Взыскание задолженности с собственника нежилого помещения.

Статья акутальна на: Март 2021 г.

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

Левобережный районный суд в составе:

председательствующего- судьи Бражниковой Т.Е.,

при секретаре Жаглине А.И.,

с участием представителя ответчика Хабаров Р.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «СТРОЙТРЕСТ 2П» к Елагин А.И. о взыскании задолженности по оплате за нежилое помещение и коммунальные услуги,

Представитель истца ООО «СТРОЙТРЕСТ 2П» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом и своевременно, причина неявки суду неизвестна.

Ответчик Елагин А.И. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом и своевременно заказными письмами с уведомлением, которые возвращались в суд с отметкой «за истечением срока хранения», обеспечил явку своего представителя.

Представитель ответчика Хабаров Р.Н. в судебном заседании просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований по причине пропуска исковой давности на обращение в суд, а также указал, что ответчик с 2013 г. не является собственников спорного нежилого помещения.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав предоставленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Гражданского кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, из которой следует, что плата за коммунальные услуги включает в себя не только плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, отопление, но и плату за электроснабжение. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникают, в частности, у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена статьей 154 Жилищного кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домов, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги, которая включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе, поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (пункт 2,3 статьи).

• Часть 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает следующее: собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
• Статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации также установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее — иной специализированный потребительский кооператив).
• Согласно статье 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с положениями статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ, и рассчитывается по тарифам, установленным органами местного самоуправления. Правила предоставления коммунальных услуг пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством РФ.

В соответствии с п. 158 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГг.

№ «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домов» потребитель несет установленную законодательством Российской Федерации гражданско-правовую ответственность за невнесение или несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги, и в соответствии с п. 7 ст.

155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

В силу ст.

ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.

67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В судебном заседании установлено, для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, обеспечения предоставления коммунальных услуг собственникам многоквартирного дома по адресу: качестве управляющей организации выбрана ООО «СТРОЙТРЕСТ 2П» с 01.09.2008г.

Взыскание задолженности за ЖКУ в судах общей юрисдикции

Тема взыскания задолженности с потребителей в ЖКХ, пожалуй, одна из самых актуальных и касается абсолютно всех управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК, ведь качественное оказание жилищно-коммунальных услуг со стороны управляющих компаний и ТСЖ, ЖСК зависит от своевременности внесения потребителями платы за эти услуги.

В настоящей статье разъяснен вопрос подведомственности споров, указаны положения законодательства РФ, регламентирующие указанный вопрос, а также подробно рассмотрен порядок обращения в суды общей юрисдикции. Порядок обращения в арбитражные суды будет рассмотрен в следующей публикации на сайте АКАТО.

Право обращения в суд

В соответствии с ч. 1 ст.

155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее — иной специализированный потребительский кооператив). Таким образом, сначала УК и ТСЖ, ЖСК услуги оказывают и только в следующем месяце могут получить за эти услуги оплату. Если иной срок оплаты не был установлен договором управления или решением общего собрания членов ТСЖ и ЖСК, то просрочка в выполнении обязательств по оплате квитанции у потребителя возникает уже с 11 числа следующего месяца. С этого дня УК и ТСЖ, ЖСК (далее — управляющие организации) имеют возможность начинать процедуру взыскания долгов в судебном порядке.

Существует миф, что обращаться в суд и в целом требовать от должника уплаты долга управляющие организации могут только по истечении определенного времени, одни говорят, что это 2 месяца, иные — 3 месяца, некоторые и вовсе говорят о 6 месяцах с момента образования задолженности.

Это действительно миф, т. к. в законодательстве никогда не было такой нормы, и управляющие организации путают срок реализации права для обращения в суд с предусмотренными сроками для ограничения и приостановления коммунальных услуг в связи с задолженностью (раздел XI ПП РФ от 06.05.

2011 N354).

На сегодняшний день в России существует две судебные системы, в которых рассматриваются иски о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги — система судов общей юрисдикции, порядок рассмотрения дел в которой регулируется Гражданским процессуальным кодексом РФ (ГПК РФ) и система арбитражных судов, порядок рассмотрения дел в которой регулируется Арбитражным процессуальным кодексом РФ (АПК РФ).

Отнесение спора о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги к компетенции той или иной системы судов называется подведомственностью.

Критерий разделения споров между судом общей юрисдикции и арбитражным судом — наличие или отсутствие экономической и предпринимательской деятельности сторон спора.

Споры, не имеющие экономического характера, рассматриваются в судах общей юрисдикции, споры, связанные с экономической или предпринимательской деятельностью сторон спора рассматриваются в арбитражных судах.

Подведомственность споров
Суды общей юрисдикции — ГПК РФ	Арбитражные суды — АПК РФ
Взыскание задолженности с граждан — собственников жилых помещений Взыскание задолженности с граждан — собственников нежилых помещений, если у гражданина нет статуса ИП.	Иски по спорам, носящим экономический характер: Взыскание задолженности, если любое помещение (жилое или нежилое) в МКД принадлежит юридическому лицу (на праве собственности или аренды). Взыскание задолженности с гражданина — собственника нежилого помещения, если у гражданина есть статус ИП. В таком споре нужно доказать, что помещение используется гражданином в коммерческих целях, например, сдается в аренду. Если помещение не используется, пустует — нужно доказать, что ОКВЭД гражданина — ИП позволяют ему сдать помещение в аренду. Если все это недоказуемо, то дело может быть передано на рассмотрение в суд общей юрисдикции.

Внутри арбитражной системы и системы судов общей юрисдикции есть свои требования к подаче заявлений. В частности, порядок взыскания задолженности делится на исковой и приказной, а исковой в свою очередь делится на общий и упрощенный.

Суды общей юрисдикции — ГПК РФ	Арбитражные суды — АПК РФ
Исковое производство	Приказное производство	Исковое производство	Приказное производство
Общий порядок	Упрощенный порядок	Общий порядок	Упрощенный порядок
Главы 12-21	Глава 21.1	Глава 11	Главы 13-21	Глава 29	Глава 29.1

Несмотря на то, что при взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги в суде общей юрисдикции претензионный порядок не является обязательным, автор статьи рекомендует направлять должникам претензию, поскольку большая часть должников по статистике не является злостными и ждут некого толчка для погашения задолженности и вовсе не готовы доводить дело до суда. Среднестатистический обыватель в целом боится судебной системы и связанных с ней последствий, поэтому, после получения претензии, будет предпринимать шаги по погашению задолженности или хотя бы попытается договориться о рассрочке, графике погашения задолженности. Но для направления таких претензий не стоит тратить деньги и время на отправку писем через почту, достаточно просто любым способом вручить претензию должнику, т. к. для обращения в суд общей юрисдикции с иском доказательства отправления претензии не нужны. Такие претензии можно просто разложить по почтовым ящикам. Главное, чтобы претензия была информативной, в официальном стиле, без использования личных угроз, оскорблений и пр. эпитетов, желательно в претензии отразить стоимость негативных последствий в случае неоплаты долга в срок (затраты на юриста, на пошлину в суд, на отправку писем, штрафы и сборы приставов-исполнителей и т. п. указать в конкретном размере затрат).

Порядок обращения в суды общей юрисдикции

Суды общей юрисдикции — ГПК РФ
Исковое производство	Приказное производство
Общий порядок	Упрощенный порядок
Главы 12-21	Глава 21.1	Глава 11
Основания обращения в суд
Сумма требований более 500 тыс. руб. В сумму требований не входят судебные расходы, в т. ч. расходы на представителя.	В спорах о взыскании задолженности за ЖКУ не применяется.	Сумма требований до 500 тыс. руб. (включительно). В сумму требований не входят судебные расходы, в т. ч. расходы на представителя.

В приказном производстве взыскателем долга подается заявление о выдаче судебного приказа. Это не иск. Отличия приказного производства от искового следующие:

Суды общей юрисдикции — ГПК РФ
Исковое производство	Приказное производство
Иск — это требование, предъявляемое истцом в судебном порядке, и вытекающее из принадлежащего истцу права в силу договора или по иным основаниям, предусмотренным в законе. Подается в районный (городской) суд по месту жительства должника. Место жительства — место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (ч.1 ст. 20 ГК РФ). На практике суды считают, что место жительства — это место регистрации гражданина. Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в РФ, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в РФ. Исковое заявление рассматривается с вызовом сторон, с предъявлением доказательств, их исследованием и т. п. По результатам рассмотрения иска выносится решение, которое вступает в силу по истечении месяца (если не было обжаловано). В течение 1 месяца решение может быть обжаловано. При вступлении решения суда в силу выдается исполнительный лист. Исковое заявление подается в суд в письменной форме. В нем должны быть указаны: 1) наименование суда, в который подается заявление; 2) наименование истца, его место нахождения; 3) наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения; 4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; 5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства; 6) цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм; 7) перечень прилагаемых к заявлению документов.	Судебный приказ — судебное постановление, вынесенное судьей единолично на основании заявления о взыскании денежных сумм или об истребовании движимого имущества от должника по требованиям, предусмотренным статьей 122 настоящего Кодекса, если размер денежных сумм, подлежащих взысканию, или стоимость движимого имущества, подлежащего истребованию, не превышает пятьсот тысяч рублей (ч. 1 ст. 121 ГПК РФ). Подается и рассматривается мировым судьей по месту жительства должника. СП является одновременно исполнительным документом (исполнительный лист не выдается). Заявление о вынесении СП оплачивается государственной пошлиной в размере 50% ставки, установленной для исковых заявлений. Выносится в течение 5 дней со дня поступления заявления о вынесении СП в суд. Выносится без судебного разбирательства и вызова сторон для заслушивания их объяснений. Судья высылает копию СП должнику, который в течение 10 дней со дня получения СП имеет право представить возражения относительно его исполнения. Судья отменяет СП, если от должника в срок поступят возражения. Отмена СП не препятствует обращению в суд в порядке искового производства. Подается заявление в письменном виде по месту жительства должника, в нем должно быть указано: 1) наименование суда, в который подается заявление; 2) наименование взыскателя, его место жительства или место нахождения; 3) наименование должника, его место жительства или место нахождения, а для гражданина-должника также дата и место рождения, место работы (если они известны); 4) требование взыскателя и обстоятельства, на которых оно основано; 5) документы, подтверждающие обоснованность требования взыскателя; 6) перечень прилагаемых документов.
Документы, необходимые для обращения в суд
Учредительные документы взыскателя (Устав, протокол об избрании председателя/руководителя, св-во ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ); Основания управления МКД — договор управления, лицензия – для УК, протокол о выборе способа управления; Документ о праве собственности на помещение (свидетельство, договор приватизации и т. п., выписка из ЕГРП); Справка о зарегистрированных по месту жительства (с указанием ФИО, даты регистрации, даты рождения) — в случае солидарного взыскания долга со всех проживающих (разрешено законом, в такой ситуации весь долг взыскивается приставом со всех платежеспособных должников). Подробный помесячный расчет суммы долга по каждому виду услуг в отдельности (с указанием основания начислений — утвержденных тарифов и нормативов, порядок расчета задолженности — формулы). Переписка с должником (при наличии) о задолженности; Доказательства оказания услуг за спорный период (отчет об управлении — для УК, смета доходов и расходов, отчет по смете, протоколы собраний об утверждении смет и отчетов по сметам — для ТСЖ и ЖСК). Договоры с ресурсоснабжающими организациями, доказательства оплаты за спорный период (счета, оплата помесячно или акты сверок с РСО, подписанные сторонами). Доказательства отмены судебного приказа за период взыскания (определение суда об отмене судебного приказа). Документ, подтверждающий оплату гос. пошлины. Доверенность на представителя (за подписью и печатью взыскателя). Исковое заявление и приложенные к нему документы, являющиеся доказательствами, подаются в суд по количеству сторон дела (истец, ответчики, третьи лица).	Учредительные документы взыскателя (Устав, протокол об избрании председателя/руководителя, свидетельство ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ); Основания управления МКД — договор управления, лицензия – для УК, протокол о выборе способа управления; Документ о праве собственности на помещение (свидетельство, договор приватизации и т. п., выписка из ЕГРП); Справка о задолженности (в виде отдельного расчета взыскиваемой суммы или акта сверки, подписанного взыскателем). При предъявлении акта сверки в нем начальное сальдо должно равняться нулю, чтобы было видно с какого момента возникла задолженность. Справка о зарегистрированных по месту жительства (с указанием ФИО, даты регистрации, даты рождения) — в случае солидарного взыскания долга со всех проживающих (разрешено законом, в такой ситуации весь долг взыскивается приставом со всех платежеспособных должников). Документ, подтверждающий оплату гос. пошлины. Доверенность на представителя (за подписью и печатью взыскателя). Заявление о выдаче судебного приказа и приложенные к нему документы подается в суд в 1 экземпляре для суда (т. е. экземпляр для должника не предоставляется). В случае отмены судебного приказа, исковое заявление подается только за период взыскания задолженности по судебному приказу! Например:

