Имеет ли право УК заключить договор на аренду общего имущества с интернет провайдером?

Раньше провайдеры занимали общее имущество на основании отдельных договоров об оказании услуг связи некоторым жителям. И суды долгое время это устраивало.

Попытки согнать операторов (провайдеров) с общего имущества или хотя бы заставить платить за его использование чаще всего завершались в пользу владельцев оборудования.

В 2018 году после нескольких однотипных последовательных определений Верховного Суда РФ практика поменялась в пользу собственников.

В качестве иллюстрации выводов — кусочек из определения ВС РФ от 13 июня 2018 г. по делу № 308-ЭС17 – 22313:

«Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения, вопреки доводам ответчика и выводам суда округа, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом и освобождать его от внесения платы за такое пользование.… такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом.

… размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания и, если собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование».

То же самое можно прочесть в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 25.04.2018 г. № 304-ЭС17 – 10944, от 21.05.2018 г. № 303-ЭС17 – 22462, от 08.06.2018 г.

№ 306-ЭС18 – 448.Их много посыпалось в тот год.

После этих решений суды стали смелее взыскивать с провайдеров суммы, установленные на общих собраниях собственников в качестве платы за использование общего имущества.

Многих читателей интересуют конкретные цифры, поэтому вот примеры взыскания платы с расценками

Определение ВС РФ от 9 сентября 2019 г. № 301-ЭС18 – 14237 по делу №А17 – 4238/2017:

Оставлены в силе решения нижестоящих судов о взыскании платы, установленной протоколом заседания правления ТСЖ (300 руб/мес за размещение комплекса оборудования в каждом из 14 подъездов дома).

При этом собрание собственников уполномочило правление «провести работу по юридическому оформлению присутствия провайдеров в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ».

То есть здесь правление действовало по поручению и от имени собственников, но я рекомендую условия договоров, в том числе цену, утверждать на самом собрании собственников.

Определение ВС РФ от 7 августа 2019 г. № 306-ЭС19 – 12137 по делу № А65 – 34196/2018:

Также взыскана плата, установленная общим собранием собственников (с каждого интернет-провайдера 5 000 руб/мес.). Суды отметили, что ответчик не представил доказательств признания этого решения недействительным или установления в нём несоразмерной платы за пользование.

Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делам № А67 – 6011/2017, № А67 – 4370/2017 и № А67 – 3195/2017:

Управляющая компания взыскала с провайдера задолженность по договору об использовании общего имущества (150 руб. за один подъезд дома в месяц). Провайдер подавал встречный иск о признании этого договора недействительным в части условий о взимании платы, но суд ему отказал.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А31 – 6641/2018:

УК взыскала неосновательное обогащение с провайдера. Собственники на собрании утвердили плату в размере 295 рублей в месяц за каждую точку подключения, но провайдер отказался от заключения договора на таких условиях. Однако это не спасло его от взыскания денег.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А26 – 3945/2019:

УК из Карелии взыскала неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами. В этом деле стоимость размещения по решению общего собрания составляла 1 500 рублей в месяц за комплект оборудования (независимо от количества абонентов).

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А04 – 6181/2019:

УК из Амурской области успешно взыскала деньги с провайдера, хотя тот был очень сильно не согласен с расценками, установленными на общем собрании — 700 рублей в месяц.

Суд указал, что провайдер не доказал несоразмерности размера платы, протокол общего собрания собственников является действительным, не оспорен.

В обоснование своего утверждения о чрезмерности платы ответчик представил отчёт об оценке, согласно которому рыночная стоимость размера ежемесячной платы за размещение провайдерского оборудования в многоквартирном жилом доме составляет 53,36 рублей.

Суд же отметил, что выводы отчёта противоречат решению собрания в части размера платы, и для исключения противоречий необходимы специальные познания в области оценочной деятельности. Ответчик вправе был ходатайствовать перед судом о проведении по делу судебной экспертизы, но этого не сделал, поэтому в основу решения положено решение общего собрания о 700 руб. в мес.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76 – 43515/2018 из Челябинска:

УК обратилась в суд с исковым заявлением к оператору связи о взыскании денег за фактическое пользование общим имуществом в сумме 0,5 млн руб. по ряду домов.

До этого общие собрания собственников в этих домах наделили её полномочиями по заключению договоров пользования общим имуществом, а также вести дела в судах со всеми правами истца по всем вопросам, связанным с пользованием общим имуществом, в том числе, по вопросам взыскания за фактическое пользование общим имуществом. Также на собрании установили размер минимальной платы за пользование общим имуществом — для провайдеров и операторов — не ниже 800 руб. в месяц.

Первая инстанция иск УК удовлетворила, а вторая отказала. Апелляционный суд решил, что протоколы не свидетельствуют о делегировании УК полномочий по распоряжению общим имуществом МКД, в том числе правомочий по судебной защите этого права распоряжения (из-за смены УК и по другим причинам).

Однако суд округа отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение, указав, что нижестоящий суд «фактически полностью освободил оператора от обязанности по несению расходов за пользование общим имуществом МКД и полностью лишил собственников права на взыскание указанной платы». Заново дело еще не рассмотрено.

Отрицательный пример — Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по делам № А41 – 105024/18 и А41 – 21533/2018:

УК из Московской области попыталась взыскать 7 200 руб. за 9 месяцев использования общего имущества, однако ей было отказано, так как стоимость определяла сама управляющая компания.

На общем собрании собственники уполномочили управляющую организацию самостоятельно принимать решения об условиях использования общего имущества по согласованию с Советом дома. Суд указал, что такой протокол не годится, так как не подтверждает, что собственники согласовали цену договора.

Интересно то, что между УК и провайдером имелся подписанный договор с установленным в нём размером платы.

Еще более интересно то, что годом ранее аналогичная история с теми же действующими лицами, но противоположным результатом произошла по делу № А41 – 89114/17, дошедшего до Верховного Суда РФ (постановление от 15.02.2019 г. № 305-ЭС18 – 25285):Та же управляющая организация взыскала с того же провайдера за 2 года 433 тыс.руб., и суд в тот раз не смутило самостоятельное определение компанией цены договора:

«В соответствии с договором управления ОАО „Жилкомплекс“ имеет право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.) с целью наиболее эффективного обслуживания данного имущества.

Таким образом, ОАО „Жилкомплекс“, представляя интересы собственников нежилых помещений в многоквартирных домах и неся ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, уполномочено заключать в интересах собственников помещений в многоквартирных домах договоры с организациями связи о размещении в помещениях, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, оборудования средств связи, в том числе — телекоммуникационной сети.

При заключении указанных договоров, их стороны, то есть управляющая организация с одной стороны, и организация связи — с другой, вправе определять условия таких договоров, в том числе условие о цене договора, то есть по взаимному соглашению определять соразмерную плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома организациями связи».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60 – 57558/2018:

ТСЖ из Екатеринбурга взыскало с провайдера 32 тыс.руб. — по 1 000 за месяц использования общего имущества. Ответчик опять был недоволен суммой, но суд отметил, что провайдер сам подписал договор с такими условиями.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А65 – 26788/2019:

ТСЖ из Казани взыскало 70 тыс. руб..

На общем собрании собственники приняли решение о предоставлении операторам связи (провайдерам) права пользования общим имуществом только на возмездной основе, в размере 5 000 руб.

в месяц с каждого интернет-провайдера, наделив председателя правления ТСЖ полномочиями по заключению соответствующих договоров.От заключения договора провайдеры отказались, но деньги в итоге пришлось заплатить.

В суде ответчик ожидаемо выразил свое несогласие с размером платы (5 000 руб.), указав на его несоразмерность.

Суд отметил, что определение соразмерной платы находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников, а вопросы ценообразования услуг по предоставлению в пользование части общего имущества и соразмерности платы за размещение оборудования связи законодательством не определены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться тем размером, который утвердили на общем собрании.

Аналогичные решения того же суда:

  • по делу № А65 – 19684/2019: ТСЖ взыскало с Ростелекома 40 000 руб. (по 5 тыс.руб. за месяц использования).
  • по делу № А65 – 3150/2019: ЖСК из Казани вытрясло опять из Ростелекома 12 000 руб. за 2 месяца использования общего имущества.
  • по делу № А55 – 30542/2018: ТСЖ из Самарской области взыскало 36 000 руб. неосновательного обогащения, так как собственники приняли решение об ежемесячной оплате из расчета 500 руб. за единицу оборудования (получилось 2 000 руб. ежемесячно). Между сторонами имелся подписанный на таких условиях договор.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 110639/2017:

Управляющая компания взыскала 1 млн. руб. — именно столько накапало по 52 домам, находящихся под её управлением, за несколько лет использования общего имущества (оплата в 600 руб. в мес. была установлена на общих собраниях).

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А09 – 14142/2017:

Товарищество из Брянска взыскало с провайдера 1 500 руб. за каждый месяц использования общего имущества (всего 10 500 руб.). Имелось решение общего собрания о такой цене, а также досудебная оценка (экспертиза) об определении рыночной величины арендной платы за пользование местом под размещение телекоммуникационного оборудования.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А03 – 7581/2018:

Интересное, хоть и типичное дело из Барнаула.Типичность в том, что ТСЖ взыскало всё, что полагалось (больше 1 тыс. руб. в месяц за каждый антивандальный шкаф с оборудованием).

Интересность в том, что здесь в договоре была предусмотрена возможность индексации платы. Но когда ТСЖ этой возможностью воспользовалось и повысило плату с 3,5 тыс. руб. в месяц до 4,2 тыс.

, Ростелеком забил на оплату и стал присылать жалкие 300 руб. в месяц за всё.

В суде провайдер также пытался утверждать, что расторг договор в одностороннем порядке, на что суд заметил:

«К рассматриваемым правоотношениям не применяются положения статьи 782 ГК РФ об одностороннем расторжении договора оказания услуг, которыми руководствовалось общество, а условия договора не предусматривают возможность одностороннего отказа от договора, и, кроме того, заявив отказ от договора, ответчик продолжил использовать общее имущество МКД в своей деятельности для оказания услуг связи отдельным собственникам, являющимся его абонентами. Таким образом, суды пришли к верному выводу, что договор в установленном законном порядке не расторгался и не оспаривался, заявление ответчика об отказе от договора носило формальный характер, так как он продолжал использовать имущество МКД».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60 – 43646/2019:

Спор из Екатеринбурга закончился стандартно: ТСЖ взыскало 200 тыс.руб. за 2 года, но в этом деле есть жирная изюмина: в решении суд просто раскатал ПАО «Мобильные ТелеСистемы» и его отчёт об оценке размера платы.

Из судебной практики оператор понял то, что надо доказывать несоразмерность установленной жителями платы. В данном случае собственники утвердили расценки: за размещение в жилом доме кабельных линий (кроме транзитных) — 1 500 руб.

в месяц и за размещение 14 цельнометаллических шкафов — 7 000 руб. в месяц, итого 8 500 руб. в месяц.Поэтому в суд был принесён отчёт оценщика, согласно которому размер платы за весь период составляет не 200 тыс., а 4 950 руб.

Суд не стал принимать его во внимание, отдав приоритет решению общего собрания и указав, что определенная оценщиком стоимость является рекомендуемой, а не обязательной к применению.

Дальше в решении крайне детально расписано что не так с самим отчётом. Вот только часть из написанного:

  • отчёт не содержал каких-либо выводов о несоразмерности платы, установленной собственниками,
  • расчёт рыночной стоимости права пользования проведён без учёта дополнительных критериев, например, размера материальной выгоды, которую получает ответчик в связи с размещением оборудования.
  • отчёт оценщика не соответствовал требованиям Федерального Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности, требованиям обязательных Федеральных стандартов оценки:
    • в Отчёте не было информации о размещении оборудования связи для транзита, не хватало сведений о конкретном составе оборудования связи;
    • не принят во внимание тот факт, что истец оплачивает электрическую энергию, потреблённую оборудованием ответчика;
    • состав оборудования определён оценщиком на основании справки оператора, фактическое же количество оборудования оценщиком не проверялось и не определялось;
    • отсутствует описание объекта оценки (части общего имущества), вместо него описан сам дом;
    • оценщик использовал информацию, размещённую в ГИС ЖКХ в период изготовления отчёта, то есть не на дату, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки;
    • анализ наиболее эффективного использования оценщиком не проводился;
    • не выявлено зависимости от характеристик оборудования, так как для предоставления своих услуг провайдеры, как правило, используют сопоставимое оборудование; по мнению оценщика ценообразующими факторами, являются: местоположение в городе, физические характеристики объекта (год постройки), т. е. не имеет значения, сколько и какого в доме установлено оборудования оператора связи, имеется ли оборудование для транзита, либо нет.
Читайте также:  Как собственники должны давать нам сведения по водоотведению?

Суд округа это решение поддержал.

Кратко:

▪ В данный момент проблем со взысканием денег с провайдеров практически не наблюдается. Суды исходят из того, что ответчики не могут доказать несоразмерность размера платы, установленной собственниками.▪ Цену надо прописывать в самом решении общего собрании.

▪ Там же желательно наделить УК / ТСЖ / кто у вас там / полномочием на обращение в суд (на всякий случай).▪ Само собой нужно решение о том, кто будет заключать договоры от имени собственников.

При этом отказ провайдеров от заключения этих договоров пока не спасает их от взысканий.

▪ Рано или поздно операторы продавят для себя более мягкие условия размещения своего оборудования. Пока этого не произошло, читающим меня представителям провайдеров можно рекомендовать не ждать, пока собственники установят свои цены, а с помощью какого-либо жителя провести собрание для принятия решений о приемлемых условиях использования общедомового имущества.

Имеет ли право УК заключить договор на аренду общего имущества с интернет провайдером?

Управляющие компании Орла сталкивают интересы жильцов и интернет-провайдеров

Жильцов не всегда извещают о договорах между управляющими организациями и телекоммуникационными компаниями.

Строго конфиденциально

Когда жители пятиэтажки по улице Комсомольской заметили, как несколько неизвестных вошли в подъезд с ящиком, они вызвали полицию. Мало ли что, время неспокойное.

Двери им никто не открывал, люди вошли сами, воспользовавшись ключом от кодового замка. О предстоящих ремонтных или монтажных работах жителей никто не предупреждал.

Прибывший наряд помог установить личности неизвестных. Ими оказались работники одной из компаний связи.

В подъезде они планировали проложить кабель и установить оборудование для подключения квартир к Интернету. Дело нужное, однако жители решили разобраться, почему такие работы проводят без их ведома.

Большинство из них являются собственниками жилых помещений, а значит, они должны давать разрешение на монтажные работы.

Впрочем, его может дать и управляющая компания, но только в том случае, если собственники выдадут ей соответствующую доверенность.

— В данном случае управляющая компания нарушает закон в части использования общего имущества жилого дома, — считает зампредседателя ТСЖ Евгений Бывшев. — У нас общее собрание по этому вопросу не проходило, и свои права мы не передавали.

РОВД провело проверку. Из УК туда принесли некий договор «О размещении оборудования». Оказалось, что такие документы коммунальщики заключают с разными компаниями, например, операторами сотовой связи или, как в данном случае, с интернет-провайдером.

Судя по его содержанию, он действует от имени жильцов, хотя и непонятно, на каком основании.

Более того, разрешение на прокладку коммуникаций управляющая компания расценивает, исходя из договора, как предоставление услуги и взимает за каждый установленный объект плату — 140 рублей.

По договору УК не несет ответственности ни за действия провайдеров, ни за сохранность установленного оборудования

Почему жильцы не знали о документе? Оказалось, что в нем есть пункт о конфиденциальности, согласно которому стороны обязуются не разглашать любую информацию, касающуюся предмета договора. Жильцам этот документ в УК не дали, и они получили его уже после того, как написали заявление в прокуратуру с просьбой ознакомить их с содержанием пункта о конфиденциальности.

— Монтажники входят в подъезды без проблем, также у них есть ключи от чердачных и подвальных помещений, — говорит Евгений Бывшев.

— Зачем тогда нужны двери с кодовым замком, если они не могут обеспечить нашу безопасность? Мы же не знаем, кто под видом монтажника пришел в наш дом и что он делает в подвале или на чердаке.

Разве невозможно обмануть управляющую компанию, представившись представителем компании связи?

Такого рода вопросы беспокоят почти всех жителей «бдительного» дома.

Они считают, что УК их обманывает, заключая договоры за их спиной, и требуют ответить: куда идут деньги, взятые за выдачу разрешений? Как правило, во время монтажных работ в подъездах осыпается штукатурка, в лестничных площадках и перекрытиях пробивают большие отверстия. По логике, деньги должны идти на устранение последствий таких работ. Но монтажники ничего не штукатурят и не заделывают дыры, так что пока вопрос остается без ответа.

В судебном порядке

Частично завесу тайны приоткрыла прокуратура Заводского района. Здесь провели несколько проверок и пришли к выводу: действия УК по заключению договоров с компаниями связи и прочими «являются незаконными, поскольку на момент их заключения согласия собственников многоквартирных домов не было».

— Впоследствии, устраняя нарушения жилищного законодательства, управляющая компания расторгла договоры с указанными организациями, — рассказали в прокуратуре Заводского района. — А позже управляющая компания обратилась в прокуратуру с жалобой на действия одной из организаций, отказавшейся демонтировать оборудование.

Казалось бы, все ясно — кругом жалобы, предписания и выводы о незаконности действий. Но с мертвой точки дело не сдвинулось. Монтажники продолжают свободно ходить по подъездам, а коммуникации не демонтированы.

Взимает ли по-прежнему УК деньги за свои «услуги», неизвестно. Чтобы это выяснить, видимо, надо снова писать заявление в правоохранительные органы. Однако вряд ли это поможет.

Если УК действительно нарушает закон, то такой спор, скорее, подпадет под категорию хозяйственных и отношения придется выяснять в суде.

— В договоре есть любопытные пункты, — говорит Евгений Бывшев.

— В них сказано, что в случае размещения оборудования без соответствующего решения общего собрания жильцов УК не несет ответственности ни за действия телекоммуникационной компании, ни за сохранность установленного оборудования.

А претензии предлагает решать в судебном порядке собственникам жилья, то есть нам и телекоммуникационной компании. За что же она тогда отвечает и берет деньги? Это выглядит как страховка или попытка запутать тех, кто будет читать договор.

Телекоммуникационные компании оказались в сложном положении. Как рассказал корреспонденту «РГ» руководитель одной из таких фирм, он был уверен, что все происходит в рамках закона.

«В УК показали решение заочного собрания собственников жилья с «добром» на установку нашего оборудования, — поведал он. — Мы были удивлены, когда к нам пришел запрос из прокуратуры».

Он также рассказал, что заставить компанию демонтировать уже установленное оборудование можно, вероятно, только через суд.

Делать это должны собственники помещений. Им придется доказать, что общего собрания жильцов по вопросу прокладки коммуникаций не было. А если сохранился протокол, что бывает, надо через суд признать его недействительным.

На основании этого можно попытаться признать нелегитимным и «договор о размещении оборудования», а УК придется привлекать в качестве третьего лица. Если все это удастся сделать, потребуется еще несколько процессов, чтобы добиться демонтажа оборудования и возмещения причиненных дому убытков.

Однако их телекоммуникационная компания затем взыщет с УК, которая распоряжается деньгами жильцов. Словом, даже если собственники умудрятся совершить титаническую работу, они в конечном итоге за все и заплатят, а цена может выйти двойной. К тому же подобный путь не решит проблем безопасности.

Кто поручится, что даже после серии судов под видом монтажника в подъезд не войдут, например, профессиональные воры или мошенники? Это же так удобно, иметь ключи от всех дверей.

Дни открытых дверей

Кстати, еще прошлым летом начальник городского управления законности, правопорядка и безопасности Геннадий Филонов на совещании в мэрии сообщил: «В антитеррористический комитет России из регионов поступают сообщения об участившихся случаях применения самодельных взрывчатых устройств». Чиновник отметил, что необходимо перепроверить входы всех чердачных и подвальных помещений: «Они должны быть недоступны для посторонних».

На днях Геннадий Филонов вновь коснулся этой темы. По его словам, призыв проверить чердаки и подвалы многими ответственными за это лицами и организациями остался не услышан.

Кодовые замки по-прежнему не являются преградой для посторонних, а двери в технические помещения порой даже не закрыты. На помощь вновь призвали прокуратуру.

По городу прошли проверки, и хотя бы косвенный механизм воздействия на УК был найден. Их стали штрафовать.

В частности, статья 161 ЖК РФ гласит, что «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан».

В соответствии с пунктом 44 Правил пожарной безопасности в РФ, «двери чердачных помещений, а также технических этажей и подвалов, в которых по условиям технологии не требуется постоянного пребывания людей, должны быть закрыты на замок». А на дверях должна быть информация о месте хранения ключей.

В мэрии обещают продолжить подобные совместные рейды. По крайней мере решению проблемы они не помешают. Однако жители «бдительного» дома с улицы Комсомольской убеждены, что проверять надо не замки на чердаках и подвалах, а управляющие компании: пусть забудут о конфиденциальности и объяснят, на каком основании они готовы распахнуть все двери перед кем угодно всего за 140 рублей.

А как у соседей

В Липецке одна из УК заключила договор с четырьмя интернет-компаниями, которым за определенную плату позволила разместить телекоммуникационное оборудование в обслуживаемых ею жилых домах, и получала деньги за размещение и эксплуатацию рекламных конструкций в лифтах.

Как рассказал «РГ» прокурор Октябрьского района Липецка Павел Коростелев, эти доходы были получены с нарушением закона, поскольку распоряжаться имуществом общего пользования в многоквартирном доме могут только жильцы. На собрании они от имени всех собственников могут передать управляющей компании право заключать договоры пользования общим имуществом многоквартирного дома. Но таких собраний в доме не проводили.

— Как объясняют управляющие компании, этими доходами они компенсируют небалансы, которые возникают в том числе за счет недобросовестных неплательщиков, — говорит Павел Коростелев. — Но это неправильно.

Все проблемы такого рода УК должны решать в суде, а не перекрывать свои расходы за счет добросовестных жильцов. И как распределять эти доходы, должны решать на общем собрании собственников жилья.

Как в настоящий момент нам доложили в управляющей компании, там уже принимают меры к проведению общих собраний.

Арина Рудина 

Домовладельцы против операторов связи: кто прав и что делать?

Вступление

С учетом длительных новогодних праздников появилось время для обобщения судебной практики по спорам операторов связи с домовладельцами, управляющими организациями и товариществами собственников жилья (недвижимости) относительно размещения ТК-оборудования в многоквартирных домах.

Кроме того, 24.12.2018 в Государственную Думу поступил законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О связи» и иные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения права граждан на доступ к услугам электросвязи», авторство которого приписывают Андрею «32 турбийона» Клишасу и трем его коллегам из Совета Федерации.[1]

Отмечу, что все нижеизложенное является субъективным мнением и поэтому вовсе не претендует на достижение объективной истины.

Читайте также:  Когда размещать перечень и план работ в ГИС ЖКХ?

Немного истории

Технология широкополосного доступа в Интернет просто «взорвала» самарский рынок телекоммуникационных услуг, мгновенно повлияв и на цены, и положение региональных монополистов. Это было прекрасное время, ведь количество операторов постоянно увеличивалась, конкуренция росла, а цена услуг стремительно падала.

Однако со временем у собственников помещений в многоквартирных домах начали возникать вопросы:

— почему кабели протянуты в дом через крышу (т.н. «воздушка»), прикреплены как попало и где попало (как следствие — наледь, разрушение оголовков вентиляционных шахт, слуховых окон, крыши и лестничных клеток в подъездах, плесневой грибок и т.д.)?

— почему оборудование коммерческой фирмы подключено к этажным щиткам, розеткам, к лифтовому энергоснабжению (т.е. по факту энергопотребление в местах общего пользования оплачивают сами все собственники, которые могу и не являться абонентами оператора связи)?

— почему лестничные клетки «украсились» множеством трубостоек, хаотично прикрепленных горизонтальных «разводок»?

— и когда этот хаос уже закончится?

В свою очередь, ТСЖ и управляющие организации с удивлением обнаружили, что у технических специалистов операторов (а также их подрядчиков) есть ключи от всех подвалов и крыш. А еще началась первая «война» операторов, когда они начали резать провода друг другу, попутно направляя заявления в полицию.

Да и с оплатой потребленной операторами электроэнергии как то нехорошо получалось (нет счетчиков, нет границ ответственности, нет «вычета» и т.д.).

Выход из ситуации был найден достаточно простой и эффективный: управляющие организации, а также «продвинутые» ТСЖ заключали абстрактные и ни к чему не обязывающие договоры «на оказание услуг доступа к общему имуществу МКД», в которых вполне откровенно прописывались «входные билеты» — право оператора получить доступ к жилому фонду, выраженное в конкретной сумме.[2]

В свою очередь, «обычных» председателей ТСЖ, старших по МКД банально «купили» всякой мелочью: бесплатным доступом в Интернет, канцелярскими товарами, ноутбуками и т.д.

Как вариант, можно «договориться» через фирму-посредника, которая обеспечивала отсутствие проблем в многоквартирных домах за гонорар в 30-40-50 % вознаграждения.

В итоге участники схемы достигли консенсуса. Естественно, что имущественные интересы собственников помещений в МКД во внимание вообще не принимались.

  • Правовая «турбулентность»
  • Как ни странно, но сложившаяся «идиллия» была разрушена двумя весьма специфическими организациями — «Ростелеком» и «Компания ТТК».
  • Причем в их симметричном поведении не усматривается какой-либо здравой логики, но легко объясняется намерением эффективных менеджеров одномоментно снизить издержки, а также упование на административный ресурс.

И, по абсолютно случайному совпадению, Федеральная антимонопольная служба разместила в сети Интернет информационное письмо от 27.05.

2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома», в котором на основании «позиции Экспертного совета по вопросам связи при ФАС России» и «позиции судов Российской Федерации» весьма вольно истолковала положения Жилищного кодекса РФ, причем (и это опять абстрактная случайность) исключительно «в пользу» операторов связи.[3]

С этого момента началась настоящая «охота на ведьм».

Как это обычно происходит в нашей стране, первыми «под удар» региональных управлений ФАС попали юридически беспомощные ТСЖ и адекватные управляющие организации, не участвовавшие в «схемах». В итоге появились сотни разбирательств по делам о злоупотреблении доминирующим положением и т.н. «экономической координации», предписания, административные штрафы и т.д.

Ситуацию не спасал даже судебный «фильтр», т.к. арбитражные судьи либо «штамповали» галиматью УФАС, либо технично «изобретали» квази-нормы, чтобы хоть как то оправдать незаконное вмешательство административного органа во вполне очевидные гражданско-правовые споры между операторами связи с ТСЖ (управляющими организациями).[4]

В ответ на столь очевидное и грубое нарушение «водяного перемирия» кабели операторов начали «резать».

Перефразируя тезис «Преступность — это нормальная реакция нормальных людей на ненормальные условия жизни» отмечу, что это была очевидная реакция местных бонз на нарушение «понятийных» соглашений.

Ведь в нашей стране на любое иррациональное применению административного ресурса (при отсутствии иных эффективных регуляторов) всегда отвечают либо игнорированием, либо неуправляемой агрессией.

Именно в этот момент в публичном пространстве появился проект закона «О внесении изменений в федеральный закон «О связи»… [5]

Обоснование проекта было сформулировано предельно просто:

— «… для целей оказания услуг связи жильцу многоквартирного дома оператор связи должен использовать свое оборудование, разместив его непосредственно на общем имуществе многоквартирного дома.

Очевидно, что без такого размещения (например, в этажном щитке и без прокладки кабеля связи от квартиры жильца на чердак, куда осуществлён завод оптического кабеля оператора и размещена телекоммуникационная стойка) оказание услуг связи (телефонная связь, доступ к сети Интернет, цифровое телевидение) невозможно в силу технических причин.»;

— «интернет-провайдеры выплачивают управляющим компаниям около 2% своей выручки в год, в то время как обязательные отчисления в резерв универсального обслуживания составляет 1,2% в год.»;

— «Заложенное в пункте 1 статьи 44 Жилищного кодекса … с целью защиты частной собственности ограничение прав собственников общей собственности в случае с размещением оборудования связи для реализации доступа гражданина к информационно-телекоммуникационной сети Интернет представляется избыточным и нецелесообразным.».

  1. Можно язвительно посмеяться по факту явного непонимания чиновниками Минкомсвязи дефиниций «собственник» и «жилец», но эти существенные различия, судя по практике Верховного Суда РФ, не всегда осознают даже топ-судьи, поэтому чего уж требовать от чиновников?
  2. Тем не менее, федеральным министерством публично озвучены тезисы: о приоритете права на информацию некоего третьего лица (нанимателя жилого помещения, арендатора нежилого помещения, временного жильца) над правом собственника; сложности с проведением общего собрания собственников; и про отчисления в некий резерв универсального обслуживания.[6]
  3. Луч света в темном царстве
  4. В качестве практикообразующего «кейса» юристы чаще всего вспоминают дело №А45-646/2015 (ТСЖ «Кропоткина 108» против УФАС по Новосибирской области)», но это не совсем правильно.

Порядок взаимодействия интернет провайдеров и представителей интересов собственников многоквартирного дома

По роду своей деятельности нам нередко приходится решать вопросы взаимодействия организации (интернет-провайдер) со старшими домами, управляющим компаниями, ТСЖ, жилищными кооперативами и прочими представителями интересов собственников помещений многоквартирных домов.

Как правило, старшие дома, управляющие компании, ТСЖ (далее для удобства обозначим их как представители интересов собственников) предлагают заключить с нами договор аренды на возмездной основе и вносить арендную плату в размере, который их устроит. Диапазон арендной платы зависит от запросов представителей интересов собственников и, как правило, экономически не обоснован.

Свои требования представители интересов собственников основывают на требованиях Федерального закона РФ от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», пунктом 3 статьи 6 которого предусмотрено право собственников требовать соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Именно об эту норму нам, провайдерам, приходится периодически «спотыкаться» и искать пути ее обхода.

Сама тема противостояния интернет-провайдеров и представителей интересов собственников существует уже более 15 лет и идет с переменным успехом. На заре становления интернет-услуг компании-провайдеры подчинялись требованиям представителей интересов собственников и платили определенную сумму за возможность размещения оборудования в многоквартирном доме.

Однако в последние годы, с учетом того, что конкуренция на рынке интернет-провайдеров растет, а запросы представителей интересов собственников не уменьшаются, вопрос размещения оборудования на безвозмездной основе вновь стал актуальным.

Первоначально необходимо было разработать договор, позволяющий интернет-провайдеру на безвозмездной основе размещать оборудование.

Безвозмездный договор аренды действующим законодательством не предусмотрен, поэтому было принято решение разработать иной вид договора, позволяющий учесть интересы обеих сторон.

С учетом того, что оборудование размещается на конструктивном элементе здания (стене) подсобного помещения и занимает минимальную площадь, было принято решение заключать с представителями интересов собственников договор на размещение оборудования.

Данный вывод был сделан на основании разъяснений Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации (Информационное письмо от 11.01.

2002 № 66): Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания, не является договором аренды, предметом подобного договора является предоставление стороне договора возможности на возмездной основе размещать оборудование на крыше принадлежащего противоположной стороне здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Определившись с правовой конструкцией договора, следующим шагом было обоснование безвозмездности указанного договора. Мы решили аргументировать свою позицию следующим:

  1. Из смысла общих начал гражданского законодательства, со ссылкой на нормы Гражданского кодекса в сфере совершения действий в чужом интересе.

В договорах с провайдерами представители интересов собственников указывают, что представляют интересы собственников, действуют с их согласия и в их интересах.

В силу п. 2 ст.  Гражданского кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Совершение действий в чужом интересе допускается Гражданским кодексом РФ как на основании соответствующего поручения заинтересованного лица (п. 1 ст.

 1005 ГК РФ), так и без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия такого лица (п. 1 ст. 980 ГК РФ). Между тем, что с поручения, что без поручения, сделки в чужом интересе всегда совершаются за счет заинтересованного лица (ст. 1001 ГК РФ п. 1 ст. 971 и п. 1 ст. 990, ст. 986 ГК РФ).

Так, оплата подрядчиком предоставленных ему заказчиком услуг (по передаче в пользование необходимых для осуществления работ здания и сооружения, обеспечению транспортировки грузов в его адрес, временной подготовке сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и других), согласно п. 3 ст.

 747 ГК РФ, осуществляется в случаях и на условиях, предусмотренных договором с заказчиком. При этом обязательство, на основании ст. 410 ГК РФ, прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, для которого достаточно заявления одной стороны.

Те же правила применяются и в отношении третьего лица, привлеченного заказчиком (должником) для оказания подрядчику (кредитору) соответствующих услуг, т. е. подрядчику достаточно заявить привлеченному заказчиком третьему лицу о зачете встречного денежного требования.

Таким образом, применительно к общему имуществу в многоквартирном доме встречное исполнение обязательства абонента по содействию оператору связи в размещении средств и линий связи и их энергоснабжении обеспечивается абонентом в рамках членства либо договора управления, заключаемого им с ТСЖ (п. 2 и п. 8 ст. 138 ЖК РФ)

С учетом вышеизложенного, наличие договоров с абонентами является достаточным основанием для получения провайдером беспрепятственного доступа к размещенному оборудованию.

Несогласие со стороны иных участников долевой собственности с заключением и (или) порядком исполнения которого на основании п. 1 ст. 11 и п. 1 ст.

 247 ГКРФ подлежат разрешению исключительно в судебном порядке в рамках дел об определении порядка пользования имуществом (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

  1. Исходя из смысла ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, все расходы представителей интересов собственников по управлению МКД должны охватываться получаемой обществом от собственников помещений платой за содержание и ремонт жилого помещения, которая установлена в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. В состав этих расходов должны включаться все услуги по осуществлению взаимодействия с поставщиками коммунальных и иных услуг, включая услуги связи. В случае если установленная плата не покрывает фактических расходов управляющей организации, последняя вправе в установленном порядке инициировать повышение размера платы.
Читайте также:  Договор на адс у тсж должен быть заключен?
  • В силу п. 5.6.24 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, указанные нормы обязывают организации, обслуживающие жилищный фонд, осуществлять допуск операторов связи к местам общего пользования, в которых размещено оборудование связи;
  • В силу ст. 12 ФЗ «О связи», относящей внутридомовые сети связи 11 А45-21705/2013 к единой сети электросвязи РФ, обеспечивающей оказание услуг связи всем ее абонентам;
  • В силу п. 1 ст. 45 ФЗ «О связи», устанавливающей публичность договора об оказании услуг электросвязи с гражданином и невозможность оператора связи отказаться от заключения и п. 1. ст. 46 ФЗ «О связи», в соответствии с которой оператор связи обязан оказывать услуги связи в соответствии с законодательством РФ 24 часа в сутки, 7 дней в неделю.
  • Таким образом, с учетом изложенных норм, представители интересов собственников обязаны не препятствовать провайдеру в оказании услуг связи.

    Указанные доводы нашли свое подтверждение в решениях арбитражных судов (А75-12074/2013, №А76-6898/2014, А45-28334/2012), в вышестоящих инстанциях данные решения устояли.

    Также, обращаясь к судебной практике, можно отметить тот факт, что суды, вынося решения в пользу провайдера, ссылались на особую социальную значимость услуг, возникающих при оказании услуг связи гражданам, указывали, что представители интересов собственников, вне зависимости от принадлежности средств связи, обязаны обеспечивать допуск работников предприятий связи к помещениям, где расположены сооружения связи, для поддержания их в исправном техническом состоянии, в целях оказания гражданам соответствующих услуг связи надлежащего качества.

    Еще одним аргументом для провайдера в отстаивании позиции безвозмездности договора служат решения Федеральной антимонопольной службы.

    В случае выявления фактов препятствования законной деятельности провайдеров указанным ведомством в отношении представителей интересов собственников возбуждаются административные дела, выносятся предписания, а также назначаются штрафы за нарушение антимонопольного законодательства.

    В своих разъяснениях антимонопольная служба отмечает, что отказ провайдеру в размещении оборудования с целью оказания услуг связи может содержать признаки нарушения законодательства о конкуренции.

    Так, решением от 10.06.

    2013 № 02-01-17-10-13 Управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области признало ТСЖ занимающим доминирующее положение на рынке услуг по размещению оборудования связи, нарушившим часть 1 статьи 10 Закона № 135-ФЗ, выразившимся в злоупотреблении своим доминирующим положением и тем самым ущемившим интересы третьего лица. Обжалование ТСЖ решения ФАС в судебных инстанциях к положительному результату не привело, суд первой инстанции, а далее суд апелляционной и кассационной инстанции встали на сторону ФАС и, соответственно, на сторону провайдера (дело № А45-15828/2013).

    Кроме того, вопрос размещения сети связи в жилых домах разрешался Федеральной антимонопольной службой Российской Федерации и ранее. ФАС России в своем информационном письме № АГ/6010 от 10.03.

    2009 «О недискриминационном доступе операторов связи к инфраструктуре электросвязи» указала на недопустимость создания барьеров для входа на рынки услуг связи владельцами зданий или управляющими организациями, обслуживающими жилые дома, а также на то, что действия управляющих организаций по взиманию с операторов связи денежных средств за размещение средств связи, а также требования по проведению ремонта и иных вложений финансовых средств могут содержать признаки нарушения части 1 статьи 10 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в части создания препятствий доступу на товарный рынок, а также в части навязывания невыгодных условий договора. На указанное письмо периодически ссылаются арбитражные суды, вынося решения по схожим делам. (Дело № А79-7043/2014, Арбитражный суд Чувашской Республики — Чувашии, Дело № А03-3285/2014, Арбитражный суд Алтайского края, Дело № А45-21705/2013, Арбитражный суд Новосибирской области и пр.).

    Что касается нормы пункта 3 статьи 6 ФЗ «О связи», на которую и упирали представители интересов собственников, выдвигая требования по оплате, то и здесь суды встали на сторону провайдеров.

    Так, Арбитражным судом Красноярского края по делу № А33-14225/2014 указано, что по смыслу данной нормы организация связи вправе принимать меры к размещению оборудования, необходимого для оказания услуг пользователям.

    В то же время обеспечение такого интереса не может основываться на произвольном вторжении в имущественную сферу другого лица и нарушении его права собственности.

    Равновесие между правом собственности и общественным интересом может быть основано на статье 6 ФЗ «О связи», согласно которой организации связи могут осуществлять строительство и эксплуатацию средств связи на чужом имуществе только по договору с собственником, а собственник недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование его имуществом. При наличии соответствующих условий заинтересованное лицо вправе требовать установления сервитута. Указанная правовая позиция изложена в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

    С учетом вышеизложенного, мы, имея столь внушительную аргументацию, руководствуясь сложившейся судебной практикой, а также имея поддержку ФАС, начали практиковать новую форму работы с представителями интересов собственников, заменяя возмездные договоры на безвозмездные. Разумеется, не все представители согласились на перезаключение договоров, однако начало положено, и мы надеемся, что в дальнейшем данная позиция укрепится и будет общепринятой.

    Орловцы имеют право получать деньги с провайдеров

    Несколько лет управляющая компания без ведома собственников жилья получала деньги от провайдеров, использовавших общедомовое имущество.

    Жильцы дома № 6 по ул. Гуртьева, впустив в свои стены провайдеров телекоммуникационных услуг, и знать не знали, что по закону могут получать деньги с таких арендаторов.

    Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ в компетенцию общего собрания собственников входит принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами (решение принимается общим собранием 2/3 собственников).

    Деньги должны поступать на лицевой счёт дома и тратиться на текущий ремонт. Без решения общего собрания УК не может дать разрешение на использование общедомового имущества и тем более брать за это деньги.

    Однако управляющие компании идут в обход закона.

    — В 2010 году ЗАО «ЖРЭУ-1», относящееся к ЗАО «Первая городская управляющая компания», не поставив в известность собственников жилья, заключило договор с провайдерами, — рассказывает председатель домкома Елена Александрова. — Никто перед нами не отчитывался, куда направляются получаемые компанией деньги. На одном из занятий в школе жилищного просвещения мы как раз разбирали вопрос, как изменить эту ситуацию. И я начала действовать.

    Первым делом председатель домкома узнала, какие провайдеры обслуживают дом и на каком основании. Александрова выяснила, что один из арендаторов заключил соответствующий договор с управляющей компанией.

    — Естественно, мы ни о каком договоре не слышали и своего согласия на его заключение не давали, — разводит руками Елена Викторовна.

    Александрова написала запрос в управляющую компанию: мол, не по правилам работаете, где наши деньги? Ответ привёл председателя домкома в замешательство: договор с провайдерами на оказание телекоммуникационных услуг с размещением оборудования в доме ЗАО «ЖРЭУ-1» не заключало. И арендная плата за эксплуатацию общедомового имущества не взимается.

    Александрова снова обратилась к провайдеру: как же так получается? Связисты удивились и показали подписанный управляющей компанией экземпляр договора.

    Во всей этой ситуации была одна загвоздка не в пользу собственников жилья. В Жилищном кодексе написано, что деньги провайдер должен платить за использование общедомового имущества.

    — Но в договоре, подписанном УК, не значился пункт о том, что разрешено использовать общедомовое имущество. В нём стояла другая формулировка: компания оказывает оператору содействие в размещении и эксплуатации телекоммуникационного оборудования. Таким образом управляющая компания себя подстраховала, — говорит Александрова.

    Однако, внимательно изучив договор, Елена Викторовна заметила очень любопытную сноску о том, что договор с провайдером заключён на основании протокола решения общего собрания собственников жилья.

    А вот тут управляющая компания прокололась. Не могло быть никакого протокола решения общего собрания собственников жилья, потому что такое собрание по этому вопросу в доме № 6 по ул.

    Гуртьева не проводилось…

    Дальнейшие разговоры с управляющей компанией были бесполезны. Председатель домкома решила обратиться напрямую к провайдерам: «Вот договор, вот сноска о якобы проведённом собрании, которого никогда не было. Вы понимаете, что это незаконно? — спросила Александрова. — Мы на вас можем подать в суд. И наш дом наверняка не единственный, который попал в такую ситуацию».

    Впустив в свои стены провайдеров, жильцы дома №6 по ул. Гуртьева не знали, что по закону могут получать деньги с таких арендаторов.

    — Связисты задумались, а затем предложили заключить договор напрямую с нами, как с физическими лицами, — говорит председатель домкома.

    В октябре 2014 года в доме, как и положено по Жилищному кодексу, было организовано общее собрание собственников, и жильцы стали заключать договоры со связистами и интернетчиками.

    — Провайдеры выступают как налоговые агенты, они сами перечисляют НДФЛ, — рассказывает председатель домкома. — Все наши требования были чётко прописаны в договоре.

    Так, жильцы включили пункт о том, что плата раз в год должна индексироваться на величину официально объявленной инфляции.

    При расторжении договора на любом основании провайдер демонтирует установленное оборудование за свой счёт и выполняет косметический ремонт мест установки. Поступившие средства будут расходоваться в соответствии с уставом ТОС.

    Елена Александрова вписала также пункт о том, чтобы монтёры, обслуживающие дом, имели служебные удостоверения.

    — После заключения договора по всем правилам связисты привели в порядок свои объекты, промаркировали кабельные линии и провода, — говорит председатель домкома. — И главное: мы знаем, сколько у нас денег и куда они пошли.

    Теперь деньги от провайдеров поступают на лицевой счёт дома, который по решению собрания собственников был открыт на председателя домкома. Эти средства пойдут на нужды дома, организацию дворовых праздников, расходы домового комитета. Контроль за расходами будет вести ревизионная комиссия из числа собственников жилья.

    Важно знать свои права и не бояться их отстаивать. Если бы не занятия в школе жилищного просвещения и не активная позиция Елены Александровой, управляющая компания продолжала бы вести свою нечестную игру, получая деньги от провайдеров без ведома жильцов.

    Справка

    Школа жилищного просвещения в Орле — единственная в ЦФО. Работает она пятый год. Её основатель и руководитель — военный пенсионер, председатель одного из домкомов, и.  о. председателя отделения общероссийского движения в защиту прав и интересов потребителей «Объединение потребителей России» Рафаил Исламгазин.

    В школе жилищного просвещения жители города могут получить бесплатную консультацию по вопросам ЖКХ.

    Новости по теме

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *