Сайт у управляющей организации должен быть?

Время чтения: 6 минут

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Рекомендуем узнать подробнее, как функционирует управляющая компания ЖКХ.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014-м году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.11).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
2. Устав.
3. Протокол собрания о создании УК.
4. Учредительный договор.
5. Приказ о назначении директора.
6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
3.  Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
5. Зарегистрировать юридическое лицо.
6. Пройти лицензирование и аттестацию.
7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

• Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.
• Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.
• В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

• подготовку и согласование пакета документов;
• регистрацию в ЕГРЮЛ;
• изготовление печати;
• открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014-го года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Детальнее о том, в чем заключаются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
• надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Ознакомьтесь, какие еще положения включает в себя договор с управляющей компанией.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

• оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
• проведение капитального и текущего ремонта;
• прием и расчет коммунальных платежей;
• распределение средств на благоустройство дома;
• создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

• информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
• взыскивать задолженности с жильцов;
• распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
• требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Узнайте, какие есть ещё права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговая инструкция

При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.

Порядок действий по созданию УК

При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:

• зарегистрировать юрлицо;
• оформить лицензию управляющей компании;
• подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
• принять на работу специалистов;
• принять в управление МКД;
• заключить договор управления с хозяевами жилья.

Для создания управляющей компании необходимо разработать бизнес-план и определиться со структурой.

Входить в состав руководства и открывать предприятие, управляющее фондом жилья, могут только граждане, не имеющие судимости за правонарушения в сфере экономики.

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:

• в Жилищном кодексе;
• в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
• в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
• ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
• ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
• ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
• ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
• статьях гражданского законодательства.

Необходимые документы

Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:

• заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
• уставная документация;
• свидетельство о принятии на учет в ФНС;
• подтверждение о регистрации компании;
• сведения из ЕГРЮЛ;
• протокол собрания о формировании компании;
• учредительное соглашение управляющей организации;
• распоряжение о назначении руководителя;
• согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
• чек об уплате госпошлины.

Процедура получения лицензии

Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:

• оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
• купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
• управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
• персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
• руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
• сдать экзамен на соответствие квалификации.

Госжилинспекция выдает лицензию управляющим компаниям на деятельность.

После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.

Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

В фискальную структуру по месту нахождения офиса управляющего предприятия подается заявление на регистрацию компании ЖКХ определенной формы собственности. К заявлению потребуется приложить соответствующий пакет документов.

На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.

Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб.

Затем руководителю потребуется выбрать банковское учреждение, для открытия расчетного и накопительного счетов. Условием открытия последнего будет внесение как минимум половины от суммы уставного капитала.

Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.

При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.

Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.

Структура управляющей компании

Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:

1. Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
2. За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
3. Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

• цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
• величина инвестиций и стартового капитала;
• сумма расходов;
• вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

• извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
• предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
• добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

• аренда офиса для управляющей организации;
• возмещение расходов на транспорт;
• приобретение специального оборудования;
• принятие на работу персонала;
• закупка расходных материалов;
• прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

• добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
• внедрение энергосберегающих технологий;
• передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
• оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

• ремонтные работы внутри помещения;
• установка приборов учета;
• ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
• услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

• потребность в значительной величине инвестиций;
• кадровый дефицит;
• необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
• невысокая рентабельность;
• возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Что требуется для получения в управление МКД

Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:

• получить право управлять домом на конкурсе;
• договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.

Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.

Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.

Управляющей компании необходимо убедить жителей МКД о переходе в свое управление.

Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.

Заявка на участие в конкурсе

Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:

• официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
• выдержку из ЕГРЮЛ;
• выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
• финансовую документацию;
• сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
• свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.

Что делать после получения дома в управление

Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание.

На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора.

Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.

В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:

• задачи подписываемого соглашения;
• описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
• права и обязательства участников;
• стоимость услуг, предоставляемых компанией;
• способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
• периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.

Каждый жилец МКД обладает правом внесения корректировок в соглашение и высказывания предложений. Если кто-либо из живущих в МКД отказывается от подписания договора, то это не является основанием для неуплаты полученных услуг. Соглашение может быть оформлено на промежуток от 1 года до 5 лет.

Как проверить надежность своей управляющей компании. Пошаговая инструкция

При переезде или покупке квартиры большинство людей обращают внимание на месторасположение, стоимость, планировку, инфраструктуру микрорайона. Следом идут соседи, зеленая территория, транспортные развязки. Такой критерий, как управляющая компания, находится где-то в конце списка.

А зря. От того, насколько добросовестной окажется ваша УК, будут зависеть суммы за коммуналку, чистота подъезда, безопасность и многое другое. В партнерстве с девелоперской компанией PRINZIP 66.RU подготовил чек-лист по проверке управляющей компании и дальнейшему взаимодействию с ней.

Как найти свою управляющую компанию

Если вы только собираетесь переезжать или сделали это недавно, то можете не знать, что у вас за УК.

Иногда управляющие компании «отнимают» дома друг у друга и начинают засыпать жильцов двойными и тройными квитанциями. Чтобы определить, к какой УК вы относитесь, зайдите на сайт ГИС ЖКХ.

Для поиска своей компании достаточно заполнить адрес в графе «Реестр объектов жилищного фонда», и вы получите всю необходимую информацию.

66.ru

Пример карты дома на сайте ГИС ЖКХ

Данные об УК — контакты, имя генерального директора, номер лицензии, срок ее действия — можно посмотреть здесь.

Если вы переезжаете во вторичку, то придется довольствоваться УК, которую уже выбрали остальные жильцы.

Если же речь идет о новостройке, то в течение пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор сроком на три месяца с управляющей компанией.

Организация продолжит управлять до тех пор, пока дом не будет выставлен на открытый конкурс или собственники квартир не выберут на общем собрании другую.

Как выбрать УК

При выборе управляющей компании важно обратить внимание на несколько пунктов, которые легко проверить самостоятельно.

• Неважно, сколько домов в управлении УК. Обратите внимание, как управляющая компания следит за жилым фондом. Это могут быть и старые дома, но в хорошем состоянии, и абсолютно новые, но с уже обсыпавшимися фасадами. Важно, чтобы управляющая компания обсуждала с жильцами моменты, связанные с ремонтными работами и содержанием, а не просто включала в счет установленные муниципалитетом тарифы. Иногда лучше переплатить несколько рублей за содержание, чем слушать объяснения, что у УК нет денег на восстановление лифта или ремонт труб.
• Посмотрите тарифы, которые устанавливает управляющая компания. На основные коммунальные услуги они регулируются государством, но, например, на техобслуживание — зависят от управляющей компании. Информация о действующем тарифе отражена в вашем договоре управления, который, к слову, тоже должен быть утвержден общим собранием. Кстати, в тариф на содержание жилья должны входить все услуги, предоставляемые по дому, в том числе и дополнительные, такие как домофония, видеонаблюдение, грязезащитные коврики и т. п. Выставлять отдельной строкой любые дополнительные услуги запрещено Жилищным кодексом.
• Проверьте надежность финансовой организации, на счет которой будут поступать деньги. Убедитесь, что это не фирма-однодневка, а нормальный банк.
• Внимательно читайте договор. В нем должна быть указана ответственность за его неисполнение компанией. В договор нужно вносить несколько пунктов. Это пункт об отчете УК — компания должна предоставлять его собственникам не реже раза в год. Пункт о порядке контроля жильцами. Пункт о порядке изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. Пункт о порядке расчета стоимости ремонта в абсолютных суммах стоимости услуг и работ.

Как уберечься от недобросовестной УК

В отличие от ТСЖ, цель УК — зарабатывать деньги. По данным Министерства строительства РФ, к середине прошлого года долги россиян по ЖКХ достигали 1,34 триллиона рублей.

Но в половине случаев это была вина не собственников жилья, а управляющих компаний, которые просто не доводили деньги до поставщиков.

Есть несколько способов проверить, платит ли ваша управляющая компания по счетам и не грозит ли ей банкротство.

Во-первых, каждая управляющая компания ежегодно публикует свою финансовую отчетность за год. Можно посмотреть сведения о расходах и доходах компании, убедиться, что ваши деньги идут действительно на оплату коммунальных услуг, а не на новый автомобиль для директора УК.

В отчете должны указываться такие моменты, как услуги по благоустройству территории, обслуживанию общедомового имущества, ремонту и стоимость этих услуг. Также там должны быть сведения об объеме и стоимости закупаемых коммунальных услуг у ресурсоснабжающих организаций.

Эту информацию можно посмотреть на ГИС ЖКХ, нажав на «информацию об организации».

66.ru

Вот так, например, выглядит информация об управляющей компании «Принцип Сервис». Здесь можно посмотреть, была ли задолженность перед поставщиками, бухгалтерскую отчетность, информацию о доходах и расходах.

Второй способ узнать, нет ли у вашей управляющей компании долгов, — зайти на сайт федеральных арбитражных судов и вбить в картотеке название УК, ИНН или ОГРН. Станет понятно, есть ли у поставщиков коммунальных услуг иски к вашей управляющей компании.

Проверить, нет ли долгов у компании, можно также на сайте Федеральной службы судебных приставов. Воспользовавшись расширенным поиском, нужно указать название юрлица.

Еще один вариант — посмотреть в новостях или на сайтах поставщиков ресурсов информацию о компаниях-должниках. Вот так выглядят антирейтинги УК:

Самый суровый вариант — исключить управляющую компанию из цепочки и самостоятельно платить за свет, глаз, тепло и воду. Инструкцию, как это сделать, можно прочитать здесь.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Жалобы на нерадивую управляющую компанию можно направить с помощью сервиса РосЖКХ, а также ГИС ЖКХ (в этом случае нужно иметь регистрацию на сайте госуслуг). Необходимо составить индивидуальную электронную заявку, указать в ней проблемы дома и прикрепить фотографии. После жалоба отправляется к чиновникам.

Кроме того, пожаловаться на управляющую компанию можно в:

• департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области;
• министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области;
• управление Роспотребнадзора по Свердловской области;
• прокуратуру Свердловской области.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией

Начиная с прошлого года, разорвать отношения с УК-нарушительницей стало проще.

Если раньше лицензии были практически бессрочными, а судебные разбирательства затягивались на годы, то теперь лицензия выдается сроком на пять лет.

Кроме того, при повторном грубом нарушении в течение года со дня назначения административного наказания, управляющая компания лишится права управлять жильем без суда. К грубым нарушением относятся:

• ненадлежащее содержание систем внутреннего газового оборудования,
• нарушения эксплуатации лифтов,
• задолженность перед ресурсоснабжающей организацией в течение двух месяцев,
• несоблюдение правил содержания имущества многоквартирного дома и предоставления коммунальных услуг, повлекшее угрозу для жизни или здоровья жильцов дома.

Чем ТСЖ отличается от управляющей компании, каковы их плюсы и минусы

– Собираемся покупать сыну квартиру. Нашли неплохой вариант, но в том доме действует ТСЖ. А в доме, где мы сейчас живем, у нас управляющая компания. Честно говоря, никогда с ТСЖ не сталкивались. Теперь думаем, стоит ли связываться или лучше поискать вариант, где будет УК. Что на самом деле эффективнее и выгоднее?

– Проживание в многоквартирном доме – это ежедневная необходимость решать множество вопросов организации комфортного проживания. Разберемся в плюсах и минусах УК (управляющей компании) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) и в том, какая форма управления удобнее и выгоднее.

???? Что такое ТСЖ и УК

УК – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. УК управляет многоквартирным домом за вознаграждение, поэтому основная ее цель – получение прибыли.

Компания действует на основании договора управления, заключенного с собственниками квартир в количестве не менее 50%.

Процентное отношение устанавливается, согласно площади помещений, а не численности владельцев квартир.

УК несет ответственность перед собственниками квартир за оказание всех услуг и выполнение всех работ по надлежащему содержанию общего имущества в доме, согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Фактически УК является посредником между поставщиками услуг и жильцами дома. В отличие от ТСЖ управляющая компания может обслуживать не один дом, а множество – в зависимости от своих финансовых ресурсов. При этом многоквартирный дом может находиться в управлении только одной УК.

ТСЖ – это некоммерческое объединение собственников квартир для совместного управления общим имуществом. Свою деятельность ТСЖ осуществляет на основании устава, принятого на общем собрании собственников. Также на общем собрании избирается правление и ревизионная комиссия, поскольку у ТСЖ есть бюджет и финансовый план, который необходимо контролировать.

При ТСЖ жильцы дома имеют право влиять на условия проживания и контролировать величину платы за коммунальные услуги, согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ. Также ТСЖ обязано содержать общее имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать безопасность нахождения в многоквартирном доме, согласно части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

О деятельности ТСЖ члены правления должны отчитываться на каждом собрании. Из-за этого финансовая деятельность здесь более прозрачна, чем в УК, поскольку собственник каждой квартиры имеет возможность повлиять на решения по благоустройству дома.

Главные отличия. Сравнительная таблица

Отличия между ТСЖ и УК:

ТСЖ	УК
Форма организации	Некоммерческое сообщество собственников жилья	Юридическое лицо или ИП
Основание ведения деятельности	Образуется только жильцами многоквартирного дома	Управляет многоквартирным домом на основании договора, заключенного с собственниками
Лицензия	Не нужна	Нужна
Наличие технической базы	Обычно техническая база и инструменты отсутствуют	Имеется обученный персонал и материально-техническая база
Снижение коммунальных услуг	Прямо заинтересовано в снижении коммунальных платежей	Не заинтересовано в снижении коммунальных платежей, отсутствует гарантия выбора самых экономичных вариантов для жильцов
Формирование коммунальных платежей	Формируются на специальном счете многоквартирного дома под контролем председателя ТСЖ	Ежемесячные начисления производятся в соответствии с условиями договора
Участие жильцов дома	Требует постоянного внимания и активности жильцов дома	Делает все дела и решает вопросы самостоятельно

✅ Плюсы и минусы ТСЖ

К плюсам ТСЖ можно отнести:

1. Финансовые операции прозрачны, все жители дома имеют к ним доступ.
2. Все решения, касающиеся жизни дома и общего имущества, принимаются на общем собрании.
3. ТСЖ имеет право управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств на общие цели (сдавать подвал в аренду, размещать на доме рекламу и т. д.).
4. Можно самостоятельно выбирать поставщиков коммунальных услуг.
5. Деньги собираются только на реальные нужды (например, на ремонт по факту – собрали деньги и отремонтировали).
6. Свобода в распоряжении финансами (не нужно ждать плановых работ, например).
7. Возникающие вопросы решаются быстрее.

К минусам ТСЖ можно отнести:

1. Многое зависит от активистов в правлении ТСЖ, их честности и компетентности (есть риск нецелевого расходования средств).
2. В отличие от УК ТСЖ не несет ответственности за оказанные услуги на основании договора (поскольку его просто нет).
3. Некоторые работы, особенно разовые, для ТСЖ стоят дороже, чем для УК.
4. При наличии конфликтов с подрядчиками или госструктурами интересы придется отстаивать самостоятельно или обращаться за помощью к юристам.
5. Необходимость самостоятельного ведения бухгалтерской деятельности (сбор средств, расчет с поставщиками, подсчет «коммуналки» и т. п.).

Какая форма управления в вашем доме – ТСЖ или УК?Только УК, никогда бы не стал(а) связываться с головной болью в виде ТСЖТСЖ – и никакая это не головная боль. Мы все решаем сами и ни за что не переплачиваемЯ снимаю квартиру, мне вообще все равно

???? Плюсы и минусы УК

К плюсам УК можно отнести:

1. Все расходы запланированы, а работы ведутся строго по графику.
2. УК располагает собственными средствами, поэтому в случае задолженностей со стороны жильцов может рассчитаться с подрядчиками и продолжать оказывать необходимые услуги.
3. Знает нормы предоставления услуг, поэтому в спорах с подрядчиками и госструктурами более компетентна.
4. За ненадлежащее выполнение обязанностей УК несет административную или уголовную ответственность.
5. Имеет достаточное количество квалифицированного персонала и спецтехники.

К минусам УК можно отнести:

1. Цель УК – зарабатывание средств, поэтому она не заинтересована в предоставлении наиболее экономически выгодных услуг.
2. Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
3. Невозможность влиять на выбор поставщиков коммунальных услуг.
4. Обслуживание УК часто дороже, чем ТСЖ.

???? Выбор: что лучше и выгоднее

Очень многое здесь зависит от конкретных людей. Если в правлении ТСЖ окажутся честные и инициативные люди, готовые вникать в вопросы жителей, то лучше остановить выбор на ТСЖ.

Это более удобная и экономичная форма управления многоквартирным домом, нежели УК.

Все вопросы будут решаться быстрее, но нужно отдавать себе отчет в том, что решения абсолютно всех проблем лягут на плечи жителей и правления ТСЖ.

Все в доме должны будут проявлять гражданскую позицию и контролировать деятельность правления. Это обусловлено тем, что иначе правление ТСЖ может потратить средств больше, чем нужно, или и вовсе пустить их не на то.

Поскольку в обязанности членов ТСЖ входит множество функций, в том числе ведение бухгалтерской деятельности, нужно заранее понять, имеет ли кто-то из жителей дома необходимые навыки и опыт.

Иначе придется платить дополнительные средства профессионалу со стороны, а это уже окажется невыгодным.

Что касается УК, то, к сожалению, здесь возможностей для злоупотребления служебным положением еще больше. Большинство решений принимаются без согласия с собственниками квартир, что может повлечь переплату и некачественно оказанные услуги.

Если же УК работает добросовестно, она в состоянии обеспечить требуемый уровень комфорта за счет технических и материальных средств. К тому же договор с действующей управляющей компанией можно расторгнуть и выбрать другую, а ликвидировать неработоспособное ТСЖ – сложнее.

В общем и целом жильцам выгоднее ТСЖ, но нужно смотреть на конкретную ситуацию.

Домовый чат. Стоит ли принимать приглашение соседей и вступать в негоЧитатьКакие недостатки в новой квартире считаются дефектами и можно ли взыскать с застройщика компенсациюПодробнееНовый закон о снижении платы за некачественные услуги ЖКХ. Что изменилось для потребителейСмотреть

❓ Часто задаваемые вопросы

У нас сейчас форма управления домом – УК. Мы можем перейти на ТСЖ?

Да, можете. Но сначала надо отказаться от услуг УК на общем собрании собственников.

Может ли домом управлять одновременно ТСЖ и УК?

Да. ТСЖ может управлять домом самостоятельно или заключить с УК договор управления.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.