся с высказанным в литературе мнением, что существующим реалиям более соответствует вариант заключения договора с победившей на открытом конкурсе управляющей организацией на максимальный срок (пять лет).

Представляется, что такое решение не нарушало бы интересов собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в соответствии с п. 3 ст.

161 ЖКРФ способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.

Изменения в договор управления многоквартирным домом

Здравствуйте! Попросить Вы можете, для этого вам необходимо обратиться в свою управляющую компанию с письменным предложением о внесении изменений в договор на управление МКД. Здесь действует принцип свободы договора. В случае, если управляющая компания откажет вам в изменении условий договора, Вам следует обратиться в судебном порядке с исковым заявлением.

Страшно запутанная схема ЛИЦЕНЗИОННЫХ ТРЕБОВАНИЙ | ДОМОВОЙ (жилищные права и не только)

А. ЧТО НАДО ЗНАТЬ о БАЗОВЫХ ДОКУМЕНТАХ?

В соответствии с пунктом 3 «Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 г. N1110, лицензионными требованиями к лицензиату, являются:

• — соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ;
• — исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ;
• — соблюдение требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ.

В соответствии с п. 7 ст.193 ЖК РФ к лицензионным относятся также иные требования, установленные Правительством Российской Федерации.

А что такое иные? Эти нормативно-правовые акты перечислены в постановлении Правительства РФ №1110 от 28.10.2014 (c изменениями от 25 декабря 2015 N 1434).

 Запомним — эти четыре основных направления

ПЕРВОЕ  ТРЕБОВАНИЕ

(ч.2.3 ст.161 ЖК РФ)

2.

3.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах»

В части жилищных услуг требуется выполнение всех работ и оказание всех услуг, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества с таким качеством, которое соответствует техническим регламентам и требованиям правил содержания. В части коммунальных качество услуг должно соответствовать требованиям, установленных в Правилах.

ВТОРОЕ ТРЕБОВАНИЕ

(ч.2 ст.162 ЖК РФ)

2.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Сущность указанной нормы права сводится к следующему: услуги и работы оказываются в рамках заключенного договора; а в состав услуг и работ входят 4 позиции: 1)надлежащее содержание и ремонт общего имущества;2)предоставление коммунальных услуг; 3)выполнение работ и оказание услуг по управлению многоквартирным домом; 4)осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом

ТРЕТЬЕ ТРЕБОВАНИЕ

(ч.1.ст.193 ЖК РФ)

В этой норме нас интересует пункт 6 ч.1 ст. 193 ЖК РФ

1. 6) соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации, установленных частью 10 статьи 161 настоящего Кодекса» —
2. «10.Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово- хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации»
3. Эта норма права включает обеспечение управляющей организацией свободного доступа к информации об ее деятельности, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ

В соответствии со Стандартами раскрытия информации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (далее «Стандарт 731») и Федерального закона “О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства” (209-ФЗ) на официальных сайтах должна быть размещена информация, раскрывающая следующие позиции

• —                  Доходы и расходы (раздельный учет);
• —                  Бухгалтерский баланс,
• —                  Характеристики дома
• —                  Площадь земельного участка
• —                  Жилищные и коммунальные услуги
• —                  Цена управления;
• —                  Расчеты
• —                  Договора ресурсоснабжения
• —                  Выбор способа управления
• —                  Протоколы собраний
• —                  Условия договоров управления;
• —                  Передача в аренду помещений;
• —                  Информация о привлечении УO к административно-правовойответственности
• ЧЕТВЕРТОЕ ТРЕБОВАНИЕ

( ч.1 ст. 8 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности»)

Согласно ч.1 ст. 8 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» с учетом постановления Правительства РФ №1110 от 28.10.

2014 (c изменениями от 25 декабря 2015 N 1434) к лицензионным относятся иные требования, установленные Правительством РФ, в частности, требования, содержащихся

—     в  Федеральном законе №384 от 30.12.2009 г. «Техрегламент о безопасности зданий и сооружений»;

—     в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;

Право управления многоквартирным домом, правовой аспект. | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Надлежащее выполнение процедуры передачи управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации ( УО) должно стать основопологающим для собственнико вмногоквартирного дома.Собственники дома обязаны максимально точно очно определить наличие правовых оснований для передачи дома в управление УО.

Статья 4.( п.8) ЖК РФ: Жилищное законодательство регулирует отношения по поводууправления многоквартирными домами.

Согласно ч.

3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в таком доме.

Согласно ч.

1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Согласно ч.

10 статьи 162 ЖК РФ  управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, следует, что отношения по передаче документации, связанной с управлением многоквартирным домом, возникают с одной стороны, из прекращения договора управления со «старой» управляющей организацией, а с другой стороны, из решения о выборе «новой» управляющей организации.

Согласно ч.

1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ч.  2статьи 162 ЖК РФ  по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ст.

10 статьи 162 ЖК РФ  жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые, хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

• В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
• 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему…
• 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности…
• 6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
• Таким образом, в силу вышеуказанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, определенная часть прав и обязанностей по поводу управления многоквартирным домом возникает из решения общего собрания собственников помещений в таком доме, а часть таких прав и обязанностей возникает из договора управления.

Рассматривая в кассационной инстанции дело по иску с требованием обязать передать многоквартирный дом в управление вновь выбранной управляющей организации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 17 февраля 2006 г. по делу N А29-6464/2005-2э сформулировал вывод, что «права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений».

Данный вывод несколько узко трактует нормы федерального законодательства.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в разных случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

Форма акцепта предложения управляющей организации определена статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации — это (на основании условий договора управления, утвержденных общим собранием собственников помещений, являющимся согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом) заключение договора с каждым собственником помещения.

1. В силу статьи 10, части 3 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в таком доме, на основании решения общего собрания и на утвержденных им условиях с каждым собственником заключается договор управления, то есть у собственников помещений обязанность заключения договора управления возникает из решения собрания.
2. Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
3. Выбор управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме порождает обязанность прежней управляющей организации передать документацию, связанную с управлением домом, именно вновь выбранной управляющей организации (закон не связывает данную обязанность с фактом заключения договора управления собственниками помещений с вновь выбранной управляющей организацией).

Согласно части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Данная норма не означает, однако, что определение момента заключения договора производится не в соответствии с гражданским законодательством.

Как следует из части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, следует применять нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения, а при отсутствии и таких норм применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Согласно части 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно абзацу второму части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Согласно части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Таким образом, договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей формы.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации «договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления есть две стороны — управляющая организация и собственники помещений.

Согласно части 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Из указания Жилищного кодекса Российской Федерации на двусторонний характер данной сделки следует, что норма о заключении договора управления «с каждым из собственников помещений» не может рассматриваться как требование закона собственно к форме договора управления. В

се собственники помещений обязаны подписать договор на основании решения общего собрания собственников в силу части 2 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, при заключении (на основании надлежащих решений общего собрания собственников) договора управления управляющей организацией уже с одним собственником помещения в многоквартирном доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору управления, так как в этот момент происходит акцепт ее оферты по установленной форме.

Такой вывод, в частности, подтверждается позицией Липецкого областного суда, высказанной в Определении от 24 мая 2006 г.

N 33-741/2006, который при рассмотрении определенных претензий собственника квартиры к управляющей организации учитывал факт наличия заключенного именно между данным собственником квартиры и управляющей организацией договора управления многоквартирным домом.

Не заключившие договор управления собственники помещений, как отмечалось выше в данной статье, на основании соответствующего решения общего собрания обязаны его заключить.

При этом вне зависимости от заключения с собственником помещения договора управления, согласно пункту 5 части 2 статьи 153 и части 10 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации он с момента возникновения права собственности на жилое помещение обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации.

Следовательно, с момента заключения договора управления (разумеется, на основании надлежащего решения общего собрания собственников) уже с одним из собственников права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме, поскольку согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно, у управляющей организации возникает основание для заключения договоров со снабжающими коммунальными услугами организациями, организациями, оказывающими информационно-расчетные услуги, органами социальной защиты населения.Альтернативная точка зрения, что для действительности договора управления многоквартирным домом (для передачи дома в управление) такой договор должен быть заключен каждым собственником помещения в многоквартирном доме не основана на нормах федерального законодательства. Согласно такой логике, при появлении у одного из помещений в многоквартирном доме нового собственника, не заключившего договор управления, правоотношения, возникшие в силу заключенного договора управления с остальными собственниками, прекращаются, что противоречит смыслу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 и части 2 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных федеральным законом. 

Использован источник http://portal-law.ru/