Как защитить ТСЖ от рейдерского захвата и разорения?

Как защитить ТСЖ от рейдерского захвата и разорения?

Такое явление, как рейдерство, в последнее время на слуху. О нем часто говорят в СМИ, а некоторым компаниям и даже жителям многоквартирных домов пришлось столкнуться с рейдерством на практике.

О том, какие особенности имеет рейдерство на рынке управления многоквартирными домами, вы узнаете из настоящей статьи (вопросы классического рейдерства как захвата власти и получения права на имущество коммерческих организаций независимо от отраслевой направленности не рассматриваются).

Самым простым определением рейдерства является захват чужого имущества для личного обогащения с применением правовых механизмов. Для рейдерства характерно использование условно законных средств, в отличие от рэкета, действующего посредством криминальных схем.

Рейдерство в сфере ЖКХ — явление достаточно новое. Многие согласятся с тем, что до недавнего времени передел имущества происходил в более выгодных сферах, где возможности для наживы существеннее.

Сейчас же движение реформы ЖКХ по направлению к ответственному собственнику и, как следствие, наделение физических лиц — собственников помещений в многоквартирном доме достаточно широким спектром прав побуждает наиболее предприимчивых граждан использовать еще не устоявшуюся систему управления многоквартирными домами в своих интересах.

Согласно действующему Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме обладают правом общей долевой собственности на помещения в многоквартирном доме, обслуживающие более одного помещения в данном доме (подвалы, чердаки и иные нежилые помещения), и земельный участок под многоквартирным домом.

Именно эти объекты, как правило, являются предметом интереса рейдеров. Кроме того, велико внимание последних к финансовым потокам, направленным на содержание и ремонт дома, например, в ТСЖ, управляющих большой площадью помещений, денежный оборот за месяц составляет иногда до 1 млн руб.

(главным образом в ТСЖ столичных городов — Москвы и Санкт-Петербурга).

  • От рейдеров могут одинаково пострадать все участники жилищных отношений:
  • — во-первых, собственники квартир в один момент могут оказаться бесправными и потерять возможность доступа к общему имуществу многоквартирного дома и право собственности на это имущество;
    — во-вторых, ТСЖ под напором рейдеров превращаются в номинальные управляющие структуры и фактически не следуют интересам своих членов и собственников квартир;
  • — в-третьих, управляющие организации теряют клиентов в лице собственников помещений и ТСЖ, отбиваемых не всегда честными способами.

Формы рейдерства в сфере ЖКХ

Формы рейдерства в сфере ЖКХ разнообразны, но при этом все имеют целью:

— захват власти (главным образом в ТСЖ);
— захват имущества (возможен безотносительно способа управления — посредством ТСЖ или управляющей организации, рейдеров интересуют нежилые помещения в доме, земельный участок и иное общее имущество многоквартирного дома).

Ситуация на сегодняшний день усугубляется тем, что однозначного, формально определенного понятия рейдерства, с перечислением явлений, которые относятся к рейдерству в сфере ЖКХ, не существует. Между тем рейдерство в сфере ЖКХ имеет свою специфику и обладает большим количеством форм.

Рейдерские схемы условно можно разделить на «белые», когда по документам все более или менее чисто, и «серые», когда используются подложные документы, в основном протоколы общих собраний собственников помещений и членов ТСЖ. Хотя, на наш взгляд, любая из схем извлечения личной прибыли за чужой счет не может быть в конечном счете названа «белой».

Итак, рассмотрим возможные формы рейдерства несколько подробнее.

Захват власти

Первая наиболее общая форма, которая достаточно широко распространена, заключается в смене способа управления многоквартирным домом (например, многоквартирный дом, еще вчера управляемый управляющей компанией, сегодня вдруг оказался под властью ТСЖ, или наоборот) либо в смене управляющей организации (например, вчера дом находился в управлении ООО «Ромашка», а сегодня уже — ООО «Василек»). Подобная ситуация возможна в домах, где отсутствуют социально ответственные собственники, так как здесь смена одной управляющей конторы на другую пройдет незаметно для жителей и некому будет бить тревогу. Именно на это в первую очередь рассчитывают рейдеры.

Данная схема чаще всего работает при создании рейдерских ТСЖ, поскольку, в отличие от замены ТСЖ на управляющую компанию либо просто смены управляющей компании, процедура создания ТСЖ проста.

Протокол его создания проходит государственную регистрацию в органах ФНС, которая не имеет права заниматься проверкой документов, регистрация носит уведомительный характер, а значит, создание ТСЖ и переход к нему функций по управлению может быть оспорен только в судебном порядке.

На судебное разбирательство необходимо время, за которое ТСЖ успеет открыть счет, начать рассылать квитанции собственникам на оплату жилищно-коммунальных услуг, совершить сделки по отчуждению общего имущества.

Вторая наиболее распространенная форма рейдерства заключается в смене правления ТСЖ и председателя правления ТСЖ.

Как показывает практика, произвести указанную замену до недавнего времени было достаточно просто: в соответствующую инспекцию ФНС подавался небольшой комплект документов, состоящий из протокола заседания правления (либо общего собрания членов товарищества) о смене председателя правления ТСЖ (либо правления ТСЖ в целом) и заявления унифицированной формы с заверенной нотариусом подписью заявителя (как правило, нового председателя правления).

Таким образом, фактически можно было подделать протокол общего собрания членов ТСЖ, прийти к нотариусу, заверить подпись и подавать документы на регистрацию в ЕГРЮЛ изменений, внесенных в сведения о юридическом лице.

Отмена записи о таком изменении возможна также в судебном порядке при оспаривании документов, на основании которых запись внесена.

Однако на сегодняшний день ситуация несколько изменилась в связи с участившимися случаями рейдерства в ТСЖ.

В частности, нотариусы г. Н. Новгорода при заверении подписи заявителя все чаще просят обеспечить присутствие прежнего председателя правления ТСЖ.

Следует признать, что это палка о двух концах, поскольку трудности при смене власти поджидают не только рейдеров, но и добросовестных членов товарищества, например, если в ТСЖ по инициативе одного из членов было проведено общее собрание, избрано новое правление и новый председатель правления ТСЖ, но старый при этом не хочет покидать свой пост и, конечно же, не станет способствовать новому правлению в оформлении его полномочий.

Пассивное рейдерство

Выше были рассмотрены формы рейдерства, при которых для захвата имущества и власти рейдерам необходимо приложить некоторые усилия, поэтому назовем их формами активных действий. Но, на наш взгляд, этими видами рейдерство в сфере ЖКХ не ограничивается, и можно выделить пассивные, или скрытые, формы рейдерства.

К ним в первую очередь отнесем непередачу полномочий правления ТСЖ к вновь избранному правлению либо к вновь избранной управляющей компании (узурпация власти).

Безусловно, члены правления и председатель правления ТСЖ, не всегда добросовестно выполняющие свои полномочия и тем более злоупотребляющие ими, будут крепко держаться за свои должности, продолжая распоряжаться средствами ТСЖ и имуществом собственников по своему усмотрению.

На деле это может выражаться в непередаче технической документации на многоквартирный дом, необходимой для управления им, отказе помочь в оформлении нового состава правления, в фактическом продолжении осуществления функций по управлению (заключении договоров, представлении квитанций собственникам и т.д.). Здесь выходом будет также обращение в суд с исками о понуждении тех или иных лиц к совершению действий по передаче тех или иных полномочий. Разбирательство, как было указано выше, может занять достаточно длительное время.

Добавим, что рейдерству данного вида способствуют небрежности и неточности в уставных документах ТСЖ, а также несовершенство жилищного законодательства. Так, порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Жилищным кодексом урегулирован недостаточно, а порядок проведения общего собрания членов ТСЖ — и того меньше. Однако п. 3 ст. 145, п. 3 ст.

146 ЖК РФ позволяют детализировать процедуру общего собрания членов ТСЖ в уставе. Например, законом не установлено, кто имеет право инициировать внеочередное общее собрание членов товарищества. По аналогии с общим собранием собственников помещений (п. 3 ст. 45 ЖК РФ) можно предположить, что такое право имеет любой член ТСЖ, но, безусловно, будет лучше, если прописать это в уставе.

Напротив, в ЖК РФ содержится правило (и оно обычно дублируется в уставах товариществ), согласно которому общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления ТСЖ или (при его отсутствии) член правления (п. 5 ст. 146 ЖК РФ).

Получается, что сама возможность инициирования внеочередного общего собрания любым членом ТСЖ без указания на то в уставе ставится под сомнение.

С другой стороны, абсурдность ситуации в том, что, если иное не предусмотрено в уставе, оппозиционное действующему правлению собрание по закону и по уставу ТСЖ должен вести свергаемый председатель правления. Понятно, что для узурпации власти почва подготовлена благодатнейшая.

Рейдеры от коммуналки, или Поле битвы — ТСЖ — ВашГород.ру

От редактора: на днях к нам в редакцию обратился мужчина с просьбой о помощи. «У нас в доме на Ноградской, 13 буквально рейдерский захват». Решаем разобраться в ситуации.

Кто из нас доволен работой УК, коммунальщиков в целом, причастных к управлению и обслуживанию наших многоквартирных домов? Таких ничтожно мало.

Поэтому оставить управление домом внутри самого дома — создать ТСЖ или оставить ЖСК (жилищно-строительный кооператив) — кажется удачным вариантом: ты лично знаешь, с кого спросить о результатах и можешь потребовать отчёт, на что потрачена твоя квартплата. Однако жители кооперативного дома № 13 по улице Ноградской в Новокузнецке после десятилетий управления домом ЖСК решили сменить его на УК.

