Каждый месяц собственникам квартир приходят квитанции, где отдельной строкой прописаны расходы на содержание общедомового имущества. Эти затраты можно сократить, если общие помещения, земля и даже фасады дома начнут работать сами на себя.
Обязанность по содержанию общего имущества дома лежит на всех собственниках помещений в нем. Для того чтобы поддерживать в порядке подъезды, чердаки, подвалы, дворы и все, что в них находится, жильцы нанимают управляющую компанию. Перечень общего имущества дома обязательно входит в договор управления многоквартирным домом между собственниками и управляющей компанией.
Согласно постановлению правительства РФ № 491 от 13.08.
2006 о правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включаются помещения, предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, колясочные в коридорах, чердаки, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, или иное оборудование для обслуживания помещений дома.
Помимо этого к общему имуществу относят крыши, все ограждающие несущие конструкции, фундаменты, стены, перекрытия, балконы и так далее; ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие больше одного помещения, в том числе окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; земельный участок под многоквартирным домом вместе со всем, что расположено в его границах, — трансформаторными подстанциями, тепловыми пунктами, коллективными автостоянками, гаражами, детскими и спортивными площадками и даже подпорными стенками. Подпорные стенки на территории многоквартирных домов признаются элементом благоустройства, если находятся на земельном участке, принадлежащем дому, и по нынешним правилам благоустройства Красноярска жители дома тоже обязаны их содержать.
Какие помещения сдаются в аренду
В нежилых помещениях на первых этажах, особенно в «проходных» местах, размещаются офисы и магазины, и, как правило, им не хватает собственной площади для устройства подсобных помещений. Выход для предпринимателей — договориться с собственниками квартир в доме и занять техническое помещение, например, подвал.
Так поступили в доме по адресу: пр. Красноярский рабочий, 104, где находится магазин «Шериф». Все помещения на первом этаже приватизированы, многие из них занимают магазины, которым необходимо где-то хранить свои товары.
Владельцы жилья сдают в аренду находящиеся в общей собственности дома подвалы и получают немалые средства за использование общедомового имущества, приводит пример взаимовыгодного сотрудничества жильцов и предпринимателей председатель координационного совета общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков.
По его словам, среднюю цену аренды подвалов назвать невозможно, поскольку альтернативы у магазинов нет: они или арендуют площади за предложенную собственниками цену, или не арендуют вовсе.
Круг пригодных для сдачи в аренду помещений не исчерпывается подвалами. Во многих 9–10 этажных домах на межэтажных площадках лестниц есть специальные кладовки, часто занятые имуществом отдельных жильцов. Их тоже можно сдавать в индивидуальное пользование кому-то из жителей дома и получать прибыль на счет дома.
Предприниматели часто нарушают санитарные требования
Согласно СанПиН 2.1.2.2645 10, организации, которые занимают общественные помещения в жилом доме, должны соблюдать гигиенические нормативы по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям. Они не имеют права хранить и использовать опасные химические вещества, загрязняющие воздух, либо иначе нарушать условия жизни соседей.
Санитарные нормы жестко регламентируют сферу деятельности предприятий, которые могут занимать такие помещения.
Под запретом оказались магазины с товарами, способными привести к загрязнению территории и воздуха или потенциально опасными для жильцов дома, а также те, что нарушают покой жильцов дома.
Начиная от предприятий с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов, магазинов автозапчастей, рентгенкабинетов, химчисток и общественных уборных до похоронных бюро, бань, саун и любых организаций с режимом работы позже 23 часов.
Любое нарушение норм — это повод для жильцов обратиться в суд и отстоять свое право на безопасную и спокойную жизнь или, наоборот, закрыть на нарушение глаза в обмен на помощь предпринимателей в содержании общедомового имущества.
По санитарным нормам помещения общественного назначения в жилых домах должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
Разгружать в них материалы и продукцию со стороны двора нельзя, это положено делать с торцов дома, где нет окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров либо со стороны улицы.
Во встроенных общественных помещениях площадью меньше 150 кв. м отдельные загрузочные каналы можно не устраивать.
Фактически у предприятий общественного питания нет другой возможности разгружать продукты в свое помещение, кроме как со стороны двора, говорит Роман Казаков: «Наверное, процентов 70 предприятий нарушают требования СанПиН.
?Либо их можно обязать, чтобы они исполняли санитарные нормы (будет трудно, потому что конструктивных возможностей нет), либо прекратить деятельность. Хороший аргумент попросить хозяина этой организации, чтобы помогал дому».
- Должны ли провайдеры платить за размещение сетей?
За установку сетей и оборудования в многоквартир-ном доме провайдеры должны платить арендную плату,поскольку они размещают свою собственность на чужойтерритории- На общей территории многоквартирного дома, особенно если дом находится в центре города, некоторые предприимчивые собственники за мзду предоставляют место банкам для установки платежных (банковских) терминалов.
За установку сетей и оборудования в многоквартир-ном доме провайдеры должны платить арендную плату,поскольку они размещают свою собственность на чужойтерриторииЕще одно достижение цивилизации, без которого многие жильцы не мыслят комфортной жизни, — Интернет — требует пространства в доме для размещения телекоммуникационного оборудования и сетей. У провайдеров позиция на этот счет однозначная: если они оказывают жильцам услугу, то их оборудование не должно облагаться арендной платой.
Рейдерски настроенные компании самовольно устанавливают свое имущество на крышах, чердаках, в подвалах, сверлят отверстия для кабелей в стенах и перекрытиях многоквартирного дома, нарушая интересы жителей, которые платят за содержание общедомового имущества.
По информации общественного движения «Народный контроль в ЖКХ», провайдеры с более цивилизованными методами работы все же заключают договоры с управляющими компаниями, но на символические суммы, а часть арендной платы поступает напрямую руководству УК — как один из примеров злоупотребления доверием жителей.
Реклама на фасадах — только с согласия собственников
Жилые дома вдоль оживленных улиц часто становятся рекламными носителями. Если рекламодатель заинтересован в использовании фасада под баннер, он заключает с жильцами дома договор и платит за рекламное место.
Ст. 19 Закона о рекламе регламентирует, что рекламная конструкция на доме может появиться только с согласия собственников помещения в многоквартирном доме, полученном в порядке, установленном Жилищным кодексом.
Кроме того, прежде чем разместить свою рекламу на фасаде дома, предприниматель должен получить разрешение управления наружной рекламы администрации Красноярска.
По договору с собственниками управляющая компания имеет право вести договорные отношения от их лица, однако если жильцы не пускают этот вопрос на самотек и настаивают на контроле, то договор заключает лицо, уполномоченное на это общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
«В протоколе решения общего собрания нужно прописывать все по пунктам, — советует председатель координационного совета общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков.
— Во первых, зафиксировать размещение рекламной конструкции по проекту, согласованному с городскими властями. Во вторых, утвердить условия договора и размер платы за размещение конструкции.
Кроме того, обозначить уполномоченное лицо».
Договор можно заключить как непосредственно с рекламодателем, так и с рекламным агентством, которое установит на фасаде дома свою конструкцию, и там будут появляться рекламные материалы. Чтобы не было неожиданностей, в договоре должен быть предусмотрен пункт о согласовании макетов, которые размещаются на фасаде дома, например, с председателем совета дома.
500–800 рублей за квадратный метр в месяц жильцы могут выручитьза размещение рекламы на фасадах домов в центре Красноярска
Управляющие компании сдают общее имущество в своих интересах
Пассивность собственников управляющие компании часто используют в своих целях.
Типовой договор ГУК «Жилфонд» гласит: «Если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников, управляющая компания вправе заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам», цитирует документ Роман Казаков. Более того, для собственников, которые подписывали договор управления, не вникая в нюансы, станет большим сюрпризом, что и цену договора управляющая компания вправе устанавливать самостоятельно.
Кроме сдачи общедомового имущества в аренду по заниженной цене к типичным злоупотреблениям управляющих компаний относятся сдача общедомового имущества в аренду без ведома и согласия собственников и несоблюдение СНиП, СанПиН и прочих нормативов при сдаче имущества в найм, к тому же аренда общедомового имущества зачастую приводит к его порче. Между тем, общее собрание собственников — это высший орган управления многоквартирным домом, и его решения управляющая компания вынуждена будет беспрекословно исполнять, даже если по договору управления УК вправе самостоятельно вести договорные отношения с арендаторами.
Участок под павильон, парковку, рекламный щит внаем
Принадлежащий дому участок земли собственники тоже вправе сдать в аренду под размещение временного сооружения, организацию платной парковки, если ее размещение не противоречит санитарным нормативам, или установку рекламного щита.
В пример Роман Казаков приводит девятиэтажный жилой дом на остановке «Улица Лазо», где на придомовой территории стоят несколько павильонов, и председатель организовал, чтобы деньги за использование ими земельного участка шли на счет дома.
Пример того, как можно эффективно исполь-зовать общедомовое имущество: решением общего собрания жильцов этого дома часть помещения, занимаемого правлением ТСЖ, былареконструирована и отдана в коммерческую аренду
Говоря о земле в аренду, стоит иметь в виду, что земельный участок, который принадлежит дому и включает землю под самим домом и придомовую территорию, и двор — не тождественные понятия. Двор — это та часть придомовой территории, на которую выходят подъездные двери и окна. СанПиН 2.1.2.
2645 10 запрещает размещать на территории дворов жилых зданий любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянки общественных организаций.
Парковка во дворе автомобилей сотрудников офисных помещений или магазинов санитарными правилами также запрещена.
Где собрать деньги и как ими распорядиться
Самый простой способ получать доход с общедомового имущества — передать право управления общим имуществом управляющей компании. В этом случае деньги поступают на лицевой счет дома и расходуются по решению общего собрания собственников.
Если в доме создано ТСЖ, а управляет им управляющая компания, можно открыть расчетный счет на ТСЖ и собирать на него платежи за аренду общедомового имущества.
Когда дом обслуживает управляющая компания, и ТСЖ не создано, один из собственников жилья (это может быть председатель совета дома) регистрируется как индивидуальный предприниматель, ему по решению общего собрания сдается все общедомовое имущество за сто рублей, а ИП сдает его в субаренду за более достойную сумму, предназначенную для содержания дома. Разумеется, это должен быть человек честный, которому соседи доверяют, иначе в случае его непорядочности жители никак не будут защищены от потери денег.
Полученные за использование общедомового имущества средства можно направить на содержание и текущий ремонт общедомового имущества, единоразовые общедомовые расходы или вознаграждение председателю и членам совета дома.
© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru
Общедомовое имущество: на что имеем право
Опубликовано: 21.03.2016Просмотров: 1550 
Каждый месяц жильцам приходят счета за квартплату, в которых отдельной строкой предусмотрены расходы на содержание общедомового имущества. Что входит в его состав и о чем нужно знать собственникам, чтобы использовать его в своих интересах?
БН разбирался, что считается общедомовым имуществом, кто имеет право им распоряжаться и как проверить, не нарушаются ли при этом интересы жильцов.
По духу закона
Отметим сразу, что сейчас в федеральном законодательстве отсутствует исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть отнесены к общедомовому имуществу. Обычно таковым считается все, что служит для обслуживания более одного жилого и/или нежилого помещения в многоквартирном доме. Но с юридической точки зрения есть много нюансов.
Описание примерного состава общего имущества дается в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Ее дополняет постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания имущества многоквартирного дома…».
Так, в общедомовое имущество включают лифты и лифтовые шахты, лестничные площадки и лестницы, чердаки, колясочные, технические этажи и подвалы. Кроме того, в его состав входят кровли, фундаменты, фасады, несущие перекрытия, внутридомовые инженерные сети и т. д.
Еще к общему имуществу относится земельный участок под домом вместе со всеми объектами, расположенными в границах надела.
Это трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и пр.
Вместе с тем придомовая территория может быть оформлена в общедомовую собственность только в том случае, если участок прошел процедуру межевания и поставлен на кадастровый учет.
В домах старого фонда, нередки ситуации, когда в состав общего имущества не включены чердаки и подвалы, даже если в них находятся необходимые для обслуживания дома инженерные коммуникации. Такие помещения в свое время были оформлены в собственность города и сдаются в аренду среднему и малому бизнесу.
ВАЖНО
Исчерпывающий перечень общедомового имущества законодательством не установлен. В каждом конкретном случае состав объектов будет зависеть от множества факторов: технических характеристик дома, его истории, статуса придомовой территории и т. д.
Как узнать, чем владеем
Хотя общедомовым имуществом пользуются все жильцы, право распоряжения им, согласно Жилищному кодексу (статья 36), возлагается только на собственников.
Прежде всего, следует ознакомиться с перечнем имущества. Для этого лучше объединиться с другими собственниками и направить коллективный письменный запрос в адрес УК, ТСЖ, ЖСК (в зависимости от способа управления, выбранного в доме).
В запросе потребуйте предоставить вам список объектов общедолевой собственности с информацией, как конкретно они используются и какой доход приносят (с приложением копий договоров аренды чердаков, подвалов, колясочных, а также договоров ни размещение рекламных конструкций на фасадах и т. д.)
Скрывать подобную информацию от собственников УК, ТСЖ, ЖСК не имеют права. Более того, они обязаны ежегодно на собраниях отчитываться перед владельцами жилья о том, сколько денег было получено от эксплуатации общего имущества за прошедший год и каковы планы по доходам на текущий.
Также можно обратиться с запросом в Управление Росреестра по региону. В этой организации есть сведения о том, в чьей собственности находятся все жилые и нежилые помещения каждого конкретного дома. Таким образом можно будет узнать, включены ли подвал, чердак, колясочная и пр. в общедомовое имущество или же принадлежат городу.
Если УК, ТСЖ, ЖСК не спешат удовлетворить любопытство жильцов, то на основании данных Росреестра можно написать заявление в Государственную жилищную инспекцию. В этом обращении необходимо указать все полученные сведения об объектах и потребовать обязать УК, ТСЖ, ЖСК раскрыть всю информацию.
Справка БН
На какую долю в общедомовом имуществе может рассчитывать собственник
Доля каждого собственника определяется путем деления площади его жилья на сумму всех жилых и нежилых площадей в доме. Но, разумеется, выделить эту долю «в натуре» не получится.
- Право собственности на общедомовое имущество возникает у владельцев жилья одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или комнату в многоквартирном доме.
- ВАЖНО
- Для того, чтобы узнать конкретный состав общедомового имущества, необходимо направить письменное обращение в УК, ТСЖ, ЖСК. Не забудьте попросить разъяснений, какие объекты переданы в аренду, и какой доход они приносят
- Не бойтесь инициативы
- Как правило, претензии к УК, ТСЖ, ЖСК появляются в том случае, если жильцы считают, что ставки аренды на сдаваемые третьим лицам помещения в доме специально занижены.
«Это основная причина конфликтов с управляющими компаниями по поводу общедомового имущества.
При этом достаточно редко встречается ситуация, когда граждане категорически возражают против конкретного арендатора: все собственники понимают, что аренда приносит прибыль», – отмечает консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко.
Письмо Минстроя об отчуждении общей собственности в МКД
- МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
- ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
- ПИСЬМО
- от 23 июля 2015 г. № 22876-АЧ/04
- В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.
- В этой связи, а также в целях реализации единого подхода при рассмотрении обращений граждан по вопросу правомерности индивидуализации отдельных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, их отчуждения в пользу третьих лиц (продажи, сдачи в аренду) Минстрой России считает необходимым довести до сведения всех заинтересованных лиц следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее — общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме. Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее — Правила № 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД. Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом МКД. Нормы части 4 статьи 37 ЖК РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Аналогичная норма также закреплена в части 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.
В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.
Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.
При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.
Указанные утверждения также находят отражение в положениях статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г.
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которыми государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ.
При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество МКД.
- На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.
- Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД.
- Минстрой России обращает внимание на то, что изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Кто имеет право сдавать в аренду общее имущество дома
Жилищное законодательство устанавливает, что решение вопросов о передаче в пользование общего имущества отнесено к компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
При этом одно из условий принятия такого решения — ненарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Также законодатель наделил ТСЖ правом предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).
При этом, закрепив такое право за ТСЖ, законодатель не предусмотрел наличие полномочий по принятию решения о предоставлении в пользование части общего имущества у органа управления ТСЖ (общего собрания членов ТСЖ). Среди полномочий, предусмотренных ст. 145 ЖК РФ («Общее собрание членов товарищества собственников жилья»), нет такого правомочия.
Соответственно, на практике возникает вопрос: кто все же имеет право принимать решение о заключении договора аренды — общее собрание членов ГСЖ или общее собрание собственников помещений?
С точки зрения ЖК РФ данные виды собраний и их компетенции различны.
Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества (ст. 145 ЖК РФ).
Исходя из этих понятий следует, что общее собрание собственников является главным органом всего дома как объекта управления, а собрание членов ТСЖ — главным органом именно ТСЖ.
В судебной практике по рассматриваемому вопросу существует следующая позиция. ТСЖ обладает полномочиями по принятию решений о предоставлении в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме.
При этом полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.Такую позицию закрепил Конституционный Суд РФ в определении от 17.07.
2014 N 1683-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья «Заря» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации».
Доходы от использования общего имущества многоквартирного дома
В этой статье вы узнаете:
1. Незаконность действий управляющей компании по передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам
По сложившейся практике, компании использующие в деле извлечения прибыли общее имущество многоквартирного дома, действуют на основании договоров заключенных с управляющими компаниями.
По условиям заключенных договоров, арендодателями выступают управляющие компании, неправомерно заменяя одну из сторон договора.
Соответственно и доход от использования общего имущества многоквартирного дома, поступает на их счета.
Таким образом, складывается интересная ситуация, когда затраты на содержание общего имущества несут собственники, а доход от использования этого имущества, извлекают управляющие компании.
Такие сделки управляющая компания может заключать лишь в случае, если общее собрание собственников приняло решение о наделении ее соответствующими полномочиями.
В отсутствие такого решения, договоры о передаче в пользование общего имущества заключаются управляющими компаниями с превышением своих полномочий, и в соответствии с требованиями ст.ст. 157.1, 166, 167, 168, 173.
1 ГК РФ, такие сделки могут быть признаны недействительными по иску предъявленному в суд собственниками помещений.
Кроме того, согласно ст. 15 ГК РФ собственники помещений могут требовать полного возмещения причиненных им убытков. Под убытками понимаются в частности неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
В соответствии со ст.1102 ГК РФ:
лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В силу ч.2, ст.1107 ГК РФ:
сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами в размерах и порядке установленном ст.395 ГК РФ.
Таким образом, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований управляющая компания приобретает принадлежащее собственникам имущество и, согласно ст.ст. 1102, 1107 и 395 ГК РФ, обязано возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами.
В некоторых случаях, собственники наделяют управляющие компании полномочиями на заключение от их имени, договоров по передаче в пользование общего имущества иным лицам. В порядке, предусмотренном статьями 44, 46, ЖК РФ, собственники могут принимать решения:
об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
По смыслу данной нормы, решение собственников об определении уполномоченного, является договором поручения, определение которому, дает ст.971, ГК РФ:
по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Из содержания приведенных норм следует, что управляющие компании могут наделяться правом заключения договоров от имени собственников, где стороной по договору являются собственники, с вытекающими отсюда правами и обязанностями. У управляющей компании таких прав и обязанностей не возникает.
Из чего вытекает, что уполномоченное лицо не может быть выгодоприобретателем, и участвовать в расчетах по получению доходов, полученных от использования общего имущества, а обязательства по договору, должны возникать непосредственно между собственниками помещений и лицом, использующим общее имущество.
Из вышесказанного следует вывод, что заключение сделки предметом которой является использование общего имущества собственников, или его части и сторонами которой является управляющая компания и иное лицо, является незаконным.
2. Право собственников помещений на передачу общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицами
Лица использующие общее имущество многоквартирного дома, обязаны заключать договоры с собственниками помещений о таком использовании, поскольку право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит исключительно собственнику такого имущества.
Согласно ст. 36, Жилищного Кодекса РФ, общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам помещений в таком доме. Соответственно и передача отдельных частей многоквартирного дома в пользование иным лицам, допускается только по решению собственников помещений.
Принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, ст.44, ЖК РФ, относит к компетенции общего собрания собственников помещений.
ВС: собственник общего имущества не вправе извлекать из него доход без согласия других собственников
Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13573, в котором указал, что использование единолично одним собственником мест общего пользования и получение от этого дохода без согласия других собственников не соответствует требованиям закона.
Повод для обращения в суд – сдача оператору связи крыши здания в аренду
ООО «ПБК-Инвест» как участник общей долевой собственности на общее имущество здания заключило с ПАО «МегаФон» возмездный договор на размещение оборудования и средств связи на кровле названного здания, предусматривающий взимание арендной платы.
Гаражно-строительный кооператив «Формула 1», являющийся собственником нежилого помещения в этом же здании, направил обращение ПАО «МегаФон», в котором попросил привести основания использования общего имущества.
В ответе «МегаФон» указал, что заключил договор с единственным известным ему собственником в лице ООО «ПБК-Инвест», представившим документы, подтверждающие право владения, пользования и распоряжения помещениями в спорном здании.
«Формула 1» посчитала, что денежные средства за использование общего имущества подлежат распределению между собственниками помещений в указанном здании (пропорционально принадлежащей доле в праве общей собственности на общее имущество в здании), в связи с чем направила претензию «ПБК-Инвест».
Поскольку общество не ответило на претензию, ГСК обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к «ПБК-Инвест» о взыскании 60 тыс. руб. неосновательного обогащения и более 3,5 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Первая инстанция в удовлетворении иска отказала. Руководствуясь положениями ст. 246–248, 1102, 1105 ГК РФ, ч. 4 ст.
36 Жилищного кодекса, суд установил, что истцом не представлено доказательств принятия собственниками помещений в здании решения о размещении оборудования связи в местах общего пользования с распределением долей или заключения соглашения участников долевой собственности об определении долей в распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Соглашаясь с данным выводом, апелляция указала на отсутствие доказательств, подтверждающих использование ответчиком недвижимости в размере, превышающем его долю в праве общей долевой собственности. «Формула 1» обратилась в Верховный Суд.
Верховный Суд указал, что права одного собственника имущества не могут нарушать прав его сособственников
Изучив материалы дела № А40-257961/2018, ВС отметил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п. 1 ст.
6 ГК, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г.
№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьей 247 ГК определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
«При этом, как усматривается из статьи 248 Гражданского кодекса, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними», – подчеркнула высшая инстанция.
ВС отметил, что аналогичные положения содержатся в ст. 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 ст.
36 ЖК также закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
«Таким образом, право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.
Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», – пришел к выводу Верховный Суд.
По мнению ВС, поскольку ответчик не представил нижестоящим инстанциям доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске.
Более того, указала высшая инстанция, суд апелляционной инстанции в обоснование отказа в иске указал также на недоказанность истцом факта использования ответчиком объекта общей собственности в размере, превышающем его долю.
Суд посчитал, что с таким обоснованием принятого судебного акта нельзя согласиться, поскольку законом установлен специальный порядок для осуществления собственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли. ВС сослался на п.
39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г.
, и отметил, что, несмотря на то что, хотя ответчик и обладает равными с другим собственником правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.
Эксперты посчитали разъяснения ВС значимыми для правоприменительной практики
В комментарии «АГ» адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» Андрей Кацайлиди указал, что ВС определил важную правовую позицию по вопросу дохода от использования общего имущества. «Верховным Судом верно установлено, что распоряжение таким имуществом невозможно без согласия всех собственников.
Иное нарушило бы основополагающие нормы гражданского и жилищного законодательства.
Наличие же согласия одного из собственников общего долевого имущества явно недостаточно для заключения договора аренды, поскольку это нарушает имущественные права других собственников, которые имеют право голоса на определение эффективного способа распоряжения крышей», – подчеркнул он.
Андрей Кацайлиди отметил, что все доходы, полученные от сдачи арендных площадей, подлежат распределению между другими собственниками общего долевого имущества пропорционально, поскольку между ними не имеется соглашения, предусматривающего иной порядок.
По мнению ведущего юриста Содружества земельных юристов Марины Строкань, при рассмотрении подобных споров следует принимать во внимание, что режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, может устанавливаться по решению собственников помещений.
В качестве особенностей режима может быть установлен в том числе порядок использования средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду, как указано в п. 6 упомянутого Постановления Пленума ВАС РФ № 64. В соответствии с п.
7 этого постановления по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.
Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
«В настоящем споре суд обращает внимание на отсутствие принятого всеми собственниками решения о размещении оборудования в местах общего пользования.
Данное обстоятельство, по мнению первой инстанции, позволяет обществу, не связанному никакими ограничивающими факторами, реализовать свое право на использование общего имущества, как любому из собственников в здании, – отметила Марина Строкань.
– В этой позиции усматривается следующая презумпция: что не запрещено рамками достигнутых собственниками договоренностей в отношении общего имущества, то по умолчанию разрешено». Такой подход, по ее мнению, не коррелируется с положениями ЖК РФ, применяемого к спорным отношениям в силу аналогии закона.
Эксперт указала, что из-за отсутствия прямого регулирования правоотношений, касающихся владения и распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях, суды довольно часто совершают ошибки, не учитывая правовой режим такого имущества.
«Именно отсутствие решения всех собственников помещений в здании о передаче кровли в пользование третьему лицу ограничивает отдельного собственника в праве распоряжения этой частью здания и обязывает вынести данный вопрос на обсуждение.
Третье лицо, в свою очередь, с учетом публичности сведений ЕГРН, имеет доступ к информации о зарегистрированных правах на объект», – отметила юрист.
Марина Строкань посчитала, что в рассматриваемом споре Верховный Суд в очередной раз указал на недопустимость дискриминации прав всех собственников в здании в результате единоличного распоряжения имуществом общего пользования со стороны одного из собственников.