Как отчитываться за расход средств, полученных за использование общего имущества?

Для чего отчет собственникам. Как найти его в системе ГИС ЖКХ. Что делать, если обнаружены приписки.

Ежегодно отчитываться перед жителями дома – одна из главных обязанностей любой управляющей организации, будь то УК, ТСЖ, ЖСК и т.п.

Как и когда это происходит? По закону до 1 апреля каждого года управляющая компания должна опубликовать отчет о своей работе за год на сайте Государственно-информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) на dom.gosuslugi.ru. Копия отчета может быть опубликована в разделе конкретного дома на официальном сайте управляющей организации.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Обязанность управляющей организации ежегодно отчитываться перед собственниками закреплена в п. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Годовой отчет считается основным документом, который издается в рамках деятельности управляющей компании. Подписывается руководителем организации. Устная форма отчета не допускается.

• Главное, что должен содержать годовой отчет:
• • Что конкретно из запланированных мероприятий было сделано (причем с подробным обоснованием понесенных расходов в соответствии с потребностями дома).
• • Что именно и почему не удалось сделать.
• • Сколько сэкономлено средств, на что эту экономию запланировано направить в текущем году.

В Центры защиты прав граждан часто поступают жалобы от собственников, что УК не отчиталась или отчиталась формально. В этой инструкции мы расскажем, как УК должна готовить годовой отчет. Как быть, если по отчету деньги списали, а запланированных работ не провели. Что делать, если УК игнорирует свою обязанность и не отчитывается перед жителями.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ОТЧЕТ СОБСТВЕННИКАМ

Это отчет по средствам, которые жители в течение всего года направляли на содержание и текущий ремонт жилья. А это немалые деньги!

Помимо того, что это серьезная сумма, тут есть очень важный нюанс! Дело в том, что закон позволяет управляющей организации забрать себе все сэкономленные средства, если в течение года все необходимые работы в доме были проведены, услуги оказаны качественно, а на опубликованный отчет не поступило нареканий от жильцов.

Проверьте, так ли это? Откровенно говоря, компаний, к которым нет претензий у собственников, можно по пальцам пересчитать.

У вас были претензии к качеству услуг? Жалобы по протечкам, холодным батареям, сломанным лифтам или несвоевременно вывезенному мусору надо подавать по факту. Иначе потом крайне сложно доказать, что УК не справилась со своей работой и не заслуживает поощрения.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Обратите внимание на Договор управления МКД, который заключен между вами и УК. Как в нем отражены условия распоряжения экономией по итогам отчетного года? Если по Договору годовая экономия не аккумулируется на лицевом счете дома, то в каком размере и на какие нужды УК имеет право эти средства тратить.

Вопрос – непраздный. Так, поводом для обращения в суд жителей одного из МКД Новгородской области стал годовой отчет УК.

Из отчета собственники узнали, что ЖЭК решил потратить часть годовой экономии на погашение задолженности за жилищные услуги злостных неплательщиков.

Собственники справедливо возмутились: почему из тех средств, которые они ежемесячно оплачивали по расходам на содержание жилья, теперь гасят долги нерадивых соседей. Дело дошло до рассмотрения в Верховном суде РФ.

Увы, в Договоре управления МКД был предусмотрен пункт, согласно которому УК имеет право таким образом распорядиться сэкономленными средствами. Суд поддержал позицию УК. Вот почему в Центрах защиты прав граждан советуют собственникам обращать внимание на то, что прописано в Договоре управления МКД.

Отчет – это возможность удостовериться, что перечень проведенных в доме работ соответствует тем, которые перечислены в документе. Здесь часто возникают расхождения на десятки тысяч рублей!

Например, на прошлый год в доме были запланированы работы по покраске подъездов. По факту работы до конца года не были окончены, Акт приемки не подписан. Или жители остались недовольны проведенным ремонтом. А в отчете УК указала, что выполнила ремонт качественно и в срок. И списала на это приличную сумму.

Бывают и более циничные ситуации, когда в отчете фигурирует проведенный ремонт, которого по факту вовсе не было.

Помните, все ремонтные работы по дому, техническое обслуживание в течение года всех коммуникаций, мероприятия по дезинсекции, замена лампочек или разбитого стекла, вывоз снега или полив газонов – все, что происходит в доме и за что заплатили собственники, подлежит ревизии и должно значиться в годовом отчете.

Вот почему так важно, чтобы в доме был создан Совет МКД, а жилищный актив ознакомился с годовым отчетом. Представители Совета дома вправе затребовать дополнительные доказательства проведенных работ, а также документы, подтверждающие понесенные расходы.

КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО НАЙТИ ГОДОВОЙ ОТЧЕТ В ГИС ЖКХ

Чтобы найти отчет управляющей компании по вашему дому, необходимо выполнить следующие действия:

Наберите в браузере адрес сайта ГИС ЖКХ – dom.gosuslugi.ru.

2. На синей плашке главной страницы сайта найдите надпись «Реестры». Нажмите и выберите закладку «Реестр объектов жилищного фонда». Там вам предложат найти ваш дом, либо вбив его адрес, либо по названию вашей управляющей компании.

3. Внизу нажмите ссылку «Сведения об объекте жилищного фонда». Откроется табличка с общими характеристиками дома. В графе «Управляющая организация» должна быть ссылка «Информация об управлении МКД».

4. Откройте данную ссылку. Появится новое окно с подзаголовками от «Общей информации» до «Использования общего имущества», после которого имеется также кнопка-список (четыре синих горизонтальных полоски).

5. Нажмите на эту кнопку и выберите пункт «Отчет по управлению».

6. Далее необходимо указать отчетный период. После чего должна появиться ссылка на файл с возможностью его скачивания.

ПРИМЕРНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ГОДОВОГО ОТЧЕТА

Единая форма годового отчета управляющей организации не установлена законодательством. Если собственниками и УК согласована собственная форма отчетности, которая является частью Договора управления МКД, то управляющая организация вправе воспользоваться такой формой. Либо разработать свою форму, применяя рекомендации из Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 №411/пр.

Так или иначе, у годового отчета должно быть название, указаны дата начала и окончания отчетного периода, наименование управляющей организации, номер лицензии, юридический и фактический адрес ее местонахождения, печать и подписи уполномоченных лиц.

Но самое главное заключается, конечно, не в форме, а в содержании этого документа. В том, насколько подробно раскрыта информация по доходам и расходам дома.

Первый блок в отчете посвящен общим характеристикам многоквартирного дома.

Включая адрес многоквартирного дома; год постройки и этажность; площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества; площадь земельного участка; конструктивные и технические параметры дома; информацию о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества (к примеру, наличие общедомовых приборов учета, собственной котельной и т.п.).

Второй блок касается основных показателей финансово-хозяйственной деятельности.

Финансово-хозяйственная деятельность включает в себя все доходы и расходы, понесенные УК в течение года на содержание дома. Это все перечисленные собственниками деньги по жилищно-коммунальным услугам, дополнительным взносам (если таковые приняты общим собранием собственников), взносы на капитальный ремонт (если дом копит деньги на спецсчете, владельцем которого назначена УК).

В расходной части должны быть перечислены все виды и характеристики фактически выполненных на доме или в доме работ или оказанных услуг по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества: перечень работ, дата, вид работ, сметная стоимость, сроки исполнения, фактическая стоимость, Акт приема-передачи работ.

В этом же блоке отчета размещается информация об оказываемых коммунальных услугах. В том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов).

Сюда же включены доходы, полученные управляющей организацией по договорам об использовании общего имущества третьими лицами (интернет-провайдеры, операторы сотовой связи, реклама на доме и внутри дома), куда и в каком количестве направлены эти деньги.

Тут же приводится размер задолженности собственников по оплате ЖКУ, а также долги УК перед ресурсоснабжающими организациями. Перечисляются все виды и размер административных взысканий к управляющей организации со стороны ГЖИ, Роспотребнадзора, судов и иных проверяющих организаций, где ответчиком выступала управляющая организация.

Также перечислены и расшифрованы все поступившие в отчетном периоде суммы взносов на капремонт, размер фонда капремонта на дату составления отчета, суммы использованных средств фонда капремонта по целевым назначениям.

Отдельный блок касается рассмотрения жалоб населения и реагирования на претензии.

Здесь перечислены все случаи нарушения условий Договора управления, периодичности и качества предоставления коммунальных услуг. Приводится число нарушений, даты нарушений, количество и размер перерасчетов в пользу жителей.

Важной частью отчета является план работ по содержанию общедомового имущества, запланированных на текущий год. Данный план затрагивает вопросы ресурсосбережения, благоустройства дома и придомовой территории. Таким образом управляющая компания показывает свою готовность провести мероприятия, которые докажут свою эффективность в процессе управления общедомовым имуществом.

ОТЧЕТ ОПУБЛИКОВАН. НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

Во-первых, сведения о вашем доме, размещенные в системе ГИС ЖКХ, должны совпадать с теми, что указаны в вашей платежной квитанции. Площадь дома, площадь мест общего пользования, стоимость услуги по содержанию жилья, размеры тарифов на коммунальные и жилищные услуги и т.д. – должны быть идентичны.

Во-вторых, информация о договорах УК с любыми организациями, обеспечивающими дом ресурсами, либо нанятыми для проведения ремонтных и сервисных работ на доме, должна быть отражена в системе ГИС ЖКХ с момента заключения этих договоров.

В-третьих, ЖЭК должен указывать степень износа конструктивных элементов и коммуникаций дома. Описать все расходы по текущему ремонту, техобслуживанию коммуникаций, стоимость работ по благоустройству придомовой территории, содержанию мест общественного пользования и т.п.

В отчете отражается информация по налогам, сборам, штрафам, которые были выписаны УК в течение года, задолженность жителей по платежам за ЖКУ и долг управляющей компании, если таковой имеется, перед поставщиками ресурсов (РСО).

Увы, из отчета вы не узнаете, какую зарплату или премию получает директор УК, инженеры, юрист или экономист. Управляющая компания не подотчетна жителям по внутреннему устройству своего бизнеса. Но поскольку труд этих людей оплачиваете тоже вы, у вас есть полное право требовать безупречной работы от всех служб УК в течение года.

ЕСЛИ В ОТЧЕТЕ ОБНАРУЖЕНЫ ОШИБКИ ИЛИ ПРИПИСКИ

Если управляющая организация не разместила в срок до 1 апреля текущего года отчет за прошлый год, ей грозит административный штраф по ст.7.23.

3 КоАП РФ «Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

Для должностных лиц он составит от 50 до 100 тысяч рублей или повлечет дисквалификацию директора УК на срок до 3 лет. Для организации – от 150 тысяч до 250 тысяч рублей.

Как правило, управляющие организации отчет все-таки сдают. Вот только неполный или столь формальный, что умещается он на одном листочке стандартного листа бумаги. Разумеется, собственники не готовы принять отчет в таком виде.

Если, по мнению собственников, в годовом отчете не раскрыта (или раскрыта частично) информация по проведенным работам, стоимости таких работ и т.п., то жители могут обратиться с запросом в УК.

Это право закреплено в п.40 Правил содержания общего имущества в МКД, согласно Постановлению Правительства РФ №491.

В течение пяти дней с момента обращения управляющая компания обязана предоставить по требованию собственника полный отчет о перечне, объемах, качестве и сроках оказанных услуг и выполненных работ.

К тому же собственник на полном основании имеет право требовать исправления дефектов и недочетов в оказанных работах и услугах, если таковые обнаружились.

Если в годовом отчете выявлены ошибки, несоответствия, либо расхождения в расчетах, во всех случаях несогласия с данными отчета собственники вправе подготовить письменную претензию и направить ее в УК.

В случае если управляющая компания лукавит, затягивает сроки ответов или в годовом отчете обнаружены приписки в стоимости проведенных работ или работ, которые фактически не выполнялись, собственники имеют право подать жалобу в органы жилищного надзора, в прокуратуру, а также в одностороннем порядке расторгнуть Договор с управляющей компанией.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Информация о деятельности всех организаций, управляющих многоквартирными домами, должна быть доступна в течение пяти лет. Если в нее вносятся какие-то уточнения или изменения, сроки опубликования жестко ограничены. В системе ГИС ЖКХ все корректировки должны быть сделаны в течение семи рабочих дней, на информационных стендах управляющей организации – в течение двух рабочих дней.

Как правильно вести учет в ЖСК

Сразу стоит отметить, что ЖСК относятся к некоммерческим организациям, созданным для строительства жилья. Поэтому имеют свою специфическую бухгалтерию, налоговые особенности и структуру управления. Кооперативы объединяют людей, пользующихся и управляющих общим имуществом.

Члены (пайщики), несмотря на размер покупаемой площади, имеют равные права и обязательства. Они вкладывают собственные средства и участвуют в возведении, последующем ремонте и содержании многоквартирного дома.

Для этого юридическое лицо ЖСК получает разрешение на возведение объекта, нанимает подрядчика и выступает в качестве застройщика.

Как только пайщики выкупают собственные квартиры, можно организовать товарищество из собственников возведенного жилья (ТСЖ).

Целью создания ЖСК не может быть извлечение прибыли и дальнейшее ее распределение между участниками. Таким способом заработать на собственном жилье не получится.

Многие операции, характерные для коммерческих организаций, ЖСК противопоказаны. Но зарабатывать и вести предпринимательскую деятельность кооператив имеет право. Только полученные доходы можно тратить на уставные некоммерческие цели: содержание общего имущества и прочие фонды.

Обратите внимание! Как и все юридические лица, кооперативы обязаны иметь Устав, учетную политику, сдавать бухгалтерскую отчетность и отчеты за наемных сотрудников, а также свою специализированную отчетность.

Освежим в памяти основные отчеты и налоги для ЖСК.

Налогообложение

Вместе с регистрацией ЖСК налоговый орган необходимо уведомить о выбранной системе начисления налогов. Преимущественно выбирают УСН. Эта система позволяет некоммерческим организациям не платить НДС и имущественный налог, использовать пониженные тарифы страховых взносов за наемных сотрудников до 2025 года (как минимум).

С применением последних нововведений в НК РФ размер ставок составит:

Взносы на обязательное пенсионное страхование
Взносы на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством
Взносы на обязательное медицинское страхование

20%	0%	0%

По начисленным страховым взносам предоставляем в налоговую инспекцию ежеквартальный РСВ (расчет по страховым взносам). Для некоммерческих организаций там есть отдельный спецраздел (Приложение 7), от его правильного заполнения зависит возможность применения льготных тарифов. А перед ним выбираем код тарифа плательщика «10».

Важно! Кроме этого, за наемных сотрудников нужно сдавать ежемесячные отчеты в ПФР (СЗВ-М), при кадровых изменениях — СВЗ-ТД, ежегодный отчет о стаже трудоустроенных (СВЗ-стаж).

Из заработной платы удерживаем 13% НДФЛ и отчитываемся по 6-НДФЛ (справки 2-НДФЛ в 2021 году не сдаем, за 2020 год отчитываемся по старой форме).

Чтобы сотрудники могли рассчитывать на больничные и пособия, необходимо встать на учет в местном ФСС и ежеквартально предоставлять отчет о начисленных и уплаченных взносах (4-ФСС).

В начале каждого года готовят к сдаче бухгалтерскую отчетность. В упрощенном варианте она включает в себя бухгалтерский баланс, а также отчет о целевом использовании средств.

Внимание! В 2021 году можно сдавать бухгалтерскую отчетность только в электронной форме. Для этого нужно подключиться к любому оператору и получить квалифицированную электронную подпись.

При добавлении предпринимательской деятельности составляется отчет о финансовых результатах. И раз уж выбрали УСН, не забываем записывать операции в КУДИР и раз в году отправлять декларацию по единому налогу.

К отраслевым отчетам, которые сдают только ЖСК, относится целая пачка форм разнообразной статистики и отчеты в жилищную инспекцию.

Статистическая отчетность ЖСК

В список вошло большое количество форм, причем он не остается постоянным, поэтому рекомендуется регулярно проверять перечень статотчетов на сайте Госкомстата. Вот некоторые из них:

• О предоставлении соцльгот жильцам — форма 26-ЖКХ, квартальная;
• Форма N 22-ЖКХ (жилище), квартальная;
• Форма N 22-ЖКХ (ресурсы), квартальная;
• О численности сотрудников и размере их заработной платы — форма П-4, квартальная (при среднесписочной численности до 15 человек);
• О приборах учета — форма 1-ПУ (ЖКХ), полугодовая;
• форма 1-КР, годовая — о капремонте;
• форма 11 (краткая), годовая — о движении основных фондов.

Обязательные отчеты в жилищную инспекцию

В жилинспекцию нужно сдавать:

• Реестр членов ЖСК. Включает сведения членов кооператива с указанием доли в праве общей собственности. Копия такого реестра каждый год направляется в Государственную жилищную инспекцию в течение первого квартала.
• Отчетность владельца специального счета на формирование фонда капитального ремонта.
• Электронный паспорт многоквартирного дома.

Также ЖСК обязан раскрывать значимую информацию и бухгалтерскую отчетность на своем сайте в интернете.

Отдельно стоит напомнить, что за нарушение правил раскрытия информации ЖСК и ее членов ожидают высокие штрафы.

Среди расходов может появиться взыскание по ст. 7.23.1 КоАП РФ от 250 000 до 300 000 руб. Виновные лица, как правило, председатель и главный бухгалтер, заплатят за свой проступок от 30 000 до 60 000. При повторном нарушении добавится отстранение от занимаемой должности до 3 лет.

Вернемся к основополагающим задачам и целям кооператива — сбор доходов на строительство и их распределение между расходами.

Бухгалтерия на основе сметы

Направление движения денежных средств регулирует принятая общим собранием смета расходов.

Планируемые затраты распределяют по нескольким статьям сметы. Для удобства предоставления отчетов перед жильцами, сбора и распределения средств можно выделить следующие статьи расходов:

• расходы, связанные с капитальным ремонтом общего имущества;
• затраты, вызванные текущей эксплуатацией;
• проведение ежегодного ремонта;
• расходы на создание резервов;
• прочие (заработная плата наемных работников, страховые взносы, услуги банка и т.п.).

• На покрытие расходной части на расчетный счет ЖСК должны поступать денежные средства.
• Качественная и спланированная смета поможет определить размер членских взносов, рассчитать тарифы и взыскать долги с неплательщиков.
• ЖСК получает несколько видов доходов, не облагаемых налогами:

• членские взносы на содержание и управление ЖСК;
• паевые взносы (вносятся до момента приобретения жильцами прав собственности на имущество);
• государственные субсидии, дотации, льготы;
• пени по неоплаченным платежам;
• взносы домовладельцев на содержание общего имущества;
• коммунальные платежи (оплата по всем известным и привычным квитанциям за услуги свет, газ, вода и прочее);
• пожертвования и спонсорская помощь;
• доходы от размещения свободных средств на банковских депозитах.

Полученные доходы можно тратить на определенные цели, которые формируются на основе ежегодной сметы расходов. Льготы и субсидии жильцам предоставляют федеральные и местные органы власти, они и компенсируют сумму коммунальных платежей этих граждан.

Смету в течение года запрещается корректировать, следовательно, к подсчету расходов нужно подходить скрупулезно. Есть несколько пунктов, которые обязательно стоит учитывать при расчете очередной сметы:

• анализ результатов по сметной отчетности за последние три года (где обнаружилась экономия или перерасход);
• характеристики имеющегося имущества (количество жилых и нежилых территорий, функционал и инфраструктура нежилых помещений, многоэтажность, состав и количество жильцов, получающих льготы и субсидии от государства и т.д.);
• рост инфляции;
• график поступления государственных субсидий и компенсаций за предоставленные льготы;
• планируемая заработная плата сотрудников (на основании штатного расписания и ежегодной индексации окладов);
• затраты на внештатных работников, привлекаемых для нерегулярной работы;
• остатки с прошлых лет материальных и иных ресурсов, денежных средств.

Работа со сметой открывает и закрывает год. Необходимо вывести итоговые суммы, сравнить нормативные показатели и фактические расходы. Перерасход покроется за счет целевых поступлений или виновных лиц. А излишки можно использовать для поощрения правления ЖСК или на уставные цели. Любое другое нецелевое использование не возможно.

Кроме сметы расходов, в некоторых случаях необходимо составить еще и смету доходов.

Обратите внимание! Если члены ЖСК не возражают против осуществления коммерческой деятельности, то необходимо планировать доходы (например, предоставление каких-то общедомовых помещений в аренду) и цели их использования.

Бухгалтеру нужно вести раздельный учет доходов и расходов для исчисления налогооблагаемой базы. Чтобы упростить работу с расчетами, можно выбрать УСН с базой “доходы”.

Налогом облагаются только доходы, полученные от коммерческой деятельности, и не нужно выделять из общих расходов долю, приходящуюся на ведение коммерции. К налогооблагаемым доходам ЖСК можно отнести денежные средства, полученные от:

• строительства и продажи дополнительных подсобных помещений;
• сдачи в аренду под магазины или иное использование помещений из общего имущества в многоквартирном доме.

Кстати, полученные доходы целесообразнее всего использовать для снижения паевых взносов, распределив их между жильцами пропорционально паям. Когда все обязательные взносы уплачены, дополнительные доходы тратят на общие уставные цели, на основании общего решения членов ЖСК.

Особенности бухгалтерского баланса

В бухгалтерском балансе коммерческого бухгалтера ждут непривычные проводки. Основные средства — имущество и недвижимость — отражаются на забалансовых счетах, так как недвижимость находится в собственности у жильцов. Вместо амортизации линейным способом начисляются суммы износа (на забалансовом счете 010 «Износ основных средств»).

К основным средствам, принятым к учету по 01 счету, относятся оборудование и недвижимость, используемые для реализации уставных целей. Операция по оприходованию ОС будет состоять из нескольких проводок, что не типично для коммерческих организаций:

• Оплата по счету контрагента за ОС — Дебет 08 Кредит 60.
• Приобретенный объект зачислен в состав основных средств — Дебет 01 Кредит 08.
• Потратили средства целевого финансирования для приобретения объекта основных средств — Дебет 86 Кредит 83.

Уставный капитал ЖСК состоит из паев будущих собственников, поэтому до полного выкупа права собственности он продолжает формироваться следующими проводками:

• Дебет 75 «Расчеты с учредителями» Кредит 80 «Уставный капитал» — сформирован уставный фонд на момент государственной регистрации кооператива;
• Дебет 50 «Касса», 51 «Расчетные счета» Кредит 75 «Расчеты с учредителями» — внесены паевые взносы.

Особым образом отображается поступающая коммунальная плата, так как ЖСК выступает в роли посредника и распределяет ресурсоснабжающим организациям средства жильцов.

Для простоты учета полученных средств от участников кооператива используют счет 76:

• Дебет 50 (51) Кредит 76 — денежные взносы пайщиков для оплаты услуг коммунальных организаций;
• Дебет 76 Кредит 91 — относим к внереализационным доходам;
• Дебет 91 Кредит 60 — учет коммунальных услуг;
• Дебет 60 Кредит 51 – оплата поставщикам услуг.

Важно! Бухгалтерский учет ведется детально и персонифицировано по каждому пайщику, все данные сводятся в конечном реестре. На основании этих сведений формируется баланс ЖСК.

В нашей нестабильной экономической ситуации часто могут образовываться задолженность у ЖСК. Дебетовое сальдо по счету 86 в балансе не отражается. Если оно возникло, есть 2 варианта его списания:

1. Дебет 84 Кредит 86 — непокрытые членскими взносами и коммунальными платежами расходы списываем за счет прибыли не раньше и не позже 31.12. Для того чтобы сделать эту проводку, не нужно утверждать возможность подобной операции в учете на собрании, достаточно прописать такой порядок в учетной политике.
2. Дебет 76.06 Кредит 86 — покрытие перерасхода по СИР (содержание и ремонт) за счет поставщиков ресурсов. Фактически эта проводка отражает реальное положение дел в ЖСК и ясно показывает убыток. Кооператив влез в средства, которые должен был перечислить в РСО.

Как вы заметили, на плечи бухгалтера ложится не только бухгалтерский и налоговый учет, а также ведение сметы и понимание уставных целей кооператива. Необходимо представлять структуру управления в ЖСК, разбираться в сведениях, подлежащих публикации, понимать, какие решения может принимать только общее собрание.

Рекомендую пройти специальные курсы повышения квалификации или попрактиковаться у коллег, более опытных в ведении некоммерческих организаций, перед тем как приступать к самостоятельному ведению ЖСК.

Кто платит НДФЛ при использовании общего имущества МКД?

Практически в каждом МКД есть площади, на которых можно разместить рекламу, оборудование провайдеров и т.д. и получать за это деньги. Это знают управляющие организации (ТСЖ) и собственники.

Для первых сдача общего имущества в аренду – это источник дополнительного дохода, а для вторых – способ снизить размер платы за жилищно-коммунальные услуги.

И всё бы ничего, но есть налоговые органы, которые жаждут урвать от любых доходов, полученных физическими лицами, свою «долю» в виде НДФЛ. 

Согласно ст.36 ЖК РФ стены МКД, чердаки и подвалы относятся к общему имуществу МКД.

Использование общего имущества для получения дохода от аренды и рекламы возможно только через проведение общего собрания собственников помещений в МКД (пп.3 п.2 ст.44 ЖК РФ).

Как правило, собственники помещений ничего делать не хотят и на общем собрании поручают управляющей организации выступать от их имени и разрешают сдавать общее имущество в аренду посредникам. То есть налицо «обычная» агентская договорная схема, в которой управляющая организация выступает в качестве агента, а собственники помещений являются принципалами.

Размер дохода, полученного каждым собственником помещений в МКД, пропорционален доле площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику в общей площади помещений в МКД (помним, что площадь мест общего пользования в расчете не учитываем) (п.1 ст.37 ЖК РФ).

Вопрос: кто платит налоги за этот доход?

Печально, но платить налоги от сдачи общего имущества в аренду должны собственники помещений. 

Открываем пп.4 п.1 ст.228 НК РФ и видим, что исчисление и уплату НДФЛ производят «физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, — исходя из сумм таких доходов».

Большинство прочитало абзац выше и не обратило внимание на фразу «не был удержан налоговыми агентами», а зря, так как налоговым агентом признаются организации и индивидуальные предприниматели от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик (в нашем случае собственники помещений – физические лица) получил доходы(п.1 ст.226 НК РФ).

А теперь внимание! Управляющая организация, на счета которой поступают денежные средства от использования общего имущества МКД, не выступает в качестве налогового агента, так как не является источником выплаты денежных средств собственникам.

Налоговым агентом, который обязан исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ за каждого собственника помещений в МКД, выступает юридическое лицо или ИП, которое арендует общее имущество МКД и производит оплату на счет управляющей организации.

Для того, чтобы налоговый агент по НДФЛ смог исполнить свою обязанность и заплатить за собственников помещений НДФЛ, ему необходимо помимо ФИО собственника располагать и другими сведениями, среди которых, в частности, ИНН и паспортные данные. С учетом того, что арендатор данными сведениями не располагает, то удержать сумму НДФЛ он «физически» не может.

Специально для таких случаев в НК РФ есть п.5 ст.

226 НК РФ, в которой указано, что «при невозможности в течение налогового периода удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан в срок не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог, о суммах дохода, с которого не удержан налог, и сумме неудержанного налога».

По факту арендатор общего имущества должен «сдать» налоговикам всех собственников помещений в МКД, направив в налоговые органы по каждому собственнику помещений Справку о доходах и суммах налога физического лица (форма 2-НДФЛ), утвержденную приказом ФНС России от 02.10.2018 № ММВ-7-11/566@.

В свою очередь собственники помещений, как налогоплательщики НДФЛ обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию (п.3 ст.228 НК РФ), ну и заплатить налог, естественно.

Ну, а управляющая компания никаких действий предпринимать не должна, так как проблемы возникнут только:

• у арендатора (он может легко получишь штраф 200 рублей за каждую несданную справку (читаем – за каждого собственника) в соответствии с п. 1 ст. 126 НК РФ;
• у собственника помещения за несвоевременно поданную декларацию штраф составляет 5 процентов от суммы неуплаченного налога по декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Такая же позиция описана в Письме Минфина от 2 августа 2019 г. № 03-04-06/58477, в котором чиновники указали, что управляющая организация НДФЛ в рассмотренной ситуации не платит.

По материалам блога https://www.burmistr.ru/

Компенсация за использование личного имущества работника: налогообложение, учет и проводки

С 2021 года работодатели обязаны обеспечить дистанционщика всем необходимым для работы или компенсировать использование личного имущества. Читайте, как отразить компенсацию в кадровом, бухгалтерском и налоговом учете

Ситуации, когда сотрудники используют личное имущество в служебных целях, возникали задолго до узаконивания дистанционного формата работы:

• автомобиль, личный сотовый телефон, компьютер — все можно задействовать при решении рабочих задач. И работодатель обязан компенсировать содержание и износ личного имущества.

С введением понятия дистанционная работа в ТК РФ появилась ст. 312.6, которая регулирует этот вопрос:

• работодатель или предоставляет необходимое оборудование и расходные материалы, или выплачивает компенсацию;
• размер возмещения расходов определяется соглашением сторон трудового договора в письменной форме.

Предусмотреть выплату и размер компенсации за использование личного имущества можно в отдельном пункте трудового договора с новым сотрудником или в дополнительном соглашении, если на удаленку переходит кто-то из давно работающих.

В договоре или допсоглашении необходимо определить и условия выплаты компенсации. Обязательно пропишите четкое наименование имущества, за которое назначаете компенсацию, размер и сроки выплаты (Письмо ФНС России от 13.11.

2018 № БС-3-11/8304@). Укажите способ расчета суммы. Это может быть фиксированная сумма или расчет пропорционально времени фактической работы, тогда за периоды отпуска, больничного, командировки компенсация не выплачивается.

Налогообложение компенсации

При правильном оформлении компенсация за использование личного имущества принимается в расходах по налогу на прибыль и не облагается зарплатными налогами: НДФЛ, страховыми взносами. Работодатель обязан указать факт назначения компенсации, порядок расчетов и сроки выплат в трудовом договоре или допсоглашении к нему.

Налог на прибыль

Компенсация за использование работником личного имущества учитывается в расходах по налогу на прибыль организаций на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (Письмо Минфина России от 08.12.2006 № 03-03-04/4/186).

Работник может использовать в служебных целях разные виды личного имущества, но налоговое законодательство содержит предельные нормы только для компенсаций за использование личных автомобилей и мотоциклов. Для других видов имущества размер выплат неограничен.

Предельные нормы компенсаций за транспорт, принимаемые в расходах по налогу на прибыль, приведены в Постановлении Правительства РФ от 08.02.2002 № 92 и составляют:

• 1 200 руб. в месяц, если двигатель 2 000 куб. см и меньше;
• 1 500 руб. в месяц, если двигатель больше 2 000 куб. см.

В них уже заложены износ, горюче-смазочные материалы и ремонт, поэтому сумму, возмещаемую сверх нормативов, в налоговые расходы включать нельзя (Письмо Минфина от 23.03.2018 № 03-03-06/1/18366).

Размер компенсации за использование иного имущества для налога на прибыль не установлен, в расходы включается сумма, определенная соглашением между работником и работодателем (Письмо Минфина России от 04.02.2020 № 03-03-06/1/6672)

Помните про ст. 252 НК РФ:

• организация должна экономически обосновать и документально подтвердить произведенные расходы: составить соглашения с работниками, определяющие размер и порядок выплаты компенсации. Если сумма явно завышена, то будут претензии со стороны налоговых органов (Письмо Минфина России от 04.02.2020 № 03-03-06/1/6672).

Для обоснования можно воспользоваться рекомендациями Минфина России из Письма от 31.12.2004 № 03-03-01-04/1/194. Ведомство предлагает рассчитывать компенсацию за износ по аналогии с амортизацией:

• взять стоимость имущества и поделить на срок полезного использования, опираясь на классификацию основных средств, включаемых в амортизационные группы (Постановление Правительства РФ от 01.01.2002 № 1);
• для инструментов и механизмов, не указанных в амортизационных группах, исходить из срока их полезного использования согласно техническим условиям или рекомендациям организаций-изготовителей.

Пример. Менеджер работает на своем ноутбуке, и организация выплачивает ему компенсацию за использование личного компьютера в служебных целях. Сумма определена соглашением сторон в размере 10 000 руб. в месяц.

Компьютеры и ноутбуки входят во вторую амортизационную группу. Рыночная стоимость ноутбука приблизительно равна 60 000 руб. Сумма износа составит от 1 667 до 2 400 руб. в месяц.

Получается, что размер выплачиваемой менеджеру компенсации превышает сумму износа в четыре раза. В такой ситуации велика вероятность, что налоговые органы посчитают эти расходы экономически необоснованными.

Оптимальной будет компенсация 2 000–2 500 руб. в месяц.

Для обоснованного включения затрат в расходы у организации должны быть документы, подтверждающие, что работнику для выполнения его служебных обязанностей действительно требуется соответствующие оборудование или материалы. Это могут быть должностные инструкции, трудовой договор, допсоглашение к трудовому договору.

ФНС также считает, что для получения компенсации работник должен представить организации документы, которые подтверждают его право собственности на используемое имущество (Письмо ФНС от 13.11.2018 № БС-3-11/8304@).

Пример. При использовании автомобиля нужно представить ПТС. Если в документе указан не сотрудник, а супруг или супруга, для учета компенсации в расходах необходимо представить свидетельство о браке, а сама машина должна быть куплена в браке (Письмо Минфина России от 27.08.2012 № 03-04-05/6-1004).

Возникает вопрос: какие документы могут подтвердить право собственности на компьютер, принтер или мобильный телефон? Минфин и ФНС молчат, скорее всего, потому что такого требования нет ни в Налоговом, ни в Трудовом кодексах.

Налоговая в Письме от 27.01.2010 № МН-17-3/15@ разъяснила, что должны быть документы, доказывающие принадлежность имущества работнику, но опять без конкретики. Поэтому подтверждением может стать четкое указание имущества, по которому выплачивается компенсация, например «компенсация за ноутбук Xiaomi Mi Notebook Pro 15».

Минфин в Письме от 06.11.

2020 № 03-04-06/96913 пошел дальше и заявил, что работодатель должен располагать копиями документов, которые доказывают приобретение или аренду оборудования работником, а также расходы, понесенные при использовании оборудования в служебных целях. То есть если платим за телефон, то должны быть документы, свидетельствующие о служебных разговорах, если платим за авто — маршрутные (путевые) листы, чеки АЗС.

• Резюмируем. Для учета компенсации в расходах кроме соглашения работодатель должен подтвердить:

• Необходимость использовать личное имущество сотрудника. Например, в должностной инструкции указать, что у работника разъездной характер работы или что он трудится удаленно.
• Право собственности работника на имущество. Например, копию паспорта транспортного средства или договор аренды ТС.
• Факт использования техники или транспорта в служебных целях: путевые листы, авансовые отчеты, кассовые чеки, приказы руководителя, акты выполненных работ с расшифровкой вида работы.
• Размер компенсации — порядок расчета и величину выплат можно указать в соглашении или трудовом договоре.

Как учитывать компенсацию за использование личного имущества тем, кто на УСН, читайте в шпаргалке. Она размещена в конце статьи.

В конце статьи есть шпаргалка

НДФЛ

Выплаты за использование личного имущества работника в служебных целях, а также возмещение связанных с этим расходов не облагаются НДФЛ.

Правила такие же, как при учете налога на прибыль:

• не облагается налогом вся сумма компенсации, указанная в соглашении (ст. 188 ТК РФ, п. 1 ст. 217 НК РФ).

Важно: для расчета НДФЛ нет нормирования даже для личного транспорта (Письмо ФНС России от 13.11.2018 № БС-3-11/8304@).

Работодатель должен обосновать размер компенсации, потому что чрезмерно большую сумму могут посчитать схемой экономии на зарплатных налогах. Поэтому не платите заведомо большие суммы, которые вы не сможете экономически обосновать.

Компенсация за использование личного имущества в служебных целях в 6-НДФЛ не отражается (ст. 217 НК РФ, Письмо ФНС России от 11.04.2019 № БС-4-11/6839@).

Страховые взносы

Компенсация за использование личного имущества в служебных целях не облагается страховыми взносами на обязательное пенсионное, медицинское страхование и страхование по временной нетрудоспособности и материнству.

Как и при НДФЛ, размер компенсации не нормируется (ст. 188 ТК РФ, пп. 2 п. 1 ст. 422 НК РФ, Письма Минфина России от 06.12.2019 № 03-04-06/94977, ФНС России от 13.11.2018 № БС-3-11/8304@).

Размер возмещения должен соответствовать экономически обоснованным затратам работника.

Курсы для бухгалтеров

Профпереподготовка, повышение квалификации. Обучение онлайн в Контур.Школе

Расписание курсов

Этот вид компенсации работодатель должен отразить в форме РСВ в составе выплат, не подлежащих обложению по ст. 422 НК РФ:

• в строке 040 подраздела 1.1;
• в строке 040 подраздела 1.2;
• в строке 030 подраздела 1.3.1;
• в строке 030 подраздела 1.3.2 Приложения 1;
• в строке 030 Приложения 1.1;
• в строке 030 Приложения 2 к разд. 1 расчета (пп. 6.6, 7.5, 8.7, 8.16, 9.6, 10.7 Порядка заполнения расчета по страховым взносам).

Также ее нужно указать в персонифицированных сведениях о сотруднике, получающем компенсацию (разд. 3 РСВ). В частности, общую сумму выплат, как облагаемых, так и необлагаемых, следует включить в показатель графы 140 подраздела 3.2.1 (пп. 20.22, 20.23 Порядка заполнения расчета по страховым взносам).

Если в трудовом договоре (соглашении к нему) выплата компенсации и ее размер не определены, на нее придется начислить страховые взносы.

Бухгалтерский учет компенсаций

Чтобы учесть суммы выплат, бухгалтер должен сделать следующие проводки:

Содержание операции Дебет Кредит

Начислена компенсация работнику за использование личного имущества	20 (26, 44)	73 субсчет «Расчеты с персоналом по прочим операциям»
Выплачена компенсация	73 субсчет «Расчеты с персоналом по прочим операциям»
Отражены расходы, понесенные работником	20 (26, 44)	73 субсчет «Расчеты с персоналом по прочим операциям»
Отражена сумма входного НДС (на ОСН)	19	73 субсчет «Расчеты с персоналом по прочим операциям»
Выплачена работнику сумма в счет возмещения расходов	73 субсчет «Расчеты с персоналом по прочим операциям»	51 (50)

В шпаргалке собрана полезная информация из статьи:

• Учет компенсации за использование личного имущества при УСН 390.3 КБ

Скачать

Усн «доходы» в 2021 году: как отчитываться и сколько платить — эльба

Упрощённая система налогообложения бывает двух видов: «Доходы» и «Доходы минус расходы». Они различаются тем, с какой суммы вы платите налог. Как выбрать выгодный вид УСН, мы рассказали в статье «Упрощённая система налогообложения».

Содержание статьи

Ставка УСН «Доходы»

Ставка налога показывает, сколько процентов от доходов придётся заплатить государству. В большинстве случаев она равна 6%. Но есть регионы, которые снизили ставку.

В Крыму и Севастополе ставка 4%. В Севастополе можно платить ещё меньше — 3%, если вести бизнес из перечня льготных видов деятельности. В Чеченской Республике ставка налога зависит от числа сотрудников и составляет от 1% до 6%.

• В Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге ставка УСН стандартная — 6%.
• Узнайте на сайте налоговой в разделе «Особенности регионального законодательства», какая ставка действует в вашем регионе.
• Если ваши доходы за год превысят 150 млн или сотрудников будет больше 100, то ставка для любого региона увеличится до 8%. 

Что считать доходом УСН

Доходом на УСН считается всё, что вы заработали от бизнеса. В основном, это доходы от продажи товаров или услуг. Например, вы разработали сайт и получили за работу 100 тысяч рублей. Эту же сумму запишите в доходы УСН и заплатите с неё налог.

Есть ещё внереализационные доходы, которые напрямую не связаны с бизнесом, но их тоже нужно учесть. К ним относятся:

• процент на остаток по расчётному счёту
• штрафы и пени от партнёров за нарушенные условия договора
• возмещение ущерба от страховой
• курсовая разница при покупке или продаже валюты по курсу, который выгоднее, чем у центрального банка
• подарки и другое бесплатно полученное имущество
• другие доходы из ст. 250 Налогового кодекса.

Чаще всего вы получаете доходы деньгами. Но бывают неденежные доходы, например, при бартерах и взаимозачётах, когда вы меняете один товар на другой. Такие доходы тоже нужно учесть — в рублях по рыночной стоимости аналогичного товара.

Доходы в валюте переведите в рубли по курсу центрального банка, который действует в день получения денег. Подробнее об этом мы рассказали в статье «Как платить налоги при расчётах в валюте».

Эльба подходит ИП и ООО на УСН.  Сервис подготовит налоговую декларацию, рассчитает налог и уменьшит его на страховые взносы. Попробуйте 30 дней бесплатно.

Какие доходы не нужно учитывать в УСН

Не все полученные деньги — ваш доход. При расчёте УСН не нужно учитывать:

• возврат займа;
• получение займа;
• пополнение счёта личными деньгами;
• обеспечительный платёж или залог;
• возврат денег от поставщика;
• ошибочные поступления от контрагента или банка — Письмо Минфина РФ от 07.11.2006 N 03-11-04/2/231;
• деньги, полученные агентом по агентскому договору, кроме агентского вознаграждения;
• гранты;
• доходы от бизнеса на другой системе налогообложения, если вы совмещаете УСН с ЕНВД или патентом;
• другие доходы из ст. 251 НК.

У ИП есть доходы, которые не учитываются в УСН, но с них удерживается НДФЛ по ставке 35%:

1. Стоимость выигрышей и призов от участия в стимулирующих конкурсах, которые проводятся для рекламы товаров. НДФЛ нужно платить с той части выигрыша, стоимость которой выше 4 000 рублей. НДФЛ перечисляет не сам ИП, а организатор конкурса.
2. Экономия на процентах при получении кредита по ставке ниже ⅔ ставки рефинансирования. Банк сам посчитает и заплатит НДФЛ в налоговую.

Когда учитывать доходы УСН

Важно учитывать доходы в правильную дату, потому что от этого зависит, когда вы заплатите налог с этих денег.

Доходы учитываются в день, когда вы их получили. Это называется кассовым методом признания доходов. Если доход денежный, учитывайте его в день поступления денег на банковский счёт или в кассу. Предоплату тоже нужно учесть в день получения.

В некоторых ситуациях доход нужно учесть до того, как вы получите деньги. Например, вы продаёте через курьера, который получает оплату и переводит её вам. В этой ситуации доход учитывается в день, когда клиент заплатил курьеру, несмотря на то, что вы деньги ещё не получили.

Если доход неденежный, — например, зачёт взаимных обязательств с клиентом — учитывайте его в день, когда подписали акт взаимозачёта или другой документ.

Например, вы разработали сайт для мебельного салона, а он поставил вам мебель для офиса. За сайт контрагент должен заплатить 100 000 рублей, а вы ему ту же сумму — за мебель. Чтобы не переводить деньги со счёта на счёт, вы договорились о взаимозачёте, после которого никто никому не должен. Чтобы оформить договорённость, вы подписываете акт взаимозачёта. В этот же день нужно учесть 100 000 рублей в доходах УСН.

Можно ли учесть расходы

На УСН 6% расходы учесть нельзя. Поэтому, если у вашего бизнеса высокие затраты, стоит задуматься о переходе на УСН «Доходы минус расходы».

Как уменьшить УСН 6%

Один из плюсов УСН «Доходы» в том, что налог можно уменьшить на страховые взносы за ИП и сотрудников. Чтобы сделать это без ошибок, запомните два правила:

1. ИП без сотрудников уменьшают налог на взносы полностью, а ИП с сотрудниками и ООО — наполовину.

   Например, у вас нет сотрудников, и налог УСН за I квартал получился 10 тысяч рублей. В этом же квартале вы заплатили 8 000 рублей страховых взносов. Вы вычитаете эту сумму из налога УСН и платите 2 000 вместо 10 тысяч рублей.

   Другая ситуация: вы наняли сотрудников и заплатили за них и за ИП 20 тысяч рублей страховых взносов в течение I квартала. Налог УСН за I квартал — 15 000 рублей. Поскольку у вас есть сотрудники, вы уменьшаете УСН только наполовину. Получается, УСН за I квартал не может быть ниже 7 500 рублей. В итоге вы платите 7 500 рублей вместо 15 тысяч рублей налога.

2. Вычесть из налога можно только те взносы, которые вы заплатили в том же периоде, за который считаете налог. Например, 1 марта вы заплатили 15 000 рублей страховых взносов. Эту сумму вы можете вычесть из налога УСН за I квартал. О правилах уменьшения налога мы написали отдельную статью «Как уменьшить сумму налога на УСН».

Отчётность на УСН «Доходы» в 2021 году

Налог на УСН платят поквартально, а декларацию сдают один раз по итогам года — это самое важное, что нужно запомнить предпринимателям на УСН. Квартальные платежи называют авансовыми, потому что вы их платите как бы авансом за весь год. 

Каждый квартал нужно платить налог:

• до 31 марта 2021 года для ООО, до 30 апреля 2021 года для ИП — итоговый расчёт УСН за 2020 год.
• до 26 апреля — за 1 квартал 2021 года,
• до 26 июля — за полугодие 2021 года,
• до 25 октября — за 9 месяцев 2021 года.

Один раз в год сдайте декларацию УСН. За 2020 год ООО отчитываются до 31 марта 2021 года, а ИП — до 30 апреля 2021 года.

Кроме этого заведите книгу учёта доходов. Записывайте туда все доходы бизнеса и страховые взносы, которые заплатили. Эту книгу не нужно сдавать в налоговую, пока она сама не попросит.

Статья «Как вести книгу учёта доходов и расходов».

А эльба поможет?

Эльба поможет вести учёт доходов на УСН. Сервис посчитает налог и правильно уменьшит его на страховые взносы, а по итогу года подготовит налоговую декларацию. Электронную подпись для отправки отчётности через интернет мы выпустим бесплатно. Попробуйте 30 дней бесплатно. 

Статья актуальна на 04.02.2021