Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.
Какие бывают формы управления многоквартирным домом
На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.
- непосредственное управление многоквартирным домом;
- управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
- управление многоквартирным домом управляющей организацией
У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет.
В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д.
в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.
Непосредственное управление многоквартирным домом
Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.
В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах.
Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно.
А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность.
Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.
Непосредственное управление многоквартирным домом в 2021 году
Время чтения: 5 минут
Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества.
Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.
Суть непосредственного управления МКД
При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.
Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.
Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.
Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.
Минимальное количество квартир
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.
Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.
В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.
Порядок управления домами менее чем с 30 квартирами могут изменить
ПГ / Геннадий Михее
Порядок заключения договоров управления многоквартирными домами (МКД), количество квартир в которых не превышает 30, может быть изменён. Соответствующие предложения содержатся в законопроекте, опубликованном на сайте системы обеспечения законодательной деятельности.
В настоящее время порядок выбора способа управления МКД регламентируется статьёй 161 Жилищного кодекса. В части 4 статьи указано, что если в течение года собственники помещений дома не выбрали способ управления или не реализовали принятое ранее решение, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс на право управления МКД.
Также конкурс проводится, если до окончания срока договора управления домом, заключённого по итогам открытого конкурса, собственники помещений не выбрали иной способ управления.
В законопроекте предлагается обязать орган местного самоуправления проводить открытый конкурс на право оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, если число квартир в нём не превышает 30, а по итогам предыдущих конкурсов не удалось заключить договор управления МКД.
Путин поручил перейти к прямым договорным отношениям в ЖКХ
Если договор по содержанию и ремонту общего имущества МКД будет заключён, собственники жилых помещений будут самостоятельно заключать договоры на коммунальные услуги (водоснабжение и водоотведение, газ, электричество и т.д.). Вывоз бытовых отходов возьмёт на себя региональный оператор по обращению с ТБО, с которым также нужно будет заключать индивидуальные договоры.
Автор законопроекта, член Комитета Госдумы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления Виктор Шрейдер отмечает, что управляющие компании крайне неохотно берутся за управление домами с 30 квартирами и менее.
«Проведение конкурсов по отбору управляющих организаций для управления указанными многоквартирными домами не приводит к заключению договоров управления», — говорится в пояснительной записке к документу.
По словам парламентария, это связано с высоким износом таких домов, что значительно увеличивает стоимость их обслуживания. К тому же, в МКД с менее чем 30 квартирами проживают в основном малообеспеченные граждане, что делает для управляющих компаний такие дома непривлекательными.
В то же время, отмечает Шрейдер, за неисполнение обязанностей по управлению домами предусмотрены суровые штрафы, которые дополнительно отталкивают бизнес от МКД с высоким износом: поскольку их содержание не является дешёвым, работы часто не проводятся вовсе.
«Низкие тарифы, неудовлетворительное состояние данных многоквартирных домов не позволяют содержать их в нормальном эксплуатационном состоянии, в результате чего увеличивается количество жалоб жителей», — отмечается в пояснительной записке.
Непосредственное управление домом как способ управления. Часть 1. Ограничение по количеству квартир
Непосредственное управление как способ управления могут выбрать только те дома, количество квартир в которых не больше 30. Такое ограничение содержится в п. 1 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Законность такого правила оценивал Конституционный Суд РФ (Определение от 09.06.2015 №1228‑О). Он указал:
- Дифференциация способов управления в зависимости от количества квартир не может быть признана неразумной и несоразмерной, поскольку не является произвольной, а обусловлена организационными и техническими особенностями управления различными объектами, требующими, в частности, соответствующего уровня профессионализма.
- Определив в Жилищном кодексе РФ критерий для выбора такого способа управления, как непосредственное управление, законодатель исходил из числа квартир в нем, гарантированно обеспечивающего надлежащее и качественное управление с учетом прав и интересов всех без исключения собственников.
- При таком регулировании учитывается и тот факт, что при большем количестве квартир (а потому, как правило, и участников общей собственности) значительно осложняется принятие решений, что снижает в итоге эффективность управления домом.
Кто-то хочет больше квартир в домах под непосредственным управлением
Конституционный Суд высказывался тогда, когда в законе было ограничение в 16 квартир, но потом их число увеличили. До сих пор предпринимаются попытки снова увеличить это число, но законопроекты пока отклоняются.
- Например, проект № 832773 – 7 об увеличении числа квартир до 60 был отклонен в 1 чтении 14 апреля 2020 года.
- В пояснительной записке авторы проекта указывали в качестве преимущества, что «управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов, в связи с чем отсутствует риск хищения и приписок средств, направляемых на оплату содержания многоквартирного дома».
- По расчётам авторов, среднее количество квартир в многоквартирных домах в России составляет 60 квартир (типовой четырех подъездный пятиэтажный многоквартирный дом), «в связи с чем ограничение в 30 квартир ущемляет права граждан, проживающих в среднем многоквартирном доме, осуществлять непосредственное управление своим домом».
- Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству в своём заключении на проект отметил, что приведенная в записке аргументация является недостаточной, «поскольку не представляется возможным оценить эффективность непосредственного управления многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет 60».
По мнению Комитета, при непосредственном способе управления «в идеале требуется согласованность всех участников долевой собственности, что связано в первую очередь с возлагаемой на них повышенной ответственностью за содержание и ремонт общего имущества. В домах с большим количеством квартир такой согласованности между собственниками достаточно сложно достичь, в связи с чем, непосредственный способ управления в домах с большим количеством квартир является неэффективным».
Комитет указал, что отсутствие анализа и оценки эффективности непосредственного управления домом, количество квартир в котором не больше 60, может привести к неблагоприятным последствиям при воплощении проекта в жизнь: некачественное содержание общедомового имущества, несвоевременное проведение или непроведение текущего ремонта, что скажется на техническом состоянии дома.
Квартиры или помещения
Любопытно, что в законе указаны «квартиры», а не «помещения», что вызывает на практике споры – можно ли непосредственное управление в доме, где меньше 30 квартир, но больше 30 помещений (с учётом, например, нежилых).
Омск, Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.12.2019 № 88 – 1157/2019
Суды признали недействительным решение общего собрания из-за того, что была изменена его повестка, однако они отметили, что непосредственное управление выбирается в доме без учёта количества нежилых помещений:
«выводы судов обеих инстанций относительно возможности непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать, без учета нежилых помещений, расположенных в таком многоквартирном доме, сделаны в соответствии с требованиями закона и нормативным толкованием, данным Конституционным Судом РФ».
Смоленск, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 по делу № А62 – 6901/2018
Оценивался отказ органа жилищного надзора во внесении изменений в реестр лицензий. Управляющая организация указывала, что в доме не квартиры, а комнаты, поэтому непосредственное управление там возможно, однако суды не поддержали:
«целью ограничения в возможности избрания такого способа управления как непосредственное управление, является возможность обеспечения благоприятного и безопасного проживания и надлежащего содержания общего имущества.
При этом, как установлено выше, МКД состоит из 64 помещений (жилых/нежилых), собственниками 64 помещений являются 92 гражданина и муниципальное образование город Смоленск, что не позволяет обеспечить благоприятное и безопасное проживание и надлежащее содержание общего имущества.
Более того, спорный дом учтен согласно выписке из ЕГРН именно как многоквартирный жилой дом».
«Разве бывают такие дома?»
- Один мой подписчик настолько привык к городской жизни среди многоэтажек, что очень удивился, что прописанный в кодексе способ управления широко распространён в России.
- По данным ГИС ЖКХ, составленным на основе информации региональных властей, под непосредственным управлением находится примерно 223 353 многоквартирных дома, из них только 63% размещены в системе.
- А вот так на момент публикации статьи выглядит распределение по способу управления:
То есть таких домиков много, даже с учётом ограничения в 30 квартир.
Я сама жила больше года в доме с непосредственным управлением и не могу сказать, что это плохо или неудобно, как это выставляют противники этого способа управления. Всё зависит от собственников. Плюсы и минусы, сравнение с другими способами управления будет в третьей части, а в следующей (второй) я напишу, что из себя представляет непосредственное управление.
Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом?
От выбора формы управления домом зависит не только его состояние и благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги. В этой статье мы рассмотрим такой вариант, как непосредственное управление многоквартирным домом, пошагово разобрав каждый этап перехода на эту форму и ее особенности.
Непосредственное управление многоквартирным домом
Такая форма домового управления означает, что жильцы — собственники квартир сами заключают договоры с обслуживающими дом организациями (без помощи управляющей компании и создания ТСЖ). Однако если квартир в доме более 12, то по ст. 161 ЖК РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2005) его жильцы обязаны заключить договор о ремонте и содержании общего имущества с профессиональной компанией.
При этом существует три варианта, позволяющих распределить управленческие обязанности между жильцами-собственниками (конкретный способ закрепляется соответствующим решением общего собрания):
- Каждый из собственников добровольно участвует в управлении домом, а также вступает в отношения с третьими лицами.
- Один из собственников получает полномочия от всех остальных.
- Необходимые полномочия на управление получает стороннее лицо (не собственник), которое при этом не становится управляющим и выполняет лишь представительские функции.
Шаг 1. Создание инициативной группы
Для того чтобы начать любое важное дело, нужны прежде всего инициаторы — люди-энтузиасты, единомышленники. Переход на домовое непосредственное управление не исключение. На первом этапе очень важно найти жильцов (желательны представители от каждого подъезда), желающих перейти на новые условия функционирования дома и взять на себя все организационные моменты этого мероприятия.
Первоочередная задача инициативной группы — составить список собственников дома, проинформировать их о грядущих новшествах, разъяснить им плюсы новой формы управления и привлечь как можно больше жильцов.
Следующая задача — оповещение жителей о проведении первого общего собрания собственников.
Для этого письма, в которых указываются дата, место проведения собрания и его повестка, вкладываются в почтовые ящики жителей дома.
Шаг 2. Проведение собрания
Согласно положениям ЖК РФ, форма управления многоквартирным домом должна выбираться общим собранием, решения которого обязаны придерживаться все собственники. Такое собрание может быть как традиционным (очным), так и заочным.
Непосредственный способ управления многоквартирным домом: что это значит и как на него перейти
Помимо подписания договора с Управляющей компанией жильцы могут выбрать для себя и такую форму, как непосредственное управление. Но нужно учитывать, что количество домов, в которых по закону разрешена данная форма, ограничено.
Непосредственный способ управления многоквартирным домом разрешен только для тех МКД, в которых находится не более, чем 16 квартир. Данное ограничение вступило в силу в 2015 году после выхода Федерального закона № 255.
Это закон привел к некоторым изменениям в жилищном законодательстве. По нему владельцы недвижимости в многоквартирных зданиях могут выбирать для управления дома между двумя формами – Товариществом собственников жилья и Управляющей компанией, с которой обязательно подписывать договор.
ВНИМАНИЕ! Если в доме с большим количеством квартир использовалось непосредственный способ управления до 2015 года, нужно перейти на другой способ.
Особенности
В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.
Какие обязанности у управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту многоквартирного дома
ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.
С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.
Смотрите видео: ЖКХ. Непосредственное управление многоквартирным домом
Принцип работы
Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.
- Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
- Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
- Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.
Порядок утверждения
Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.
Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.
Непосредственное управление домом что это такое
Правильная эксплуатация жилых зданий направлена на создание оптимальных условий жизни граждан. В настоящее время существуют специальные ответственные компании, предоставляющие свои услуги по управлению домом, однако, нередко качество этих услуг не соответствует нормам, что приводит к ухудшению качества жизни.
В связи с этим для жильцов многоквартирных домов предусмотрена возможность перехода на непосредственное управление многоквартирным домом (МКД). В публикации рассмотрены правовые нормы, регулирующие данную область жизнедеятельности, а также отражены правила перехода на форму непосредственного управления МКД и ключевые изменения в законах.
Что такое непосредственное управление многоквартирным домом
Прежде чем рассматривать нормативно-правовые аспекты, регулирующие представленную область общественной жизни, стоит узнать определение данного понятия.
Непосредственный способ управления многоквартирным домом собственниками помещений это метод организации обеспечения дома всем необходимым, включая коммунальные услуги, силами владельцев жилья.
Выбрать такую систему возможно только при помощи общего собрания жильцов, на котором обсуждаются ключевые моменты организации проживания в многоквартирном доме.
Если собственники добровольно выбирают подобный вариант, значит они самостоятельно подписывают договор с различными обслуживающим компаниями и самостоятельно отвечают за получение и оплату коммунальных услуг.
Нормативно-правовые акты
Теперь более подробно следует остановиться на нормативно-правовых актах, регулирующих вопрос непосредственного управления МКД. Основные принципы осуществления непосредственного управления МКД регулируются следующими документами:
- Минимальный перечень услуг и работ, который вышел в свет 3 апреля 2013 года No 290
- Постановление о правилах содержания и предоставления услуг от 3 апреля 2013 года
- Постановление о правилах управления МКД от 15 мая 2013 года No 416
- Статья No164 жилищного кодекса Российской Федерации «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в жилом доме»
Знание законов необходимо для правильного управления жильём с целью организации системы обеспечения многоквартирных домов. Подробную информацию о правах и обязанностях, а также о введении новых правовых условий для собственников при переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом можно получить в представленных выше нормативно-правовых актах.
Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом
Прежде чем сделать выбор в пользу представленной системы управления МКД, стоит узнать все положительные и отрицательные стороны данного метода. К числу положительных моментов можно отнести следующие:
- Стоимость оплаты коммунальных услуг за содержание дома будет значительно меньше.
- Принятие решений происходит гораздо быстрее, поскольку от этого зависят комфортные условия проживания собственников жилья.
- Имеется возможность выбора организации, предоставляющей услуги. Жильцы могут самостоятельно выбрать наиболее подходящую компанию.
- Все средства покрывают только расходы на нужды жильцов. В случае с государственным обеспечением бюджет может распределяться между внутренними фондами организации.
Однако несмотря на представленные выгоды способ непосредственного управления многоквартирным домом имеет ряд своих недостатков, к числу которых относятся следующие:
- Отсутствие контроля за качеством предоставления услуг со стороны инспекторов жилищного надзора.
- Жильцам требуется тратить больше времени на выбор организации, предоставляющей услуги для МКД.
- При выборе непосредственного способа управления МКД собственники не могут получать помощь государства по вопросам обеспечения жилья.
Как перейти на форму непосредственного управления многоквартирным домом
Если вы изучили правовую базу и желаете внедрить подобную схему содержания жилья, стоит ознакомиться с процедурой перехода на представленный способ управления жильём. Организовать это достаточно легко, собственникам понадобится выполнить всего два условия:
- Необходимо изъявить собственное желание, чтобы перейти на форму непосредственного управления МКД
- Понадобится организовать общее собрание собственников с целью принятия решения о переходе на новую систему управления МКД
Согласно статье 161 жилищного кодекса РФ способ эксплуатации может быть утвержден или изменён только на общем собрании собственников.
Переход на НУ возможен только для тех домов, в которых насчитывается не более 30 квартир.
Это существенно ограничивает возможности большинства современных МКД выше 3 этажей. Более подробно о процедуре перехода на НУ мы расскажем дальше.
Инициативная группа
Начинается организация с создания инициативной группы собственников, в которую входят наиболее активные жильцы дома. В их задачи входит создание условий для перехода на непосредственное управление, проведение общих собраний собственников и регулирование исполнения обязательств со стороны жильцов многоквартирного дома и организации, предоставляющей свои услуги для МКД.
Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020 году — договор, решение, закон
Непосредственным управлением (НУ) многоквартирным домом (МКД) называют такой способ управления всем жилищно-коммунальным устройством, при котором функции управления и предоставления услуг обеспечиваются не управляющей компанией, а исключительно инициативой собственников жилых помещений.
При таком способе управления МКД вся ответственность за благополучие дома и закрепленных за ним территорий ложится на плечи инициативной группы или распределяется между всеми жильцами. Кто именно и в каких масштабах будет ответственен за управленческую деятельность, решается на общем собрании собственников (ОСС).
Законодательная база
Порядок и правила непосредственного управления МКД регулируются следующими законами и постановлениями:
- Минимальный перечень услуг и работ от 3 апреля 2013 года № 290.
- Постановление Правительства РФ о правилах содержания и предоставления услуг от 3 апреля 2013 года.
- Постановление Правительства РФ о правилах управления МКД от 15 мая 2013 года № 416.
- Статья №164 ЖК РФ «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таком доме».
Плюсы и минусы
Непосредственное управление в целом не характерно для России. Не только потому, что это относительно новый подход к управлению жилищно-коммунальным хозяйством, но и по причине некоторых недостатков. Рассмотрим плюсы и минусы.
Плюсы:
- Возможность для жильцов полностью контролировать, куда и как идут деньги, которые они платят на ремонт и благоустройство дома. При такой форме управления многоквартирным домом нет посредников: жильцы заключают договора с подрядческими компаниями напрямую, что не позволяет посредническим организациям недобросовестно распоряжаться средствами.
- Если собственников не устраивают услуги подрядчиков и ресурсоснабжающих организаций, они вправе по собственному желанию заменить их. И нет нужды согласовывать это с государственными структурами и УК.
- Все вопросы по управлению решаются на общем собрании. Каждый собственник имеет право предложить выгодное по его мнению решение той или иной проблемы. Это дает жильцам чувство, что условия, в которых они проживают, полностью соответствуют их пожеланиям и интересам.
- Жильцы могут выбрать для решения всех вопросов одно ответственное лицо, которое будет вести деятельность от имени всего МКД, отчитываясь о проделанной работе только перед собственными соседями. Также можно нанять третье лицо, которое не является собственником жилой площади в данном МКД, если никто не хочет брать на себя ответственность.
Минусы:
- Для успешного ведения жилищно-коммунального хозяйства нужен высокий уровень самоорганизации, который доступен не всем. Необходимо непрерывно в течение круглого года контролировать, как выполняют свои функции РСО и подрядчики.
- По причине высокой ответственности, непросто найти человека, который готов стать уполномоченным лицом для всего МКД. Эта деятельность отнимает много времени и не оплачивается, из-за чего практически никто не согласен на такую невыгодную деятельность. Единственный выход в данной ситуации — договориться, что жители сами будут собирать деньги для оплаты труда уполномоченного лица.
- Чтобы заключить договор о предоставлении услуг или поставке ресурсов, нужна подпись каждого собственника во всех договорах. Непросто проконтролировать, чтобы каждый своевременно платил деньги на коммунальные расходы.
- Ведение документации и отчетности ни за кем официально не закреплено, несмотря на наличие единого уполномоченного лица.
- Зачастую простые люди, коими являются собственники, недостаточно компетентны в выборе поставщиков ресурсов и услуг. Потому качество выполнения может быть неудовлетворительным.
- Перейдя на НУ, многоквартирный дом лишается поддержки со стороны государства. Если понадобится капитальный ремонт здания, все нужно делать за свои деньги.
IV. Оргвыводы
▪ Качественное содержание основной части небольших многоквартирных домов возможно только путем непосредственного управления. Создание ТСЖ в 5-8-квартирном МКД сродни стрельбе из пушек по воробьям.
Что же касается «коррумпированной управляющей компании», квартплата жильцов столь компактного объекта в существующем бардаке неизбежно растечется у нее меж пальцами.
Скорее всего, управляющая даже сама не сможет сказать, когда и на чем обокрала собственников.
▪ Непосредственное управление позволяет отсечь от многоквартирного дома основных экономических клещей в лице расчетного центра, управляющей компании и поставщиков коммунальных ресурсов, косвенно перекладывающих на ремонтный бюджет дома (через УК или ТСЖ) расходы на борьбу с собственными должниками.
▪ За счет привлечения подрядных организаций и совета дома непосредственное управление можно воплотить и в относительно крупных объектах, резко снизив расходы на содержание недвижимости.
▪ Если в доме 100 квартир или больше, непосредственное управление уже не пройдет. У такого жилья слишком много хозяев плюс слишком много приходится выполнять различных работ.
Со всеми жильцами не договоришься, работы между ними не поделишь.
Но в существующей ситуации возникает целесообразность создания ТСЖ, когда менее активные собственники официально делегируют полномочия более активным, работающим за зарплату.
▪ Большая часть ростовских многоквартирных домов, формально обслуживаемых управляющими, на деле уже давно пребывает в непосредственном управлении.
Жильцы годами исправно оплачивают содержание жилья, но в ответ ничего не получают. От безысходности многие начинают сами ремонтировать подъезды, трубы и кровли, мести и мыть лестничные марши.
Но к таким собственникам возникает логический вопрос: зачем вы еще и платите за эти услуги?
Условия и требования для перехода на НУ многоквартирным домом
Существует всего 2 условия, которые позволяют жильцам перевестись на самостоятельное управление многоквартирным домом:
- Первое — собственно желание сменить способ управления МКД.
Администрация закрепила зо домом управляющую компанию — Юридическая консультация
Заключение отдельных договоров каждым из собственников допустимо только при непосредственном способе управления многоквартирным домом. Однако для вас такой способ недопустим в силу превышения максимального количества квартир, установленного законом.
Так, в силу п. 1 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ непосредственное управление собственниками помещений возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30. Вы же указываете на наличие 90 жилых помещений.
Таким образом, способ управления собственниками помещений в данном доме считается не выбранным, что является основанием для проведения в обязательном порядке органом местного самоуправления конкурса по выбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом.
Часть 4 ст.
161 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Безусловно, собственники вправе принимать общим собранием решения о расторжении договора управления, заключенного по итогам конкурса, но с учетом ч. 8.1. ст. 162 ЖК РФ, которая содержит следующую оговорку.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Таким образом, приняв решение сегодня, реализовать собственники его смогут не ранее, чем по истечении года с момента заключения существующего договора управления. Обращаем ваше внимание на необходимость своевременного направления копии протокола и решений собственников в адрес управляющей организации (10 дней) для последующего направления в орган государственного жилищного надзора.
В части перерасчета за неоказанные или некачественно оказанные услуги разъясняем, что основанием для его произведения является акт, составленный совместно собственниками и управляющей организацией, а равно собственниками самостоятельно при уклонении последней от участия в проверке качества оказываемых услуг.