Может ли ук с основного банковского счета перечислить средства по капитальному ремонту на спец. счёт, не возвращая собственнику?

Может ли УК с основного банковского счета перечислить средства по капитальному ремонту на спец. счёт, не возвращая собственнику?

Первые случаи мошенничества со специальными счетами на капремонт выявили в Новосибирске. Общественники предполагают, что это лишь малая часть махинаций, которые удалось обнаружить. Как определить, что деньги идут не на капремонт, а в карман злоумышленникам? И какие законодательные новшества необходимы, чтобы мошенничества со специальными счетами стали невозможными? Об этом «Новосибирские новости» поговорили с руководителем общественной организации «Школа грамотного потребителя» и представителем общественного совета при региональном операторе Светланой Мироновой.

— Светлана, здравствуйте!

— Здравствуйте!

— Сейчас будет информация из первых уст. Вы принимали непосредственное участие, когда вскрылись мошеннические схемы. Давайте начнём с конкретных историй. Как их обнаружили?

— Когда ТСЖ начало банкротиться. Люди изначально обратились ко мне с другой проблемой. Когда мы начали работать с той проблемой, мы выяснили, что есть проблема со спецсчётом. Почему? «Нам наложили арест». Подождите…

Как можно наложить арест, если законодательством арест спецсчёта запрещён? «Мы цепочку раскручиваем, обращаемся в ГЖИ, получаем ответы». И уже на комиссии выясняется, что это вовсе не спецсчёт, и открыт он другом банке. Потому и наложен арест.

Там ещё и денег на 67 000 рублей.

Мы пошли в банк. Там говорят, что не могут предоставить такую информацию, так как это не спецсчёт, на него наложен арест. Оказывается, это был личный счёт ТСЖ. В 2014 году не упало ни копейки, в 2015 году тоже, в 2016 — около 300 000. А люди платят.

Причём, как мы выяснили на комиссии в ГЖИ, деньги идут с апреля 2015-го, а по факту люди платят с 2014-го.

— Неужели сами жители не могли заметить, что они платят не туда? Как это можно определить? По платёжкам?

— В платёжке написано «капитальный ремонт». Откуда собственник может знать — спецсчёт это или нет?

На сегодняшний день получается, что председатель деньги брал, а до расчётного счёта их не доносил. И это вроде как не спецсчёт, теперь ещё и на эти 67 000 арест наложен.

Может ли УК с основного банковского счета перечислить средства по капитальному ремонту на спец. счёт, не возвращая собственнику?

Светлана Миронова. Ростислав Нетисов, nsknews.info

— Люди оказались в должниках.

— Да. Теперь им доначислят единые квитанции. Представьте: я платила-платила и теперь получила в конверте 67 000. Председатель говорит: «Я их потратил на этот дом». Мы буквально два дня назад собирались с собственниками. Они рассказывают, что те работы уже давно были выполнены. «Мы приехали — лифты уже работали. На какие лифты он деньги потратил?»

— Бывают мёртвые души, а здесь — «мёртвые работы».

— Да. Мёртвые работы.

— А правоохранительные органы занимаются этим делом?

— До суда дошло, сейчас уже идёт не первое заседание. Была в начале одна экспертиза, которую сделали собственники. Сейчас уже суд попросил сделать судебную экспертизу.

Такая проблема ведь не только на этом доме. Это проблема спецсчетов. Деньги не дошли, не туда истрачены. Есть спецсчета, где деньги пошли на ремонт подъездов. А это тоже не капитальный ремонт. Соответственно, доначислили деньги, чтобы они вернули их назад.

Есть дома, где выполнен некачественный капремонт. И сейчас вопрос уже судебной экспертизы, доказывающей этот факт.

По Первомайке, например, у нас уже есть судебная практика. Есть решение суда, где уже чётко написано, что ремонт кровли составил 3 млн, а ущерб, нанесённый собственникам, — 5 млн.

— А фонд вообще не может законодательно нести ответственность за такие движения?

— Более того — он не может их контролировать. Даже если известны эти факты, у фонда связаны руки.

Может ли УК с основного банковского счета перечислить средства по капитальному ремонту на спец. счёт, не возвращая собственнику?

Вячеслав Горчаков. Ростислав Нетисов, nsknews.info

— Правда ли, что спецсчета регионального оператора настолько защищены, что никаких махинаций с ними быть не может?

— Да. Если они в фонде регоператора, то, по крайней мере, собственник может быть уверен, что деньги ушли точно на этот счёт. Даже если будет банкротство — этот фонд защищён.

Если же, как здесь, открыт счёт на ТСЖ — то неизвестно, в каком банке он открыт и действительно ли это спецсчёт или просто расчётный счёт.

Если счёт регоператора — по крайней мере, фонд может вместе с вами побороться за эти деньги. В противном случае вы останетесь с проблемой один на один.

— Вспоминаю, как стартовала нынешняя система капремонта и взносов. Тогда многие были убеждены, что лучше платить деньги на спецсчёт своего дома, чтобы точно знать, куда идут деньги. А общая копилка вызывала недоверие.

Сейчас, вскрывая эту проблему, мы, по сути, портим репутацию спецсчетам. Ведь есть же дома, которые добросовестно копят и тратят деньги на капитальный ремонт.

— Я считаю, что люди сами изначально повели себя так, чтобы эта репутация стала падать. Есть очень много домов, которые приняли решение копить на свой спецсчёт. Не взяли оттуда ни копейки. И сейчас эти деньги всё равно ушли в общий котёл. Именно по этой же причине — люди не понимают, как этот вопрос решать.

Более того, есть председатели, которые ответственно к этому вопросу подошли. Говорят: «Представляете — мы сейчас собрали миллионы, и как?»

Может ли УК с основного банковского счета перечислить средства по капитальному ремонту на спец. счёт, не возвращая собственнику?

Светлана Миронова. Ростислав Нетисов, nsknews.info

— Светлана, вы уже не раз предлагали инициативы, которые ложились в основу различных законов, в том числе и на федеральном уровне. Сейчас планируете обращаться в Москву, чтобы предложить внести какие-то поправки. По всей России, я думаю, такая проблема есть.

— Да, такая проблема есть по всей России. Я неоднократно этот вопрос озвучивала в Москве. Все соглашаются. И даже сейчас, когда я общаюсь с Минстроем, они ждут нашу судебную практику. Я им каждый раз скидываю, что у нас происходит.

Мне просто не понятно, почему до сих пор нет механизма решения. До тех пор, пока у нас не будет того, что спецсчёт выбирает денежные средства точно так же, как из общего котла, у добросовестного подрядчика… Тогда, по крайней мере, саморегулируемая организация (СРО) будет нести ответственность. И будем уверены в факте гарантии на пять лет.

Пока мы не будем уверены в том, что будет проект. На сегодняшний день проект на спецсчёте не нужен, подрядчика могу взять, какого хочу… Обязательно должен быть технадзор.

И, наверное, нужно дать возможность фонду в случае неоднократных обращений блокировать счёт до выяснения обстоятельств. Тогда и подрядчику будет не выгодно идти на сговор. Он понимает, что деньги тогда не получит.

И председатель будет более ответственно к этому подходить.

— Как я, собственник, могу понять, что деньги на спецсчёт уходят куда надо, все работы ведутся и каждая копейка правильно тратится?

— Собственник имеет право запросить данные о счёте. Можно точно посмотреть, что это спецсчёт. Председатель может тратить средства только по решению общего собрания. Соответственно, вы можете спросить в банке, было ли перечисление денег или нет. Если не было — значит, всё правильно. Если были перечисления, а собрания не было — это вопрос к вашему председателю. Первый маячок.

Пошли спрашивать: какие были выполнены работы, почему без решения собрания? Более того — если идёт решение собрания по спецсчёту в фонде, то там ещё указаны и организация, и стоимость.

Например, предельная — 3 млн, у вас — 1,2 млн.

Почему? Кто будет делать? А есть ли у него СРО? А состоит ли он в списке добросовестных подрядчиков? Тогда я могу быть спокойной, могу хотя бы посмотреть, что у нас происходит. Дам понять, что слежу за этим.

— Пока так, раз нет такого закона. Спасибо за консультацию!

Полную запись интервью смотрите в этом видео:

Видео: nsknews.info

#Наш Новосибирск #Дом в городе #Капитальный ремонт #Активный город #Общественность #ЖКХ #Дом #Финансы

Капитальный ремонт: проблемы и риски специального счета

Система специальных счетов при организации капитального ремонта должна стать преобладающей. Возможно ли это?

Законодательные барьеры, организационные проблемы, а также отсутствие специальных банковских кредитных продуктов — вот главные причины, препятствующие расширению модели оплаты капремонта многоквартирного дома через специальный счет.

О том, как изменить эту ситуацию, говорили участники дискуссионного клуба «Специальный счет: механизм реализации инициатив собственников по проведению капитального ремонта», который прошел на днях в Фонде «Институт экономики города».

Копить самим или отдать на откуп?

Напомним, что с лета прошлого года капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД) стал задачей самих жителей этих домов. И, хотя платежи по капремонту являются обязательными, именно собственники должны принимать решение, каким образом они будут финансировать предстоящие работы.

Напомним нашим читателям, что здесь есть два способа. Самый легкий — ничего не предпринимать. Тогда деньги автоматически попадают в так называемый общий котел — на счет регионального оператора.

Однако при этом собственники-молчуны теряют возможность как-либо оперировать уплаченными взносами.

Их деньги используются на оплату текущих расходов по реализации региональной программы капремонта, а дом поставлен в очередь, и работы по его ремонту могут начаться через десятки лет.

Второй способ — открытие специального счета в банке — дает возможность самостоятельно решать, когда и куда тратить накопленные средства. Однако при этом собственники сталкиваются с такими трудностями, что зачастую всякое желание открывать спецсчет отпадает. Более того, известны случаи, когда собственники изменили свое решение в пользу общего котла. Почему это происходит?

Может ли УК с основного банковского счета перечислить средства по капитальному ремонту на спец. счёт, не возвращая собственнику?

Закон не на стороне собственника

По данным Фонда «Институт экономики города»,  лишь 9,5% общего числа МКД, включенных в региональные программы, выбрали для себя форму специального счета. При этом в Московской области, например, эта доля вообще составляет всего-то 4,3%.

Есть, правда, и обратные примеры. В частности, в Удмуртии собственники почти 52% домов выбрали вариант самостоятельного накопления средств на капремонт.

— У нас очень высокий уровень конкуренции на рынке управления жильем, — рассказала начальник управления жилищного хозяйства Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики Диана Новомейская.

— В Ижевске, например, на 9 тыс. домов приходится 3 тыс. управляющих компаний, которые уже давно сформировали своеобразные общие котлы по капитальному ремонту.

Когда же вступили в силу положения Жилищного кодекса, и жители, и УК уже были к этому готовы.

А вот в Москве ситуация обратная. Председатель комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Московской городской Думы Степан Орлов считает, что 9% спецсчетов — это проблема огромных столичных МКД.

— Чем больше дом, тем больше в нем квартир и тем сложнее развивать здесь самоуправление, — поясняет эксперт, — труднее провести легитимное общее собрание, взяв на себя ответственность за судьбу своего дома.

Фонд капремонта дома: что лучше спецсчет или региональный оператор?

Общий счет (счет регоператора), безусловно, удобен для собственников домов, которым уже вскоре может потребоваться капитальный ремонт. Региональная программа капитального ремонта устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах того или иного региона.

Таким образом, дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Программа формируется на основании предложений местных администраций и, конечно, состояния домов. Каждый житель региона может ознакомиться с ней на официальном сайте регионального оператора.

Читайте также:  Могут ли лишить лицензии из-за штрафов за непредставление сведений о движении средств по спецсчету на капремонт?

 

Средства, которые уплачивают собственники регоператору, идут исключительно на проведение капремонтов. Даже содержание регоператора осуществляется за счет средств бюджетов субъектов — ни одна копейка из платежей граждан не будет потрачена ни на что, кроме ремонта.

Что касается спецсчета, его главное преимущество — это возможность самостоятельно управлять содержанием своего дома. Собственники сами решают, как копить и тратить деньги какие работы производить и в какие сроки.

На специальном счете собираются средства собственников одного конкретного дома. Собственники самостоятельно распоряжаются этими средствами — они вправе принять решение о проведении ремонта в более ранние сроки, конечно, при условии, что средств на специальном счете достаточно для финансирования работ или выбраны другие способы финансирования. 

При рациональном подходе и ответственном отношении всех жильцов формирование фонда на специальных счетах дает заметный результат даже в течение небольшого срока. Есть примеры, когда жильцы менее чем за год собирают нужную сумму и проводят капремонт в своем доме. 

Например, собственники многоквартирного дома (79 квартир) в Чите капитальный ремонт в 2015 году проводили самостоятельно, открыв годом ранее спецсчет. «Как только вышел закон о капитальном ремонте, мы обратились к жильцам с предложением открыть спецсчет и копить на ремонт самостоятельно.

Поначалу люди платили мало. Обзванивала все квартиры, развешивала объявления в подъездах, проводила собрания. Накопили определенную сумму и решили закрыть самый проблемный вопрос — заменить гнилые трубы горячего водоснабжения в подвале.

Нашли компанию, которая все быстро сделала», — рассказала жительница дома.

«Теперь, — добавила она, — планируем заменить теплоузел, проект уже есть. Еще нам необходимо отремонтировать лифты — через два года они встанут. И в этой части нужна поддержка государства, ведь даже при стопроцентной собираемости копить на них придется десять лет». 

Даже если граждане занимаются формированием фонда самостоятельно, они всегда могут обратиться консультационной поддержкой к регоператору.

Так, в Астраханской области люди активно проводят капитальный ремонт за счет взносов собственников, аккумулирующихся на специальных счетах.

Граждане спрашивают у регоператора, как оформить документы, какие требования предъявлять подрядчикам, как правильно составить и оформить договоры с подрядными организациями.

Чаще всего на собранные деньги собственники меняют оконные блоки в подъездах, ремонтируют сами подъезды. 

Но есть случаи, когда собственники желают провести более масштабные работы — отремонтировать систему водоснабжения, электроснабжения, кровли, отмостки здания. При недостаточном объеме средств на специальных счетах, собственники принимают решение об утверждении иных источников финансирования: взносы в ТСЖ, в УК, собственные средства. 

Размер взноса на капремонт в Астраханской области составляет 4 рубля с 1 квадратного метра площади помещения.

Так, например, в многоквартирном доме из 99 квартир общей площадью 5345,7 квадратных метров был провел капитальный ремонт кровли, стоимость 450 тысяч рублей.

Собственники помещений этого дома накапливали денежные средства на своем специальном счете на ремонт кровли в течение года, с ноября 2014 года. 

«Если жильцы напишут нам, что их средства похищены или присвоены, мы направим материалы в МВД»

Глава Госжилинспекции РТ рассказал о нецелевом использовании средств капремонта

Во второй части интервью «Реальному времени» глава Госжилинспекции Республики Татарстан Сергей Крайнов рассказывает о контроле за качеством капитального и текущего ремонта, подводных камнях порядка, предусматривающего самостоятельное накопление средств капремонта отдельно взятым домом, и хитростях, позволяющих безнаказанно тратить эти «спецсредства» на все, кроме… капремонта.

— Сергей Аркадьевич, постоянная боль собственников домов — качество ремонта, хоть текущего, хоть капитального. УК наживаются, а дома ветшают — и не с кого спросить. В Госжилинспекцию на это жалуются, а потом говорят — нам прислали отписку, не хотят помочь и вывести УК на чистую воду…

— Вопросы целевого расходования средств на текущий и капитальный ремонт, а также качества их проведения очень объемные и одним предложением на них ответить невозможно. Давайте вопросы разобьем на части и постараемся найти ответы.

— Начнем с текущего ремонта — почему ГЖИ отказывает в проверках по обращениям, в которых собственники пишут о нецелевом расходовании средств?

— Госжилинспекция полномочиями по проверке финансово-хозяйственной деятельности не наделена.

Контроль за объемом проведенного текущего ремонта и потраченными средствами собственники могут осуществлять через институт председателей советов МКД, которые должны быть созданы в каждом многоквартирном доме. Акт выполненных работ с суммой потраченных средств должен быть представлен председателю МКД на подпись.

Председатель, зная площадь жилых и нежилых помещений дома, без особых усилий сможет подсчитать количество собранных на текущий ремонт средств, а из актов выполненных работ — количество потраченных средств.

В ТСЖ, ЖСК советы МКД не создаются и контроль использования средств собственников возложен на ревизионные комиссии, которые должны быть созданы в каждом товариществе и кооперативе.

Поэтому очень важно чтобы собственники не формально подходили к вопросам выбора председателя совета МКД в доме, находящемся под управлением УК и выборе ревизионной комиссии в доме под управлением ТСЖ и ЖСК. В противном случае возникает лазейка для нецелевого использования денежных средств недобросовестными руководителями.

Фото chelny-biz.ru Очень важно чтобы собственники не формально подходили к вопросам выбора председателя совета МКД в доме, находящемся под управлением УК и выборе ревизионной комиссии в доме под управлением ТСЖ и ЖСК. В противном случае возникает лазейка для нецелевого использования денежных средств недобросовестными руководителями

«Но тронуть ее не моги»

— Но провести проверку наподобие тех, что проводит Счетная палата, оценить соразмерность затрат выполненным работам вы же, наверное, можете?

— До вступления в действие ЖК РФ (2005 г.), когда в сфере обслуживания жилого фонда работали государственные, муниципальные предприятия, их финансово-хозяйственная деятельность на законном основании проверялась уполномоченными на то государственными органами.

Сейчас эта сфера частная, проверять ее никто не имеет права. Управляющая организация может на законных основаниях не предоставить документы по финансово-хозяйственной деятельности.

Более того, если управляющая организация подаст жалобу в прокуратуру, то мы будем вынуждены объяснять: почему вышли за рамки возложенных на надзорный орган полномочий и «кошмарим» частный бизнес?

— А если жильцы прямо просят вас проверить, не по завышенным ли сметам проводился ремонт? Например, они выяснили, что рыночная стоимость труб, или кровельных материалов, или соответствующих работ значительно ниже, чем указана в акте выполненных работ. По такому обращению вы тоже не имеете права провести проверку?

— Нет. Вот если жильцы напишут нам, что их средства похищены, присвоены, тогда мы направим материалы в МВД, и там, при выявлении фактов хищения, возбудят дело.

«Все в суд!»

— И так же надо действовать в случае, когда возникли вопросы о расходовании средств при капитальном ремонте?

— В республике капитальным ремонтом ежегодно охватывается около 1000 МКД, ремонт проводится в объеме около 6 млрд рублей из которых около 4 млрд рублей — средства Фонда капитального ремонта, а 2 млрд рублей — финансовая поддержка из регионального и муниципальных бюджетов. На органы жилищного надзора возложен контроль за накоплением средств на капитальный ремонт региональным оператором и накоплением средств на спецсчетах.

Если говорить о региональном операторе, то контроль со стороны государства осуществляется как за формированием фонда капитального ремонта, так и за его расходованием. Контроль за накоплением средств осуществляется ГЖИ Татарстана.

Накапливать средства на счете регоператора должны собственники около 16 тыс. МКД. Я говорю должны потому, что собственниками более 700 домов денежные средства не перечисляются.

С ними регоператором ведется претензионная работа, в том числе средства взыскиваются через суд.

— Почему все так сложно?

— На этапе формирования краткосрочной программы дефектные ведомости согласовываются с органами жилищного надзора, дабы исключить включение в программу работ, не требующих ремонта. Подготовленная проектно-сметная документация проходит экспертизу, чтобы смета не была раздута.

На этапе производства работ контроль качества материалов, качества производства работ, соблюдение графиков производства работ производится в основном службами технического надзора, которые имеются в каждом исполнительном комитете.

Исполкомам переданы функции технического заказчика работ.

Также контроль качества ведется жильцами дома, которые подписывают акты выполненных работ, и специалистами жилищной инспекции. В приемке законченного капитальным ремонтом дома, кроме представителей организаций, контролирующих ход капитального ремонта на этапе производства работ, участвуют представители управляющей компании, Минстроя Татарстана и регионального оператора.

Фото Максима Платонова На этапе формирования краткосрочной программы дефектные ведомости согласовываются с органами жилищного надзора, дабы исключить включение в программу работ, не требующих ремонта. Подготовленная проектно-сметная документация проходит экспертизу, чтобы смета не была раздута

«Дырявый» спецсчет

— А как осуществляется контроль качества производства работ и целевое расходование средств собственников, чьи средства аккумулируются на спецсчетах?

— К сожалению, законодательство в части использования средств собственников со спецсчетов, на мой взгляд, имеет много пробелов. Главный из них — отсутствие порядка использования средств со спецсчета. Вернее, порядок есть, но он не мешает недобросовестным владельцам спецсчета тратить деньги на нужды, далекие от капремонта.

— То есть это такой порядок, который допускает беспорядок?

— Чтобы получить деньги со спецсчета, владелец, а как правило, это председатель ТСЖ, ЖСК или директор УК, должен предоставить в кредитную организацию три документа: протокол общего собрания собственников с решением о проведении капитального ремонта, договор с подрядной организацией и акты выполненных работ. В таких условиях на первое место выступает контроль целевого и эффективного расходования денежных средств капитального ремонта.

Читайте также:  Как организовать выбор УК в новостройке?

Я уже говорил о контроле за расходованием средств, накапливаемых на счете регоператора — на каждом этапе, от изготовления проектно-сметной документации до приемки дома после ремонта.

В случае же расходования средств со спецсчета органы жилищного надзора не обладают информацией о наличии ПСД, о том, проводилась ли экспертиза ПСД на достоверность, осуществлялся ли технический надзор за производством работ и если да, то кем? Если председатель ТСЖ или директор УК имеют цель предоставлять качественные жилищно-коммунальные услуги и экономить средства собственников, то они озаботятся этими вопросами. А если нет?

К сожалению, в инспекцию поступает достаточно много заявлений о нецелевом и неэффективном использовании средств капитального ремонта со спецсчетов. Более того, средства, собираемые собственниками на капитальный ремонт, не всегда доходят до спецсчета.

— Как это?

— А так. Органы жилищного надзора наделены правом запроса в кредитные организации информации о наличии средств на специальных счетах. По данным банков из 935 миллионов рублей, оплаченных собственниками, на спецсчета поступило только 692 миллиона, то есть более 240 миллионов до спецсчета не дошло.

Например, по дому 101 на проспекте Ямашева на момент проверки сумма оплаченных собственниками денежных средств составила 7 миллионов рублей, сумма перечисленных на специальный счет — 2,5 миллиона, а разница составила 4,5 миллиона!

— Куда же исчезают миллионы со спецсчетов?

— На запрос о причинах перечисления средств не в полном объеме поступает информация о расходовании средств на различные цели, в том числе на косметические ремонты, оплату коммунальных услуг, установку ворот, замену асфальтового покрытия и тому подобное. Из поступивших на спецсчета 692 миллионов рублей, там сейчас находится только 444 миллиона.

Около 250 миллионов потрачено, в том числе более ста, — на неустановленные цели (нет информации от банков). Еще более 66 миллионов пошли на работы, которые должны выполняться в рамках текущего ремонта, около 5 миллионов — нецелевое расходование средств (заработная плата работникам, хозяйственные нужды, оплата исполнительных листов, перевод на иные расчетные счета и прочее).

И только 70 миллионов рублей потрачены на капитальный ремонт.

— Можете назвать адреса, где творятся такие нарушения?

— Например, по дому 174 по ул. Краснококшайской в Казани, владельцем специального счета которого является ЖСК «Заря-20», по состоянию на 01.01.2020 согласно плану на спецсчете должно быть аккумулировано собственниками 1,1 млн рублей.

Согласно же выпискам банка, поступило на счет 739 тысяч рублей, произведено расходование средств фонда капитального ремонта в сумме 51 тысяча, в том числе на выдачу заработной платы (44,9 тысячи), на хозяйственные нужды (1,7 тысячи), по договору подряда (3,5 тысячи).

Из поступивших на спецсчета 692 миллионов рублей там сейчас находится только 444 миллиона. Около 250 миллионов потрачено, в том числе более 100 на неустановленные цели. Еще более 66 миллионов пошли на работы, которые должны выполняться в рамках текущего ремонта, около 5 миллионов — нецелевое расходование средств. И только 70 миллионов рублей потрачены на капитальный ремонт

Нарушение без наказания

— Понес кто-то за это ответственность?

— К сожалению, за нецелевое расходование средств со спецсчета ни административной, ни какой-либо другой ответственности не установлено.

На вопрос о нецелевом использовании денежных средств капитального ремонта председатель ТСЖ «На Патриса» дома 62а по улице Патриса Лумумбы ответил: «Во всем городе зарплаты подняли — и я поднял, а взять, кроме как со спецсчета, эти деньги негде, я размер платежей жильцам уже 10 лет не поднимал, и все довольны».

Потом, когда потребуется проведение капитального ремонта, а средств на спецсчете не окажется, куда пойдут жильцы? Правильно, к власти, просить помощи.

Кстати, собственниками 12 многоквартирных домов принято решение об изменении способа формирования фонда в пользу регионального оператора в связи с недостаточностью накопленных на спецсчете средств на проведение неотложных, дорогостоящих работ, связанных с заменой лифтового оборудования, ремонтом крыш и утеплением фасада. Сумма накопленных собственниками средств — 31,6 миллиона рублей, требуемая сумма денежных средств на капитальный ремонт — 110 миллионов.

Еще пример: для ремонта лифтового оборудования в доме 9 по улице Мира в Елабуге необходимо 15,4 миллиона рублей, собственниками собрано 5,6 миллиона. Для ремонта крыши и фасада дома 35а по проспекту Победы в Казани требуется 17,1 миллиона, собрано собственниками — два…

— А есть способ защитить спецсчета от такого, как бы это назвать… разорения?

— Федеральный центр ратует за накопление средств на спецсчетах, чтобы собственники могли сами решать вопросы капитального ремонта своего дома. Но деньги на спецсчетах размываются. И я глубоко убежден, что тут нужен контроль.

Мы свои предложения сделали — надо, чтобы условием перечисления банком средств со спецсчета была регистрация договора на выполнение работ по капремонту в Инспекции, что и делается при финансировании капитального ремонта со счета регоператора.

А регистрация производится в случае предоставления протокола общего собственников, где определены лицо, которое будет подписывать акты выполненных работ и участвовать в приемке дома после капитального ремонта, лицо, которое будет осуществлять технический надзор за производством работ, подрядная организация, которая будет выполнять работы, предоставление ПСД, прошедшей экспертизу. А кредитным организациям следует разрешить выдавать средства со спецсчета только по предоставлении договора, зарегистрированного в Инспекции.

И это не попытка вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность хозяйствующего субъекта, а желание сэкономить денежные средства собственников и использовать их по целевому назначению. Мы с таким предложением вышли в Кабинет министров Татарстана, но боюсь, что оно не будет реализовано, потому что такие решения должны приниматься на федеральном уровне.

Фото Максима Платонова Жилищным кодексом РФ собственникам предоставлены не только большие права по управлению МКД, но и возложена ответственность за управление домом. Если собственники не будут интересоваться жизнью дома, решать проблемы, участвуя в общих собраниях, не станут требовать отчета о результатах финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании, то все вопросы будут решаться без них

Уйти не получится

— А сколько домов в Татарстане уже перешли на спецсчета и собирают средства на капремонт в обход регоператора?

— На данный момент на рассмотрении находится порядка 300 таких заявлений. Но там должен соблюдаться порядок.

В протоколе должен быть определен владелец спецсчета, который в течение 15 дней после проведения собрания обязан открыть его в кредитной организации, которая определена на общем собрании собственников дома, а через 5 дней после этого уведомить об этом регоператора и органы государственного жилищного надзора. И во всех 300 случаях, о которых я говорю, этот порядок нарушен, так что собственники этих домов должны продолжать накапливать средства на счете регоператора.

— Собственники с этим согласны?

— Это уже вызвало бурю жалоб, но все должно быть сделано по закону! В целом, с учетом того, что контроль накопления, расходования средств капитального ремонта регоператором, контроль проведения капитального ремонта на всех этапах, осуществление финансовой поддержки Фонда капитального ремонта со стороны Республики Татарстан, и с учетом многочисленных нарушений использования средств со спецсчетов, я, как как руководитель ГЖИ РТ, считаю, что жителям республики безопаснее и выгоднее накапливать средства на капитальный ремонт на счете регоператора.

— Что вы посоветуете собственникам МКД?

— Жилищным кодексом РФ собственникам предоставлены не только большие права по управлению МКД, но и возложена ответственность за управление домом.

Если собственники не будут интересоваться жизнью дома, решать проблемы, участвуя в общих собраниях, интересоваться претворением в жизнь принятых решений, не станут требовать отчета о результатах финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании, то все вопросы — выбора УК, принятия решений по вопросам обслуживания и проведения текущего и капитального ремонтов, экономного расходования средств — будут решаться без них. А Госжилинспекция, безусловно, оказывает и будет оказывать помощь гражданам, но только в рамках возложенных на нее полномочий.

НедвижимостьОбществоВластьБизнесУслугиПроисшествия Татарстан Государственная жилищная инспекция РТКрайнов Сергей Аркадьевич

Возможно ли открытие спецсчета на капремонт дома в управляющей компании? Какие еще счета есть в УК?

Когда речь идёт об открытии спецсчета на капитальный ремонт управляющей компанией, у руководителей всегда возникает много интересующих вопросов. Чем он отличается от лицевого счета?

Рассмотрим подробно в этой статье один из административных и важных вопросов, который касается открытия счетов УК в банке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Счета в УК и их виды

Управляющие компании являются юридическими лицами. В статье 861 ГК РФ сказано, что все организации и компании обязаны производить расчёты между собою по безналу. Безналичный расчёт управляющей компании возможен только в том случае, если у компании открыт счёт в банке.

Денежные средства, которые собственники ежемесячно переводят управляющей компании, хранятся на её специальных счетах. Данными деньгами управляющая компания пользуется для расчётов с поставщиками различных ресурсов, строительными компаниями и другими контрагентами.

Читайте также:  Как внести единицы измерения в ГИС ЖКХ?

Таким образом, счёт в банке управляющей организации необходим для хранения средств, поступающих от жильцов, а также для расчётов с другими компаниями.

Управляющие компании, как правило, используют:

  1. Лицевой счет дома в управляющей компании — предназначен для осуществления контроля по движению средств с конкретными лицами.
  2. Расчётные счета предназначаются для расчёта с другими компаниями, а также для приёма платежей от жителей многоквартирного дома.

Владельцы жилья в доме могут быть инициаторами по созданию отдельного лицевого счёта конкретно для их МКД. Основной причиной этому является желание собственников отслеживать расходование средств и сделать эту процедуру более прозрачной.

Внимание! Если УК имеет на обслуживании сразу несколько жилых объектов, то жителям конкретного дома будет сложно отслеживать расходование средств в общем потоке.

Более того, сотрудники УК могут ограничить доступ к бухгалтерской отчётности, мотивируя тем, что в ней содержатся сведения других жилых объектов, которые не подлежат общей огласке.

Спецсчет на капремонт в управляющей компании

Специальный счет управляющей компании предназначается для сбора и хранения средств, на которые в будущем будет проводиться капитальный ремонт.

Смысл открытия заключается в том, чтобы средства копились отдельно, и не было соблазна потратить их на текущий ремонт и т. д.

Взыскание потраченных средств по истечению нескольких лет весьма проблематично, в связи с тем, что деньги откладываются в течение 10-20 лет.

Как открыть?

Статьи 175-177 ЖК РФ чётко регламентируют все вопросы открытия специальных счетов УК. Рассмотрим подробно алгоритм действий при открытии счёта.

Отказы банков в перечислении денег со спецсчёта на капремонт

Управляющие организации и ТСЖ – владельцы спецсчетов – периодически сталкиваются с невозможностью направить деньги по целевому назначению. Причина – дотошность банков.

По специальному счёту может проводиться закрытый перечень операций (статья 177 Жилищного кодекса РФ). Банк должен контролировать, чтобы осуществляемые операции соответствовали требованиям закона.

Также в кодексе регламентировано, какие документы нужно прикладывать к платёжному поручению – протоколы собраний, договоры, акты.

Банк отказывает в выполнении распоряжения владельца специального счёта о совершении соответствующей операции, если он не представит перечисленные документы.

Отказы банков вынуждают владельцев спецсчетов обращаться в суд. Во всех примерах ниже владельцы заявляли требования о признании незаконным отказа банка в совершении операций, об обязании кредитной организации перечислить деньги или исполнить платёжное поручение. Результат разный, зависит от обстоятельств дела и суда.

Практика, где выиграли владельцы спецсчетов

Дело № А40 – 238859/2018

Управляющая организация из Москвы выиграла спор с банком по перечислению денег в счёт возврата займа. Собственники приняли решение о капремонте кровли, однако денег на спецсчёте было маловато, поэтому управляющей организации пришлось привлекать собственные сбережения.

Когда она попросила банк перечислить ей деньги для возмещения понесенных расходов по договору займа, тот отказал. Банк посчитал, что протокол общего собрания не содержит решения о заключении договора займа, а сам договор подписан неуполномоченным собственниками лицом.

Суд проверил представленные в банк документы и пришёл к выводу, то они соответствуют требованиям жилищного законодательства:

  • в банк представлены все необходимые документы в соответствии со ст. 177 ЖК РФ. Каких-либо дополнительных документов, необходимых для совершения операции, банк у компании не запрашивал.
  • озвученный банком мотив для отказа – отсутствие протокола общего собрания, содержащего решение о заключении договора займа, – противоречат фактическим обстоятельствам дела.
  • позже было проведено ещё одно общее собрание собственников, протокол которого соответствовал требованиям п. 1 ч. 5 ст. 177 ЖК РФ, в нём указано о заключении договора займа, определены заимодавец, сумма и цели займа.

Дело № А55 – 4137/2019

Между ТСЖ из Самарской области и банком был заключен договор банковского счёта. Согласно его условиям, со счёта можно списывать деньги для погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ по капремонту.

Для перечисления денег в таких случаях нужно предоставить в банк протокол общего собрания о выполнении работ по капремонту и договор займа. Эти условия соответствуют содержанию норм ЖК РФ.

ТСЖ, руководствуясь условиями договора и кодексом, направило в банк поручение о перечислении денег председателю правления ТСЖ на покупку и ремонт насоса, возврат по договору займа.

К поручению были приложены: договор займа между ТСЖ как юридическим лицом и председателем правления как физическим лицом для покупки насоса на систему отопления и ремонт насоса, протокол общего собрания собственников, на котором рассматривался вопрос об утверждении договора беспроцентного займа с председателем правления на приобретение насоса, о возврате займа за счёт взносов на капремонт; копии квитанций об оплате и акт приёма-передачи насоса.

Банк, изучив документы, обратил внимание, что договор займа заключен ранее, чем прошло общее собрание собственников, а в самом протоколе не указан заимодавец. Он попросил товарищество прислать корректные документы.

Тсж посчитало действия банка незаконными и обратилось в суд, который поддержал товарищество:

  • покупка и ремонт насоса на систему отопления относится к расходам, осуществляемым за счёт взносов на капитальный ремонт.
  • решение общего собрания принято при наличии необходимого кворума.
  • операции по списанию со спецсчёта денежных средств в счёт возврата займов, полученных на проведение капремонта, могут осуществляться банком по распоряжению владельца спецсчёта на основании протокола общего собрания, содержащего решение о заключении договора займа с указанием заимодавца, суммы и цели займа. При этом статья не конкретизирует, какие реквизиты заимодавца должны быть указаны в протоколе. В протоколе общего собрания указано, что заимодавцем выступает председатель правления. В ТСЖ может быть только один председатель правления, и банк располагает всеми необходимыми документами для идентификации председателя правления.
  • банк не вправе определять направления использования денег клиента и устанавливать другие, не предусмотренные законом или договором банковского счета ограничения его права распоряжаться средствами по своему усмотрению.

Дело № А47 – 3693/2018

Между АО «Газпромбанк» и управляющей организацией из Оренбурга был заключен договор специального банковского счета. Было открыто несколько счетов в отношении нескольких домов.

Согласно условиям договора, для оплаты работ по капитальному ремонту в банк необходимо предоставить протокол собрания, договор об оказании услуг или выполнении работ по капремонту; акт приемки услуг или работ.

При этом банк имеет право отказать клиенту в исполнении расчётных (платёжных) документов в случаях оформления представленных документов с нарушением установленных требований; если операция по счету противоречит законодательству РФ; если клиент не представил документы, которые являются основанием для проведения операций.

Жители домов, находящихся под управлением организации, приняли решения о капремонте, после чего управляющая компания направила протоколы общих собраний и остальные необходимые документы в банк для оплаты работ.

Банк отказался выполнять распоряжения управляющей организации на перевод денег, сославшись на отсутствие необходимых документов и их ненадлежащее оформление. По мнению кредитной организации, протоколы общих собраний не соответствовали требованиям закона, так как не содержали обязательных приложений – реестра собственников и списка присутствующих лиц.

Управляющая организация обратилась в суд и выиграла дело. Позиция суда:

  • отсутствие части приложений при рассмотрении банком вопроса о перечислении денег со спецсчёта «само по себе не свидетельствует о порочности протокола общего собрания, а кредитная организация не является субъектом, обладающим правом проверки действительности решения общего собрания».
  • поскольку нет доказательств оспаривания решений собраний собственников или иных обоснованных сомнений в их действительности, то отказ банка в проведении спорных операций по перечислению средств со спецсчёта является неправомерным.

Практика, где выиграли банки

Дело № А40 – 85624/18

ТСЖ из Москвы заключило три договора подряда на общую сумму 2,2 млн. рублей на выполнение работ по капитальному ремонту. Деньги за ремонт по этим договорам были перечислены с расчётного счета товарищества.

Правление ТСЖ решило, что виды работ, выполненные по этим договорам, имеют одну особенность: их можно и нужно проводить только в теплое и сухое время года. Правление признало, что в целях экономии времени товарищество вынуждено «позаимствовать» средства для финансирования этих работ с расчётного счета.

Руководствуясь этими соображениями, позже правление приняло решение списать деньги со спецсчёта и вернуть эту сумму на расчётный счет ТСЖ, чтобы возместить позаимствованные денежные средства.

Товарищество направило в банк поручение о перечислении денег, а также протокол общего собрания собственников.

Банк отказал, ссылаясь на то, что в законе не описана ситуация, при которой деньги на оплату договоров по проведению капремонта были «израсходованы с расчётного счета, а далее по решению собственников МКД должны быть компенсированы за счёт денежных средств, находящихся на спецсчёте капремонта». По мнению ТСЖ, отказ банка был незаконным, поэтому он обратился в суд. 

Однако судебная инстанция поддержала именно кредитную организацию:

  • банк обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям ЖК РФ.
  • банк вправе перечислять денежные средства со спецсчёта в адрес лица, оказывающего услуги и (или) выполняющего работы по капитальному ремонту, или заимодавца, при предоставлении протокола общего собрания собственников и договора займа (кредитного договора).
  • «таким образом, законодателем создан механизм, исключающий возможность поступления денежных средств со спецсчёта на расчётный счет ТСЖ, УК и иных организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами».

Суд отказал товариществу, отметив, что договор займа в банк не предоставлялся, а в распоряжении товарищества на спецсчёте находилось достаточно средств для совершения оплаты работы подрядчиков в обычном порядке, предусмотренном статьей 177 ЖК РФ. Кроме того, в представленных договорах подряда гарантийный срок на выполненные работы – 24 месяца – не соответствовал положениям статьи 177 ЖК РФ (должен быть не менее пяти лет).

Дело № А29 – 10249/2017

Банк в Республике Коми отказался исполнять платёжные поручения, к которым был приложен протокол общего собрания членов ТСЖ. На этом собрании было принято решение об утверждении плана (перечня) работ по капремонту общедомового имущества и их финансирования за счёт средств, находящихся на спецсчёте.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *