Что делать, если не совпадают площади помещений?

Изменение площади квартиры, чаще всего, становится одним из самых неожиданных результатов при ремонте. Ведь не только размеры отдельных помещений, но и общая площадь квартиры изменится.

Рассмотрим подробно, в каких ситуациях площадь помещений может измениться.

Не найдете ответ на вопрос в данной статье, задайте его по WhatsApp

Изменяется ли общая площадь квартиры в процессе перепланировки:

Да, в 90 % случаев общая площадь квартиры после перепланировки изменяется.

Почему изменилась площадь квартиры после перепланировки

Попробуем разобрать ситуацию с точки зрения «капитана очевидность».
(Иных вариантов мы пока не встречали)

Есть три варианта изменения общей площади квартиры:

  1. Общая площадь уменьшается. 
  2. Общая площадь увеличивается.
  3. Общая площадь остается такой же.

Но это мы говорим об общей площади.

Если говорить о жилой площади, то там все те же три варианта, однако если начать смешивать данные варианты, то существует еще множество «миксов» с жилой площадью. Например общая увеличилась, а жилая уменьшилась или наоборот.

Общая площадь уменьшается:

Перепланировка квартиры с уменьшением жилой площади самое частое явление.

Это может происходит по множеству причин, например:

► На площади жилой комнаты устраивается гардеробная.
(Встроенная мебель чаще всего обозначается в документации БТИ как отдельное помещение с присвоением собственной площади, которая вычитается от той, где она устроена)
► Увеличивается коридор за счет площади жилой комнаты.


(Очень частый вариант для того что бы сделать комнаты изолированными)
► Комната обшивается по периметру слоем звукоизоляции или оштукатуривается толстым слоем.


(Изменяется внутренний объем помещения квартиры, что напрямую влияет на ее квадратуру)
При установке перегородок толще чем изначально демонтированные.


(Здесь все логично, стояла перегородка и гипсолита 7 см тощиной, положили пеноблок 15+оштукатурили, соответственно площадь комнаты уменьшилась)
► В отдельных случаях (например на 1-этаже) можно даже на жилую комнату расширить ванную/санузел/кухню.

  • Пример перепланировки с уменьшением жилой площади квартиры:
  • Что делать, если не совпадают площади помещений?Что делать, если не совпадают площади помещений?
    Что делать, если не совпадают площади помещений?
  • Для устройства отдельного входа в комнату (3) коридор (7) расширили за счет площади комнаты (2).
  • ОГРАНИЧЕНИЯ В УМЕНЬШЕНИИ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ:

В СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные в пункте 5.7 говориться:

Площадь квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов должна быть не менее:

► общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 м кв.
► общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более — 16 м. кв, спальни — 8 м. кв. (на двух человек — 10 м. кв.).

То есть исходя из данных норм, площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире не может быть менее 14 метров. 

А в двух и более комнатной квартире площадь одной комнаты не может быть менее 16 метров, а второй менее 8.

Многие собственники пытаются парировать:
 «Там же есть «сноска», это все для квартир социального найма, а у нас квартира в собственности, а кроме того нормы применения данного СП что по пункту 1.

1 говорят о том что он распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой* до 75 м, а у нас же уже готовое жилье и вообще у нас перепланировка а не строительство и реконструкция»

— да, вектор мысли правильный.
Вот только жилищная инспекция все равно отказывает и предлагает судиться если собственник не согласен с их решением.
То есть они распространяют нормы действия данного СП на перепланировки.

Почему так, мы не знаем, мы лишь работаем в тех рамках и правилах игры которые выставляют государственные органы.

РАЗБЕРЕМ КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР:

Часто возникает ситуация, когда есть изначально допустим двухкомнатная квартира: одна жилая комната 17 метров, а вторая 10 метров.

После перепланировки, получается, что большая комната уменьшается до 15 метров, а маленькая уже не важно, уменьшается или увеличивается, ну пусть будет 9 кв. метров. 

По по данному решению будет 100 процентный отказ.

Будет написано юридическим языком, но общий контекст будет следующим:
«В СП же написано, что большая комната не может быть менее 16 метров, а получается нарушение.
Одна комната 9 метров, она проходит по нормам, а вторая же меньше 16, поэтому выдаем вам отказ».

Как же решить подобную ситуацию? 
(Ведь такое сплошь и рядом, особенно в старых домах, где площади помещений изначально не большие).

Так как мы действительно противоречим СП на который опирается жилищная инспекция, то в таблице где прописываются назначение помещений, стоит писать не «жилая изолированная», а «спальня».

Допустим у нас не жилая площадью 15 кв. метров и жилая площадью 9 кв. метров.
А спальня площадью 15 кв. метров и еще одна спальня площадью 9 кв. метров.

И такое решение пропускают, так как площадь спальни может быть не менее 8 кв. метров.
 

Обратим внимание:

  • Даже простое выравнивание стен, оштукатуривание, может поглощать полезное пространство, не говоря уже о том, что эффективная звукоизоляция, монтируемая на стены, имеет значительную толщину, которая «съедает» площадь комнат.
  • Стоит обратить внимание, что согласно нормам технической инвентаризации любые элементы, выступающие более чем на 3-4 см от существующей стены, учитываются в плане БТИ на квартиру.

Помимо этого, при перепланировке зачастую происходит изменение состава помещений квартиры.

К примеру, при переносе кухни на площадь коридора (в данном случае кухня будет называться кухней-нишей) площадь бывшей кухни в технической документации БТИ будет причислена к вспомогательной. 

Если квартира расположена на первом этаже или ниже находится нежилое помещение, на площади бывшей кухни возможно организовать ванную комнату или туалет. Если дом не газифицированный и квартира расположена на последнем этаже – на площади бывшей кухни возможно устроить жилую комнату. 

  1. В прочих же случаях данная площадь будет отнесена к вспомогательной с устройством постирочной, кладовой, гардеробной и пр.
  2. Также важно понимать, что при расчете площади квартиры будет учитываться пространство, занятое возведенными при ремонте строительными конструкциями:
  • Инсталляцией для установки унитаза.
  • Перегородками.
  • Простенками.
  • Декоративными конструкциями и пр.

Толщина возводимых перегородок и устройство на существующих стенах звукоизоляции также может повлиять на итоговую площадь квартиры после перепланировки. 

Общая площадь увеличивается:

Площадь квартиры после перепланировки может измениться и в сторону УВЕЛИЧЕНИЯ.

Обычно перепланировка с увеличением площади происходит при выполнении различных демонтажных работ и объединении помещений.

  • Например, снос сантехкабины может добавить дополнительный квадратный метр, поскольку между ее стенками и межквартирной стеной (стенами дома) «пропадает» до 15 см с каждой стороны.
  • Демонтаж ненесущих перегородок и подоконных блоков также может дать заметную прибавку площади – в кирпичных и монолитных домах эти конструкции могут иметь значительную толщину.
  • Как наиболее редкие стоит упомянуть варианты перепланировки с присоединением части общедомовой собственности к жилому помещению. Это, например, может быть присоединение части лестничной площадки к квартире. Проекты с использованием общедомовой собственности для изменения площади квартиры при перепланировке согласовать сейчас крайне сложно, так как для этого необходимо согласие 73% собственников жилья вашего дома.

Если брать первоначальное БТИ, то оно обычно меряется по «голым стенам» в новостройках.
А в старых квартирах было применено минимальное количество отделочных материалов, вплоть до того, что обои клеились на «газеты» без выравнивания штукатуркой.

И в следствии этого увеличиться площадь в таких объектах физически не может.

Процентное соотношение увеличения общей площади по сравнению с уменьшением мал, приблизительно 1 к 10.

Так как в основном, за счет новых отделочных материалов, штукатурки, более толстых материалов стен и т.д.

ОГРАНИЧЕНИЯ ПО УВЕЛИЧЕНИЮ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ:

В основном жилая площадь увеличивается за счет:

Увеличения жилых комнат за счет коридора.
► Увеличение жилых комнат за счет встроенных помещений (гардеробные, кладовые).

Объединения жилых комнат
(допустим площадь одной комнаты была 10 метров, площадь другой комнаты была 20 метров. При их объединении была демонтирована стена длинной 5 метров и толщиной 10 см. То есть данная стена занимала площадь 0.5 кв. метра.

Итого общая площадь новой одной жилой комнаты будет не 30 метров, а 30.5 метра, так как в ее общую площадь включиться площадь которую занимала стена).

В отдельных случаях увеличение площадей жилых комнат за счет кухни, санузла и ванной. (Пример: на последнем этаже при наличии в квартире электроплиты можно увеличить площадь жилой комнаты за счет кухни или ванной с саунзлом).

  • Пример проекта с увеличением жилой площади после перепланировки
    Общая жилая площадь увеличилась за счет кладовки.
  • Что делать, если не совпадают площади помещений?Что делать, если не совпадают площади помещений?Что делать, если не совпадают площади помещений?

Уменьшение и увеличение площади иных помещений квартиры (ванны, санузлы, кухни)

  1. В рамках перепланировок путем изменения конфигурации уменьшаются или увеличиваются и вспомогательные помещения в квартире.
  2. Однако это не тема данной статьи.

  3. Вы можете прочитать предметно о данных мероприятиях в статьях на сайте по ссылкам:

► Увеличение ванной комнаты.
► Увеличение кухни за счет жилой комнаты.
► Увеличение санузла за счет комнаты и коридора.

► Особенности перепланировки квартиры на первом этаже.
► Особенности перепланировки квартиры на последнем этаже.

Наши специалисты ответят на все вопросы, связанные с проведением ремонтных работ, в том числе и касающиеся изменения площади квартиры при перепланировке.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

  • По телефону компании: 8 (495) 799-25-07
  • По электронной почте:   [email protected]
  • В форме вопрос-ответ:  «Нажмите здесь»
  • У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта 
  • По WhatsApp 
Читайте также:  Как собственники должны давать нам сведения по водоотведению?

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

Общая площадь квартиры: пробелы в законах и возможные нарушения

26.01.2017 | 08:00 61821

В сделках с недвижимостью часто применяются понятия «общая площадь квартиры», «жилая площадь», «учетный норматив», «проектная площадь» и др. Некоторые из них означают разное в зависимости от типа сделки.

Когда речь идет о квартире, мы привыкли оперировать двумя понятиями: «общая площадь» и «жилая площадь». Казалось бы, никаких проблем с применением этих определений быть не должно: исходя из простой логики, общая площадь – это площадь всех помещений квартиры, а жилая – только тех, что предназначены для проживания, то есть жилых комнат.

Оказывается, не все так просто. И определения эти размыты, и используются они в разных случаях по-разному. К тому же документа, который расставлял бы все точки над i в этом вопросе, нет. Отсюда возникает путаница, которая нередко приводит спорящие стороны в суд.

Мы не претендуем на исчерпывающий анализ всех возможных вариантов использования данных определений. Но наиболее часто встречающиеся охарактеризуем.

Кодекс и инструкция

Прежде всего упомянем противоречивость и неполноту законодательства на этот счет. Так, понятие «общая площадь» толкуется в нескольких нормативных актах, и суть этих определений не совпадает.

В Жилищном кодексе РФ (статья 15, пункт 5) говорится: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Про жилую площадь, кстати, кодекс вообще ничего не знает.

Что делать, если не совпадают площади помещений?Внешние метры балконов и лоджийБалкон и лоджия воспринимаются большинством покупателей как важный и даже необходимый элемент квартиры. Но многие не знают, >>А вот Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37) видит общую площадь иначе: «3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0».

Таким образом, Жилищный кодекс исключает лоджии, балконы и прочие подсобные помещения из общей площади, а Инструкция – включает. Кому верить и для чего это нужно?

Площадь площади рознь

Как отмечает Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», понятие «общая площадь жилого помещения» используется в следующих случаях: для определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, для определения цены договора долевого участия (ДДУ) в строительстве, при предоставлении жилья по договору социального найма, при предоставлении ряда льгот (например, для расчета денежной компенсации за наем жилых помещений военнослужащим) и т. д.

До 2011 года использовался также термин «общая приведенная площадь», но потом слово «приведенная» из него убрали.

И началась путаница, потому что такое понятие (для ясности будем называть это приведенной площадью) тоже используется при расчете цены в ДДУ, когда квартира содержит перечисленные помещения. Их стоимость считается с понижающим коэффициентом.

При этом не все застройщики подробно разъясняют своим покупателям перед подписанием договора, какая именно площадь квартиры в нем указана.

Частный юрист Анна Мигова разъясняет: обычно застройщики следуют одному из двух предусмотренных ФЗ-214 («О долевом строительстве…») вариантов. Первый – указать проектную площадь будущей квартиры в некоем диапазоне, скажем, 40 кв. м плюс-минус 2 кв. м.

В таких случаях договор не предусматривает никаких перерасчетов цены после фактического измерения созданной квартиры. Если после обмера уже готовая квартира имеет площадь 41 кв. м или 38 кв. м, то покупатель не заплатит ни больше, ни меньше, чем указано в ДДУ.

Считается, что покупатель и продавец договорились не менять стоимость этого объекта в зависимости от его площади. Но только в пределах погрешности в 2 кв. м в ту или иную сторону. Если площадь квартиры после сдачи дома составит 42,5 кв. м, то покупатель доплатит за 0,5 кв.

 м, а если 37 кв. м – то застройщик вернет стоимость 1 кв. м.

Второй вариант – когда в ДДУ оговаривается, что любые отступления от указанной в договоре площади влекут за собой перерасчет.

А вот уточнения насчет балконов, лоджий и кладовых приводят далеко не все застройщики. То есть не конкретизируют, входит ли балкон размером 1,5 кв. м в эти 40 «квадратов» или нет.

  • В таких случаях по умолчанию применяется упомянутая выше инструкция.
  • Балконный просчет
  • Никто не застрахован от недоразумений.

Петербургский арбитражный суд год назад рассматривал такое дело. Гражданин купил у петербургского застройщика квартиру по ДДУ, в котором указывались следующие параметры: общая площадь квартиры 47,44 кв. м, площадь балкона – 15,7 кв. м (балконов было два: 10,84 + 4,86 кв. м).

Стоимость балконов нужно было рассчитывать с понижающим коэффициентом 0,3, и в итоге приведенная площадь всей квартиры (включая балконы) должна была составить 52,15 кв. м. Но застройщик в договоре указал другую площадь – 53,4 кв. м. Более того, когда дом был сдан, оказалось, что общая площадь квартиры 47,3 кв.

м, а балконов – 9,6 + 4,2 кв. м.

Если бы не отказ застройщика производить перерасчет, то, наверное, покупатель никогда и не узнал бы об упомянутых несоответствиях. Но перерасчета застройщик не сделал. И дольщик пошел в суд. В итоге выяснилось, что из-за этих нарушений в подсчетах покупатель переплатил компании 167,58 тыс. руб. Дольщик взыскал с продавца эти деньги, а также штраф за неосновательное обогащение.

Учетные нюансы

В большинстве случаев при операциях с недвижимостью используется понятие «общая площадь» в трактовке Жилищного кодекса. Так, при расчете платы за отопление в квартирах, где не установлены приборы учета, используют общую площадь. Ее же имеют в виду, когда начисляют налог на недвижимое имущество.

Но иногда нужно уточнять жилую площадь. В частности, при предоставлении помещений в общежитиях, как говорит статья 105 Жилищного кодекса, на каждого человека должно приходиться не меньше 6 кв. м жилой площади. Кухни, коридоры, санузлы и прочие помещения, имеющиеся в общежитиях, в эти расчеты не входят.

Есть нюансы и при постановке граждан на очередь для улучшения жилищных условий.

Чтобы встать на очередь в Петербурге, требуется, чтобы заявитель был признан малоимущим, а также чтоб в квартире, где проживает он и его семья, на каждого человека приходилось не более 9 кв.

 м общей площади в отдельных квартирах и не более 15 кв. м общей площади, когда речь идет о коммуналке. Такой норматив называется учетной нормой.

Если в очередь вас приняли, то наделять жильем для улучшения условий будут уже не по учетной норме, а по норме предоставления – она в Петербурге не менее 18 кв. м общей площади на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, и 30 кв. м для человека, проживающего отдельно.

Те же нормы предоставления учитываются при расселении аварийного жилья. Но только когда квартира не приватизирована, а расселяемые жильцы стоят на очереди по улучшению жилищных условий.

В противном случае им должны дать жилье площадью не меньше расселяемого. У собственников аварийное жилье выкупают по рыночным ценам.

Или по соглашению сторон могут предоставить жилплощадь взамен, зачтя ее стоимость в качестве денежного расчета.

Надежда Рогожкина    Алексей Александронок   

Площадь квартиры в новостройке не совпадает с проектной: что делать?

Что делать, если не совпадают площади помещений? 

Каждый покупатель, приобретающий недвижимость на стадии строительства дома, должен понимать, что берет на себя огромное количество рисков, которые могут обернуться для него множеством неприятных моментов. Один из них может касаться несоответствия площади приобретаемого жилья, указанной в договоре долевого участия, фактическому размеру передаваемой ему квартиры.

Случается это не всегда, но достаточно часто, что подтверждает Flatfy – каталог новостроек России, где каждый потенциальный покупатель может выбрать себе подходящее жилье. Нередко происходят ситуации, что по проектной документации площадь одна, а фактически она получается больше или меньше.

Какой из этих вариантов хуже – сказать достаточно сложно, но если разница по замерам БТИ составляет более 1 кв.м., то одной из сторон придется расплатиться за нее рублем.

То есть, если квартира меньше, то часть ранее оплаченной ее стоимость придется вернуть застройщику, а вот если она получилась больше, то внести дополнительный платеж предстоит покупателю, который может быть совершенно неготовым к подобному развитию событий.

Что происходит в том случае, если площадь приобретаемой квартиры не совпадает с проектной? Между застройщиком и дольщиком подписывается дополнительное соглашение к договору, в котором и обозначаются все условия дальнейших взаиморасчетов. Пока они не будут произведены, передача квартиры не состоится.

Читайте также:  Будет ли доступен плательщику счет на ГИС?

Что делать, если покупатель не согласен с выставленными ему дополнительными счетами и считает замеры БТИ неточными? В этом случае он может заказать независимую экспертизу, то есть проведение замеров площади квартиры сторонней организацией. Сделать это, конечно, можно, но вот удастся ли заставить БТИ внести изменения в документы – это вопрос. Такие споры решаются только в судебном порядке, что долго, дорого, но почти всегда в пользу покупателя.

Один из нюансов, о которых не стоит забывать тем, кому были предъявлены требования о необходимости оплаты дополнительных квадратных метров, заключается в том, что необходимо тщательно разобраться в происхождении этих лишних площадей.

Одно дело, когда реально площадь комнат увеличилась в результате строительства объекта и совсем другое дело, когда это увеличение произошло лишь по документам, например, из-за включения в состав жилой площади балкона или лоджии без применения должного понижающего коэффициента.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Инструкция: что делать, если площадь квартиры не соответствует документам

Что делать, если не совпадают площади помещений?

yandex.com

Сегодня вся информация о нашей недвижимости хранится в базах Росреестра. К сожалению, сведения не всегда бывают достоверными. Мы уже рассказывали о ситуации, когда документы на жильё есть, но квартира или дом «потерялись»: сведения исчезли из базы данных.  Сегодня – разговор об иных ошибках.

Знай! Как получить информацию об объекте недвижимости?

  • Можно воспользоваться услугами МФЦ, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Правда, запрос платный, стоимость зависит от того, что именно вы хотите узнать.
  • Актуальные сведения о квартире (а также доме, даче, земельном участке) можно получить бесплатно в режиме реального времени на официальном сайте Росреестра. Сервис «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» позволяет найти общедоступную информацию об объекте: описание, адрес, сведения о наличии или отсутствии зарегистрированных прав, ограничений или обременений. Поиск возможен по кадастровому номеру, условному номеру, адресу, номеру госрегистрации права или ограничения (обременения) права. Это окажется полезным и в случае, если вы собираетесь приобрести данную квартиру или дом. Чтобы получить более подробные сведения, необходимо зайти в личный кабинет под своей учётной записью, логин и пароль – такие же, как и для входа на сайт Госуслуг.

Предположим, на сайте Росреестра вы увидели, что площадь квартиры не соответствует той, что значится в ваших документах.

Чем это грозит?

  • Во-первых, вам некорректно начислят налог: при формировании уведомлений налоговики используют базы «первоисточников», в случае с недвижимостью – Росреестра.
  • Соответственно, либо вам придётся переплачивать, либо, когда ошибка всплывёт – могут сделать перерасчёт. Причём разовый платёж может оказаться весьма существенным.
  • Во-вторых, проблемы могут возникнуть при совершении каких-либо операций с недвижимостью (продажа, обмен, дарение). Особенно, если сделку нужно будет оформит оперативно.

К сведению. Почему могла возникнуть ошибка?

  • Ситуация может быть связана с методикой расчета площади квартир. До 01.05.2005 года в общую площадь квартиры включалась площадь балкона (лоджии), после указанной даты площадь балкона (лоджии) в общую площадь квартиры не включается. 
  • Ошибки, связанные с объединением двух реестров. С 1 января 2017 года вместо Единого государственного реестра прав (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН) – появился Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При его объединении баз могли возникнуть технические неполадки.
  • Техническая ошибка. Описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка и т.п, которую допустили сотрудники органа регистрации прав.
  • Вы провели перепланировку или реконструкцию объекта недвижимости, сведения о которой в Росреестр не попали.
  • Как исправить ситуацию? (А сделать это необходимо) 
  • Техническую ошибку сотрудники Росреестра обязаны исправить в течение трех рабочих дней со дня обнаружения, либо по заявлению любого заинтересованного лица.
  • Если вы обнаружили расхождения в сведениях ЕГРН, вам необходимо направить обращение в региональное Управление Росреестра. Сделать это можно одним из следующих способов:
  • в письменном виде по почте либо при личном визите по адресу: 308010, г. Белгород, пр-т Б. Хмельницкого, д.162;
  • в письменном виде на адрес электронной почты 31_upr@rosreestr.ru; 
  • заполнив специальную форму на официальном сайте Росреестра;
  • через Единый портал госуслуг (www.gosuslugi.ru);
  • в устной форме через Ведомственный центр телефонного обслуживания (ВЦТО) Росреестра 8-800-100-34-34; 

После исправления технической ошибки правообладателю объекта недвижимости направляется уведомление, содержащее информацию о внесенных в ЕГРН изменениях.

Если несоответствие площади возникло в результате проведенной реконструкции (в том числе, надстройки, перестройки, расширения объекта и т.п.), то собственнику помимо заявления необходимо представить в орган регистрации прав технический план объекта недвижимости.

Отметим, в этом случае изменения в сведения ЕГРН вносятся только на основании заявления заинтересованного лица:

  • при личном обращении в МФЦ 
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью, описью вложения и уведомления о вручении. согласно перечню подразделений органа регистрации прав, опубликованному на официальном сайте;
  • через Интернет: при помощи сервисов единого портала Госуслуг,  или на официальном сайте Росреестра.

Обращения граждан — Портал услуг Федеральной..rosreestr.ru

Площадь квартиры до и после сдачи дома – кто оплачивает разницу?

Узнайте, как действовать, если после сдачи дома ваша квартира оказалась больше или меньше заявленной в ДДУ площади. Кто должен платить за разницу, какие ограничения для выплаты предусмотрены законом, как самостоятельно рассчитать общую площадь квартиры и что делать, если денег на доплату нет.

Понятие площади помещения

Определение данного термина указано в ст. 15 ЖК РФ: под площадью квартиры следует понимать общий метраж всех комнат без учета террас, балконов, веранд и лоджий. Проще говоря, при расчете площади необходимо учитывать размеры комнат, кухни, кладовок, санузлов, холлов и коридоров.

Приведенная площадь

К общей площади прибавляются размеры террас, веранд, лоджий и балконов. Они рассчитываются с учетом понижающих коэффициентов: для холодных кладовых и веранд – 1, для лоджий – 0,5, для террас и балконов – 0,3.

Почему площадь квартиры меняется в процессе строительства

Существует такое понятие, как строительная погрешность. Это значит, что проектная площадь может отличаться от фактической. То есть после сдачи дома купленная вами квартира может быть ольше или меньше заявленной в договоре площади.

Самая низкая строительная погрешность характерна для панельных домов. Готовые панельные блоки, из которых строятся такие здания, позволяют минимизировать отклонение от запроектированной площади, однако не исключают его полностью.

При монолитной технологии строительства погрешность встречается гораздо чаще. Причем количество комнат напрямую влияет на величину погрешности и, следовательно, отклонения от проекта.

Как быть, если площадь изменилась?

Поскольку подобное встречается повсеместно, в ДДУ изначально прописывают план действий на такой случай.

Если после сдачи дома окажется, что площадь квартиры меньше той, которая прописана в договоре, покупатель получит разницу за переплаченные метры от застройщика. Для возврата переплаченных средств владелец квартиры должен подать соответствующее заявление с указанием платежных реквизитов. Застройщик обязан вернуть разницу в течение 15 дней.

Если же площадь недвижимости в ходе реализации увеличилась, разницу должен вернуть покупатель. Законом предусмотрено ограничение: если увеличение площади составило более 5%, покупатель обязан возместить сумму только до этого предела.

Увеличение площади в залоговой квартире

Банк оформляет ипотеку на основании ДДУ. Следовательно, оформление происходит на указанную в нем сумму. Корректировка площади не учитывается. Поэтому в случае увеличения размеров квартиры покупатель будет вынужден компенсировать разницу за счет собственных средств.

Для большего понимания рассмотрим пример: клиент приобрел квартиру за 4,5 млн рублей. Прописанная в договоре площадь составляет 45 м2. Размер ипотечного займа составил указанную в договоре сумму.

В процессе проведения замеров после сдачи дома выяснилось, что площадь выросла на один квадратный метр и составила 46 м2. Покупателю пришлось компенсировать разницу в 100 тыс.

рублей (стоимость одного «квадрата) из собственного кармана.

Что делать, если разница в площади оказалась существенной?

Тут также следует руководствоваться законом о 5%, свыше этого покупатель не переплачивает. Пример: в проектной документации указана площадь 100 м2, после сдачи дома метраж составил 120 м2. Покупатель должен доплатить только за 5 м2.

В большинстве случаев застройщики идут навстречу своим клиентам и предоставляют рассрочку на доплату. Если переговоры зашли в тупик, а денег нет, то единственным выходом из ситуации будет расторжение договора.

Как самостоятельно высчитать площадь квартиры?

Выполнить самостоятельный обмер довольно просто – для этого понадобится лишь обычная рулетка. Однако делать это нецелесообразно, так как замеры практически во всех случаях совпадают с данными БТИ.

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя делать. С примерами от архитектора

Что можно делать без согласований

Не требует согласований обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений: замена встроенной кухни, переклейка обоев, смена напольного покрытия (но не всегда можно менять материал на более тяжёлый: например, вместо деревянных полов можно постелить ДСП, а на него положить линолеум, но нельзя делать без согласования тёплый пол с цементной стяжкой). Можно заменить двери, окна, ванну на душ (в том числе душ строительного исполнения), закрыть коммуникации гипсокартонными коробами и прочее.

Согласования не требуют также:

  • разбор или создание встроенной мебели (шкафов, антресолей), которая не образовывает при этом отдельные помещения;
  • установка лёгких раздвижных дверей (например, при зонировании комнаты с помощью полупрозрачных раздвижных дверей-купе);
  • перестановка электроплиты на кухне;
  • установка зонирующих перегородок из лёгких материалов (например, гипсокартона), которые не доходят до потолка;
  • замена и перенос батарей ближе к стояку или дальше от него без прокладки новых подводящих сетей;
  • установка кондиционеров и антенн на наружную стену дома (если это разрешено делать в вашем доме);
  • остекление балконов и лоджий (без объединения с квартирой, без надстройки балкона, без устройства отопления и т. п.). Если дом относится к памятникам архитектуры, остеклять балконы на внешних фасадах нельзя.
Читайте также:  Как оформить перечень при индексации работ (услуг)?

Что можно согласовать легко

Изменения, которые не меняют помещение принципиально и не влияют на безопасность конструкции дома, согласуют без проблем.

Перед началом ремонта нужно уточнить в управляющей компании, какие стены в доме несущие, а какие нет. Также там можно узнать, где проложены вентиляционные каналы, электрические сети и другие коммуникации.

В городских жилищных отделах или в БТИ есть полный список разрешённых изменений, обычно в него входят:

  • объединение туалета и ванной, в том числе с «захватом» части коридора или кухни;
  • разделение санузла;
  • пробивка дополнительных проходов в НЕнесущих стенах. Обратите внимание: проход или арка не равносильны сносу стены! Например, в перегородке между кухней и комнатой можно сделать арку или поставить раздвижную дверь, чтобы получилась кухня-гостиная. Полностью объединять эти помещения нельзя, если в квартире проведён газ;
  • выравнивание пола с помощью цемента или специальной смеси и устройство тёплых полов. При этом в домах с железобетонными перекрытиями отопление пола должно быть автономным, не связанным с основной системой. Если в вашем доме деревянные или смешанные перекрытия, нагружать их тяжёлой цементной стяжкой и тёплыми полами нельзя: для выравнивания пола можно положить ДСП, а на него — напольное покрытие;
  • перенос НЕнесущих стен в квартире ради изменения конфигурации комнат (но нельзя оставлять какие-то комнаты без окна или без батареи);
  • объединение комнаты с коридором или его частью;
  • строительство перегородок до потолка, которые образуют отдельные помещения: например, гардеробную. Пример такого зонирования в двухкомнатной хрущёвке мы рассматривали здесь.

Узаконить такие перепланировки можно в БТИ, городском жилищном отделе или в МФЦ (в муниципалитете подскажут, кто отвечает за это в вашем городе).

Комментарий от архитектора Марии Зайцевой, эксперта Яндекс.Недвижимость:

Делать перепланировку до получения официального разрешения в БТИ не рекомендуется. Но если речь идёт о простых вариантах (например, переносе проёма двери в НЕнесущей стене на полметра влево или вправо), то можно начать ремонт до официального согласования: вряд ли инспекторы БТИ будут придираться к таким деталям. Но лучше делать всё по порядку: сначала согласовать работы, затем начинать их.

  • Важно: даже если вы даже сделали несущественную переделку, но не согласовали её, она всё равно будет считаться незаконной перепланировкой квартиры, пока вы не получите все необходимые разрешения.
  • Что можно сделать, но это будет сложнее
  • Более сложные проекты могут быть согласованы, но с трудом. К ним относятся:
  • ·       создание веранды или отдельного входа в квартиру на первом этаже дома;
  • ·       надстройка, расширение балкона;
  • ·       перенос инженерных коммуникаций;
  • ·       устройство мансарды;
  • ·       объединение двух квартир на разных этажах.

Такие работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов. Чтобы их разрешили, нужно заказать комплексный проект у профессиональных архитекторов, причём часто требуют, чтобы его делали авторы дома или их правопреемники.

Среди популярных дизайнерских решений, которые сложно согласовать, — утепление балкона или террасы с установкой тяжёлых многокамерных стеклопакетов и устройством дополнительной стяжки на полу.

Создание такой «дополнительной комнаты» на балконе увеличивает нагрузку на плиту: она может не выдержать и рухнет.

А ещё это способно повлиять на вентиляцию наружных стен дома и создать парниковый эффект.

Такие перепланировки делать можно, но в очень редких случаях. И придётся постараться, чтобы всё одобрили. Часто такие переделки не согласовывают по принципу «никто не узнает». Но в дальнейшем продать квартиру с неузаконенной перепланировкой бывает затруднительно: покупателей отпугивают возможные проблемы и они просят скидку (а банки и вовсе не согласовывают ипотеку для таких объектов).

Какие перепланировки делать нельзя

Некоторые перепланировки нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Их объединяет принцип: нельзя делать то, что может нарушить безопасность дома или затруднит доступ к общим инженерным коммуникациям.

К запрещённым перепланировкам в квартире относятся:

  • перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами (даже незначительное наложение зоны кухни или санузла на зону жилой комнаты ниже этажом не допускается);
  • объединение кухни с комнатой, если дом газифицирован;
  • объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления;
  • присоединение к квартире части подвала или крыши;
  • снос несущих стен или создание в них проходов;
  • ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;
  • заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (здания с деревянными перекрытиями или панельные хрущёвки).

Таких «нельзя» довольно много: для конкретного дома лучше уточнить все пункты в БТИ или конструкторских бюро.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

Строительные нормы придуманы не просто так: от них зависит безопасность дома и комфорт жизни в нём. Как минимум, вам может стать неудобно жить самому, а как максимум — может рухнуть полдома.

Так, в апреле 2019 года на Гражданском проспекте в Санкт-Петербурге из-за самовольной перепланировки обрушилась стена и разошлись панели. Были прецеденты, когда гибли люди.

Например, в Выборге в 2006 году из-за перепланировки обрушилась четырёхэтажка и погребла под собой 7 человек.

  1. Кейсы от архитектора Марии Зайцевой, эксперта Яндекс.Недвижимость:
  2. Вот несколько реальных случаев из моей практики, когда клиенты делали несогласованные перепланировки и пожалели об этом.
  3. Пробили общую стену с шахтой лифта и не смогли жить в квартире из-за шума

Семья сделала нишу для стиральной машины, пробив стену в шахту лифта (рабочего!). Конструктивно, кстати, это было безопасно, но перепланировка повысила уровень шума в квартире до нестерпимого. Каждый раз, когда ехал лифт, это было слышно во всей квартире. Единственное, что мы могли им посоветовать, — переделать всё обратно.

Выдолбили углубление в стене, и она обледенела

Другой клиент расширил спальню на 13 сантиметров: ради них он выдолбил нишу для кровати в стене. Стены в доме были достаточно толстыми, 38 см — после такого «дизайнерского» решения осталось ещё 25 см.

 Однако за стеной был деформационный шов между секциями дома — это зазор, который делается для сейсмической безопасности и уменьшения нагрузки на конструкции дома из-за теплового расширения при сменах сезона.

Квартира стала сильно промерзать, вплоть до того, что стена спальни обледенела. Пришлось возвращать всё назад.

Обрезали вентиляционный канал и получили плесень на стенах

Часто во время ремонта перерезается вентиляционный канал, что нарушает циркуляцию воздуха в доме. Из-за этого в квартире может появиться плесень (и не только у вас). Решение то же, что в предыдущих случаях: тратить деньги, время и силы на то, чтобы всё вернуть в первоначальное состояние.

Объединили лоджию и комнату и замерзли

Нередко люди объединяют лоджию и комнату (или кухню), чтобы получить больше пространства. Но в нашем климате это обычно заканчивается плохо: полгода в объединённой комнате будет очень холодно. А если включить обогреватель, то это увеличит расходы на электричество и повысит риск пожара из-за короткого замыкания, так как нагрузка на сеть будет повышенной.

Изрешетили несущую стену ради полочек для статуэток и потеряли несколько сот тысяч рублей

Самый страшный (и одновременно забавный) кейс у меня был такой. Один любитель статуэток и сувениров из путешествий заказал дизайнеру серию маленьких ниш специально для коллекции. Дизайнер спроектировал все правильно: ниши должны были быть сделаны из гипсокартона.

Но заказчику было жалко терять 15 сантиметров, и он заказал бригаде строителей… долбить несущую стену. Бригада была непрофессиональная и изрешетила стену как сыр.

О перепланировке знал инженер технадзора, он зашёл проверить, как ведутся работы, и спас целый дом: ремонт делался на втором этаже новой, ещё почти незаселённой 10-этажки. Здание почти наверняка рухнуло бы, когда заехали люди, завезли мебель, технику, и нагрузка бы многократно возросла.

В итоге стену пришлось скреплять железной рамой и обшивать гипсокартоном. Хозяин заплатил и за проект усиления стены, и за его исполнение. Зато ниши под статуэтки глубокие вышли, да.

А ещё с неузаконенной перепланировкой будет сложно продать квартиру

Несогласованная перепланировка может помешать продать квартиру в будущем. Покупатель, скорее всего, запросит план БТИ (а в случае с ипотекой это обязательное условие). Если реальность будет расходиться с ним, то возможны варианты.

  • В случае простых перепланировок, которые можно узаконить, у вас попросят скидку за квартиру (потому что перепланировка всё-таки не узаконена, решать эти проблемы будет новый владелец).
  • Если сделана запрещённая законом перепланировка, от покупки могут отказаться. А самые рисковые покупатели попросят большую скидку. Никакой «интересный ремонт» и «оригинальные решения», на которые было потрачено много денег и сил, в этом случае не окупятся. Квартиры с запрёщенными перепланировками с трудом находят покупателей.

Ну, а если я буду жить сам. Никто же не узнает!

О перепланировке узнать легко — к примеру, вы вызовете сантехника из управляющей компании, а он увидит серьёзные нарушения и заявит о них в контролирующие органы. Или к вам зайдёт дотошная соседка по дому.

Или у ваших соседей начнутся проблемы — появится трещина в стене, просядет потолок, тогда к вам придут специалисты из жилищной инспекции. Совсем не пустить их в квартиру вы не имеете права, только согласовать удобное для вас время визита.

В крайнем случае жилинспекторы смогут обеспечить себе доступ в квартиру через суд. И всё равно увидят незаконную перепланировку, которую вы сделали.

После визита контролирующие органы передадут дело в суд, который обяжет вас заплатить штраф до 2500 рублей и — самое неприятное — вернуть всё назад в установленный срок.

Если вы не переделаете квартиру, жилинспекция повторно подаст в суд, и тогда квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса и Кодекса об административных правонарушениях и продать с торгов. Как правило, с большим дисконтом, до 30%. А вам отдадут сумму за вычетом расходов на работы по возвращению жилья к исходному состоянию.

Например, изначально ваша недвижимость стоила 4 млн рублей. Вы объединили кухню с балконом и сделали там тёплый пол. Затраты на переделку приглашённый судом эксперт оценил в 500 тысяч рублей. А с торгов квартиру продали за 3 млн. На руки вы получите 2,5 млн рублей.

А если ваша переделка нанесла ущерб соседям, суд заставит компенсировать ещё и их затраты на ремонт.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Аня Кирсанова

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *