Может ли управляющая организация признать экономию собственной прибылью?

Может ли управляющая организация признать экономию собственной прибылью?New house and lots of money.

В настоящее время большая часть населения проживает в многоквартирных домах и жилых комплексах. Содержание этих домов требует тщательного контроля и организации. В связи с этим функционирует множество управляющих компаний, специализирующиеся на организации выполнения ремонтных работ и содержания, а также предоставлении различных коммунальных услуг в многоквартирных домах.

Выполнение любых работ подразумевает затраты денежных средств, которые были получены в результате тарифных сборов с жильцов дома. В серии публикации рассказывается о том, как рассчитать доходы и расходы по управлению многоквартирным домом, а также раскрывается информация о существующих статьях расходов и выручки у современной управляющей компании.

Выручка управляющей компании

Деятельность управляющей компании по обеспечению жилья необходимыми коммунальными услугами, а также проведение ремонтных работ требует финансовых затрат. Для этого компания осуществляет различные сборы, за счёт которых формируется денежная выручка. Чтобы рассчитать доходность управляющей компании, а также создать план по распределению бюджета, необходимо вести полный финансовый учёт.

В управляющей компании существует два основных вида учёта, к ним относится общий бухгалтерский и управленческий подомовой учёт. В первом случае речь идёт о составлении общего плана статей расходов и доходов компании основываясь на правилах ведения и положениях бухгалтерского учета (ПБУ).

В случае с подомовым учётом речь идёт о доходах и расходах по каждому управляемому дому, который обслуживается управляющей компанией. Два эти учета тесно пересекаются между собой и отличаются друг от друга рядом статей.

В подомовом учете, как правило, компания ведет более укрупненные статьи выручки и расходов которые в последующем отражаются в годовом отчете перед собственниками МКД.

Саму выручку эксплуатирующей организации можно разбить на 3 крупных блока: выручка по коммунальным услугам, выручка по содержанию и ремонту жилья, а также прочие доходы.

Выручка по предоставлению коммунальных услуг

К первой и наиболее крупной статье выручки УК относится тарифная коммунальная выручка. Стоит подробнее рассмотреть эти виды доходов, которые может получать, а может и не получать управляющая компания. Не все УК производят начисление коммунальных ресурсов жителям.

Начислением занимаются только те организации у которых заключены договоры ресурсоснабжения с собственниками жилья. В ряде случаев коммуналку начисляют гражданам непосредственно ресурсоснабжающие организации.

Управляющая компания может производить начисление в следующих случаях:

  • Получение денежных средств с жильцов в виде ежемесячной платы за предоставление услуг. К ним относятся счета за газоснабжение, водоснабжение, отопление и электричество. В данном случае речь идёт о такой ситуации, когда УК самостоятельно предоставляет коммунальные ресурсы для жильцов МКД
  • Коммунальные ресурсы на ОДН (общедомовые нужды) начисляют в любом случае управляющие компании т.к. расчет производится на основании площади квартир

Выставление счетов на оплату производится на основании тарифа на тот или иной вид коммунальных услуг. Тариф устанавливается на региональном уровне и сама управляющая компания на него повлиять не может.

Маржинальной прибыли (рентабельности) по этим статьям у управляющих компаний нет. Это запрещено законом. Т.е.

если организация начислила 1000 рублей за тепло, она должна перевести 1000 рублей на счет теплогенерирующей организации или котельной.

Именно поэтому нормальные УК спорят с ресурсоснабжающими организациями до последнего и стараются не заводить договоры жильцов на себя. Это самая проблемная статья доходов УК.

Может ли управляющая организация признать экономию собственной прибылью?

Выручка по жилищным услугам

Ещё одним не менее важным источником получения денежных средств является выручка за выполнение различных ремонтных работ и начисленный тариф за содержание многоквартирного дома.

Начисление производится также и владельцам нежилых помещений.

Ранее начислением сумм за капитальный ремонт зданий занимались управляющие компании, но сейчас это осуществляет региональный фонд капитальных ремонтов.

Доходы по содержанию в данном случае формируется на основе тарифа для каждого конкретного дома, который согласован с собственниками. Тариф зависит от степени благоустройства и инженерного наполнения обслуживаемого дома.

Рентабельность по этой услуге закладывается самой УК и зашита она внутри тарифа. В бухгалтерском отчете управляющей компании, как и в своих квитанциях на оплату услуг, скорее всего, вы увидите начисление одной или двумя строками: содержание и текущий ремонт.

По факту в управленческом учете каждая управляющая компания раскладывает тарифную выручку на составляющие:

Конечно доходы управляющей компании очень сильно зависит от структуры управляемого фонда. Та или иная статья может занимать другую долю в начислениях. Услуга «содержание жилого фонда» включает в себя так же множество статей таких как уборка «придомовой территории», «уборка МОП», «вывоз снега», «техническое обслуживание» и т.д. они формируются и рассчитываются для каждого конкретного дома.

Может ли управляющая организация признать экономию собственной прибылью?

Прочие доходы

Помимо основных способов получения прибыли, которые были описаны выше, существуют и другие источники поступлений управляющей компании. Среди них можно выделить следующие  статьи:

  • Получение доходов за размещение рекламных объявлений на придомовой территории. УК заключает договоры с рекламными компаниями, согласно которым она получает дополнительную прибыль. УК забирает только часть такого дохода, оставшаяся часть должна попасть в финансовый баланс дома. Если УК забирает все 100% есть повод обратиться в организацию с жалобой 
  • Дополнительная прибыль за аренду общедомового имущества. Как и в прошлой статье УК забирает только часть дохода, оставшаяся часть должна попасть в финансовый баланс дома 
  • Доход за размещение сетевого оборудования провайдеров также относится к дополнительным видам прибыли как жильцов, так и УК 
  • Оказание платных услуг населению за дополнительное денежное вознаграждение 
  • Дотации муниципалитета на определенные виды работ (например, дотации на вывоз жидких бытовых отходов из бараков) 
  • Муниципальные денежные средства по программам развития (например, благоустройство территории многоквартирных домов или обновление детских площадок). В данном случае д/с являются целевыми и их использование по итогу года проверяет КСП (контрольно-счетная плата муниципалитета) 
  • Если УК крупная, то у нее есть множество ЖЭУ в которых есть кассы. В этих кассах принимаются платежи сторонних организаций: оплата сотовой связи, интернет, кредиты и т.д. За это управляющая компания от оператора сбора платежей (РКЦ – расчетно-кассовый центр) получает комиссионное вознаграждение. Это полностью дополнительный доход организации 
  • Прочие начисления, не относящиеся к обязательным услугам в рамках жилищного кодекса: видеонаблюдение, охрана и т.д. 

«Хитрые» доходные статьи УК. Об этих статьях дохода не знает практически никто, даже в самой УК об этом знает ограниченный круг лиц.  В крупной обслуживающей организации есть инженеры ПТО и сметчики.

Когда голосуется тариф на текущий ремонт (например, ремонт кровли дома), расчет стоимости происходит на основании сметы. Смета, в свою очередь, формируется на основании коэффициентов на расценки работ в программе Гранд-смета. Поэтому документ делают максимально «раздутый» по стоимости.

Инженер ПТО знает за сколько реально можно сделать работу на рынке, поэтому с подрядчиком формируется договор «технадзора» (контроль исполняемых работ). Т.е. подрядчик возвращает УК часть денежных средств, обычно 7-15% от сметной стоимости. В отчете по затратам дома же проводится полная сумма затрат согласно смете.

При этом это абсолютно законная схема. В тех УК где нет жесткого контроля и вовсе эта сумма оседает в карманах нечистых на руку инженеров.

Дополнительный доход от вывоза мусора для коммерческих помещений в доме. Дело в том, что общедомовой тариф рассчитывается исходя из нормы формирования отходов на 1 жителя.

Для магазинов же и иных коммерческих предприятий норма формирования отходов выше. Но согласно жилищному кодексу владельцам коммерческих помещений в многоквартирном доме нельзя устанавливать тариф выше согласованного жителями.

Поэтому для них оформляют отдельные прибыльные договоры.

Может ли управляющая организация признать экономию собственной прибылью?

Структура доходов

Приводится структура доходов УК для двух вариантов ее работы:

Может ли управляющая организация признать экономию собственной прибылью?

Только лишь на основании структуры доходов сложно судить о рентабельности эксплуатирующей организации т.к. нужно знать как ее расходы, так и ее финансовые расчеты.

 

Также рекомендуется изучить статью про расходы УК.

Экономию в ЖКХ делят один к четырем

Минэкономики предлагает определить порядок использования экономии, образовавшейся у предприятий тепло- и водоснабжения при реализации инвестпрограмм.

Ведомство подготовило проект постановления правительства, предусматривающий, что не менее 80% сэкономленных средств должно реинвестироваться в модернизацию инфраструктуры, остальное же может остаться в распоряжении предприятия.

По мнению Минэкономики, определенность в возможностях использования сэкономленного станет стимулом для инвестиционной активности в ЖКХ. Участники рынка, впрочем, менее оптимистичны. Они полагают, что эта мера вряд ли существенно изменит положение дел в отрасли.

Минэкономики предлагает регламентировать использование предприятиями тепло- и водоснабжения экономии, полученной при реализации инвестпрограмм.

Поясним, такие программы утверждаются для модернизации коммунальной инфраструктуры, они финансируются в основном за счет тарифов. По подсчетам Минстроя, на их реализацию тратится около 30 млрд руб.

Читайте также:  Можно ли в отчете по управлению МКД не ставить план, а только факт в денежном выражении?

в год, однако для решения проблемы изношенности сетей требуется в разы больше средств.

Сейчас, как отмечает Минэкономики, статус образовавшейся в ЖКХ экономии никак не закреплен.

Это, как поясняет вице-президент ЦСР Елена Ковалева, приводит к «неопределенности в процессе корректировки необходимой валовой выручки (НВВ)» — в частности, при расчете ее объема, на основе которого устанавливается тариф, экономия может не приниматься во внимание регулятором, что, в свою очередь, ведет к сохранению завышенных тарифов.

Как следует из проекта Минэкономики, экономией предлагается считать размер снижения фактической стоимости мероприятия инвестпрограммы по отношению к плановой, образовавшегося в результате «эффективного применения закупочных процедур», при выполнении всех обязательств в рамках программы эта сумма не будет исключаться из состава НВВ.

При этом не менее 80% сэкономленных средств предприятия должны будут реинвестировать в другие мероприятия инвестпрограммы, остальное же можно будет использовать по своему усмотрению.

В Минэкономики полагают, что это позволит стимулировать рост эффективности инвестдеятельности, а также обновление коммунальной инфраструктуры. В Минстрое “Ъ” сообщили, что пока проект не получали.

Может ли управляющая организация признать экономию собственной прибылью?

Но действующий подход, поясняют в ведомстве, не мотивирует предприятия к снижению затрат и внедрению новых технологий: после получения экономии при расчете тарифов будет учтено снижение операционных расходов.

Участники рынка неоднозначны в своих оценках.

Финдиректор ГК «Росводоканал» Андрей Коваленко поясняет, что сейчас у предприятий нет возможности зарабатывать на инвестициях: либо экономия остается в инвестпрограмме, либо ее мероприятия реализуются в убыток.

В «Росводоканале» «горячо приветствуют» предложение Минэкономики, но отмечают, что «чувствовали бы себя более защищенными при распределении экономии в соотношении 50% на 50%».

В Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения (РАВВ) саму идею поддерживают, но отмечают, что реализовать ее будет проблематично — в силу жесткого регулирования стоимости мероприятий инвестпрограммы посредством укрупненных сметных нормативов ниже рыночной стоимости.

Хотя возможности для экономии в РАВВ все же видят — в случаях когда применение нормативов невозможно и предприятия руководствуются стоимостью объектов-аналогов, а также при закупках у единственного поставщика.

В «Т Плюс» полагают, что экономия при закупках «не носит значительного масштаба, поэтому к повышению инвестиционной эффективности и увеличению темпов модернизации она не приведет» — достичь этого можно за счет снятия регуляторных барьеров.

В Совете производителей энергии (СПЭ) также полагают, что предложения Минэкономики «существенно не изменят инвестклимат в отрасли» — в силу того что они носят «точечный» характер.

Кроме того, «принудительное «реинвестирование» экономии» вызывает у СПЭ вопрос — оно «накладывает запрет на использование экономии на ремонты, мероприятия эксплуатационного характера и может носить характер ограничений и вмешательства в деятельность хозяйствующих субъектов».

Евгения Крючкова, Полина Смертина

Эксперты в целом приветствуют стимулирование инвестиционной активности в ЖКХ, но по-разному оценивают действие предложенного механизма.

Вице-президент ЦСР Елена Ковалева полагает, что закрепление экономии в составе необходимой валовой выручки при выполнении ряда требований, свидетельствующих, по сути, о добросовестности предприятия, должно способствовать повышению предсказуемости процесса установления тарифа для последних и повышению стимулов к инвестированию.

Директор центра исследований в электроэнергетике НИУ ВШЭ Сергей Сасим считает, что стимулирование будет работать, если вся экономия будет оставаться в распоряжении организации: «По факту регуляторы очень неохотно сохраняют экономию.

Рассчитывать, что 20% как-то существенно повлияют на логику инвестирования, мне кажется, наивно».

Исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева отмечает, что предложенное Минэкономики реинвестирование 80% экономии может рассматриваться как «некое средство защиты» от ситуации, когда концессионеры «практически ничего не вкладывают в объект и изнашивают его».

Эксперт площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук отмечает, что это скорее вынужденная мера — в условиях повсеместной недофинансированности коммунальной инфраструктуры Минэкономики пытается стимулировать инвестирование в модернизацию ЖКХ с «позиции кнута, а не пряника», указывая, что не менее 80% экономии должно реинвестироваться.

Евгения Крючкова, Полина Смертина

Управляющая компания на УСН: учет доходов и расходов при оказании коммунальных услуг

27.07.2020

Влад О. В., эксперт журнала

Деятельность – исполнительская или посредническая?

Как показывает судебная практика, УК, находящейся на УСНО, как правило, не удается доказать, что ее деятельность по закупке коммунальных услуг у поставщиков коммунальных услуг (РСО) и их перепродаже потребителям является посреднической (агентской).

Это в целях налогообложения актуально для периода до 01.01.2018, когда УК, находящаяся на УСНО, должна была включать в состав налогооблагаемых доходов весь объем денежных средств, полученных от реализации собственникам помещений в МКД коммунальных услуг.

Один из последних примеров – Постановление АС СКО от 21.02.2020 № Ф08-643/2020 по делу № А53-7429/2019, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 30.04.2020 № 308‑ЭС20-6072.

В проверяемом периоде (2017 году) общество осуществляло деятельность по управлению МКД на основании договоров управления, заключенных с собственниками помещений в доме, по условиям которых в целях реализации полномочий по управлению МКД, действуя по поручению собственника, за плату оказывало услуги и выполняло работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в доме и предоставляло коммунальные услуги.

В целях выполнения условий договоров общество заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг и с организациями, оказывающими жилищно-эксплуатационные услуги.

В итоге судьи посчитали, что деятельность общества является деятельностью управляющей компании, оказывающей собственникам помещений услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, включая коммунальные услуги.

В спорных правоотношениях общество выступает в качестве самостоятельного субъекта по отношению к собственникам помещений в МКД, его правовое положение соответствует правовому положению исполнителя, в том числе коммунальных услуг, а не агента (посредника).

Полученные от собственников денежные средства являлись собственными средствами общества по основному виду его деятельности, расходовались по его усмотрению и подлежали включению в 2017 году в налогооблагаемую базу по единому налогу при УСНО.

Арбитры также отметили, что общество не приобрело какие‑либо товары (работы, услуги), для оплаты которых ему были необходимы целевые бюджетные средства, а, наоборот, само оказало услуги.

Поэтому получаемые им средства по своему экономическому содержанию представляют собой часть выручки за оказанные услуги.

Эти средства не подлежат отдельному учету, не предназначены для расходования на строго определенные цели, а могут использоваться получателем по своему усмотрению, о расходовании указанных средств общество не обязано отчитываться.

Поступившие обществу от собственников помещений за оказанные услуги денежные средства не могут считаться целевыми поступлениями, поскольку общество является исполнителем коммунальных услуг и приобретает их у РСО для предоставления коммунальной услуги собственникам помещений в МКД, а также выступает в роли исполнителя услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в доме.

Поэтому полученные обществом средства не могут рассматриваться ни в качестве средств целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), ни в качестве целевых поступлений из бюджета (п. 2 ст. 251 НК РФ).

К сведению

Аналогичные выводы содержатся в постановлениях АС СКО от 30.01.2020 № Ф08-12496/2019 по делу № А53-2653/2019, от 28.01.2020 № Ф08-12357/2019 по делу № А53-8684/2019, в передаче которых в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано определениями ВС РФ от 06.05.2020 № 308‑ЭС20-6066, от 30.04.2020 № 308‑ЭС20-6070 соответственно.

Как организовать учет при применении УСНО?

Оплата коммунальных услуг – неучитываемый доход при УСНО

С 01.01.2018 ситуация изменилась, так как в п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ благодаря Федеральному закону от 27.11.2017 № 335‑ФЗ появился пп. 4, на основании которого при определении объекта налогообложения не нужно стало учитывать доходы, полученные ТСЖ, УК от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями.

В связи с этим, как комментировали финансисты, с 01.01.

2018 суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет УК в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями, в том числе в 2017 году, при определении налоговой базы по «упрощенному» налогу в составе ее доходов не учитываются (письма от 26.01.2018 № 03‑11‑06/2/4381, от 23.04.2018 № 03‑11‑06/2/27129).

Позднее Минфин уточнил, что положения пп. 4 п. 1.1 ст. 346.

15 НК РФ распространяются в том числе на доходы, полученные УК от собственников (пользователей) недвижимости в оплату оказанных им коммунальных услуг, в случае оказания таких коммунальных услуг управляющей организацией, заключившей договоры ресурсоснабжения с РСО (договор на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором), в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ (письма от 14.06.2018 № 03‑11‑06/2/40525, от 28.06.2018 № 03‑11‑06/2/44575, от 09.07.2018 № 03‑11‑06/2/47463). И таких разъяснений было еще много[1].

Указанная формулировка Минфина с 01.01.2020 закреплена в Налоговом кодексе (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ в редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325‑ФЗ).

Оплата РСО – неучитываемый расход при УСНО

Кроме того, в пп. 1 п. 2 ст. 346.

17 НК РФ появился новый абзац о том, что ТСЖ, УК, заключившие договоры ресурсоснабжения с РСО (договоры на оказание услуг по обращению с ТКО с региональными операторами) в соответствии с требованиями, установленными законодательством РФ, не учитывают при исчислении «упрощенного» налога в составе материальных расходов средства, перечисленные в оплату коммунальных услуг, если такие средства получены указанными организациями от собственников (пользователей) недвижимости в оплату оказанных им коммунальных услуг и не учитывались при определении объекта налогообложения в соответствии с пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ.

Считаем, что в период с 01.01.2018 по 01.01.2020 УК (ТСЖ) в связи с применением указанной нормы (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.

15 НК РФ), несмотря на отсутствие специальной нормы, также не должна была учитывать расходы на оплату коммунальных ресурсов (услуг по обращению с ТКО), приобретенных у РСО (регионального оператора), при определении объекта налогообложения. Понятно, что речь идет о ситуации, когда в качестве объекта налогообложения выбраны доходы за вычетом расходов.

На основании п. 2 ст. 346.16 НК РФ расходы, которые можно учесть при определении объекта налогообложения, принимаются при их соответствии критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

Напомним: расходами признаются экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, произведенные для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (дохода, учитываемого при налогообложении).

Поскольку поступления в виде оплаты коммунальных услуг исключены из состава налоговых доходов «упрощенцев», расходы на приобретение соответствующих коммунальных ресурсов не учитывались при определении объекта налогообложения (несмотря на отсутствие специальной нормы).

Читайте также:  Как вывезти мусор, если ук отказывается

Вывод

Таким образом, начиная с 01.01.2018 УК, выбравшая в качестве объекта налогообложения доходы за вычетом расходов и выступающая в качестве исполнителя коммунальных услуг путем приобретения соответствующих коммунальных ресурсов у РСО (регионального оператора по обращению с ТКО) на основании заключенных с ними договоров, не учитывает:

  • в составе налогооблагаемых доходов – поступившую от собственников помещений в МКД плату за коммунальные услуги;
  • в составе налогооблагаемых расходов – средства, перечисленные РСО (региональному оператору) за коммунальные ресурсы, приобретенные для оказания коммунальных услуг.

Поправки, внесенные в Налоговый кодекс Федеральным законом № 325‑ФЗ и вступившие в силу с 01.01.2020, окончательно прояснили данные обстоятельства.

Минфин, комментируя обновленные нормы, указал: если ТСЖ получило от собственников недвижимости денежные средства в оплату коммунальных услуг, в том числе начисленные за места общего пользования, и полностью перечислило их поставщикам коммунальных ресурсов, такие средства при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, не должны учитываться ни в доходах, ни в расходах (Письмо от 27.03.2020 № 03‑11‑11/24201).

Считаем, что если полученные от собственников недвижимости денежные средства в оплату коммунальных услуг в полном объеме будут перечислены поставщикам коммунальных ресурсов (то есть стоимость оказанных коммунальных услуг равна стоимости приобретенных коммунальных ресурсов), то полученные средства в полном объеме в налогооблагаемых доходах не учитываются. Соответственно, при последующем перечислении денежных средств РСО не возникают налогооблагаемые расходы (напомним, при применении УСНО используется кассовый метод признания доходов и расходов).

Если между фактом поступления денежных средств от собственников и перечислением оплаты РСО возникает временной разрыв, по нашему мнению, это не приводит к возникновению налогооблагаемых доходов и (или) расходов.

Отметим еще один момент. Финансисты в Письме № 03‑11‑11/24201 рассмотрели ситуацию, когда ТСН получает от собственников недвижимости денежные средства в оплату коммунальных услуг, в том числе начисленные за места общего пользования, и полностью перечисляет их поставщикам коммунальных ресурсов.

Со своей стороны напомним, что плата за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества (КР на СОИ) с 01.01.2017 входит в состав не платы за коммунальные услуги, а платы за содержание жилого помещения.

Плата за КР на СОИ включается в состав платы за коммунальные услуги только в том случае, когда собственники помещений в МКД сами непосредственно управляют домом или ими не выбран способ управления домом либо выбранный способ не реализован (ч. 5 ст. 154 ЖК РФ).

В связи с этим рассуждения Минфина о том, что плата за коммунальные ресурсы, использованные для содержания общего имущества, также не учитывается в составе налогооблагаемых доходов, являются спорными.

На сегодняшний день других официальных разъяснений по указанной теме нет.

Нужно ли подавать уточненные декларации?

В рассматриваемой ситуации УК в 2018 и 2019 годах при определении объекта налогообложения учитывала в составе доходов полученную от собственников помещений в МКД плату за коммунальные услуги, а в составе расходов – оплаченные коммунальные ресурсы, приобретенные у РСО для оказания указанных услуг. Нужно ли в связи с этим подавать уточненные декларации по «упрощенному» налогу?

На основании п. 1 ст. 54 НК РФ при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде налоговая база и сумма налога пересчитываются за период, в котором были совершены указанные ошибки (искажения).

В случае невозможности определения периода совершения ошибок (искажений) перерасчет производится за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения).

Налогоплательщик вправе пересчитать налоговую базу и сумму налога за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), относящиеся к прошлым периодам, также в тех случаях, когда допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога.

Изложенным нормам корреспондируют положения п. 1 ст. 81 НК РФ.

При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в декларацию и представить в налоговый орган уточненную декларацию в порядке, установленном ст. 81 НК РФ.

При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган декларации недостоверных сведений, а также ошибок, не приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик вправе внести необходимые изменения в декларацию и представить в налоговый орган уточненную декларацию. При этом уточненная налоговая декларация, представленная после истечения установленного срока подачи декларации, не считается представленной с нарушением срока.

Таким образом, если допущенные УК ошибки (искажения) не привели к занижению подлежащей уплате в бюджет суммы «упрощенного» налога за 2018 и 2019 годы, уточненные декларации в налоговый орган можно не представлять.

Нужно ли менять бухгалтерский учет?

Считаем, что исключение на основании норм гл. 26.

2 НК РФ доходов от оказания коммунальных услуг и соответствующих им расходов из состава налогооблагаемых доходов и расходов соответственно не меняет порядок организации бухгалтерского учета у УК, применяющей УСНО и выступающей согласно условиям договора управления МКД в качестве исполнителя услуг.

Поэтому доходы от оказания коммунальных услуг признаются доходами от обычных видов деятельности (то есть в выручку включается реализация по предоставлению коммунальных услуг), что отражается в учете путем использования счета 90 «Продажи», субсчет 90‑1 «Выручка».

* * *

УК, находящаяся на УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», выступающая в качестве исполнителя коммунальных услуг и оказывающая их путем заключения договоров ресурсоснабжения с РСО, не должна с 01.01.2018 учитывать при определении объекта налогообложения:

  • доходы, полученные от собственников помещений в МКД в качестве платы за коммунальные услуги;
  • расходы на приобретение коммунальных ресурсов у РСО для оказания указанных услуг.

Это следует из норм Налогового кодекса (уточненных с 01.01.2020), поэтому указанный порядок учета подлежит применению вне зависимости от того, что закреплено в учетной политике для целей налогообложения. Вместе с тем, если в учетной политике прописан иной порядок организации учета, его следует привести в соответствие с положениями НК РФ.

Считаем, что в бухгалтерском учете доходы от оказания коммунальных услуг управляющая организация, выступающая в качестве исполнителя, должна признавать в качестве доходов от обычных видов деятельности (Дебет 62 Кредит 90‑1). Факт исключения этих доходов из налогооблагаемых доходов не влияет на порядок организации бухгалтерского учета. 

[1] См. письма Минфина РФ от 16.07.2018 № 03‑11‑06/2/49564, 03‑11‑06/2/49557, от 17.07.2018 № 03‑11‑06/2/49839, от 02.10.2018 № 03‑11‑06/2/70669, от 01.10.2018 № 03‑11‑06/2/70354, 03‑11‑06/2/70348, от 17.07.

2018 № 03‑11‑06/2/50011, 03‑11‑06/2/50009, от 22.11.2018 № 03‑11‑06/2/84378, от 16.01.2019 № 03‑11‑06/2/1320, 03‑11‑06/2/1311, от 07.03.2019 № 03‑11‑06/2/14855, от 24.07.2019 № 03‑11‑06/2/55051, от 19.02.2019 № 03‑11‑06/2/10212, от 14.02.

2019 № 03‑11‑06/2/8980.

Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, №7, 2020 год

Могут ли договориться жильцы и управляющая компания?

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке > > >

**************************************************

В настоящей статье рассмотрен, пожалуй, один из самых принципиальных вопросов, неверное понимание которого является фундаментом, системообразующим элементом «Концепции вражды».

Речь идет даже не об отдельных нарушениях порядка реализации тех или иных положений нормативных правовых актов, не о добросовестности участников жилищных отношений, не об их компетентности, речь о принципиальных, заложенных законодательством целях управляющих организаций (УО) и собственников помещений многоквартирных домов, заключающих с этими УО договоры управления. В связи с высокой важностью рассматриваемого вопроса автор статьи предлагает максимально беспристрастно и объективно оценить предложенный материал, исключить подход, выраженный фразой «по закону-то оно так, но по факту всё иначе». В статье рассматриваются именно принципы, установленные законодательством РФ, а также продиктованные законами рынка, актуальные, в первую очередь, для добросовестных участников отношений. И пусть для большинства специалистов жилищной сферы все приведенное покажется очевидным, однако, существует множество граждан, участвующих в жилищных отношениях, но не понимающих их суть, для которых предложенная публикация может прояснить ряд вопросов.

Суть лжетеории

Управляющая организация (УО) является коммерческой организацией и создана с целью получения коммерческой прибыли. Следовательно, единственной целью УО являются деньги, на все остальное УО наплевать. И жильцы дома рассматриваются УО исключительно в качестве источника получения прибыли. Состояние управляемого дома нисколько не волнует УК.

Жильцы дома, напротив, заинтересованы в том, чтобы жить в красивом, ухоженном доме с исправными коммуникациями, чистой и уютной придомовой территорией. При этом собственники помещений дома хотят, чтобы размер платы за содержание был минимальным.

То есть, у собственников помещений многоквартирного дома (МКД) и у управляющей организации (УО) абсолютно противоположные цели и интересы, а, следовательно, жильцы дома и управляющая этим домом организация принципиально никогда не могут договориться и могут действовать только в своих интересах исключительно в ущерб интересам другой стороны.

Попробуем проанализировать приведенные доводы и понять, насколько они верны.

Суть отношений между УО и жильцами

Прежде всего, необходимо напомнить, что между собственниками помещений МКД и организацией, управляющей этим МКД, должен быть заключен договор управления. То есть — отношения договорные, и стороны договора еще до возникновения отношений должны знать условия такого договора.

И ни одна из сторон договора управления не имеет права в одностороннем порядке устанавливать и/или изменять перечень работ по содержанию и/или стоимость таких работ — указанные перечень и стоимость являются существенными условиями договора управления, по которым в обязательном порядке стороны должны договориться еще до подписания и начала исполнения этого договора.

В соответствии с частью 2 статьи 162 «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме…) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

То есть, собственники помещений выступают в качестве заказчика работ и услуг, а УО — в качестве их исполнителя, при заключении договора управления у УО возникает обязанность по выполнению работ и услуг, а у собственников помещений — обязанность по оплате таких работ и услуг.

То есть, отношения принципиально не отличаются от отношений наемного работника и работодателя.

В трудовых отношениях собственник/руководитель предприятия нанимает на работу наемного работника, с которым заключает трудовой договор, по которому работник обязуется выполнять определенные работы, а собственник/руководитель предприятия обязуется выплачивать заработную плату.

И точно по такой же схеме в жилищных отношениях — собственники помещений многоквартирного дома нанимают управляющую организацию, с которой заключают договор управления, по которому УО обязуется выполнять определенные работы по содержанию, а собственники обязуются оплачивать стоимость содержания.

Противоположны ли цели работодателя и наемного работника? Еще как противоположны! Работодатель стремится минимизировать зарплату и требовать выполнения максимального количества работы, а наемный работник стремится как можно меньше работать и как можно больше зарабатывать.

Следует ли из этой противоположности целей невозможность достигнуть договоренности между работниками и работодателями? Вовсе не следует.

И все прекрасно знают, что на сотнях тысяч предприятий в России работают наемные работники, и часть из них даже довольны своей работой и своей зарплатой, а часть работодателей довольна качеством работы своих работников и уровнем зарплаты, которую эти работодатели выплачивают своим работникам.

Так как же они все договорились, если их цели прямо противоположны?

Взаимозависимость

Очень важно понимать, что наемные работники не просто от нечего делать пошли работать, а работают для получения заработной платы и, соответственно, обеспечения своей жизнедеятельности за счет получаемых от работодателя средств.

И работодатель приглашает работников не потому, что у него много лишних денег, а вследствие потребности в исполнителях работ.

Вот такой взаимной востребованностью и обеспечивается договоренность между лицами, интересы которых противоположны.

И если работодатель откажется платить за работу, работать у него никто не будет, и предприятие прекратит свое существование. Точно так же если работник откажется выполнять работу, ему перестанут платить зарплату, и жить ему станет не на что.

В жилищных отношениях аналогичная ситуация. Именно за счет средств, оплачиваемых собственниками помещений за услуги и работы по содержанию жилья, финансируется УО.

И если УО руководствуется только своими интересами и не учитывает интересы жильцов, то такая УО попросту не сможет управлять домами (ее услуги не будут востребованы) и прекратит свое существование.

А если собственники не захотят оплачивать услуги и работы по содержанию, то их домом никто не захочет управлять, и такой дом будет ветшать, «зарастать» мусором и постепенно (или достаточно быстро) разваливаться.

  • Именно указанные обстоятельства вынуждают УО и собственников помещений договариваться, несмотря на разность интересов.
  • А поскольку собственники имеют право выбрать УО по своему усмотрению, то наличие на некоторой территории нескольких УО (то есть — существование конкуренции) будет фактором, снижающим соотношение цены и качество предлагаемых УО услуг (в условиях конкуренции всегда возникают тенденции к повышению качества работ и снижению их стоимости).
  • В идеале (который, надо сказать, достижим редко) УО выполняет услуги и работы с качеством, которое устраивает жильцов, и получает за эти услуги и работы оплату, которая позволяет УО работать с прибылью и которую жильцы считают приемлемой, соответствующей качеству работ.
  • Таким образом, в противоречие с позицией, изложенной в рассматриваемой лжетеории, несмотря на разность интересов, имеются очень весомые причины для достижения договоренности между УО и собственниками помещений МКД.

А если дополнительно рассмотреть не только такие «корыстные» мотивы, как желание заработать (для УО) или желание жить в красивом доме с исправными коммуникациями (для собственников), то можно отметить, что подавляющее число добросовестных УО очень хочет гордиться состоянием обслуживаемых домов, а подавляющее число добросовестных собственников помещений не хотят иметь долги за жилищно-коммунальные услуги. При этом и для одной, и для другой стороны (при условии их порядочности и добросовестности) хорошие отношения являются залогом успешного функционирования: для жильцов – систем их дома, для УО — самой организации.

Дополнительные требования

Некоторые собственники помещений в силу тех или иных причин считают ненужным или недопустимым нанимать УО для управления своим домом.

Таким собственникам жилищное законодательство позволяет создать для управления домом ТСЖ (или управлять домом непосредственно, если в доме не более 30 квартир).

Если же собственники никаким образом не хотят содержать свой дом, то во избежание отсутствия какого-либо обслуживания (что может привести к разрушению дома) жилищное законодательство предписывает органу местного самоуправления провести конкурс по отбору управляющей организации.

Собственно, это единственный предусмотренный законом случай «навязывания» собственникам УО, которую они не выбирали — если собственники не проводят общее собрание и не выбирают способ управления и конкретную организацию, которая будет управлять их домом.

Ну, и естественно, именно собственники помещений МКД несут бремя содержания общего имущества, поскольку именно они и владеют этим общим имуществом.

На этом, в общем-то, практически заканчиваются обязанности жильцов дома.

Как бы это ни показалось парадоксальным некоторым собственникам, но нормативные правовые акты, регулирующие отношения между УО и жильцами МКД, управляемых этой УО, направлены, прежде всего, на поддержку именно жильцов. Жилищное законодательство устанавливает множество требований к содержимому и качеству работ по управлению домом.

И одна из причин такой ситуации — распространенные заявления граждан о том, что в отношениях с УО они являются более слабой стороной в части профессионализма в юридических и технических вопросах управления МКД.

Законодатель, фактически признав это заявление истиной, решил не прилагать больших усилий для повышения профессионализма потребителей жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), а усилисть государственное регулирование сферы ЖКХ, в том числе путем введения лицензирования деятельности по управлению МКД, введения обязанности по раскрытию информации в ГИС ЖКХ, установления Минимального перечня работ по содержанию, введения штрафов за нарушения порядка расчета стоимости таких работ, создания специализированных надзорных инстанций (органы госжилнадзора) с сохранением поднадзорности предоставления ЖКУ прокуратуре и органам Роспотребнадзора. Таким образом, УО (вероятно, как более профессиональный участник жилищных отношений) несет огромное число обязанностей, в то время как жильцы управляемых домов несут только обязанность по оплате потребляемых услуг.

Заключение

В настоящей статье доказано, что УО и собственники помещений не просто могут, а обязаны договариваться между собой, иначе ни одна из сторон не достигнет своей цели — УО не получит прибыли, собственники не получат качественного обслуживания своего дома. И только договоренности по всем вопросам предоставления и оплаты услуг и их соблюдение могут быть залогом эффективного взаимовыгодного, устраивающего обе стороны, взаимодействия.

Поскольку в статье использовано сравнение жилищных отношений с трудовыми, необходимо особо отметить, что именно собственники помещений МКД выступают в роли работодателя, который нанимает УО на работу.

И как и любой работодатель, собственники имеют право «уволить» УО за ненадлежащее качество услуг.

А помимо этого, у собственников большие возможности по привлечению УО к ответственности (или понуждению к выполнению тех или иных обязанностей) путем обращения в прокуратуру, Роспотребнадзор, госжилнадзор, суды и т.д. и т.п.

Однако, наличие огромного числа инструментов для привлечения УО к ответственности вовсе не означает признание УО априори недобросовестными компаниями.

В России существует множество примеров, когда УО настолько эффективно обслуживает МКД, что и жильцы других домов, управляемых другими лицами, просят эти управляющие организации заключить договор с ними, «взять под управление» их дома. И никаких разговоров о некой противоположности интересов в таких случаях не возникает.

Собственники домов выбирают (нанимают на работу) эффективную УО и наслаждаются качеством услуг, а УО исполняет свои обязательства, удовлетворяясь той стоимостью услуг (зарплатой), которую ей оплачивают собственники.

Очевидно, что взаимодействие сторон договора, сумевших договориться по всем вопросам, будет эффективным и гармоничным — и такое утверждение касается как трудовых, так и жилищных отношений.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *