Любая управляющая домом организация стремится к тому, чтобы заложить тариф, достаточный для содержания общего имущества, чтобы не реализовывать убыточную экономическую политику. Закон исходит из принципа равенства прав участников жилищных отношений, но судебная практика идет по иному пути.
Общая проблема заниженности тарифов
Структура платы за содержание жилого помещения для собственника определена в п. 2 ст. 154 ЖК РФ и включает:
- — плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
- — взнос на капитальный ремонт;
- — плату за коммунальные услуги.
Из всех этих групп платежей в руках у собственников находится только плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Все остальное тарифообразование является государственно-регулируемым.
Самая главная проблема тарифа на содержание – его заниженность. Если тарифы на коммунальные ресурсы, поставляемые ресурсоснабжающими организациями, или взнос на капитальный ремонт – устанавливаются государственными органами власти и, как правило, ежегодно индексируются, то сфера жилищных услуг является наиболее недофинансированной.
Причины такой ситуации очевидны: жители, испытывая на себе непрекращающееся падение доходов из-за тяжелой экономической ситуации в стране, хотят платить как можно меньше. А поскольку размер тарифа находится в руках жильцов, то они вправе отказывать управляющей организации в увеличении тарифа бесконечное число раз.
Более того, у собственников есть теоретическая возможность даже принять решение о снижении тарифа на содержание, например, с 30 рублей до 1 рубля с 1 м2.
Так, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Однако, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности.
Управляющая организация (как одна из сторон договора) осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом. Собственники такую деятельность не осуществляют, а потому они вправе в одностороннем порядке снизить тариф. В дальнейшем это создаст проблемы управляющей организации, которая будет оспаривать принятые на общем собрании решения.
С другой стороны, очень часто собственники не заинтересованы вопросами установления тарифа на текущее содержание, а общие собрания, проводимые с данной повесткой, игнорируются.
Управляющая компания, с одной стороны, не может убедить собственников увеличить тариф (потому что прежний тариф убыточен), с другой стороны, не может стимулировать явку на общее собрание для принятия нужных решений.
Градация тарифов исходя из категории собственников
Вопросы установления разных тарифов для разных категорий собственников – являются щепетильными прежде всего потому, что в соответствии со ст. 1 ЖК РФ признается равенство участников регулируемых жилищным законодательством отношений. Дифференцированные тарифы отчасти игнорируют принцип равенства.
Общий порядок установления тарифа на содержание установлен в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) и предполагает следующий алгоритм:
- — управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания;
- — если предложенный тариф превышает размер платы за содержание жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, то в предложении управляющей организации о размере платы должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы.
- При этом Правила № 491 исходят из того, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
- Судебная практика высших судов идет вразрез с Правилами № 491.
В постановлении Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства.
Как отмечает Конституционный суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.
Таким образом, общее собрание вправе установить дифференцированные тарифы для разных типов собственников помещений многоквартирного дома в ситуации, если одинаковый тариф не будет отвечать принципу справедливости и разумности.
Например, если одинаковый тариф для собственников жилых и нежилых помещений грубо нарушает права и публичные интересы собственников жилых помещений (которые вынуждены своими средствами покрывать расходы по содержанию за самого крупного собственника в доме, а также собственников, использующих нежилое помещение для ведения своей деятельности), может быть принято решение о дифференцированном тарифе.
- Таким образом, градация на разные тарифы может идти по принципу:
- — жилое помещение или нежилое;
- — используется помещение для предпринимательской деятельности или не используется;
- — является ли собственником физическое лицо или юридическое лицо.
Судебная практика по дифференцированным тарифам
Помимо позиции Конституционного суда РФ реальной судебной практики в арбитражных судах или судах общей юрисдикции – немного. Однако она есть. Например, по одному из нежилых помещений общей площадью более 2000 м2 удалось установить и закрепить тариф в 30 р. с 1 м2 (при тарифе на жилые помещения в 18 р. с 1 м2).
Решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 м2 нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
С другой стороны, нужно учитывать, что дифференцированные тарифы не обязательно должны быть выше: они могут быть и ниже, если к тому есть соответствующие основания. Конечные решение и сметное проектирование необходимо осуществлять исходя из особенностей дома.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Утверждает ли ОМС по заявлению УО размер платы за содержание жилья
Собственники помещений не всегда утверждают на общем собрании предложенный управляющей организацией размер платы за содержание жилого помещения. В таком случае УО обращается в муниципалитет, но орган также МСУ часто отказывает. В данной статье рассказываем, почему это может произойти и как подобные ситуации решаются в судебном порядке.
В июле 2019 года эксперт, практикующий юрист Е.Шерешовец посвятила алгоритму установления УО и собственниками размера платы за содержание жилого помещения отдельное видео в журнале «ЖКХ: Мечты сбываются». Она напомнила, что перед тем, как вынести вопрос на утверждение общим собранием собственников, управляющая организация:
- Проводит осмотр общего имущества многоквартирного дома.
- Составляет акт осмотра, в котором фиксирует данные о найденных дефектах и необходимости проведения текущего ремонта.
- Составляет проект перечня работ и услуг, куда включает все работы, необходимые для устранения дефектов, установленных в ходе осмотра ОИ дома, а также минимальный перечень услуг, которые УО обязана оказывать всегда согласно требованиям законодательства. На этом этапе в проект вносятся и утверждённые собственниками ранее дополнительные услуги.
- Составляет смету на работы и обоснование предлагаемого размера платы за жилое помещение.
- Выносит вопрос об утсановлении нового размера платы на утверждение общим собранием собственников помещений в МКД.
Но не всегда вся эта планомерная работа приносит управляющей организации положительный результат: собственники могут не утвердить предложенный размер платы. В таком случае УО должна обратиться в орган местного самоуправления, который, согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, в такой ситуации и устанавливает для собственников помещений в доме стоимость услуг УО по содержанию жилья.
Орган МСУ рассматривает заявление управляющей организации и анализирует обоснованность расчётов, которые легли в основу размера платы. При этом муниципалитет может как утвердить предложенную стоимость содержания 1 кв.м жилой площади в МКД, так и отказать управляющей организации, предложив муниципальный тариф.
Но этот вариант не учитывает особенностей многоквартирного дома, его техническое состояние и потребности в проведении текущего ремонта общего имущества.
В таком случае УО должна отстаивать свою позицию в суде.
Рассмотрим несколько дел, в которых управляющие организации оспаривали отказ органа местного управления утвердить предложенный компанией собственникам размер платы за содержание жилого помещения.
- В деле № А33-11693/2017 управляющая организация вынесла на ОСС вопрос об утверждении нового размера платы за содержание 1 кв.м жилого помещения. Решение не было принято, поскольку не удалось собрать кворум. Поэтому УО обратилась в городскую администрацию с заявлением утвердить для МКД размер платы, предложенный компанией.
Муниципалитет рассмотрел пакет документов и отказал управляющей организации, поскольку она не предоставила перечень работ и услуг, утверждённый собственниками помещений, где указана периодичность выполнения таких услуг и проведения работ.
Этот документ входит в обязательный список приложений к заявлению согласно постановлению городской администрации. Управляющая организация подала иск в суд с требованием признать отказ муниципалитета незаконным и обязать орган местного самоуправления утвердить предложенный компанией размер платы.
Суд, рассмотрев обстоятельства дела, встал на сторону УО и частично удовлетворил её требования. Судья указал муниципалитету на то, что истец, направляя заявление с приложениями на рассмотрение, приложил к пакету обоснование невозможности предоставления того или иного документа. Так, перечень работ и услуг УО представить не смогла, поскольку он не был утверждён на ОСС.
При этом такой перечень не может быть меньше минимального, утверждённого ПП РФ № 290. Периодичность предоставления минимального списка услуг УО рассчитывала на основе методических рекомендаций. Управляющая организации представила доказательства, что ознакомила собственников с составленным перечнем работ и услуг, разместив проект на платёжных документах.
УО сделала всё возможное, чтобы собственники утвердили размер платы за содержание жилого помещения. Поэтому судья первой инстанции признал отказ муниципалитета рассматривать заявление управляющей организации незаконным: орган местного самоуправления подошёл к вопросу формально, без оценки доводов УО относительно перечня работ и услуг.
Суд посчитал, что не имеет законного права принудить городскую администрацию утвердить тот или иной размер платы. Судья обязал орган МСУ повторно рассмотреть заявление компании. Пока УО и муниципалитет судились, собственники помещений провели ОСС и утвердили новый размер платы, правда, в два раза ниже, чем рассчитала компания.
Однако это не изменило позиции судов по вопросу пересмотра заявления управляющей организации: апелляционный и кассационный суды отметили, что городская администрация всё-таки должна повторно рассмотреть документы, представленные управляющей организацией.
А какое решение по результатам рассмотрения орган МСУ примет с учётом утверждения размера платы собственниками, суда уже не касается.
Перечень услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов и работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества многоквартирных домов
- ПЕРЕЧЕНЬ
- УСЛУГ ПО СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ
- ДОМОВ И РАБОТ, СВЯЗАННЫХ С ТЕКУЩИМ РЕМОНТОМ ОБЩЕГО
- ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
- Таблица 1
- СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
| N п/п | Наименование объекта проведения работ | Виды работ |
| 1 | 2 | 3 |
| 1. | Кровли | Очистка от мусора, листьев, снега и наледи |
| 2. | Стены, фасады | Промывка фасадов и цоколей |
| 3. | Внутренняя система газоснабжения | Проверка на плотность фланцевых, резьбовых соединений и сварных стыков на газопроводе и проверка герметичности внутридомового газопровода |
| 4. | Центральное отопление | Промывка, опрессовка, регулировка и наладка систем центрального отопления |
| 5. | Внутренняя система электроснабжения | Смена перегоревших лампочек на лестничных клетках, в технических подпольях, на чердаках |
| 6. | Оконные и дверные заполнения на лестничных клетках и во вспомогательных помещениях, входные двери в подъездах | Мытье оконных переплетов и дверных полотен, окон, оконных и дверных решеток, установка и снятие доводчиков на входных дверях. Ремонт и укрепление входных дверей |
| 7. | Подъезды | Подметание и мытье лестничных маршей, площадок и холлов, пола кабины лифта. Влажная протирка стен, дверей, почтовых ящиков, подоконников, приборов отопления, приборов освещения, перил, металлических элементов лестниц, шкафов для электросчетчиков. Влажная протирка стен, дверей, потолка кабины лифта |
| 8. | Чердаки и подвалы | Приведение в порядок — очистка от мусора, дезинфекция и дератизация |
| 9. | Мусоропроводы | Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода; мойка мусоропровода, оснащенного устройством для промывки, очистки и дезинфекции внутренней поверхности ствола мусоропровода с проведением видеодиагностики внутренней поверхности асбестоцементного ствола мусоропровода жилых домов; уборка мусороприемных камер и загрузочных клапанов; очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода; устранение засора |
| 10. | Специальные общедомовые технические устройства: лифты с механическим оборудованием в машинном помещении, переговорные устройства (лифт — ОДС), система ДУ и ППА, общедомовые приборы учета, датчики контроля и линии связи открытия дверей, чердаков и подвалов с пульта | Техническое обслуживание по регламентам, установленным заводами-изготовителями либо уполномоченными организациями исполнительной власти |
| 11. | ОДС, линии связи и оборудование, входящее в систему автоматической системы контроля учета энергоресурсов (внутридомовые компоненты) | Техническое обслуживание по регламентам, установленным заводами-изготовителями либо уполномоченными организациями исполнительной власти |
| 12. | Придомовая территория — внешнее благоустройство (в случае, если в состав общего имущества многоквартирного дома включен земельный участок) | Зима: сдвигание свежевыпавшего, удаление снега и снежно-ледяных образований, в т.ч. площадки перед входом в подъезд; посыпка противогололедными материалами (щебнем), уборка щебня. Лето: подметание — уборка мусора, листьев, в т.ч. с газонов; полив газонов; выкашивание газонов, подрезка деревьев и кустов. Очистка урн от мусора. Промывка урн, указателей улиц, домовых знаков. Уборка контейнерных площадок. Вывоз твердых бытовых отходов |
Таблица 2
ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
| N п/п | Наименование объекта проведения работ | Виды работ |
| 1 | 2 | 3 |
| 1. | Фундаменты | Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы |
| 2. | Стены и фасады | Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, ремонт, окраска, промывка фасадов и цоколей, замена и восстановление домовых знаков и уличных указателей |
| 3. | Крыши | Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование, устранение неисправностей и ремонт стальных, асбестоцементных и других кровельных покрытий, замена элементов внутреннего и наружного водостока, парапетных решеток, ремонт освещения, вентиляции, восстановление гидроизоляции, переходов через трубопроводы и нормативного температурно-влажностного режима. Примечание. Для кровельных покрытий — смена не более 50% |
| 4. | Оконные и дверные заполнения на лестничных клетках и во вспомогательных помещениях, входные двери | Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений на лестничных клетках и во вспомогательных помещениях, установка и текущий ремонт доводчиков |
| 5. | Лестницы, пандусы, крыльца, зонты-козырьки над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей | Восстановление или замена отдельных участков и элементов |
| 6. | Полы (на лестницах, чердаках, в холлах и подвалах) | Замена, восстановление отдельных участков |
| 7. | Внутренняя отделка в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях | Восстановление отделки стен, потолков, ремонт лестничных клеток, технических помещений и вспомогательных помещений |
| 8. | Центральное отопление: трубопроводы отопления (прямой, обратный) от стены здания до теплового узла с общедомовым узлом учета (в подвале); тепловой узел с контрольно- измерительными приборами; разводка трубопроводов по подвалу или чердаку (в зависимости от схемы системы отопления) с запорно-регулировочной арматурой и спускниками; стояки с запорно-регулировочной арматурой; подводки к нагревательным приборам; нагревательные приборы (батареи) | Замена и восстановление (не более 15%) центрального отопления с выполнением наладочных и регулировочных работ, ликвидацией непрогревов и неисправностей в квартирах |
| 9. | Горячее водоснабжение: трубопроводы горячего водоснабжения (прямой и циркуляционный); разводка трубопроводов по подвалу или чердаку (в зависимости от схемы системы ГВС) с запорно-регулировочной арматурой; общедомовый узел учета; стояки с запорно-регулировочной арматурой; полотенцесушители (общедомовые); квартирная разводка до водоразборной арматуры, включая вентили | Замена и восстановление работоспособности отдельных элементов системы горячего водоснабжения, при необходимости отключение и включение стояков |
| 10. | Холодное водоснабжение: водопроводный ввод от стены здания до общедомового узла учета; общедомовый узел учета; трубопроводы по подвалу с запорно-регулировочной арматурой; стояки с запорно-регулировочной арматурой; квартирная разводка до водоразборной арматуры, включая вентили | Замена и восстановление работоспособности отдельных элементов системы холодного водоснабжения, при необходимости отключение и включение стояков |
| 11. | Пожарный водопровод: ввод пожарного водопровода от стены здания; стояки пожарного водопровода | Замена и восстановление работоспособности отдельных элементов пожаротушения (трубопроводов, включая ввод и стояки пожарного водопровода) |
| 12. | Канализация: канализационный выпуск из дома до первого колодца; трубопроводы по подвалу с прочистками и трапами; канализационные стояки с ревизками и вентиляционной вытяжкой | Замена и восстановление работоспособности отдельных элементов системы канализации, в том числе ликвидация засоров, за исключением внутриквартирного сантехоборудования |
| 13. | Внутренняя система электроснабжения и электротехнические устройства дома | Восстановление работоспособности внутридомового электрооборудования: освещение л/клеток, подвалов, чердаков, холлов, номерных знаков и уличных указателей; вводно-распределительное устройство в электрощитовой; кабельные линии по подвалу; поэтажная разводка и поэтажный щит; поэтажные щитовые с электросчетчиками до ввода в квартиру. Электрооборудование: — измерение сопротивления изоляции мегомметром аппарата; — измерение сопротивления изоляции мегомметром групповой линии питания; — проверка наличия цепи зануления между заземлителем и элементами электроустановок |
| 14. | Внутренняя система газоснабжения: газопровод от внешней стороны наружной стены здания до запорного устройства на стояке | Замена и восстановление работоспособности внутридомового газового оборудования (газопровода), находящегося в составе общего имущества дома |
| 15. | Вентиляция (включая собственно вентиляторы и их электроприводы, воздухоотводы) | Замена и восстановление работоспособности отдельных общедомовых элементов |
| 16. | Мусоропроводы | Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, мусороприемных клапанов и шиберных устройств |
| 17. | Почтовые ящики | Ремонт почтовых стальных ящиков, окрашенных эмалью, восстановление крепления |
| 18. | Внутридомовые компоненты специальных общедомовых технических устройств: лифты с механическим оборудованием в машинном помещении, переговорные устройства (лифт — ОДС), система ДУ и ППА, общедомовые приборы учета, датчики контроля и контроллеры, входящие в систему автоматической системы контроля учета энергоресурсов | Замена и восстановление, обеспечение работоспособности элементов и частей элементов специальных устройств по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо уполномоченными органами исполнительной власти |
| 19. | Внешнее благоустройство (в случае, если в состав общего имущества многоквартирного дома включен земельный участок) | Ремонт и восстановление разрушенных участков отмостков, тротуаров, проездов, дорожек, ограждений и оборудования площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников. Окраска контейнеров, малых форм. Замена и восстановление домовых знаков и уличных указателей |
Примечания:
- К системам, указанным в пунктах 8-10 таблицы 2, относятся стояки, отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков, а также запорно-регулирующая арматура на внутриквартирной разводке, отопительные приборы, полотенцесушители, общедомовые приборы учета расхода тепло-, водоснабжения.
- Ремонт, смена по всем позициям таблицы 2 (за исключением позиции 3) не должна превышать 15%.
- Периодичность выполнения работ таблицы 1, таблицы 2 определяется в соответствии с ЖНМ-96-01/1, ЖНМ-96-01/2, ЖНМ-96-01/3, ЖНМ-96-01/5, ЖНМ-96-01/7, ЖНМ-96-01/8.
Кто определяет перечень работ по содержанию жилья? УК,ТСЖ, или собственники!?Таганрог Новости,Отопление
Категории работ и услуг, входящих в состав «содержания жилого помещения» рассмотрены в предыдущей статье цикла «Мифы ЖКХ». В настоящей публикации рассмотрен миф об установлении перечня работ по содержанию управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК без участия в процессе собственников помещений многоквартирного дома.
Суть лжетеории
Рассматриваемая в данной статье теория гласит, якобы перечень работ и услуг по «содержанию жилых помещений» утверждается той организацией, которая указанные услуги предоставляет — то есть либо управляющей организацией (УО), либо товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Ряд потребителей жилищно-коммунальных услуг вообще не имеют представления, что существует некий перечень работ и полагают, что УО/ТСЖ/ЖСК действуют исходя из сложившейся ситуации — такие граждане уверены, что, например, уборка общего имущества производится по мере его загрязнения (степень загрязнения, при которой пора начинать уборку устанавливается, разумеется, УО/ТСЖ/ЖСК), неисправности, повреждения элементов общего имущества устраняются только при поступлении жалоб и т.д. и т.п. Сторонники указанной теории уверены, что потребители жилищно-коммунальных услуг никак не могут повлиять на перечень и периодичность выполнения работ, и зачастую возмущаются тем, что УО/ТСЖ/ЖСК делают исключительно то, что им вздумается, не обращая внимания на реальные потребности потребителей, вытекающие из состояния общего имущества.
Какова ситуация на самом деле?
Необходимо отметить, что нередко и сами УО/ТСЖ/ЖСК разъясняют, что перечень работ и услуг по содержанию жилья установлен Правительством РФ, и собственники помещений никоим образом не могут влиять на этот перечень и на периодичность выполнения работ и услуг. Кроме того, часто инициаторы общего собрания собственников помещений МКД (или общего собрания членов ТСЖ), на котором утверждается состав и периодичность работ и услуг по содержанию жилья, не обсуждают этот перечень с участниками собрания, вопрос об утверждении этого перечня указывается в повестке дня и не привлекает особого внимания голосующих. Эти обстоятельства способствуют укреплению мнения об отсутствии у собственников помещений полномочий по изменению состава и периодичности работ и услуг по содержанию.
С учетом того, что сторонники столь распространенного заблуждения никоим образом не доказывают свою позицию, целесообразно вести речь не об опровержении лжетеории, а о разъяснении порядка утверждения состава и периодичности работ по содержанию жилых помещений.
Для более полного понимания порядка определения состава услуг и работ по содержанию жилья сначала укажем общие требования к указанным работам и услугам, а затем отдельно рассмотрим два случая:
- управление домом управляющей организацией (УО);
- управление домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).
При этом отметим один важный момент. В соответствии с ч.2 ст.
161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир).
Несмотря на то, что часть 2 статьи 161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.
Такая ситуация возможна в случае, если в доме выбран способ управления ТСЖ, и при этом ТСЖ заключило договор управления с УО (такой договор может быть заключен между ТСЖ и УО в соответствии с п.1 ч.1 ст.137, ч.2 ст.162 ЖК РФ) — в этом случае, несмотря на выбор способа управления ТСЖ, фактически домом будет управлять УО. В рамках настоящей статьи указанный случай отнесен к случаю управления домом УО.
Обязательные требования к содержанию жилья
Предоставление услуг по содержанию жилых помещений, в отличие от коммунальных услуг, не является регулируемым видом деятельности. То есть ни стоимость таких услуг, ни окончательный перечень таких услуг не утверждается государственными органами.
Тем не менее, жилищное законодательство РФ устанавливает общие требования к содержанию жилья, а постоянные попытки вмешательства законодательных и исполнительных органов власти в регулирование нерегулируемого вида деятельности привели к тому, что установленные требования довольно-таки обширны (но, тем не менее, не являются исчерпывающими).
Укажем, какие именно нормативные правовые акты какие именно требования устанавливают к содержанию жилых помещений.
Как указано в ранее опубликованной на сайте АКАТО статье «Что такое «содержание жилого помещения»?», в состав «содержания жилого помещения» входят:
- услуги, работы по управлению многоквартирным домом;
- содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
Как рассчитать тариф на содержание многоквартирного дома: кем он устанавливается и утверждается
Оплата за коммунальные услуги составляется на основании договора, складывающегося между собственниками жилья и Управляющей компанией. УК занимается обслуживанием дома, находит поставщиков газа, воды, электроэнергии и обеспечивает стабильность поставок.
Никакие услуги компания не может предоставлять в одностороннем порядке, обязательным условием является согласование с клиентами – жильцами дома.
Среди основных работ, которые проводит УК по обеспечению комфортных и безопасных условий проживания – это содержание дома и ремонт. Оплата за услугу также согласовывается с жильцами, это норма закона. Из чего складывается тариф на содержание жилья?
ВНИМАНИЕ! Требования к составлению тарифов закреплены Постановлением ФАС СЗО, принятом 17.12.2009 года.
Порядок формирования цены
Основой составления тарифа на содержание является список услуг, которые может оказать Управляющая компания по обеспечению высоких эксплуатационных и технических характеристик здания. Нужно выяснить на встрече с жильцами, каких действий от компании они ждут, что поможет поддерживать отличное техническое состояние МКД.
Некоторые УК берут на себя полномочия по составлению перечня работ, которые они планируют и проводят в доме.
В итоге жильцы узнают об этом только тогда, когда получают платежки с повышенными суммами. И жильцы, которые имеют полное право контролировать обслуживание дома и стоимость услуг, остаются не удел.
Плата за содержание – это только часть суммы, которая указывается в ежемесячной квитанции на оплату коммунальных услуг. Деньги перечисляются непосредственно на счет Управляющей компании.
Если МКД управляется ТСЖ, плата за содержание дома и его текущий ремонт перечисляется на счет Товарищества. Организаций, управляющие домом, в свою очередь, должны выполнить свои обязательства перед подрядными организациями.
Для формирования тарифа принимается во внимание объем предоставляемых услуг, а он зависит от того, какое техническое состояние характеризует дома, от благоустройства территории, общедомового имущества.
ВНИМАНИЕ! Тариф на содержание должен обеспечивать надлежащее содержание дома с учетом актуальных норм законодательства в жилищной сфере.
Основные составляющие
Тариф на содержание и ремонт включает несколько составных.
- Если собственником квартиры в МКД является муниципалитет или государство, жильцы оплачивают плату за пользование, наем жилья.
- Входит в эту графу оплата услуг по управлению домом, по содержанию общедомового имущества, по текущему ремонту или по капитальному ремонту.
Список услуг оговаривается с жильцами при подписании договора. Чтобы потом не возникало претензий к Управляющей компании, нужно внимательно читать договор при подписании, а потом контролировать выполнение обязательств.
Основной орган, от которого зависит формирование тарифа на содержание жилья – это общее собрание жильцов.
Тариф на содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2020 году
Новые тарифы на услуги ЖКХ неизбежно должны вступить в силу. Тем не менее это произойдет не в первый день года, а только с 1 июля 2020 года. Правительством страны уже утвержден предельный рост тарифов на предстоящий период. Известно, что для каждого региона он будет индивидуальным.
С учетом того, что в России ежегодно повышается уровень МРОТ, а сам показатель привязан к планируемому уровню инфляции, тарифы на ЖКХ, по данным экономистов, опережают эти показатели. Впрочем, в некоторых регионах удар по семейному бюджету после увеличения счетов в квитанциях будет менее сильным.
Где и на сколько вырастет коммуналка в России в 2020 году
Самый минимальный рост тарифов с 1 июля 2020 года на услуги жилищно-коммунального хозяйства окажется в ЯМАО. Там коммуналка подорожает всего на 2,4%.
Чуть больше придется платить за «блага цивилизации» жителям Санкт-петербурга. Там предполагается повысить стоимость услуг на 3,8%
Максимальный рост прогнозируется для Чеченской Республики. Ее жителям с 1 июля 2020 года придется отдавать за услуги ЖКХ на 6,5% больше.
Также существенно возрастут счета и в Кабардино-Балкарской Республике. Согласно расчетным данным, там коммуналка поднимется в цене на 5,4%.
В Республике Дагестан действующий тариф будет проиндексирован на 5,2%.
«Золотой серединой» окажутся москвичи. Им платить за услуги ЖКХ с 1 июля 2020 года придется на 5% больше.
Если же говорить о среднем показателе роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги по всей стране в 2020 году, то он будет держаться на уровне от 3,6 до 4,9%.
Это важно знать: Узаконить реконструкцию нежилого здания
Впрочем, все ставки, утвержденные Правительством РФ, являются базовыми. Это значит, что, исходя из реальных условий, местные власти имеют право самостоятельно формировать предельные индексы изменения размера оплаты.
Следует учесть, что рост тарифов на услуги ЖКХ с 1 июля 2020 года в регионах может оказаться меньшим. Однако максимальный показатель, утвержденный Правительством, не может быть превышен.
Имеет ли право управляющая компания повышать тариф на содержание жилья?
Управляющая компания обязуется следить за общим состоянием помещений в многоквартирном доме, предотвращать износ имущества и, в случае необходимости, проводить соответствующие данной конкретной ситуации ремонтные работы.
Также представители организации ответственны за выполнение регулярных санитарных проверок на протяжении всего эксплуатационного периода.
Полный перечень услуг с их особенностями содержится в «Методическом пособии по ремонту и содержанию жилфонда».
Управляющая компания не имеет законного права самостоятельно изменять какие бы то ни было тарифы на содержание жилья. Оплата за содержание здания устанавливается в размере, который утвержден требованиями законодательства.
Советуем ознакомиться:
- ✅ Кто устанавливает тарифы на содержание и ремонт жилья?
- ✅ Что входит в понятие “Содержание и ремонт жилого помещения”?
- ✅ Новые тарифы ЖКХ с 1 января 2020 года
- ✅ Расчет пени за коммунальные услуги
Также в соответствии со статьей №156 Жилищного кодекса Российской Федерации, внесение предложений по регулированию расценок на коммунальные услуги находится в компетенции общего собрания собственников здания.
Любые изменения в тарифах либо дополнительные платежи, которые управляющая компания вводит без одобрения общего собрания собственников квартир, рассматриваются как нарушение закона. В такой ситуации необходимо обратиться в муниципальную жилищную инспекцию и прокуратуру.
До вынесения окончательных решений данных органов жильцы могут попросту не вносить плату сверх утвержденного ранее тарифа.
С 1 января 2020 года тарифы на квартплату будут меняться дважды. Первый раз — в январе, второй — в июле. Причина внезапного и досрочного повышения объясняется увеличением ставки налога на добавленную стоимость в России.
Закон о повышении НДС с 18 до 20 процентов был подписан президентом Путиным в августе 2020 года.
В отсутствии дополнительных инфляционных факторов это подразумевает увеличение стоимости большинства товаров и услуг в стране на 1,7%.
Считается, что в настоящее время тарифы на услуги жилищно-коммунального хозяйства обоснованы, и цены на них не являются коммерческими.
После повышения НДС у поставщиков коммунальных услуг также возникли сложности с уплатой налога, так как денег на оплату НДС по повышенной ставке попросту не хватало.
По этой причине управляющие компании и поставщики услуг света, газа и тепла обратились с просьбой пересчитать и тарифы ЖКХ. Результатом стало повышение тарифа на содержание и ремонт жилья в 2019 году.
В январе 2020 года все тарифы ЖКХ во всех регионах России повышаются на один и тот же процент — 1,7%. Никакой дифференциации не предусмотрено, что и понятно в силу специфики этого повышения.
Январская индексация направлена только на компенсацию разницы ставки налога на добавленную стоимость. С 1 июля будущего года тарифы дополнительно проиндексируют еще на 2,4%.
Это средний по стране процент, таблица по регионам разнится и выглядит намного сложнее.
С чем связан рост тарифов на услуги жкх в россии в 2020 году
Прежде всего, рост тарифов на услуги ЖКХ с 1 июля 2020 года связан с увеличением затрат коммунальных предприятий на содержание и обеспечение работоспособности сетей. Как известно, изношенность фонда ЖКХ в стране очень велика, именно поэтому для бесперебойного функционирования необходимы постоянные капиталовложения.
Зачастую оплата россиян по счетам не может покрыть всех расходы, тем не менее это позволяет поставщикам своевременно производить ремонт сетей коммуникаций. Как правило, дополнительное финансирование выделяется из местных бюджетов.
Новые тарифы на услуги ЖКХ меньше всего ударят по кошелькам тех россиян, которые проживают в регионах, имеющих собственные ресурсы. Проще говоря, стоимость услуг напрямую зависит от удаленности региона и его самообеспеченности.
Каждого жителя нашей страны волнует тема повышения тарифов ЖКХ в 2020 году. Правительством разработан план развития ЖКХ, основной целью которого, является повышение качества коммунальных услуг населению.
Отразится ли это на нас с Вами? Какие сюрпризы ожидают в 2020 году от служб жилищно-коммунального хозяйства? Давайте разбираться.
Как формируется тариф?
Содержание и ремонт многоквартирных домов позволяют поддерживать их в хорошем состоянии. Регулирование тарифов на содержание жилья происходит на основании Постановления правительства под номером 354, 290, а также 491 и законами, принятыми в регионах. В Постановлении №354 можно найти формулу, позволяющую произвести расчеты.
Читать дальше: Бытовая характеристика с места жительства образец
В Постановлении 290 описан список работ, выполняемых управляющей компанией. Алгоритм действий и правила следующие:
- Обычно сотрудники УК разрабатывают базовые расценки, на их основании формируется платеж.
- При разработке учитываются расходы за прошлый период и особенности строения.
- Предложенный тариф за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме должен быть утвержден собственниками.
- Затем заявление на утверждение суммы отправляется в жилищный департамент, где оно рассматривается и утверждается.
- Если тариф будет увеличен, власти должны обосновать внесенные изменения.
- В городах, имеющих федеральное значение, тарифы утверждаются местными муниципалитетами, а не региональными органами власти.
- Когда дом управляется ТСЖ, предложения с тарифами должны подготовить члены правления, утверждение происходит на собрании всех членов ТСЖ.
Когда домом управляют владельцы недвижимости, тарифы прописываются в договорах с исполнителями услуг.
После утверждения, УК или ТСЖ отправляет тариф за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в администрацию. Вместе с утвержденными ценами необходимо подать:
- Учредительные документы компании;
- Предложенные цены;
- Обоснование в письменном виде;
- Паспорт дома;
- Выписку из протокола собрания жильцов. В ней должно быть обозначено количество метров, которые принадлежат жильцам, присутствовавшим на собрании;