Когда муниципалитет заставят заплатить по долгам за коммунальные услуги

Часто муниципалитеты отказываются платить по долгам за коммунальные услуги, если помещение сдали в аренду либо предоставили в безвозмездное пользование, а жилье передали по договору социального найма. Однако суды в таких случаях не всегда встают на сторону местных властей.

Кто обязан вносить плату за коммунальные услуги

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК). Обязанность по внесению платы возникает:

• у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
• арендатора жилого помещения муниципального жилищного фонда с момента заключения договора аренды;
• нанимателя жилого помещения муниципального жилищного фонда с момента заключения договора найма;
• собственника помещения.

Управляющие компании получают плату за оказание услуг по содержанию общего имущества в многоквартирных домах, а ресурсоснабжающие организации – за коммунальные ресурсы. Однако если собственники помещений в МКД на общем собрании не приняли решение перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, они перечисляют плату за коммунальные ресурсы управляющей организации.

Собственники нежилых помещений обязаны заключить с ресурсоснабжающими организациями прямые договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления.

Эта обязанность предусмотрена абзацем 3 пункта 7 Правил предоставления коммунальных услуг.

Исключение – ситуация, когда прямой договор с ресурсоснабжающей или управляющей организацией заключил арендатор.

Документ: Правительство утвердило Правила предоставления коммунальных услуг постановлением от 06.05.2011 № 354

Плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, собственники нежилых помещений перечисляют управляющим компаниям, прямые договоры не заключают. Арендатор нежилого помещения может заключить прямой договор с ресурсоснабжающей или управляющей организацией.

• Когда муниципалитет заплатит за коммунальные услуги в жилом помещении
• Разберем, когда орган местного самоуправления муниципального образования обязан погасить задолженность за потребленные коммунальные ресурсы и содержание жилья в муниципальном жилом помещении, а когда нет.
• Помещение не заселено
• Если помещение не заселено, задолженность придется погасить муниципалитету

При рассмотрении споров о взыскании задолженности за жилье и коммунальные услуги в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, основное правовое значение имеет факт их заселения. Если помещение заселено, обязанность по оплате несут жильцы.

ПРИМЕР 1. Теплоснабжающая организация обратилась в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате счетов с администрации муниципального образования.

Суд установил, что часть жилых помещений в спорном доме заселена на основании договоров социального найма, а часть находится в собственности граждан. Незаселенных помещений муниципальной собственности в доме нет.

Суд указал, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК). Поэтому администрация муниципального образования – ненадлежащий ответчик по делу.

Суд отказал истцу в удовлетворении требования (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.10.2018 № Ф07-10580/2018 по делу № А26-7289/2017).

Если жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, не заселено, задолженность придется погасить муниципалитету.

ПРИМЕР 2. Теплоснабжающая организация обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании задолженности по оплате поставленного в муниципальные жилые помещения коммунального ресурса. Договоры с управляющей компанией отсутствовали.

Суд удовлетворил требования частично, взыскав задолженность в отношении тех жилых помещений, которые не были заселены. В удовлетворении остальных требований отказал.

При этом суд отметил, что органы местного самоуправления муниципального образования обязаны нести расходы на содержание жилого помещения и оплачивать коммунальные ресурсы только до заселения.

Часть помещений была заселена, что удалось доказать ответчику (определение Верховного суда от 22.08.2017 № 303-ЭС17-10671 по делу № А73-5840/2016).

Не доказан факт заселения в установленном порядке

Чтобы избежать взыскания задолженности, докажите не только факт заключения договора социального найма, но и факт вселения гражданина в жилое помещение в установленном порядке.

Такой порядок предусматривает осмотр жилого помещения нанимателем, передачу помещения по акту приема-передачи, получение нанимателем ключей от помещения. Обязанность передать жилое помещение возлагается на наймодателя (п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК).

Если он ее не исполнил, а наниматель не уклонялся от приемки помещения, последний не обязан оплачивать расходы на содержание жилья и коммунальные услуги. Это должен делать наймодатель.

ПРИМЕР 3. Теплоснабжающая организация обратилась с иском к гражданину о взыскании задолженности. Квартира муниципальная, с гражданином заключен договор социального найма.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Однако апелляция с его решением не согласилась. В деле отсутствовали доказательства того, что гражданин, подписав договор социального найма, принял от муниципалитета жилое помещение.

В помещении он не проживал, не зарегистрирован, коммунальными услугами не пользовался. Следовательно, жилое помещение в установленном порядке заселено не было и вносить плату за ЖКУ должен собственник имущества – муниципалитет (определение Приморского краевого суда от 15.12.

2015 по делу № 33-11033/2015).

Если наймодатель передал жилое помещение в установленном порядке, наниматель осмотрел помещение, получил ключи от него и подписал акт приема-передачи, но вовремя не вселился, то оплатить коммунальные услуги придется нанимателю.

ПРИМЕР 4. Управляющая организация начислила гражданину плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Жилец посчитал, что плата ему была начислена необоснованно, и потребовал перерасчета в судебном порядке. По мнению истца, он не вселялся в помещение и поэтому платить за жилье и коммунальные услуги не должен.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Истец произвел осмотр квартиры, не был лишен доступа в нее, однако заехал в нее не сразу.

То, что гражданин долгое время не проживал в квартире, не означает, что он освобождается от обязанности по внесению платы. Суд счел, что наймодатель предоставил жилье в установленном порядке.

Доказать несвоевременную передачу ключей от квартиры истец не смог (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.07.2015 № 33-11562/2015 по делу № 2-1480/2015).

Наниматель обязан оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги с момента, когда возникла фактическая возможность заселиться в квартиру после ее передачи в установленном порядке. Исключение – ситуации, когда невозможность использовать квартиру по назначению связана с недобросовестными действиями наймодателя.

Например, местная администрация не предоставила ключи, отказалась передать квартиру и т. п. Аналогичную позицию занял и Президиум ВАС. Орган местного самоуправления несет расходы на оплату коммунальных услуг только до заселения муниципального жилого помещения в установленном порядке (постановление Президиума ВАС от 11.06.

2013 № ВАС-15066/12 по делу № А65-21717/2011).

Важно запомнить! Собственник несет бремя содержания имущества (ст. 210 ГК). При этом не имеет значения, в государственной, муниципальной или частной собственности находится такое имущество

Когда муниципалитет заплатит за коммунальные услуги в нежилом помещении

Собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе сдавать его в аренду (ст. 209 ГК). Именно собственник отвечает за надлежащее содержание принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК).

Раньше суды возлагали обязанность по внесению платы за содержание общего имущества на арендатора.

ПРИМЕР 5. Управляющая организация потребовала, чтобы арендатор нежилого помещения в жилом доме заключила договор на содержание общего имущества и оплатила расходы. Предприниматель возражала, поскольку считала, что это обязан сделать собственник.

Суд не возложил на ответчицу обязанность заключить договор, но взыскал с нее расходы на содержание общего имущества. При этом суд сослался на положения статьи 616 ГК. В ней сказано, что арендатор должен содержать переданное ему имущество в надлежащем состоянии (постановление ФАС Московского округа от 06.04.2011 № КГ-А41/2364-11 по делу № А41-20314/10).

Суды взыскивают долги за коммунальные услуги в переданных в аренду муниципальных нежилых помещениях с местных властей

В 2011 году Президиум ВАС указал, что ни Гражданский, ни Жилищный кодекс не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за содержание помещений и коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

 Статья 616 ГК к данным правоотношениям неприменима, поскольку регулирует исключительно договорные отношения между арендатором и арендодателем (постановление Президиума ВАС от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011).

Сегодня суды взыскивают долги за коммунальные услуги в переданных в аренду муниципальных нежилых помещениях с их собственников.

ПРИМЕР 6. Ресурсоснабжающая организация потребовала, чтобы администрация муниципального образования погасила задолженность за тепловую энергию и горячую воду, поставленные в муниципальное нежилое помещение. Чиновники отказались, поскольку передали нежилое помещение в аренду.

Суд взыскал задолженность по оплате коммунальных услуг с муниципалитета как собственника помещения. Ресурсоснабжающая организация не обязана выяснять, кто фактически пользуется помещением.

Арендатор нежилого помещения не заключал с ней договор на поставку коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды.

Поэтому услуги должен оплачивать собственник нежилого помещения (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2018 № 11АП-17630/2017 по делу № А72-12672/2017).

С собственника муниципального нежилого помещения, переданного в аренду, также взыскивают задолженность за поставленные коммунальные ресурсы в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Собственник нежилого помещения в МКД обязан оплачивать содержание общего имущества, если иное не предусмотрено договором аренды

ПРИМЕР 7. Управляющая компания обратилась с иском к администрации городского округа о взыскании задолженности за отопление в отношении общего имущества многоквартирного дома. Ответчик сослался на факт передачи имущества в аренду.

Суд указал, что собственник нежилого помещения в МКД обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 210, 249 ГК и ч. 1 ст. 39, ст. 158 ЖК). Если договора между арендатором и ресурсоснабжающей организацией нет, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на собственнике (арендодателе).

Суд удовлетворил требования истца (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.09.2018 № Ф03-3862/2018 по делу № А51-20539/2017).

Если вы передали муниципальное имущество в аренду, взыщите расходы на оплату коммунальных услуг с арендатора. Это право органов местного самоуправления подтверждается судебной практикой.

ПРИМЕР 8. Ресурсоснабжающая организация обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании задолженности за коммунальные услуги, поставляемые в муниципальное нежилое помещение. Ответчик считал, что плату должен вносить не он, а арендатор.

Суд возложил расходы на оплату коммунальных услуг на собственника имущества – муниципалитет.

При этом суд указал, что собственник имущества, переданного в аренду, не лишен права требовать от арендатора возмещения затрат на оплату коммунальных услуг в нежилом помещении, занимаемом по договору аренды (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2018 № 07АП-9600/2017 по делу № А67-6032/2017).

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ:

1. Муниципалитет должен погасить долги перед ресурсоснабжающей или управляющей организацией за коммунальные или эксплуатационные услуги, если муниципальное жилое помещение не передано нанимателю. Если наниматель не вселился, расходы могут быть взысканы с собственника.

Чтобы избежать взыскания задолженности, докажите, что вы не только заключили договор социального найма, но и вселили нанимателя в жилое помещение в установленном порядке.

Муниципалитет должен будет оплатить коммунальные или эксплуатационные услуги, если муниципальное жилое помещение не передано нанимателю.

2. Расходы на оплату коммунальных услуг и содержание общего имущества в муниципальном нежилом помещении, переданном в аренду, подлежат взысканию с собственника независимо от условий договора аренды. Арендодатель впоследствии вправе взыскать убытки с арендатора.

3. Если между арендатором муниципального имущества и управляющей либо ресурсоснабжающей организацией заключен договор на выполнение работ по содержанию общего имущества либо на поставку коммунальных услуг, это основание для взыскания задолженности с арендатора. Рекомендуем контролировать заключение таких договоров арендаторами и запрашивать их копии.

Взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения: порядок проведения процедуры

Часто случается так, что арендатор перестает платить арендную плату за пользование нежилым помещением. Ситуация неприятная, но вполне поправимая.

• Действующее законодательство содержит ряд норм, которые рассказывают о том, как арендодателю можно получить причитающиеся средства.
• В статье мы расскажем о том, как происходит взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения и как правильно написать досудебную претензию и составить исковое обращение в суд.
• Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что своевременное внесение арендной платы – прямая обязанность арендатора (обо всех правах и обязанностях арендатора и собственника читайте здесь).
• Что делать, если арендатор не платит арендную плату?

Во-первых. нужно обратиться к ст.

619 ГК РФ, в которой арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора аренды , в частности, в случае, если лицо, пользующееся имуществом, не перечисляет за это деньги, в течение двух сроков уплаты подряд. В этой же статье указано, что арендодатель не имеет права обратиться в суд, если вышеизложенное требование не было направлено арендатору в форме претензии.

Исходя из данных положений гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что взыскать задолженность можно:

• в претензионном (досудебном) порядке;
• обратившись в орган правосудия, только, если порядок, указанный в первом пункте, был соблюден.

И все же, в указанной статье речь идет о расторжении договора, а не о взыскании арендной платы. Но, как представляется, эти требования взаимосвязаны. Мало кто захочет иметь дело с арендатором, который не платит.

Совет! Расторгнуть договор – лучший выход из ситуации. В любом случае, лучше и правильнее сначала направить претензию нерадивому арендатору.

Реально ли обойтись без суда? На практике, такое случается. Все люди разные. Если арендатор адекватен, то он поймет, что виноват и постарается договориться о погашении задолженности во внесудебном порядке. Это ему обойдется дешевле. Есть такие, кто не платит по решению суда и исполнительному листу. Все индивидуально.

Задолженность по арендной плате начинает исчисляться после окончания периода, в который должен был быть внесен очередной платеж. С этого же момента начинает свой отсчет срок исковой давности, продолжительность которого составляет 3 года.

Кроме суммы задолженности, которую рассчитывают умножением количества месяцев просрочки на цену аренды, арендодатель вправе взыскать с должника неустойку. Выделяют две ее разновидности:

Законная неустойка устанавливается ст.332 ГК РФ и начисляется должнику независимо от того, прописан ли данный пункт в договоре. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но стороны могут установить и собственный процент, тогда это уже будет договорная неустойка. Начисление неустойки происходит за каждый просроченный день.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Расчет производят по формуле: Неустойка=Задолженность*Количество дней неуплаты*Ставка ЦБ *1/300.При договорной неустойке в формуле нужно заменить 1/300 ставки ЦБ на установленный соглашением процент.

В законодательстве нет правил, касающихся формы и содержания досудебной претензии, о которой идет речь. Но, на практике, имеет место определенный «образец». Обращение к арендатору можно подготовить на обычном листе бумаги, написав его от руки или напечатав на компьютере.

Особое внимание стоит уделить содержанию документа. В документе должна быть следующая информация:

1. Об арендаторе и арендодателе.
2. О договоре, на основании которого возникли и существуют правоотношения, связанные с пользованием нежилым помещением.
3. О фактических обстоятельствах отношений, сложившихся на момент подготовки претензии по договору аренды. На этом нужно остановиться подробнее. Следует указать, за какие месяцы и в какой сумме образовалась задолженность.Желательно сослаться на нормы законодательства и пункты договора, где речь идет об обязанности вносить арендную плату к определенному числу. Кроме того, хорошее бы подробно изложить данные о том, как производился расчет задолженности.
4. О требованиях арендодателя. Скажем: погасить задолженность или расторгнуть договор вместе с этим.
5. О сроках, в течение которых заявленные требования должны быть удовлетворены.

В принципе, эту информацию можно и не излагать в претензии. С другой стороны, на отдельных недобросовестных арендаторов она может произвести впечатление. Кому-то проще отдать деньги сразу, чем нести убытки, тратить время, участвуя в судебных заседаниях.

Справка! Если время «ультиматума» вышло, а результата нет, то нужно обращаться в суд.

Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.

Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений.

Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству.

Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).

В заявлении должна содержаться следующая информация:

1. О суде, в который подается документ. Выше этот вопрос был затонут, добавим, что иск направляется в орган по месту жительства или нахождения ответчика. Таково общее правило.Если речи не идет об арбитражном суде, то, при цене иска до 50 тыс. рублей, спор рассматривается мировым судьей, свыше – районным органом правосудия.
2. О сторонах. Нужно написать, кто является истцом и ответчиком, где проживают или зарегистрированы эти лица, указать их контактные телефоны, адреса электронных почт – по возможности. Свои данные истец изложит без проблем. Сведения об арендаторе можно получить из договора.
3. О цене иска. Она будет равняться величине задолженности. С этой суммы, кстати, будет удерживаться и госпошлина, по правилам, содержащимся в Налоговом кодексе РФ.

Далее в документе нужно изложить:

• информацию об имеющихся фактических обстоятельствах – о том, что образовался долг;
• сведения об имеющихся доказательствах, говорящих о том, что арендатор неправ;
• ссылки на нормы действующего законодательства;
• порядок расчета задолженности и неустойки, в соответствии со ст. 395 ГК РФ или договором аренды;
• требования истца.

К заявлению должен быть приложен перечень определенных документов.

Арендодатель должен собрать перечень требуемых документов, чтобы для возбуждения гражданского дела, связанного с  взысканием задолженности по договору аренды. Он установлен указаниями статьи 126 Арбитражно-процессуального кодекса РФ.

В их число входит:

• официальная бумага, содержащая расчет основной задолженности, процентные начисления не нее, размер неустойки;
• платежную квитанцию об уплате государственной пошлины;
• договор аренды;
• документы, удостоверяющие о проведении досудебного урегулирования вопроса о взыскании задолженности с арендатора;
• свидетельство об осуществлении государственной регистрации юридического лица, если владельцем нежилого помещения является именно оно;
• свидетельство о присвоении индивидуального номера налогоплательщика;
• выписка из ЕГРЮЛ о лице, подавшего иск и его должника;
• деловая переписка о направлении претензионной жалобы в соответствующие инстанции, об отправлении уведомления, содержащего копию искового заявления.

Если его подает поверенный, то предоставляется доверенность, оформленная в нотариальном порядке.

Заявление можно подать:

1. Лично, получив на своем экземпляре отметку от сотрудника канцелярии или приемной.
2. Через представителя по доверенности.
3. По почте – заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Именно так, потому что уведомление о вручении будет являться документом, подтверждающим факт приема документов.
4. В электронном виде, через портал «Госуслуги» или, например, на сайте арбитражного суда. Это не самый простой вариант, заявитель должен иметь цифровую подпись.

Хотя законодатель не установил определенную форму искового заявления, но его следует писать с соблюдением правил судебного производства.

В нем необходимо указать:

• наименование судебного органа, куда адресовано исковое заявление;
• персональные данные истца и ответчика, юридический либо почтовый, электронный адрес, контактные данные, включая номер факса;
• предъявляемые требования, подтвержденные определенными ссылками нормативно-правовых актов;
• размер требований, если они могут быть выражены в денежном эквиваленте, их основание, произведенные с целью его установления расчеты;
• о предпринятых до подачи искового заявления мерах, предусмотренных нормативами законодательных актов по обеспечению имущественных интересов;
• перечень прилагаемых к исковому заявлению документов.

Если в заявлении не будут указаны вышеназванные факторы, то Арбитражный суд имеет право отказать в его рассмотрении. Также он отклонить рассмотрение иска,  если представленные документы будут неправильно оформлены, в договоре аренды допущены помарки, исправления, не указана дата его заключения.

Долги за аренду могут обернуться уголовным наказанием, о чем расскажет видео ниже:

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Если иск подан в нужный орган, то его рассмотрят и примут определенное решение по делу, которое вступит в силу, спустя 1 месяц, если не будет подано никаких жалоб. Далее, необходимо получить исполнительный лист и взыскать по нему задолженность. В этом деле могут помочь судебные приставы.

Есть всего два варианта:

1. Обжаловать решение в вышестоящий орган. На это придется потратить несколько месяцев.
2. Согласиться с мнением суда. Искать иные основания для расторжения договора. Либо же, продолжать взаимодействовать с этим же арендатором.

Если вы планируете сдать или арендовать нежилое помещение, вам будут интересны и такие статьи:

• порядок оформления аренды;
• субаренда;
• переуступка прав и порядок заключения договора;
• коды ОКПД 2 и ОКВЭД 2.

Таким образом, если факт наличия задолженности по арендной плате за нежилое помещение, действительно, имеет место, то можно рассчитывать на её взыскание во внесудебном или в судебном порядке.

Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб.

Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб.

Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.

Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено.

Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г.

, согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.

Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка.

Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление.

Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.

Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором.

Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику.

Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.