В далеком 1985 году на берегу Абы на деньги пайщиков строительного кооператива был возведен 9-этажный дом. С момента заселения дом управлялся ЖСК. На общем собрании избирались председатель, члены правления и ревизионной комиссии. Первые занимались наймом исполнителей работ и заключением договоров с ресурсоснабжающими организациями, вторые контролировали расходование общедомовых средств.

В начале 2000-х у руля кооператива встала Надежда Айнулина. С тех пор каждые два года её с завидным постоянством переизбирали на должность председателя.

Читайте также:  Как утвердить тариф на обслуживание и содержание МКД?

«Она не чурается никакой работы, — говорят жители дома. — Обнаружит грязный подъезд — возьмёт тряпку и помоет полы. В доме всегда чисто, текущие ремонты выполняются вовремя, мусор вывозится. Соседние МКД нам завидуют».

Как защитить ТСЖ от рейдерского захвата и разорения?

Инь и янь дома № 13

Со стороны посмотришь — идиллия. Но копнешь глубже — чертовщина, недаром № 13. Дом поделён на два лагеря. Часть горой стоит за председателя, другая — против.

«Уже несколько лет мы добиваемся от Надежды Константиновны предоставления финансовой отчётности, информации по зарплате председателя и других штатных работников ЖСК, — утверждает жительница дома Людмила Кузьмина. — Попытки сменить Айнулину предпринимались лет 5-6 назад, не удалось.

Тогда активисты инициировали общее собрание собственников, поставили вопрос о снятии Надежды с должности, подписали протокол. И вдруг через короткий промежуток Айнулина демонстрирует другой протокол, с более поздней датой, который вновь подтверждает её полномочия.

После этого мы с ней судились, но добиться отмены документа не удалось».

В конце 2019 года война вспыхивает с новой силой. В дом вселяется Ольга Белозерцева, которая активно встает на сторону протестующего лагеря. Первая попытка слома действующего порядка происходит 28 января 2020 года — созвано общее собрание собственников, но кворума для принятия решения о переходе в УК собрать не удаётся.

Уже тогда в повестке собрания фигурируют вопросы об избрании способа управления домом (т.е.

переход из ЖСК в УК); в качестве УК предлагается ООО «Стройдом»; отдельной строкой предлагается утвердить денежное вознаграждение старшей по дому.

Но самый интересный момент: уполномочить УК «Стройдом» заключить договор на обслуживание лифтов с ООО «ПЭС», директором которого является… Людмила Кузьмина.

Захват квартиры рейдерами — что делать в этой ситуации | Рестра

Как защитить ТСЖ от рейдерского захвата и разорения?Захват квартиры рейдерами — вполне реальная ситуация

Захват квартиры рейдерами преступление, под прицелом которого прежде всего, одинокие люди. Для начала приведем недавний случай из практики Хорошёвской межрайонной прокуратуры (г. Москва).

Квартиру №8 по праву можно назвать «нехорошей». Пятикомнатная коммуналка в недалеко от центра Москвы окутана чередой многолетних судебных тяжб, таинственных похищений, исчезновений жильцов и странных смертей. В итоге из живых владельцев осталась только семья Грачёвых (фамилия и имена изменены), имевшая 2 комнаты и их соседка, владеющая одной комнатой, остальная площадь перешла к городу.

Грачёвы начали было собирать документы на присоединение городских комнат и их приватизацию, но внезапно умирает супруг Людмилы Николаевны, через месяц без вести пропадает пасынок.

Мистики, впрочем, здесь нет: на драгоценные квадратные метры в двух шагах от метро «Кропоткинская» уже давно положила глаз банда преступников.

Пока пожилая женщина переоформляла документы, комнаты у города и у соседки купил некий Борис Фролов.

Фролов владел ещё несколькими квартира в том же доме. Большинство бывших владельцев, кстати, без вести пропали или скоропостижно скончались. Осталась одна Людмила Николаевна. Как только не портил ей жизнь Фролов! И подселял шумных жильцов в соседние комнаты, и с агрессивно настроенными братками угрожал то пожаром, то убийством, то отправкой в «Кащенко».

Несчастная женщина на протяжении целых пяти лет терпела ежедневные попойки, драки и вандальные выходки подселенцев и лаже бомжей. Была и травля неизвестным веществом с едким запахом, огромное количество тараканов, мышей и червей – одинокая старушка наотрез отказывалась покидать родовое гнездо. 

Но однажды вернувшись из гостей старушка увидела свои вещи в подъезде и новые замки на своих комнатах. После того, как сотрудники МЧС спилили замки, Людмила Николаевна обнаружила пропажу старинных икон, картин и антикварной мебели, на сумму около миллиона рублей.

Вскоре явился адвокат «нового владельца» с претензией: пенсионерка якобы обменяла свои метры на квартиру в Северном округе. Никаких договоров, конечно же, Людмила Николаевна не подписывала, за нее подготовила и подписала документы соучастница преступления. Этот факт позднее выявила подчерковедческая экспертиза.

И это не сериал

Как видно из примера, рейдерский захват квартиры – не плод воображения сценаристов сериалов, и не пережиток неспокойных девяностых. А вполне себе часть нашей реальности.

В год правоохранительные органы фиксируют десятки подобных историй. Так что любому человеку полезно будет узнать, что делать в случае, когда его пытаются выселить из собственного жилья. Отважная пенсионерка вела себя правильно. И ей удалось сохранить свою комнату. Рассмотрим на её примере, как противостоять захвату жилища.

Обратитесь в полицию

Людмила Николаевна не стала медлить. Как только она заподозрила неладное – сразу же обратилась в правоохранительные органы. За группировкой начали следить. Добивайтесь возбуждения уголовного дела. Если медлят в полиции, — обратитесь к вышестоящему руководителю следственного отдела или пишите жалобу надзирающему прокурору.

Используйте диктофон

Пенсионерка практически сразу же стала аккуратно записывать все разговоры с бандитами на диктофон. Особенно с угрозами и уговорами съехать «по-хорошему» или продать за копейки жилплощадь. Так у нее набралось множество доказательств попытки захвата.

Уберите все документы с подписью

А особенно берегите от глаз посторонних личные документы и правоустанавливающие документы на квартиру. Злоумышленникам удалось подделать подпись Людмилы Николаевны, потому что они, видимо, знали, как она выглядит.

В результате пенсионерка чуть не уехала жить из своей квартиры на окраину города. Понадобилась специальная эспертиза, определяющая оригинальность подписи. И, конечно же, даже под огромным психологическим давлением не подписывайте никакие бумаги и пустые бланки.

Защитите ценности

Как видите, женщина сохранила квартиру, но лишилась семейных реликвий стоимостью около миллиона рублей. Постарайтесь сразу же отдать самые дорогие вещи на хранение родственникам или друзьям. В крайнем случае, можно оплатить и ячейку хранения. Например, такие ячейки есть при службе вневедомственной охраны.

Не верьте в выгодные сделки

Если незнакомцы предлагают вам  очень хорошие варианты купли-продажи или обмена, то сначала проверьте достоверность сведений у независимых экспертов. И, напоследок, ограничьте доступ в жилище. В случае с коммуналкой, конечно, это проблематично. Но в остальных случаях – ограничьте доступ посторонних в свою квартиру.

Приведённые советы могут помочь отстоять своё право и дать отпор рейдерам. К слову, нарушение неприкосновенности жилища — это преступление, предусмотренное ст. 139 УК РФ. Ещё по теме «Захват квартиры рейдерами — что делать в этой ситуации»:

Защита от рейдерского захвата компании

Как защитить ТСЖ от рейдерского захвата и разорения?

Как бороться с рейдерским захватом? Если рейдеры серьёзно взялись за вашу компанию, то не нужно ждать, когда дело дойдёт до реального конфликта, который нужно будет решать при помощи сотрудников полиции, прокуратуры или судебных органов. Следует сразу же предпринять правильные шаги по защите своего бизнеса.

  • Все случаи уникальны и индивидуальны.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Как защититься от рейдерского захвата?

Защита от рейдерства включает в себя несколько шагов, которые отпугнут «захватчиков»

Создание кредиторской задолженности

Можно попробовать создать фиктивную задолженность вашей компании перед другими фирмами, которые находятся в хороших партнерских отношениях с вашей или подконтрольной ей компанией. Это можно сделать при помощи заключения сделки или выдачи векселей. Это сразу же отобьёт охоту в захвате фирмы с долгами.

Реорганизация фирмы

Из одной крупной, которая привлекает своими активами, можно создать несколько мелких и более защищённых компаний, таких как ЗАО, которые более стойки к вторжениям третьих лиц. Это повысит затраты при приобретении фирмы, и снизит интерес со стороны рейдеров.

Слияние с компанией конкурентом рейдера

Это может быть крайним, но эффективным способом, так как бороться с крупной или равносильной по финансам компанией захватчик вряд ли захочет.

Попробовать совершить встречную покупку акций рейдерской компании

Рейдеру будет неинтересно потерять или ослабить свой бизнес. Но выкупить его акции в максимальном количестве будет непросто. Сначала следует собрать всю информацию о «захватчике», затем приступить к выкупу его акций, для чего понадобиться немало времени и дополнительных средств.

Укрупнение бизнеса

Если вы представитель среднего или малого бизнеса, то не стоит расслабляться и думать, что ваша компания не будет интересна более крупному захватчику. Наоборот, малые компании минимально защищены от рейдерства, так как у них отсутствуют штатные юристы или сотрудников по безопасности. Особенно уязвима та малая компания, которая пытается работать по серым схемам.

Важно! Для того чтобы отбиться от захвата рейдеров, придется стать реальным участником “правовой войны”. Поэтому затевать такие мероприятия нужно, имея в помощниках опытного юриста.

Противодействие рейдерству

Противодействовать рейдерству нужно ещё до начала попыток захвата вашей компании.

Поэтому очень важно помнить о том, что:

  • нельзя никогда подписывать чистые листы, кто бы это ни просил сделать. Это же относится к непрочитанным текстам договоров, иных документов или их копий. Это позволит избежать риска передачи своего бизнеса другим лицам;
  • следует хранить все оригиналы уставных и учредительных документов, документов, подтверждающих право собственности, в труднодоступных для рейдеров местах. Если рейдеры их похитят или подделают, то они смогут внести в Единый госреестр юридических лиц изменения, которые позволят сменить руководителя предприятия или его собственника.
Читайте также:  Как подтвердить право собственности, если в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости?

Существует ещё и несколько иных рекомендаций, которые помогут избежать захвата рейдерами вашей компании. Чтобы быть уверенным в своем будущем, не нужно жалеть деньги на хорошего юриста, который не только даст правильный совет, но и составит необходимый документ и поможет отстоять ваши права и законные интересы в различных инстанциях.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

О квартирном рейдерстве и как с ним бороться

«Квартирное рейдерство» — термин довольно молодой. Лет 5 назад ещё его было сложно найти в прессе.

Но вот последние 3-4 года он всё чаще и чаще мелькает на страницах как бумажных изданий, так и интернет-сайтов, в речах политиков и общественных деятелей, да и в выступлениях обычных граждан.

Квартирным рейдерством называют обычно захват квартиры владельцами небольшой (а иногда и большой) доли в ней путём выживания совладельцев.

Как это выглядит? Некто покупает долю в праве собственности на квартиру или комнату. Затем под любым предлогом вселяется в неё (иногда помогает суд, иногда просто грубая сила).

После этого нехитрыми способами — от жарки селёдки на кухне, мокрых полов в туалете и забивания замков спичками, до поигрывания острыми колюще-режущими предметами и конкретных обещаний несладкого будущего, — соседи выживаются из квартиры или комнаты так, что им остаётся только пытаться продать и свою долю.

Рейдеры часто согласны её купить, но за 10 — 20% реальной стоимости. Как правило, они и первую свою долю купили за пол-цены, если не меньше.

Вроде бы ситуация совершенно ясная. И вроде бы совершенно ясно, что тут делать — собирать доказательства, выселять по суду незаконно вселившихся, ловить эту банду и сажать её.

Но почему-то в общественном мнении зачастую ситуация выглядит иначе: оно видит нарушения не там, где они есть (незаконное вселение, чинение препятствий собственникам, угрозы и шантаж), а там, где их нет (приобретение доли криминальными личностями).

Хуже того, квартирным рейдерством, некоторые сознательно передёргивая, а некоторые и искренне заблуждаясь, начинают называть не незаконное вселение и выживание собственников из квартиры, а вполне законное отчуждение доли в жилом помещении её собственником постороннему лицу.

По мнению многих, если у семьи Ивановых есть 2/3 квартиры, в которой они проживают, а их дальнему родичу Петрову досталась 1/3 этой квартиры по наследству, то совершенно нормально, что Ивановы не только не пускают Петрова жить (что, в общем, наверное, правильно: посторонний человек в чужой квартире сильно ущемляет права на жилище), но и вообще делают вид, что никакой его доли тут нет, а они могут спокойно, безвозмездно и беспроблемно пользоваться всей квартирой. Впрочем, готовы купить у него его 1/3, но конечно, не за треть цены квартиры, а рублей за сто. Ну или сколько у них от последней зарплаты осталось. Не согласен — «Как знаешь, вообще ведь ничего не получишь».

Вполне себе неудивительно, что озверевший Петров вначале пытается найти управу на Ивановых. Но ни наш закон, ни наш нерешительный (в подобных ситуациях. В других — весьма решительный) суд ему не подмога.

В законе ничего внятного о том, как собственник доли, который не может непосредственно использовать объект, может получить причитающееся ему иным способом.

А без чёткого указания закона суды мнутся и боятся выдать волюнтаристское требование, например, обязать Ивановых выкупить у Петрова его долю за пропорциональную долю стоимости целой квартиры, или назначить ему ежемесячную плату с Ивановых, и так далее. Мировых соглашений тоже по таким делам почти не бывает.

Помыкавшись где-то в судах, а где-то без судов, вконец возненавидев своих зачастую кстати родственников, Петров решает: «Да пропади пропадом эта доля, ничего с неё не получу, так хоть как следует нагажу вредным совладельцам». Так и попадают доли квартиры в собственность криминальных личностей, которые дальше устраивают то, что и называется, если говорить объективно, «квартирным рейдерством».

Конечно, это не единственный возможный вариант. Есть и другие: например, в приватизированной квартире один из собственников разругался с другими, покатился по наклонной и продал свою долю всё тем же сомнительным личностям. Вина бывает и на одной, и на другой стороне.

Способов передать свою долю даже без уведомления совладельцев более чем достаточно. Это и дарение, и отступное по фиктивному займу, и дарение + продажа (сначала микродоля дарится, затем тому же лицу продаётся большая доля).

Правда, после введения нотариального удостоверения сделок отчуждения с долями недвижимости накал «альтернативных» способов отчуждения спал, и сейчас чаще всего в ходу купля-продажа, подразумевающая предварительное уведомление совладельцев.

Но и дарение остаётся в силе, ведь если стороны уверенно и упорно говорят, что передают долю безвозмездно, нотариус сам не вправе решать, что сделка притворная, а ограничивается только разъяснением возможных рисков и последствий.

И вновь нельзя не обратить внимание, что в народе бытует безграмотное мнение, что преимущественное право покупки означает, что «без согласия других собственников никому передать долю нельзя».

Подкрепляемое столь же малограмотными консультациями «юристов», увы. В действительности, если уж собственник решился свою долю отчуждать, то он это сделает, хотят его совладельцы или нет.

В том числе и через куплю-продажу.

Как это делается? Вначале собственник доли, который желает её продать, идёт к нотариусу (есть и варианты обойтись на этой стадии без нотариуса, но они менее надёжны). Там он направляет заявление в адрес каждого из других участников долевой собственности.

В заявлении сообщает о намерении продать долю третьему лицу, указывая цену и другие условия продажи. И предлагает воспользоваться преимущественным правом покупки.

Это заявление нотариус направляет (обычно Почтой России) по адресу совладельца (желательно по адресу регистрации места жительства, но работает иногда и фактическое место жительства).

НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, получил ли адресат письмо или сидел в кустах, надеясь, что пронесёт, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, если письмо было направлено по правильному адресу, он считается его получившим.

После получения (или того, что признаётся получением) данного заявления начинается отсчёт срока продолжительностью один месяц.

И если за это время сособственники не решились заключить договор на предложенных условиях, не собрали деньги (обычно в заявлениях ставится условие, что деньги должны быть уплачены сразу) и не подписали договор, то можно продавать долю посторонним лицам на предложенных совладельцам условиях. Совершенно без учёта каких-либо желаний и возражений других собственников.

Но у многих граждан опять «особое мнение». Я такое называю «крестьянская хитрозадость». Одни думают, что могут вместо предложенных им условий предложить свои условия и потянуть время (типичное: «а я считаю, что его доля столько не стоит»); другие считают, что если они ответили «я согласен», то после этого уже можно ничего не покупать, а сделка у продавца всё равно уже сорвалась.

Ничего подобного! Продавец идёт к нотариусу, показывает свидетельство того же или другого нотариуса о том, что совладельцы были уведомлены. Независимо от того, получили они заявление или уклонились, результат будет один.

Главное, чтобы было какое-нибудь подтверждение того, что уведомление направлено по правильному адресу, а не «на деревню дедушке, Константину Макарычу».

В крайнем случае, нотариус запросит информацию о лицах, проживающих по адресу, куда было направлено письмо.

Сделка совершена, удостоверена, право зарегистрировано, в квартире или комнате появляется новый собственник.

Возможно, он правда рейдер, возможно он хороший человек, которому нужно где-то жить, возможно он инвестор, расчитывающий на снос дома, возможно, он пользуется лазейкой в нормативных актах, которая пока позволяет регистрировать место жительства даже при наличии 1/10000000 (можно уменьшать и далее) доли в праве собственности.

Вполне возможно, что ему от этой доли ничего, кроме регистрации по месту жительства, и не нужно. Ни нотариус, ни регистратор, ни даже суд не вправе судить о его намерениях, если таковые не являются незаконными и не проявились в конкретных поступках.

Поэтому на этом этапе остановить рейдеров невозможно. Совсем невозможно: если даже один нотариус заподозрит и откажет, они будут умнее, и у другого не будут делиться своими планами на будущее.

Таким образом, есть только один способ эффективной борьбы с квартирным рейдерством: противодействие собственно их незаконным действиям, которые состоят в выживании собственников из жилья. Как уже писалось выше: сбор доказательств, выселение, суд…

А самый лучший вариант — это не допустить самой ситуации, когда квартирные рейдеры появятся в общем жилье. Но, к сожалению, хотя он и самый лучший, но не всегда самый простой.

Отбрасывая те случаи, когда от совладельцев вообще ничего или мало что зависит, в нашей стране слишком часто надеются на авось. «Авось, не продаст» и «Небось, не сумеет».

Читайте также:  Условия договора между тсж и не членами тсж

Поэтому с недружественным совладельцем не церемонятся, на переговоры не идут, а если и идут, то на неприемлемых условиях. В результате ситуация заходит в тупик, из которого простого выхода не существует.

Если ещё можно как-то зафиксировать угрозу насилия, то как зафиксируешь, например, изгаженные полы в туалете? Ставить скрытые камеры, нарушая неприкосновенность частной жизни и, возможно, ещё и статью УК, запрещающую приобретение и использование шпионской техники, как бы себе дороже не обошлось!

Конечно, проблема эта быстро была поднята на уровень государственный. Слушания в Государственной Думе, законопроекты, публикации в СМИ. Но результата — ноль. Законопроекты, в силу их «с плеча рубательского» характера законами не становятся.

Защиты прав жильцов от рейдеров, а владельцев малых долей от произвола владельцев больших — так и нет. Идея запретить вообще оборот долей, по крайней мере, малых — откровенно противоречит основам гражданского права. Это привычный нам по депутатским законопроектам «запретительно-охранительный» подход.

Легче всего «врубить» «запрет на всё», не разбираясь в природе ситуации и не задумываясь о косвенных последствиях. К счастью, в Думе и прочих государственных структурах хватает людей, которые понимают, к чему может привести подобного рода запретительная политика, поэтому пока процесс не движется.

А вот почему не появляются более взвешенные законопроекты — вопрос серьёзный.

  • Но перейдём, однако, к моим предложениям, как можно было бы с этим бороться.
  • Надо выделить два направления:
  • 1) борьба с ситуацией, когда собственник не может извлекать материальное благо из своей собственности («защита права собственности на долю»);
  • 2) борьба с ситуацией, когда проживающий в жилье не имеет защиты от мер «выживания» («защита жилищных прав собственника доли»).
  • Как только мы определяемся с этими направлениями действия и охватываем типичные ситуации в этой области, становится проще понять, что именно делать.
  • В рамках защиты права собственности на долю самый разумный вариант — это предоставить суду выбирать способ защиты права, в зависимости от ситуации и желания сторон, оперируя следующими вариантами:
  • 1) принудительный для ответчика выкуп доли у истца ответчиком с выплатой строго пропорциональной доли рыночной цены целой квартиры (комнаты, дома);
  • 2) принудительная для ответчика продажа доли истцу с выплатой такого же вознаграждения уже истцом ответчику;
  • В этих двух случаях следует обеспечить фактическую выплату, во втором случае, внесением всей суммы в депозит суда до принятия решения по существу, в первом случае всеми доступными приставам-исполнителям способами.
  • 3) принудительная для обеих сторон совместная продажа жилья с последующим пропорциональным распределением вырученных средств (по возможности избегая механизма торгов, который ведёт к значительному снижению вырученных сумм, оставляя его только на крайний случай);
  • 4) установление периодических выплат тому из участников собственности, который не может непосредственно пользоваться долей или сдавать её внаём;
  • 5) и наконец, вселение истца или жильцов, которым он сдал квартиру, если он этого желает и это возможно исходя из жилищных условий.
  • Варианты типа сдачи внаём всей квартиры тоже возможны, но вряд ли имеет смысл это делать как-либо помимо мирового соглашения сторон спора.
  • Данные варианты должны быть доступны суду; некоторые из них при определённых условиях (например, без желания лица вселить его в жильё должно быть совершенно невозможно — конечно же, это и Конституции противоречило бы; или, например, если истец не желает получать периодические выплаты без какой-то гарантии того, что они ему поступят), кроме того, суд должен всячески способствовать тому, чтобы стороны вышли на мировое соглашение под угрозой неудобного как одной, так и другой стороне варианта решения проблемы.

Если подобное регулирование появится в или статье 250 (или 250.1) ГК РФ, или в каком-нибудь ином месте ГК РФ, то накал ситуации уже существенно спадёт.

  1. Что же касается защиты жилищных прав собственника, то тут надо сделать несколько изменений:
  2. 1) либо в ясной и твёрдой форме установить, что регистрация по месту жительства не даёт никаких прав, а наоборот, проживание по определённому адресу даёт все права (то есть, перейти на чисто заявительный порядок регистрации с очень серьёзной ответственностью за ложную регистрацию, вплоть до уголовных штрафов, если это приводит к уклонению от выполнения гражданских обязанностей или от ответственности),
  3. либо наоборот, установить, что для регистрации недостаточно просто владеть долей, а надо иметь либо согласие всех лиц, владеющих самостоятельным жилым помещением (как минимум, изолированной комнатой) и законно проживающих в нём, либо судебное решение, которое указывает, в какой конкретно комнате кто имеет право проживать.

2) и соответственно, вселение в жилое помещение производить только на указанных выше условиях (независимо от выбранной политики в первом пункте): я могу вселиться либо к членам своей семьи в комнату/квартиру, которую они занимают, то есть по общему согласию жильцов и владельцев комнаты/квартиры, либо, если согласия нет, суд рассмотрит, можно ли по размеру моей доли выделить мне лично (или нескольким сособственникам, согласным жить вместе) изолированное жилое помещение. И если да, то вселение по суду, если же нет, то отказ.

3) ввести запретительную санкцию: собственникам доли, не имеющим право вселения во внесудебном порядке, при наличии каких-либо попыток вселиться без суда или препятствования другим собственникам в проживании, судом может быть  наложен запрет вселения в квартиру и даже нахождения в подъезде дома, если это требуется, под страхом уже уголовной ответственности за неисполнение судебного решения. Можно по аналогии с «антисталкерскими» законами США и других стран, где гражданину может быть запрещено приближаться к определённому лицу (или определённому месту).

Может быть, мои мысли и наивны, но, как мне кажется, подобные меры были бы достаточно эффективны.

Рейдеры и рейдерские захваты в России: понятие, противодействие, захват бизнеса

Рейдерство — это насильственный, силовой захват предприятия, который осуществляется не по воле собственника или руководителя, обладающего преимущественным положением в организации. Обычно рейдерство разделяют на три типа.

  1. Белое рейдерство, которое протекает условно в рамках закона. Рейдеры срывают собрания акционеров, устраивают дополнительные проверки фирмы контролирующими органами.
  2. Серое рейдерство — это балансирование на грани преступления и законной деятельности. На определенных этапах такого вида захвата могут быть совершены правонарушения и преступления, но по сути это не преступный метод.
  3. Черный рейд подразумевает под собой использование действий, противоречащих закону: подкупа, шантажа, угроз, силового проникновения на предприятие, подделки судебных решений и так далее.

Как может быть осуществлен рейдерский захват предприятия?

Здесь выделяют четыре вида:

  1. Махинации с акционерным капиталом (возможно с ЗАО и ОАО). Рейдер скупает миноритарный пакет акций или заставляет передать его силой. Это позволяет ему организовать собрание других собственников и принять выгодное захватчику решение. Например, о смене руководства или выпуске дополнительных акций. В такой ситуации агрессор обычно не стремится выкупить предприятие, а пытается мешать работе фирмы, чтобы акционеры с преимущественным правом выкупа акций скупали их по завышенной в десятки раз цене.
  2. Руководителем становится близкое к рейдеру лицо. Как директор, он может распоряжаться 25% активов организации. Он берет кредит под залог собственности, предприятие не справляется с бешеными процентами, и банк забирает его за долги. Затем рейдер выкупит его у банка с приличной скидкой. Или же директор просто будет выводить активы на структуры, находящиеся под контролем захватчика.
  3. У фирмы имеются кредиторские задолженности. Если рейдер знает, что у организации есть небольшие долги, то он скупает их и вынуждает начальство оплачивать их единовременно.
  4. Незаконная приватизация предприятия.

Почему компания может стать объектом рейдеров? Организация, которая захватывает другую фирму, стремится получить привлекательные земли или недвижимость, которой последняя владеет; или хочет приобрести объект, чтобы раздуть свои активы.

Рейдеры выбирают для захвата компании, в которых пакет акций неконсолидированный, находится на руках у большого количества лиц, тогда рейдерам нужно только скупить их.

Если предприятие процветает или имеет заманчивые активы, то рейдеры могут силой отобрать фирму у владельцев.

Защита от рейдерских захватов

Для защиты от рейдерских захватов важно иметь четко прописанный устав предприятия, который содержит в себе меры, ограничивающие продажу акций, доступ к учредительным документам и документам на недвижимость.

Нужно контролировать информацию о компании, которая содержится в единых государственных реестрах. Достаточно модный способ — это участие в капитале иностранной компании, что осложняет поиск собственника.

И, разумеется, самым главным по-прежнему является грамотное (с финансовой и юридической точки зрения) составление всех договоров и документов с контрагентами.

Рейдерские захваты в России

В России случаи рейдерских захватов — явление нередкое. Несколько месяцев назад житель Москвы был приговорен к штрафу на сумму 110 тыс. руб. за попытку захвата фирмы в Чебоксарах.

Он изготовил поддельное решение суда о прекращении полномочий действующего директора, внес себя в состав участников ООО и назначил сам себя на пост генерального директора, подделав подпись. Цель заключалась в том, чтобы получить 7 млн руб.

, которые этой компании была должна другая организация.

В Великом Новгороде бизнесмен угрожал местным предпринимателям и их семьям, вынуждая передать ему акции компаний. Общая стоимость акций  составляла более 40 млн руб.

В Уголовном кодексе РФ нет статьи, которая бы подразумевала наказание за рейдерство. Но судьи в случае разбирательств используют для наказания участников захвата статьи о мошенничестве, вымогательстве, принуждении к совершению сделки и подделке документов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *