Можно ли экономию управляющей организации признать её прибылью?

Управляющей компанией называется организация, которая создается для того, чтобы обслуживать и осуществлять контроль при управлении многоквартирным жилым домом.

В процессе обслуживания создаются все условия по обеспечению его всеми необходимыми ресурсами, которые позволяют содержать дом в надлежащем состоянии по критериям санитарных и технических норм.

Виды УК и в чем их различие?

• Если посмотреть с точки зрения экономики, то управляющие компании собирают денежные средства от собственников, отвечают за их полноту и сохранность, и передают компаниям – поставщикам ресурсов.
• С технической стороны – следят за состоянием, за степенью износа и амортизации дома, осуществляют действия по ремонту и восстановлению объекта.
• Все управляющие компании можно разделить на виды, характеристика которых представлена ниже:

• управляющие (в деятельности этих организации просматривается только управление многоквартирными жилыми домами, и не направлены на то, чтобы оказывать самостоятельно услуги);
• гибридные (оказывают непосредственно ряд услуг: управление, поставляют технические услуги и коммунальные услуги без необходимости привлечения других организаций);
• эксплуатационные (в ходе работы осуществляют только эксплуатацию здания по техническим и санитарным нормам).

1. Если говорить в общем, то эти компании являются посредниками между жильцами многоквартирного дома и организациями, которые являются поставщиками ресурсов, предоставляемых данным людям для комфортной жизни.
2. В 2006 году вышло постановление, в котором определено, что собственники жилья могут сами выбирать форму управления домом, тем самым создав благоприятные условия для открытия новых частных управляющих компаний.
3. Виды организаций могут быть различные, это и товарищество собственников жилья, и управляющие компании.
4. Тем более в данный момент этот рынок не имеет большой конкуренции, поэтому открыть данную компанию не составит особого труда.

Основные направления деятельности УК

У любой управляющей компании имеются обязательства перед жильцами многоквартирного дома, которые она должна беспрекословно соблюдать на основе гражданских правоотношений.

Обязательно следует проводить следующие виды работ:

• следить за состоянием дома по всем имеющимся техническим нормам, тем самым создавая безопасность для жильцов;
• проверять состояние крыши, чердака, подвала, труб, канализации. Если появятся какие-то отклонения от нормы, то должно быть все записано в документах, после чего отремонтировано в разумные сроки;
• проводить мелкий и текущий ремонт, получив на это согласие собственников, без их согласия никакие виды данных работ производить не имеет права;
• подготовка дома к зимнему и летнему сезонам, подготовив все необходимое оборудование и наладить поставку различных ресурсов;
• контролировать пожарную безопасность по всем нормам;
• оказывать коммунальные услуги, создав для этого комфортные условия для жизни жильцов контролируемого дома.

Неоспоримой обязанностью всех управляющих компаний является поддержание чистоты на территории, контроль за которой они ведут. Следить за чистотой подъездов, лестничных клеток, лифтов, придворовых территорий, их озеленение и соблюдением всех санитарных условий.

На них возложена обязанность вывоза мусора и бытовых отходов жильцов, установки при этом специальных контейнеров для мусора так, чтобы мусоровозам не составило труда подъехать к ним.

Управляющие компании осуществляют установку общедомовых приборов учета, следят за их исправностью и правильной эксплуатацией, в случае их порчи или сбоя незамедлительно отправить специалиста для исправления данных неполадок.

Другой стороной работы данных организаций является:

• регистрация граждан в квартирах, выписка жильцов из квартиры;
• проведение собраний, на которых ставятся различного рода задачи, касаемо прилегающей территории или самого объекта;
• извещение о проблемах, возникших в доме;
• оповещение о смене тарифов, и на основании чего они провели повышение или понижение на них.

• Подведя итоги, можно сказать, что управляющие компании должны следить за всем тем, что происходит в доме и вокруг него на прилегающей территории.
• При создании управляющей компании в сфере ЖКХ с нуля самым важным является то, что первым делом, необходимо определится, какой юридический статус у нее будет (ООО или АО).
• Для официальной регистрации компании необходимо собрать следующие документы:

• заявление о государственной регистрации, которое пишется по форме Р11001;
• решение о создании (протокол собрания, решение единственного участника);
• Устав (для ООО);
• учредительный договор, если не один собственник;
• приказ о вступлении в должность директора.

1. Также потребуется подготовить учетную политику, которую ведет управляющая компания в сфере ЖКХ, список работ и услуг по содержанию общего имущества.
2. Заранее стоит рассмотреть предложения которые определяют размер денежного вознаграждения за содержание и ремонт жилого помещения.
3. Для каждого вида общества существуют определенные правила оформления документов, свои индивидуальные виды лицензии.

Создаваемая управляющая компания обязательно проходит процедуру лицензирования, т.е. получить разрешение на управление инвестиционными фондами, в том числе и паевыми, и негосударственными пенсионными фондами.

Получить ее можно в органе государственного жилищного надзора (Госжилнадзор). Но действие полученной лицензии распространяется лишь на ту территорию, где была выдана.

Лицензия не имеет срока действия, т.е. она бессрочна.

Чтобы получить лицензию необходимо:

• иметь нежилое помещение с соблюдением всех норм и требований;
• иметь законно приобретенное оборудования для работы;
• наличие сотрудников;
• должны быть у руководителей документы о повышении квалификации;
• должны соблюдаться стандарты раскрытия информации.

• Универсальную пошаговую инструкцию к открытию дать сложно, но в общем подготовительную работу по созданию управляющей компании в сфере ЖКХ можно условно разделить на несколько направлений.
• Во-первых, необходимо продумать, где будет располагаться офис будущей компании.
• Самым оптимальным решением является размещение его в одном из домов, за которым планируется осуществлять контроль.
• В помещении нужно:

• провести телефонную линию, подключить несколько номеров или сделать телефонную станцию для того, чтобы гражданам было удобно звонить на те участки, вопросы к которым они имеют;
• создать диспетчерскую;
• оборудовать специальное помещение для различного инвентаря таких работников, как дворники, сантехники, электрики, плотники.

1. Лучше бы организовать отдельно диспетчерскую от кабинетов директора и бухгалтерии, и организовать ее круглосуточную работу.
2. Во-вторых, необходимо пригласить на работу ведущих специалистов в области инженерно-технических наук.
3. Обязательно чтобы был принят на работу главный инженер, который без труда разбирается в правилах технической эксплуатации здания.
4. В штате потребуются специалисты в области экономических наук, для правильного ведения бухгалтерского учета и распределения всех доходов и расходов, диспетчеры, и простые рабочие, которые будут заниматься уборкой и ремонтными направлениями деятельности.
5. Немаловажное значение играет то, как сотрудники умеют находить общий язык с клиентами и грамотно, а главное понятно изложить суть проблемы и способы ее решения, найдя индивидуальный подход к каждому.
6. Наконец, огромную роль в развитии компании составит реклама, лучший вариант которой будет добросовестная работа компании.
7. Осуществлять деятельность компании надо на основе договоров с собственниками жилья дома, который принимается на обслуживание.

При создании управляющей компании очень важным является то, в пользу каких организаций – поставщиков ресурсов сделать выбор. Главное, чтобы это были добросовестные компании, с которыми не возникнет проблем при сотрудничестве.

Рентабельность

Решив создать управляющую компанию, нужно понимать, что рентабельность ее невысокая. Ее значение варьируется в пределах от 1 до 10%.

• Невысокий уровень обусловлен относительно невысокому достатку ряда собственников жилья, также муниципальных квартир, тарифы на которые устанавливаются государством.
• Увеличить свою прибыль управляющая компания может за счет тарифа на содержание и жилье, который не регламентируется законом.
• Также существует еще несколько способов увеличить прибыль управляющей компании в сфере ЖКХ:

• сдача нежилого помещения в аренду, мансарды, которые закреплены за домом;
• снижение тарифов на выполнение ремонта внутри квартир собственников, что будет мотивировать жильцов обращаться по этому вопросу именно к УК;
• поиск и привлечение новых партнеров с интересными предложениями с разумными ценами.

Видео: На чем зарабатывает управляющая компания?

1. В видеосюжете рассказывается, как работают управляющие компании на сегодняшний день и на чем строится их деятельность.

2. Даются ответы, насколько прибылен бизнес по управлению многоквартирными домами, какие источники дохода имеет управляющая компания в сфере ЖКХ, за какие работы компания вправе получать вознаграждение, как фиксируется ее прибыль.

Возможно Вас так же заинтересует:

Управляющая компания жкх может ли зарабатывать прибыль. Как правильно распределить затраты управляющей компании? Такая организация должна

Прибыль для управляющей компании складывается из:

1. Денежной компенсации за посреднические услуги при сотрудничестве .
2. Взноса платежей жителями дома по квитанции.
3. Сдачи имущества в аренду. Управляющая компании может сдавать помещения, которые находятся в доме и числятся в общедомовом имуществе, в аренду.
4. Средств, выплаченные в счёт компенсации, например материальные расходы в качестве возмещения ущерба. В случае если жителями дома был нанесён такой ущерб УК.

Важно:
средства, которые жильцы вносят на капитальный ремонт, а также деньги, поступающие из бюджета, не облагаются налогами. У любой управляющей компании есть как прибыль, так и убыток.

1. Ремонт и устранение неисправностей системы отопления.
2. Ремонтные работы, связанные с кровлей здания.
3. Ремонтные работы, связанные с канализацией.
4. Ремонт по заявкам жильцов и т. д.

Также возникают убытки, связанные с содержанием дома:

1. Затраты управляющей компании, связанные с ежедневной уборкой подъездной клетки, лифта, мусоропровода и т. д. (швабры, тряпки, веники и другой инвентарь).
2. Замена окон, дверей, замков и прочего.
3. Затраты на дезинфекцию мусоропровода, чердака и подвала.
4. Контроль уровня температуры воздуха.
5. Озеленение придомовой территории, посадка цветов и кустарников.

Капитальный ремонт является отдельной статьёй убытков управляющей компании.
В основном ремонт проводится за счёт средств собственников, однако иногда средства могут поступить из бюджета.

Также к прямым расходам относятся:

1. Затраты на выплату зарплаты работникам УК.
2. Отчисления в страховой фонд.
3. Платежи в налоговую инспекцию.
4. Затраты на повышение квалификации и обучение персонала.
5. Оплата услуг посредников (аудиторы, банки и т. д.)

О материальных убытках

К материальным расходам управляющей компании относятся:

1. Затраты на транспортные услуги.
2. Оплата коммунальных услуг самого офиса.
3. Оплата аренды под офис.
4. Затраты на покупку инвентаря, строительных и других материалов и прочих нужд.

Здесь перечислены только основные расходы ЖКХ. Перечень может быть более обширным.

Смета управляющей компании

Сметой называется финансовый документ, в котором зафиксирован план о доходах и расходах жилищно управляющей компании за определённый отрезок времени. Смета не может считаться правильной, если в ней отсутствуют следующие пункты:

1. Затраты на капремонт.
2. Прямые затраты на существование организации (зарплата сотрудников, аренда помещения и т. д.).
3. Выплаты .
4. Расходы на ремонт, который предстоит сделать.
5. Расходы на содержание дома и домового имущества.

Согласно законодательству РФ все управляющие компании обязаны предоставлять смету по требованию собственников дома после выполненных работ.

Порядок предоставления субсидий

Субсидией называются средства, которые назначаются государством для возмещения затрат, связанных с коммунальной инфраструктурой. Субсидия предоставляется единовременно, и потратить её можно исключительно на возмещение убытков.

Денежные средства предоставляются на основании соглашения, которое заключается между жилищно управляющей компании и министерством экономического развития.

В соглашении прописывается размер, целевое назначение, время выплаты, срок назначения субсидии и срок предоставления отчётности по использованию средств.

Для назначения субсидии управляющая организация должна собрать необходимую документацию и предоставить её в уполномоченный орган.

Для проведения капитального ремонта дома предусмотрено субсидирование. Компания может получить субсидию на капитальный ремонт, если будут соблюдены следующие условия:

• решение о капремонте приняли жильцы дома на общем собрании;
• управляющая компания не имеет долгов перед государственными органами;
• если в заключении после проведения экспертизы будет информация о необходимости проведения ремонта.

Субсидия может быть назначена только на определённый вид работ:

Управляющей компании необходимо направить пакет необходимой документации с письменным обращением в МУ ДМИБ.

Документы должны содержать информацию, свидетельствующую о необходимости проведения капитального ремонта. А далее ждать принятия решения уполномоченным органом.

О вознаграждении организации

Величина вознаграждения управляющей компании не может быть более 10% от общего установленного тарифа на содержание и ремонт.

Осуществлять деятельность по ведению бюджета обязана бухгалтерия каждой управляющей компании.
Все УК должны в установленные сроки предоставлять необходимую отчётность, а также платить налоги согласно действующему законодательству.

Все документы, свидетельствующие о доходах и расходах управляющих компаний ЖКХ, проверяют органы налоговой инспекции, поэтому следует строго соблюдать все требования и правила по ведению документооборота.

Подводя итоги, можно отметить, что управляющие организации – это компании, занимающиеся коммерческой деятельностью. В связи с этим они обязаны соблюдать требования бухгалтерского учёта и вести всю бухгалтерскую отчётность, а также вовремя оплачивать налоги.

Как уменьшить налог на прибыль в 2021 году

В попытках оптимизировать налогообложение компании иногда прибегают к сомнительным схемам, которые хорошо известны ФНС. В итоге налогоплательщик получает не только доначисление налога, но и штрафные санкции. Вместе с тем существуют легальные способы сократить обязательные платежи. Давайте разберёмся, как уменьшить налог на прибыль в рамках закона и направить эти средства на пользу своему бизнесу.

Законный подход

Законодательство предлагает целый набор инструментов для налоговой оптимизации — спецрежимы, льготы, нулевые ставки и адресные преференции. Например, компании малого и среднего бизнеса могут перейти на упрощённую систему.

Это позволит им не уплачивать НДС, а налог со своих доходов платить по сниженным ставкам. Однако крупные организации и многие субъекты среднего бизнеса не могут применять льготные режимы.

Перед ними встаёт вопрос — как уменьшить налог на прибыль при ОСНО.

Налогом облагается разница между полученными доходами и расходами, которые понесены в ходе деятельности. В Налоговом кодексе строго оговорено, что относится к доходам и расходам для целей расчёта налога на прибыль. Какая-либо самодеятельность здесь недопустима — это прямое нарушение закона.

Нельзя говорить о способах снижения налога на прибыль, не затрагивая тему серой и черной оптимизации. Самая явная незаконная практика — приписать затраты, которых не было, или завысить размер понесённых расходов.

Налоговая служба ведет активную и весьма успешную борьбу с такими нарушениями. Поэтому ни в коем случае не стоит прибегать к этой схеме «оптимизации», равно как и к иным незаконным способам.

Далее мы рассмотрим только легальные методы.

Списание убытков прошлых лет

Не каждый год компания закрывает с прибылью, случаются и убытки. Законодательство позволяет впоследствии их списывать. При сдаче отчётности по налогу прибыль в декларации текущего периода указывается убыток прошлых лет или его часть.

В 2020-2021 годах налоговую базу можно уменьшить подобным образом вплоть до половины. Если убыток больше, его можно перенести на будущие годы.

Раньше действовало ограничение, позволяющее таким образом переносить убытки в течение 10 лет, теперь же оно снято.

Бывает, что убытки прошлых лет выявлены только в текущем году. Их можно отнести на внереализационные расходы, сократив тем самым налоговую базу, а значит, и сам налог.

Создание резервов

Организация может предусмотреть в своей учётной политике создание таких резервов:

• по сомнительным долгам;
• на оплату отпусков;
• на ремонт основных средств;
• на гарантийный ремонт и обслуживание.

Это может быть весьма выгодно для оптимизации налога на прибыль. Поясним на примере резерва по сомнительным долгам. Компания отгрузила товары покупателям, но не получила оплаты.

При учёте доходов и расходов по методу начисления на дату отгрузки у неё образовался доход. А раз есть доход, то есть и объект обложения налогом на прибыль.

Получается, денег нет, а 20% от теоретической суммы дохода уплатить нужно.

Чтоб этого избежать, создаётся резерв по сомнительным долгам. На конец квартала нужно определить длительность просрочки. Если она более 45 дней, то в расходы принимается половина суммы задолженности. При просрочке более 90 дней можно списать всю её сумму.

Конечно же, когда контрагенты вернут свои долги, налог уплатить придётся. То есть, создание резерва можно использовать для того, чтобы легально получить отсрочку по уплате налога. Уплачивать налог нужно будет из полученных, а не из собственных средств. Плюс этого способа в том, что в течение отсрочки деньги компании остаются в работе и приносят доход.

Приобретение и ликвидация основных средств

Если планируется приобрести транспорт, оборудование или иные подобные объекты, можно рассмотреть вариант лизинга. Нужное оборудование будет предоставлено лизингодателем, а компания будет отчислять ему платежи. До окончания выплат техника будет находиться в собственности у лизингодателя, организация же сможет её использовать в своей деятельности.

Оптимизация налога на прибыль в следующем: лизинговые платежи входят в себестоимость продукции и снижают базу. Если же оборудование купить за счёт собственных средств, то в расходы можно принять только сумму амортизации.

Часто новая техника приобретается взамен старой, которая подлежит списанию. Связанные с её ликвидацией затраты — на демонтаж, разборку, вывоз — можно списать как внереализационные расходы в том периоде, когда происходит ликвидация. В эти же затраты включается и недоначисленная амортизация списанных объектов.

Регистрация товарного знака

Многие организации сегодня тратятся на товарный знак. Это ещё один неплохой пример того, как можно уменьшить прибыль абсолютно легально, не только снизив налог, но и получив выгоду для бизнеса. Ведь товарный знак способствует узнаваемости компании, формированию лояльности покупателей и защите от недобросовестной конкуренции.

После получения документов из Роспатента товарный знак ставится на учёт, как нематериальный актив. Затраты на него, при условии, что они составили менее 100 000 рублей, сразу же включаются в расходы и уменьшают базу по налогу на прибыль. Если товарный знак стоит дороже, он подлежит амортизации, и его себестоимость уменьшает налог постепенно.

Форменная одежда

В продолжение разговора о товарном знаке стоит упомянуть и другой атрибут фирменного стиля организация — форму сотрудников. Особенно это актуально в сфере розничной торговли и услуг населению.

Затраты на изготовление формы включаются в состав расходов на оплату труда на основании пункта 5 статьи 255 НК РФ. А они, в свою очередь, понижают налоговую базу. Однако для этого должны исполняться 2 условия:

• форма передаётся работникам бесплатно или по пониженной цене;
• сотрудник получает её в собственность, то есть после прекращения трудового договора возвращать ее не нужно.

Маркетинговые исследования

Нередко компании прибегают к услугам маркетологов для изучения рынка с целью увеличить свои продажи. Если подобные исследования ещё не проводились, вероятно, есть смысл задуматься над этим. Тем более что затраты на них уменьшают базу по налогу на прибыль как расходы на консультации.

Однако это верно при одном условии — такие затраты оправданы, документально подтверждены и производятся в целях роста дохода.

Изучение рынка должно проводиться в отношении продукции или услуг, которыми занимается компания. Если оно будет направлено на какие-то сторонние продукты, то расходы могут не признать.

ИФНС решит, что исследование было фиктивным и проводилось исключительно для того, чтобы уменьшился налог на прибыль.

Обучение сотрудников

Если специалисты организации периодически будут повышать свой профессиональный уровень, бизнесу это пойдёт только на пользу. К тому же расходы на обучение могут снизить налог на прибыль — они списываются как прочие расходы по производству и реализации.

Для этого должны исполняться такие условия:

• направленные на обучение работники наняты по трудовым договорам;
• учебное заведение, с которым заключен договор, имеет право вести соответствующую деятельность.

Льготные ставки

Ставка налога на прибыль 20% состоит из двух частей. В 2019 году они таковы:

• региональная — 17%;
• федеральная — 3%.

Для отдельных категорий налогоплательщиков установлены нулевые федеральные и региональные ставки. То есть такие компании по факту этот налог не уплачивают. Ставка 0% применяется в отношении доходов, полученных:

• образовательными и медицинскими организациями;
• организациями, осуществляющими соцобслуживание граждан;
• участниками проекта Сколково;
• сельскохозяйственными производителями и рыбохозяйственными организациями.

Кроме того, федеральная часть налога на прибыль равна нулю для резидентов:

• свободной экономической зоны Крыма и Севастополя;
• порта Владивосток;
• экономической зоны Магаданской и Калининградской областей;
• туристско-рекреационного кластера и некоторых других зон.

Региональная часть ставки может быть понижена решениями властей субъекта РФ для отдельных категорий плательщиков. Так, в Москве для общественных организаций инвалидов, а также тех, кто использует их труд, региональная ставка установлена на уровне 12,5%.

При проведении проверки декларации по налогу на прибыль ИФНС может запросить документы, необходимые для подтверждения прав на льготные ставки.

Инвестиционный вычет

С 1 января 2018 года действует инвестиционный вычет, который уменьшает сумму налога на прибыль (не налоговой базы). Механизм его применения прописан в статье 286.1 НК РФ. Условия таковы:

1. В субъекте, где расположен налогоплательщик, должен быть принят закон об инвестиционном вычете.
2. Организация должна в своей учётной политике закрепить положение о том, что имеет право применять этот вычет. Чтобы это право появилось в 2022 году, в учётной политике его нужно зафиксировать до конца текущего года. В дальнейшем это решение нельзя будет поменять в течение 3 лет.
3. Вычет действует в отношении объектов, которые были введены в эксплуатацию с начала 2018 года. Либо после этой даты была пересмотрена их стоимость.
4. Вычет применяется ко всем объектам, которые относятся к III-VII амортизационным группам.
5. Региональная часть налога на прибыль и может быть уменьшена на сумму до 90% от затрат, понесенных налогоплательщиком в связи с приобретением, модернизацией или реконструкцией основных средств. При этом данная часть налога должна составлять как минимум 5% от налоговой базы.
6. Федеральную часть налога можно уменьшить не более, чем на 10% от суммы затрат. Минимального размера налога не установлено.

Итак, мы рассмотрели, как уменьшить налог на прибыль при ОСНО в рамках закона. Большинство легальных методов сводится к тому, чтобы правильно учесть расходы. Компаниям следует периодических анализировать свои затраты. Вполне вероятно, в итоге высвободятся средства, которые можно направить на развитие бизнеса.

Бизнес план жкх с расчетами

Открытие собственной управляющей компании в сфере ЖКХ — это способ не только заработать, но и выполнить важную социальную функцию.

Все хотят жить в благоустроенном и безопасном пространстве, не замечая слаженной работы коммунальных служб.

Для этого не нужно изобретать велосипед — своевременно обрабатывайте заявки от жильцов, обслуживайте территорию, проводите текущий ремонт и получайте прибыль, благодарность и связи в городе.

Этот стабильный, не подверженный сезонности бизнес привлекает инвесторов, несмотря на традиционную для этой сферы невысокую рентабельность.

• Сумма первоначальных инвестиций — 1 385 000 рублей;
• Ежемесячные затраты — 954 448 рублей;
• Ежемесячная прибыль — 88 079 рублей;
• Срок окупаемости — 19 месяцев;
• Точка безубыточности — 4 месяц;
• Рентабельность продаж — 11%.

Большая часть населения в городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме. Такими домами нужно управлять: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, содержать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги.

Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений,
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом,
• управление управляющей организацией.

Выполнение этой работы требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании.

Вопрос о выборе управляющей компании решается на общем собрании жителей дома. Там же утверждается каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме.

С выбранной УК каждый собственник заключает договор, в котором прописываются взаимные обязательства сторон. Согласно ст.

445 Гражданского кодекса РФ, отдельный собственник не может уклониться от заключения договора, если такое решение было принято на общем собрании дома.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг, размер платы за содержание и ремонт, за коммунальные услуги.

Выручка управляющей компании складывается из ежемесячных платежей за содержание дома, которые вносят собственники жилья. УК выполняет необходимые работы за счет этих средств собственными силами или привлекает подрядчиков:

• ремонтирует и обслуживает общее имущество,
• ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах,
• занимается вопросами пожарной безопасности,
• обеспечивает чистоту в подъездах и во дворе,
• вывозит мусор.

Ответственность перед жильцами за результат работы подрядчиков лежит на управляющей компании.

Кроме управляющей компании дом обслуживают другие службы: поставщики электричества, воды и отопления. УК берёт на себя роль посредника между поставщиками и жильцами: передаёт показания, собирает и перечисляет плату, информирует о перебоях и происшествиях.

При составлении сметы закладывается 5—8% прибыли управляющей компании. Повысить рентабельность можно при выполнении большей части работ силами штатных сотрудников и сэкономить при закупке стройматериалов.

По состоянию на 1 февраля 2018 г. по данным портала «Реформа ЖКХ» в Российской Федерации многоквартирными домами управляло 48 818 организаций, в том числе 16 628 управляющих компаний и 32 190 ТСЖ и жилищных или жилищно-строительных кооперативов. 

Управляющие организации обслуживают в России 725 тыс. многоквартирных домов, в том числе: 686 тыс. домов (94,7%) обслуживают управляющие компании и 39 тыс. домов (5,3%) — иные управляющие организации. По расчетам авторов, в среднем по России одна управляющая компания обслуживает 41 многоквартирный дом. 

Исследователи отмечают, что в крупных городах большую часть многоквартирных домов обслуживают государственные управляющие компании. В таких организациях численность персонала может превышать 1000 человек, а получаемый доход от предоставления жилищно-коммунальных услуг исчисляется миллиардами рублей. Но есть и немало мелких и средних УК, уверенно занимающих свою долю рынка.

У управляющей компании есть два способа получить дом на обслуживание:

1. Выиграть право содержания нового многоквартирного дома на торгах в администрации,
2. Убедить собственников жилья сменить старую УК.

Новая управляющая компания должна о себе заявить администрации населенного пункта, в котором планирует работать и подать документы для участия в конкурсе.

Второй способ возможен, если в городе есть недобросовестные управляющие компании, услугами которых недовольны клиенты. Следует поговорить с представителями жильцов и предложить свои услуги.

Затем провести собрание собственников и на нём убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом доме.

Это непростая, но выполнимая задача.

Собственники квартир часто не верят обслуживающим организациям, поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании. Хорошая репутация в городе позволит проще получать новые дома в управление и развивать бизнес.

В создании имиджа компании важную роль играет веб-сайт. Он должен содержать актуальную информацию о компании, её работе, новости и отчёты о расходовании средств.

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы регулируется законом. К основным законодательным актам относятся следующие:

Чтобы зарегистрировать УК потребуются следующие документы:

• заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
• Устав;
• протокол собрания о создании управляющей компании;
• учредительный договор;
• приказ о назначении директора;
• договор аренды офиса;
• квитанция госпошлины.

После регистрации в налоговой службе нужно получить лицензию. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора и является обязательным условием. При нарушении законодательства УК могут лишить лицензии.

Можно выбрать любую организационно-правовую форму, мы рекомендуем остановиться на ООО. Главным плюсом является то, что ООО может признать себя банкротом и вам не придётся отвечать своим имуществом, в отличие от ИП.

Для ведения такой деятельности нужно выбрать код ОКВЭД 68.32. «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».  С учётом высоких ежемесячных затрат, целесообразно будет использовать УСН 15% (доходы минус расходы).

Этапы запуска:

• зарегистрировать юридическое лицо,
• пройти лицензирование и аттестацию,
• набрать персонал и оборудовать помещение,
• взять дом в управление.

Постоянные расходы	Оклад	Количество сотрудников	Сумма	Средняя з/п в месяц на сотрудника
Директор	30 000	1	30 000	51 281
Главный бухгалтер	30 000	1	30 000	30 000
Главный инженер	35 000	1	35 000	35 000
Инженер	30 000	1	30 000	30 000
Оператор	25 000	2	50 000	25 000
Электрик	25 000	2	50 000	25 000
Сантехник	25 000	2	50 000	25 000
Уборщица	15 000	15	225 000	15 000
Разнорабочий	22 000	12	264 000	22 000
Страховые взносы	52 500
Итого ФОТ	816 500

Полный расчет ФОТ на 24 месяца с учетом премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.

Инвестиции на открытие
Регистрация, включая получение всех разрешений	80 000
Ремонт помещения	100 000
Разработка и наполнение сайта	100 000
Рекламная кампания	50 000
Закупка оборудования	1 035 000
Прочее	20 000
Итого	1 385 000

Ежемесячные затраты
ФОТ (включая отчисления)	837 781
Аренда	30 000
Амортизация	11 667
Коммунальные услуги	10 000
Закупка  материалов	45 000
Прочие расходы	20 000
Итого	954 448

План продаж на 24 месяца, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.

• Низкая рентабельность инвестиций. Бизнес окупится и будет приносить прибыль при условии, что жильцы не будут систематически задерживать оплату услуг. С должниками нужно работать по стандартной разработанной схеме. В крайнем случае финалом будет судебное решение в вашу пользу.  
• Высокая степень бюрократизации. Соблюдение всех формальностей — обязательное условие для успешной работы в сфере ЖКХ. Если не хватает собственных знаний, можно обратиться к юристам за консультацией или нанять штатного сотрудника.
• Низкий уровень трудовой дисциплины. Непрофессиональное поведение отдельных сотрудников может привести к снижению имиджа предприятия. Важно соблюдать строгую дисциплину в трудовом коллективе и жёстко наказывать за нарушения. 
• Отсутствие необходимого оборудования. Может вынудить отдавать больше работ подрядчикам, тем самым уменьшив прибыль. Планируйте инвестиции в оборудование заранее, исходя из планов по работам на ближайший год.