Как организовать выбор УК в новостройке?

Как организовать выбор УК в новостройке?

С момента начала действия реформы ЖКХ выбор управляющей компании воспринимался собственниками жилья как малозначимая и ничего не решающая процедура. Не до конца понимая новый порядок управления в многоквартирном доме, жители соглашались на первые поступившие предложения. Все минусы такого подхода проявились спустя несколько лет. Когда одни дома красовались ухоженными газонами и чистыми подъездами, а другие зияли пустыми глазницами подъездных окон. При этом суммы, оплачиваемые жильцами этих домов на счета обслуживающих организаций, значительно не отличались.

Только тогда собственники жилья начали осознавать, что содержание многоквартирного дома – сложная система, работу которой необходимо настроить. Поставка ресурсов, заключение договоров, вопросы оплаты услуг, содержание общего имущества в доме — все это должно быть эффективно организовано с соразмерными затратами времени и средств.

Как организовать выбор УК в новостройке?

Осознание того факта, что управляющая компания определяет качество жизни собственников квартир на ближайшие годы, заставляет жильцов подходить к ее поиску со всей ответственностью.

Чтобы облегчить читателю поиск достойнейшей, мы разработали критерии, опираясь на которые, можно дать оценку деятельности организации. Используя их при выборе, вам удастся избежать дилетантских ошибок, которые допускают практически все.

Содержание

Ваша первоочередная задача — собрать как можно больше полной и достоверной информации. Первое, что нужно сделать, — это собрать перечень управляющих компаний, действующих на территории вашего района. Далее действуем по чек-листу:

  • По полученному списку мониторим отзывы в соцсетях на каждую из УК. В условиях всеобщей доступности интернета отзывы о любой конторе появляются и остаются в сети. Изучая отзывы, помним о том, что негативные отзывы люди пишут чаще и охотнее, чем положительные, и что люди склонны преувеличивать или недоговаривать. Поэтому прочитанные отзывы мысленно делим на два.

Как организовать выбор УК в новостройке?

  • Беседуем с жильцами домов, находящихся в ведении выбранных УК. Такие беседы проявляют реальные слабые места и общую степень удовлетворенности либо неудовлетворенности работой организации. Идеально было бы увидеть квитанцию о квартплате, но вряд ли жильцы ее покажут незнакомому человеку, поэтому на данном этапе довольствуемся устными отзывами.
  • Осматриваем дома-подопечных УК. Личный осмотр тоже даст достаточно много информации. В частности, наглядно продемонстрирует щепетильность организации в вопросах качественного ухода за придомовой территорией, детскими площадками. Состояние подъездов, лифтов и прочего общедомового имущества позволит вам принять решение о заинтересованности УК в благоприятной среде для жильцов дома.

Собираем досье на управляющие компании

Следующий шаг — составление мини-портфолио компаний. В портфолио включаем следующую информацию:

  • законность деятельность организации. Проверяем наличие регистрации в качестве юридического лица (получаем выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или запрашиваем ее у официальных представителей);
  • наличие уставного капитала. Хорошо, если средства, собранные с жильцов многоквартирного дома не являются единственными, на которые рассчитывает организация. Собственные средства для работы существенно расширяют возможности компании;

Как организовать выбор УК в новостройке?

  • изучение биографии руководителя. Особый интерес проявляем к личности главы — как долго занимает должность, предыдущее место работы, образование, достижения. Должен обратить на себя внимание факт недавней смены руководства. Возможно, дела у компании совсем не радужны. Частая смена руководителей тоже добавляет аргументов в пользу нестабильности работы;
  • длительность существования компании на рынке, и объем жилищного фонда, находящегося в ее ведении в этот период. Особенно ценной будет информация о количестве жилых домов, отказавшихся от услуг организации за весь период её существования. Объективные причины отказа, скорее всего, узнать не удастся, да и сам факт наличия таких домов не должен отталкивать, если их процент невелик. Обычные житейские моменты – по какой-то причине небольшое количество потребителей услуг вполне могли остаться недовольны. Нельзя нравиться всем, и это тоже нормально;
  • наличие судебных дел, их количество и результаты их рассмотрения. Эта информация доступна на сайтах районных или мировых судов, достаточно сделать запрос в базе судебных решений по названию юридического лица. Информация о долгах компании доступна на сайте федеральной службы судебных приставов;
  • количество многоквартирных домов, находящихся в ведении управляющей компании в течение всего периода существования. Наряду с изучением отзывов в сети и осмотром, этот пункт существенно дополняет общую картину и даст представление об опыте УК в управлении жилищным фондом;

Как организовать выбор УК в новостройке?

  • наличие собственной материально-технической базы для работы. Во владении у компании должны быть все необходимые ресурсы и техника для устранения неполадок. В случае, если для работы будут привлекаться сторонние организации, в первую очередь это ударит по кошельку жильцов дома;
  • оценка квалификации персонала. Складывается из оценки способности штатных специалистов справляться с возникающими перед ними задачами. К примеру, слесарь-сантехник это давно уже не веселый мужичок с разводным ключом в чемоданчике, каким его рисуют анекдоты. Современный слесарь снабжен техническими новинками и способен быстро и надолго устранить все возникающие проблемы;
  • знакомство с тарифами. Тарифы на услуги ресурсоснабжающих организаций (водопотребление, водоотведение, поставки тепла и газа) устанавливаются региональными органами власти. Тарифы на другие услуги — непосредственно ответственной организацией. Вы вправе задать вопрос, какая часть из этого тарифа идет непосредственно для оплаты работы специалиста, а что остается в качестве вознаграждения управленцам. Полезно сравнить тарифы компаний на схожие услуги между собой. Житейский опыт показывает, что слишком дешевые тарифы так же плохи, как и слишком дорогие. Жилищно-коммунальные услуги не могут стоить дёшево, и при таких расценках гарантированно страдает качество выполнения услуги. Не лишним будет узнать, какие дополнительные услуги, не входящие в перечень установленных, может оказать УК;
  • наличие единой аварийно-диспетчерской службы. В случае коммунальной аварии жильцы не должны разыскивать исполнителей для ее устранения, набирая номер за номером. Единый многоканальный телефон для приема сообщений и быстрого реагирования – существенный плюс в выборе управляющей компании;
  • известность банка-партнера управляющей компании. Если банк, в котором открыты счета УК, не входит в перечень крупных банков страны, его название не на слуху, и работает он не так давно, следует насторожиться. Возможно, в один из дней он объявит себя банкротом и исчезнет вместе с вашими деньгами. Конечно, полного прекращения поставки услуг не допустят, но дальнейшие проблемы с оплатой, долгами и прочим жильцам будут обеспечены. Некоторые банки за переводы по платежам за ЖКУ могут взимать комиссию;
  • оценка формы и периодичности отчетов перед жильцами. Все сведения о деятельности компании должны быть опубликованы на сайте организации и в системе «Реформа ЖКХ». Эта система создана фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, и имеет простую цель. Управляющая компания обязана сделать прозрачными сведения о показателях финансово-хозяйственной деятельности, обо всех работах по содержанию и ремонту общедомового имущества, и о других оказываемых услугах. В обязанности УК входит и регулярное обновление перечисленных сведений.

Как организовать выбор УК в новостройке?

Отсутствие записей на портале реформа жкх влечет за собой крупные штрафы для исполнителей.

Сокрытие отчетности, грубые ошибки в ней или расхождения в тарифах приводят минимум к административному взысканию.

За два таких взыскания, полученных за один и тот же дом, управляющая компания лишается права управлять домом по этому адресу. При росте доли таких домов до 15%, организация вовсе лишается лицензии.

Исследуем типовой договор

И последний в списке, но самый важный пункт по значимости. Для принятия окончательного решения необходимо провести правовую экспертизу типового договора, заключаемого между организацией и жителями.

В большинстве случаев, без знания юридических основ сложно самостоятельно дать верную оценку этому документу.

Читайте также:  Исключение услуг по обращению с тко из платы за содержание жилого помещения

Но если вы намерены обойтись без квалифицированной юридической помощи, обратите внимание на следующие пункты договора:

  • договор должен включать в себя точный адрес имущества и полное его описание – крыша, подвал, подъезды, лестницы и прочее. В противном случае при возникновении внештатных ситуаций объект, не обозначенный в договоре, не будет восстановлен. Потому что не указан в договоре и, соответственно, не входит в сферу деятельности управляющей компании. В этом случае стоимость ремонта покрывается силами жильцов.
  • описание в договоре всех услуг и работ, связанных с содержанием и ремонтом общедомового имущества. Очень важно прописать в договоре порядок изменения этого списка, и перечень коммунальных услуг, которые представляет непосредственно управляющая компания. К примеру, в один момент окажется, что уборка подъездов исключена из перечня обязанностей и больше производиться не будет. Механизм изменения любых обязанностей должен быть прозрачен, а жильцы не должны быть в неведении относительно таких изменений.
  • методика формирования цены договора, платы за предоставленные услуги, размер, порядок и сроки внесения оплаты жильцами также должны быть прозрачны и указаны в договоре. Обратите внимание на то, не собирается ли организация перекладывать бремя оплаты штрафов за ненадлежащим образом исполненные функции на жильцов дома.

Как организовать выбор УК в новостройке?

  • в договоре должна быть представлена информация о том, кто, каким образом и в какой форме будет контролироваться работа управляющей компании. Жильцы должны иметь доступ к документам о финансовой деятельности организации, связанной с их многоквартирным домом, а также к месту проведения плановых или аварийных работ. Это позволит контролировать качество используемых материалов, адекватность их стоимости, и надежность проводимых работ.
  • в договоре достойной УК обязательно наличие пункта об ответственности организации перед собственниками за неисполнение своих обязательств. К сожалению, основная масса организаций расписывает в своих соглашениях ответственность жильцов, при этом деликатно не упоминая о своей.
  • в договоре должны быть декларированы обязательные систематические отчеты перед гражданами. Часто управляющие компании не спешат отчитаться перед жителями о проделанной работе и полученных доходах. Такие отчеты дисциплинируют компанию, делают ее траты соразмерными проблеме, а вознаграждение — соответствующим приложенным усилиям.
  • Рекомендуемый компаниями типовой договор может быть по соглашению сторон адаптирован к нуждам конкретного многоквартирного дома, поэтому смело предлагайте свои поправки и пожелания.
  • Если вы удовлетворены результатами проделанной работы, без колебаний заключайте договор между жильцами дома и выбранной организацией.
  • Ведь всего через год (а именно такой минимальный срок заключения договора установлен законодательством) в случае недовольства вы можете повторить процедуру и на общем собрании собственников заменить ранее выбранную организацию более подходящей.

Как правильно выбрать управляющую компанию

26.10.2018

Как организовать выбор УК в новостройке?

Многие слышали о возможности выбора управляющей компании, которая занимается делами многоквартирных жилых зданий. Практика привлечения таких организаций довольно распространена, она регламентируется действительным Жилищным кодексом. Привлекая регуляторов извне, жильцы снимают с себя заботу по регламентированию общедомовых дел.

Но для того чтобы это действительно было эффективно, важно тщательно подобрать организацию, а также знать, как ее сменить в случае, если условия договора будут выполняться плохо или вовсе игнорироваться. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Содержание статьи

Как организовать выбор УК в новостройке?

Как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, коттеджном поселке или для многоквартирного дома: все о данном вопросе

Жильцы могут организовать администрирование двумя способами. В частности, они имеют право собрать товарищество или делегировать свои полномочия специальной команде. Первый вариант (ТСЖ) является некоммерческой организацией, второй предполагает привлечение ООО. Именно к выбору коммерческой структуры следует подойти ответственно. Мы вам в этом поможем.

Чем занимается УК

Как организовать выбор УК в новостройке?

ООО, привлеченное к правлению, ответственно за содержание и ремонт сооружения. Минимальный обязательный перечень работ, который входит в эти обязательства, определяется на законодательном уровне. Он периодически пересматривается гос. аппаратом и корректируется. В последний раз заседание по утверждению списка оказанных услуг создано в 2013 г.

Итак, управляющая организация многоквартирными домами выполняет следующие задачи:

  1. Содержание конструкции в работоспособном состоянии. В зону ответственности входят стены, основание (фундамент), подвальные помещения, перекрытия между этажами, столбики, фасады, лестницы, перегородки, полы, окна, двери, находящиеся в совместном пользовании.

  2. Поддержание в рабочем состоянии инженерно-технического оборудования. К нему относят систему мусоропроводов, вентиляцию, дымоходы, коммуникации, предназначенные для водо- и теплоснабжения, электрооборудование, лифты, радио- и телекоммуникационное оснащение.

  3. Поддержание чистоты во внутренних общих местах, а также на территории рядом.

  4. Обеспечение противопожарной безопасности.

  5. Юридическое обслуживание, в которое входит профессиональное сопровождение всех сделок и договоров.

  6. Выполнение бухгалтерских работ, ведение всех процессов и финансовой отчетности, планирование. Сюда входит и контроль задолженности.

  7. Коммуникация с поставщиками бытовых услуг и надзорными органами.

Могут быть оговорены и дополнительные пункты (например, организация праздников). Они прописываются в договоре, который заключается между ук и владельцами жилья. Документ подписывается в обязательном порядке.

Данный бланк следует составлять очень внимательно, ведь в дальнейшем сотрудничество будет регламентироваться именно им.

Если в договоре не будет прописано, что ООО, например, обязано заниматься уборкой придомовой территории, вы никаким образом не добьетесь, чтобы это совершалось.

Ежегодно фирма подает отчет о проделанной работе. Это позволяет контролировать ее деятельность.

Кстати, порядок выбора управляющей компании предполагает, что за зданием может быть закреплена только одна обслуживающая организация. Если она не справляется с возложенными на нее задачами, то можно ее сменить.

Основные пункты, по которым для новостройки ук является оптимальным вариантом

Передача дома от застройщика управляющей компании: выбор и контракт

Действующий порядок установлен для качественного содержания здания и прилегающей территории после перевода объекта в режим плановой эксплуатации. Передача дома от застройщика управляющей компании осуществляется по нормам законодательства РФ. Изучение представленных ниже сведений поможет учесть интересы дольщиков, пригодится для корректного решения спорных вопросов.

Общая информация

Как организовать выбор УК в новостройке?

В процессе возведения многоквартирного жилого дома (МКД) застройщик управляет соответствующим имуществом самостоятельно. В частности, подразумеваются определенные затраты по типовым позициям:

  • уборка мусора;
  • поддержание работоспособного состояния проездов;
  • оплата потребленной электроэнергии, других ресурсов.

Компания вправе заключать договоры с дольщиками. Даже при новой схеме финансирования объектов, которая действует с лета 2019 г., такой механизм обеспечивает приток денежной массы для выполнения работ. Предварительный характер соглашений обеспечивает привлекательный ценовой уровень жилья.

На завершающих этапах строительства стандартный алгоритм подразумевает следующую последовательность действий:

  1. Будущие собственники квартир выбирают управляющую компанию (УК). Альтернативный способ – организация конкурса муниципалитетом.
  2. Застройщик оформляет ввод объекта в эксплуатацию, регистрацию в базе данных ЕГРН.
  3. В течение 5 дней после приемки комиссией по акту – подписывает договор передачи дома с управляющей компанией.
  4. Дольщики после окончательного расчета принимают квартиры, фиксируют свои права собственников изменением записей в «Росреестре».
  5. Управляющая компания заключает соглашения с обслуживающими (снабжающими) организациями для полноценного выполнения своих функциональных обязанностей.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию – главным преимуществом актуальных правил (действуют с 2015 г.) является схема выбора управляющей компании. Выше отмечено, что соответствующие действия вправе выполнять:

  • дольщики;
  • местная администрация.

Застройщик отстранен от процесса действующими нормативами. Он не может навязывать свою управляющую компанию и осуществлять передачу дома по своей воле.

Более того, местные органы власти применяют альтернативную схему (конкурс) только при отсутствии коллективного решения о передаче конкретной управляющей компании от будущих собственников.

Конкурс для выбора управляющей компании проводится в открытой форме с публикацией всех важных условий.

Важно! Застройщик не имеет права самостоятельного заключения договоров о передаче дома с управляющей компанией, изменения утвержденных соглашений.

Читайте также:  Кто обязан составить энергетический паспорт МКД?

Условия для передачи дома собственникам

После завершения рабочих операций по проекту для дальнейшей передачи необходимо получить положительное заключение межведомственной комиссии. Следует подчеркнуть, что соответствующее состояние объекта подробно описано в утвержденной конструкторской документации. Типовые требования:

  • подключение к водоснабжению, канализации, другим инженерным сетям;
  • хорошее функциональное состояние лифтов, другого технического оборудования;
  • выполненные полностью (частично) общестроительные (отделочные) работы.

Для подготовки согласования застройщик отправляет в муниципалитет стандартное заявление. Кроме сотрудников администрации населенного пункта в состав комиссии включают представителей:

  • застройщика;
  • крупных подрядчиков;
  • надзорных организаций;
  • служб газоснабжения, МЧС и др.

Выявленные недостатки устраняют в определенный срок. При отсутствии других замечаний подписывают акт по установленной форме о вводе МКД в эксплуатацию. Этот документ подписывает уполномоченный сотрудник муниципалитета. Один экземпляр хранят в архиве местной администрации.

На следующем этапе передают документы для создания записи о новом объекте недвижимости в «Росреестре». Кроме общих строительных параметров туда вносят сведения об адресе, границах земельного участка. Собственником на этом этапе указывают компанию застройщика.

Только после выполнения рассмотренных действий начинается процесс передачи квартир частным собственникам. Дольщик вправе сделать предварительную проверку. Обнаруженные недостатки устраняют по взаимному согласию с заказчиком либо с помощью судебного решения. Истец может отметить претензии по следующим позициям:

  • качество работ, материалов;
  • изоляционные характеристики;
  • санитарное состояние;
  • техническая оснащенность.

После устранения проблем и полного расчета стороны подписывают акт приема передачи. Типовая часть такого документа – удостоверение отсутствия взаимных претензий. Заявление вместе с ДДУ и другими сопроводительными документами передают в органы регистрации прав собственности на квартиру.

Сроки оформления:

  • при обращении непосредственно в «Росреестр» составляют не более 10 раб. дней.;
  • через МФЦ – до 12 включительно;
  • с нотариальным заверением договора – до 3 дней.

Следует подчеркнуть заинтересованность застройщика в скорейшем завершении данного процесса. До передачи квартир он продолжает оплачивать счета за коммунальные услуги. При срыве сроков, определенных в базовом договоре, дольщик может потребовать через суд значительную денежную компенсацию.

Порядок передачи дома УК

Передача дома управляющей выполняется пошагово. Ниже рассмотрены основные этапы с ми о возможных действиях сторон:

  • выбирают управляющую компанию;
  • собирают документы для заключения договора;
  • оформляют письменное соглашение о передаче;
  • осуществляют фактическую передачу общедомового имущества, сопроводительную документацию.

Шаг 1. Выбор управляющей компании

Самый простой вариант – проведение общего собрания дольщиков по данному вопросу. Для повышения результативности мероприятия рекомендуется создание инициативной группы.

Пригодится предварительное информирование участников о ситуации в соответствующем сегменте рынка, расценках, особых условиях. Точные тарифы определяют в ходе переговоров о договоре с управляющей компанией.

Результат выбора оформляют протоколом, передают застройщику.

Если решение не найдено, конкурс организует и проводит местная администрация. Важные особенности типовых правил:

  • открытый характер;
  • точный перечень предоставляемых услуг;
  • определенный размер (порядок) оплаты.

Через 10 дней после успешного завершения данного мероприятия уведомления о результатах передают дольщикам. Контракт подписывают на год, поэтому новые собственники сохраняют возможность смены управляющей компании в будущем.

Однако с выбранной по конкурсу компанией соглашение о передаче надо заключать в обязательном порядке. Оно будет действовать по общим правилам даже без подписи дольщика. Новый собственник должен оплачивать предоставленные услуги в полном объеме даже при отсутствии согласия с определенной схемой управления.

Что делать, если застройщик навязывает УК

Как организовать выбор УК в новостройке?

Правильный порядок действий в подобной ситуации корректируют с учетом реальных условий. Существенные замечания по теме:

  • от навязанной услуги можно отказаться в ходе судебного разбирательства;
  • застройщик не вправе ограничивать доступ в квартиру без подписи договора с определенной УК;
  • частные собственники могут сами сделать выбор управляющей компании по результатам общего собрания;
  • «прозрачная» процедура конкурса обеспечивает хорошие конкурентные условия.

К сведению! Если управляющая компания от застройщика соответствует требованиям дольщиков, они могут согласиться с этим предложением. Аналогичное решение вправе принять комиссия по результатам открытого конкурса.

Если застройщик планирует организовать передачу дома своей управляющей без согласия собственников – нужно обращаться в контролирующие органы (администрацию, жилнадзор), и обязательно проводить общее собрание по вопросу выбора УК по всем правилам.

Шаг 2. Сбор документов

Для участия в конкурсе потенциальная управляющая должна подготовить:

  • устав, другие учредительные документы, выписку из ЕГРЮЛ;
  • справку о трудоустройстве руководителя предприятия с подтверждением профильной квалификации;
  • копию лицензии на соответствующий вид деятельности;
  • сведения о штатном расписании (технических средствах)
  • проект соглашения с расценками.

Для заключения договора между застройщиком и управляющей компанией понадобятся следующие документы:

  • протокол с результатами конкурса (общего собрания);
  • акт приемной комиссии, разрешение на ввод в эксплуатационный режим;
  • выписка из ЕГРН;
  • техническая документация с поэтажными планами;
  • схема подключения инженерных сетей;
  • инструкции по регламентному обслуживанию отдельных систем;
  • действующие соглашения с ресурсными (обслуживающими) организациями;
  • свидетельство о санитарном состоянии объекта (паспорт).

Шаг 3. Заключение договора

  • Подготовкой и оформлением контракта занимается ответственный работник застройщика.
  • Обязанность заключить договор с управляющей компанией ограничена пятью днями после подписания акта приемной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию.
  • В соглашении с УК отмечают:
  • идентификационные данные сторон, объекта недвижимости;
  • ссылку на решение собрания (результат конкурса);
  • предмет соглашения с перечислением услуг (работ);
  • расценки, порядок расчетов;
  • права и обязанности;
  • механизм решения споров, штрафные санкции;
  • срок действия.

Каждый пункт следует рассмотреть отдельно. Так, в списке обязательных работ желательно предусмотреть:

  • подготовку к летнему (зимнему) периоду;
  • выполнение ремонтных процедур;
  • скорость устранения типичных неисправностей.

К сведению! Некоторые УК предлагают перенос розеток и другие рабочие операции за дополнительную плату.

В соглашении необходимо предусмотреть порядок:

  • регулярной отчетности;
  • контрольных процедур;
  • возмещения ущерба по вине работников УК.

Внимание! Скачать типовой контракт с управляющей компанией.

Шаг 4. Фактическая передача имущества и документации

Эту процедуру завершают оформлением специального акта. Данный документ фиксирует действительное состояние имущества на определенную дату передачи дома. В нем указывают обнаруженные недостатки, дефекты, повреждения. При необходимости, УК привлекает для осмотра дома и подготовки экспертных заключений профильных специалистов.

Передача дома застройщиком управляющей компании выполняется с учетом определенной предварительно зоны ответственности. В нее включают:

  • лестничные марши, входные группы, другие помещения общего пользования;
  • вентиляционные и лифтовые шахты;
  • кровлю;
  • инженерные сети, коммуникации;
  • насосные станции;
  • придомовую территорию с беседками, зонами отдыха, иными объектами.

Одновременно передают:

  • акты о начале эксплуатации магистральных приборов учета воды, электричества, газа;
  • сопроводительные инструкции производителей на подключенное техническое оборудование;
  • договоры со снабжающими (обслуживающими) предприятиями.

Следует подчеркнуть, что после подписания акта передачи обоснованность претензий к застройщику по контрольным показателям сложно доказать в рамках судебного разбирательства.

Какие еще есть варианты управления МКД

Кроме рассмотренной технологии применяют форму товарищества собственников жилья (ТСЖ). Этот вариант подразумевает создание юридического лица самими собственниками. На стадии подготовки уставных документов уточняют:

  • состав и порядок формирования правления;
  • механизм оплаты членских взносов;
  • контрольные и ревизионные функции.

От имени ТСЖ заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг, снабжающими организациями, исполнителями.

Также допустимо управление непосредственно собственниками. Применение этого способа разрешено действующим законодательством при количестве объектов жилья в МКД не более 30.

Плюсы и минусы каждого способа управления домом следует оценивать с учетом особенностей реальной ситуации. В общем случае для корректной передачи дома от застройщика УК пригодятся представленные выше сведения.

При возникновении спорных ситуаций и для предварительной профессиональной проверки пользуйтесь помощью квалифицированного юриста, особенно если вы столкнулись с навязыванием управляющей компании от застройщика. На этом сайте консультацию получают в удобном режиме онлайн.

Ставьте лайки, делайте репосты, оставляйте комментарии. Для получения дополнительной информации изучайте материалы в соответствующих тематических разделах.

Читайте также:  Учредитель ук получает дивиденды с неосвоенного тарифа жилищных услуг

Далее читайте: как поставить многоквартирный дом на кадастровый учет.

Выбор ук в новостройке

Как организовать выбор УК в новостройке?

Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников

Дольщики смогут выбирать УК до регистрации права собственности

Последнее включало в себя своевременную оплату коммунальных услуг, плату за пользование общим имуществом и т. д. Согласно новым правилам, застройщики смогут полностью отказаться от конкурсного выбора управляющей компании и проводить общие собрания по данному вопросу сразу после получения документации, подтверждающей ввод здания.

На таком собрании выбирается новая управляющая компания. Ранее лицензия была бессрочной.

Еще одним приятным бонусом для дольщиков стали штрафные

Застройщик навязывает свою УК

Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать.

Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого

Выбор управляющей компании в новостройке

Так же, при толковании чч.

13, 14 ст. 161 ЖК РФ не стоит забывать о таких нормах, как ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (УО) для управления МКД, утв. постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75 (Постановление № 75).

Осознанный выбор. Управляющая компания в новостройке

1 Августа в 15:28 1642

Допустим, дом новый, жильцы друг друга не знают. С чего начинать выбор УК? С какого времени платить за коммунальные услуги?

На вопросы, связанные с выбором управляющей компании (УК) в новом доме, отвечает Луиза Кудашова, управляющая объектами недвижимости, юрист по вопросам ЖКХ

— Согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ с даты ввода дома в эксплуатацию застройщик либо сам должен заниматься его управлением, либо обязан заключить договор со специализированной организацией.

Такой порядок действует до момента проведения общего собрания собственников, которые сами изберут УК. Если по каким-либо причинам они этого не сделают, администрация района организовывает открытый конкурс по выбору УК.

По итогам общего собрания либо конкурса УК заключает прямые договоры управления с каждым собственником помещения в доме (но не менее чем с 51%).

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ у приобретателя квартиры в новостройке обязанность по оплате ЖКУ возникает с момента подписания передаточного акта.

Однако в договоре долевого участия зачастую предусмотрено, что расходы по коммунальным платежам за период с даты ввода дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи покупатели компенсируют либо напрямую застройщику, либо назначенной им УК.

В принципе это обоснованно, так как обязанности по техобслуживанию дома, в том числе предоставлению ЖКУ, переходят от застройщика к УК. На практике в Москве и Московской области покупателям квартир в новостройках обычно выставляется авансовый платеж за четыре месяца, который был предусмотрен в п. 5.

3 Постановления правительства Москвы № 942 от 08.12.1998 г. При этом в федеральном законодательстве такой нормы нет, а согласно ЖК РФ, УК и вовсе обязана выставлять оплату только по факту оказания услуг.

Как заключить выгодный для жителей договор с УК? На что обратить внимание при выборе компании, как промониторить рынок и т.д.?

  • Несколько рекомендаций для покупателей квартир в новостройках:
  • • самостоятельно или с помощью юристов изучите информацию по застройщику, инвестору и подрядчику;
  • • зарегистрируйтесь на форуме дома, знакомьтесь с другими покупателями и обменивайтесь информацией;
  • • держите связь с застройщиком или с риэлторской компанией, интересуйтесь не только качеством и сроками строительства, но и тем, какая УК и на каких условиях будет обслуживать дом после его ввода в эксплуатацию;
  • • при заселении и ремонте квартиры приглядывайтесь к работе УК, не подписывайте не глядя договоры и прочие документы, проверьте правильность начисления тарифов по ЖКУ (в Москве ежегодно утверждаются постановлением, в Московской области — муниципалитетом);

• оформите оперативно право собственности на квартиру (по № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. — не позднее 30 дней с момента подписания передаточного акта).

— В принципе органы исполнительной власти, в том числе управы районов, обязаны не только организовать конкурс по выбору УК, но и оказать практическую помощь собственникам в проведении общего собрания и передаче дома обслуживающей компании (Постановление правительства Москвы от 27.07.2010 г. № 644-ПП «О развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами в городе Москве»).

Если собственники осуществляют выбор УК самостоятельно, необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • опыт (год основания компании);
  • практика работы (число обслуживаемых домов);
  • наличие и количество уборочной техники;
  • отсутствие жалоб, клиентоориентированность;
  • наличие лицензий и сертификатов.

Кроме того, важнейшим условием для жителей является стоимость услуг компании и соотношение цены и качества.

Поиск УК можно, конечно, вести в СМИ или Интернете. Например, Мосжилинспекция ежемесячно проводит рейтинг УК и размещает информацию на своем сайте. Основным критерием является наличие зафиксированных фактов нарушений в управлении и эксплуатации.

Правда, в исследовании имеется существенный минус — нет связи между количеством нарушений и числом домов, поэтому неудивительно, что первые места в рейтинге занимают УК, обслуживающие один-два дома, а в хвосте — компании с большим количеством объектов.

Также существуют специализированные порталы по ЖКХ. Получить информацию об УК можно и в органах местной власти. Наиболее оптимальный вариант — найти организацию в своем микрорайоне. Территориальная близость немаловажна для оперативной и качественной работы.

Кроме того, можно собрать отзывы, сравнить результаты деятельности своей УК с другими.

Какие работы УК входят в ставку содержания и ремонта, а что оплачивается жильцами дополнительно?

Основными критериями при выборе УК являются цена, качество, сроки оказания работ и услуг…

— Квартплата, ставка техобслуживания, ставка УК — все это вариативные названия тарифа за содержание и ремонт жилого помещения, который включает в себя оплату услуг и работ по управлению многоквартирным домом (МКД), а также содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. Плата за жилое помещение за 1 кв. м в месяц формирует бюджет эксплуатации и техобслуживания каждого дома.

Все обязательные услуги УК перечислить сложно.

Это содержание конструктивных элементов здания, уборка мест общего пользования и придомовой территории, организация сбора и вывоза бытовых отходов и крупногабаритного мусора, обслуживание общих коммуникаций, а также систем отопления, водоснабжения, электроснабжения, противопожарной безопасности, вентиляции и пр. Кроме того, УК занимается организацией работ с населением, подрядными и ресурсоснабжающими организациями и т.д.

(Перечень дополнительных работ и услуг, которые оплачиваются помимо ставки, смотрите в таблице.)

Дополнительные работы и услуги, не входящие в ставку содержания и ремонта жилого помещения
Внутриквартирные работы Не связанные с общедомовыми инженерными системами, оказываются по желанию собственника на договорных началах или по утвержденным прейскурантам УК
Организация охраны (ЧОП, консьержи) в доме, КПП Постоянно, если принято решение на общем собрании собственников более 51% собственников МКД
Уборка территории, в том числе дорог, не входящих в состав общего имущества По мере необходимости, если принято решение на общем собрании собственников более 51% собственников МКД
Ремонтные работы капитального характера

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *