Законно ли перераспределение денежных средств внутри тарифа, установленного собственниками МКД?

Плата за свет в некоторых многоквартирных домах за последний год выросла в разы. И, как оказалось, это связано не с повышением тарифов, а действием управляющих компаний, которые долги жильцов-неплательщиков раскидывают на добросовестных соседей. Законно ли это? «Российская газета» попыталась разобраться в ситуации.

О сложившейся ситуации мы узнали из многочисленных писем наших читателей, которые жалуются на большие счета за электроэнергию, а также «произвол управляющих компаний», которые включают долги неплательщиков в плату за общедомовые нужды (ОДН).

Вот что пишет жительница Кривого Рога Татьяна: «Я всегда вовремя плачу за электроэнергию, однако есть жильцы, которые этого не делают. В итоге нам начали приходить квитанции об оплате и погашении долга за ОДН (сначала 200 рублей, потом 2 тыс. рублей). В управляющей компании открыто говорят, чтобы мы сами разбирались с неплательщиками, а пока плата будет расти у всех».

А это письмо от жителей поселка Стальной Конь Орловской области: «С января 2013 года в нашем поселке ввели плату за общедомовое освещение. В течение года на каждую из 24 квартир приходит счет ежемесячно более 100 рублей. А один месяц начислили 185 рублей на каждую квартиру.

Когда мы обратились в Стрелецкое управление с просьбой объяснить причину высокой платы, начальник Владимир Шананин сказал, что это происходит по вине неплательщиков нашего дома, которые не платят за свой индивидуальный свет.

Было сказано, что начисления законны, с чем мы в корне не согласны».

Действительно, во многих домах есть жители, которые годами не оплачивают электроэнергию.

Руководители управляющих организаций, не утруждая себя взысканием долга, предпочитают попросту переложить долги на добросовестных плательщиков через строку «электроэнергия МОП» (места общего пользования — лифты, лампочки в коридорах, насосы подъема воды и так далее).

Причем эти средства распределяются между квартирами неравномерно, а в зависимости от площади квартиры. То есть бабушке, одиноко проживающей в трехкомнатной квартире, счет может прийти больше, чем ее соседям — большой семье, которая ютится в «однушке».

Чтобы разобраться в этой ситуации, мы обратились в общественную организацию «ЖКХ Контроль», в которую ежедневно приходит большое количество жалоб на порядок расчетов за коммунальные услуги, в том числе за общедомовые нужды.

По словам заместителя исполнительного директора организации Сергея Сохранова, как бы это ни выглядело странно, но коммунальщики вправе «перекидывать» долги на соседей пропорционально размеру их общей площади. Но только если у жителей заключен прямой договор с ресурсоснабжающей организацией.

А если жители работают через управляющую организацию и все расчеты производятся через нее, тогда расходы на общедомовые нужды не могут превышать установленного в регионе норматива на ОДН. А разницу сверху вынуждена оплачивать управляющая организация.

Этим, кстати, зачастую пользуются управляющие компании в своих интересах. Чтобы избежать лишних трат, проводят общие собрания и переводят собственников на прямые договорные отношения с ресурсниками, а жители «в подарок» получают полное распределение расходов на общедомовые нужды, добавил эксперт.

Коммунальщики руководствуются действующими Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, а также постановлением правительства РФ N344 от 16.04.2013, согласно которым все заботы по уменьшению потерь воды, по борьбе с незаконными подключениями и по сокращению долгов можно вполне законно переложить на плечи жителей.

«Это объясняется тем, что жители зачастую не вовремя подают показания своих счетчиков, у многих приборов учета истек межповерочный интервал.

А у кого-то таких приборов нет вообще и вместо зарегистрированных 1-2 человек фактически проживает большее количество лиц, — рассказал заместитель исполнительного директора «ЖКХ Контроль», эксперта Общественной палаты РФ Александр Козлов. — Все это приводит к проблемам реального учета и расчета общедомовых расходов».

Отличным выходом из положения станет установка автоматической системы снятия показаний приборов учета, что позволит фиксировать реальные расходы электроэнергии в местах общего пользования. «Но пока такие системы лишь только начинают внедряться, поэтому активным собственникам или сформированному совету дома остается следить за коммунальной дисциплиной своих соседей», — отметил эксперт.

А чтобы больше не возникало вопросов по поводу реального потребления по ОДН, Александр Козлов посоветовал выбрать на общем собрании уполномоченное лицо, которое будет участвовать в проверочных мероприятиях при снятии показаний приборов учета.

Жильцам вернут деньги за «приписки» в квитанциях за коммунальные услуги

Прежде чем обращаться с жалобами на свою управляющую компанию, жители должны «поднять» договор по управлению их домом, советуют эксперты. И если окажется, что коммунальщики действуют незаконно, то тогда надо обратиться с письмом в местную Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру.

А что можно посоветовать тем управляющим компаниям, в домах которых большие долги за коммуналку и которые «вынуждены» перекладывать эти недоимки на добросовестных жильцов? «Наравне с отключением света и воды самым действенным методом может стать перекрытие канализации, — отмечает Сергей Сохранов. — Как правило, жители «отрезанной» квартиры сразу же платят по счетам».

Кстати

Задолженность россиян за коммуналку перевалила за 150 млрд рублей. Только за газ в 2013 году население недоплатило почти 45 млрд рублей. Если не принять срочные меры, то Россию ожидает коммунальный коллапс, уверены эксперты.

Ресурсоснабжающие организации больше не смогут обслуживать жителей в долг, и начнутся массовые отключения. Чтобы этого не произошло, к должникам предлагается применять более жесткие санкции.

А именно — совершать любые сделки с недвижимостью может быть запрещено собственникам квартир, чьи долги по оплате ЖКХ превышают стоимость услуг за 6 месяцев, а менее злостных нарушителей могут заставить платить пени в двукратном размере.

В целом по стране исправно платят за услуги ЖКХ 94% граждан России. Ужесточение финансовой ответственности должно поднять этот показатель до 98%. Оставшиеся 2% составляют маргинальные слои населения, повлиять на которые невозможно, уверены эксперты.

Перерасчёт за содержание и ремонт жилых помещений

Собственники потребовали от управляющей компании сделать перерасчёт за содержание и ремонт жилых помещений. Дело в том, что УО не освоила собранные за предыдущие годы деньги. Суды трёх инстанций оказались единодушны – читайте об их решении.

Требование собственников о перерасчёте платы за содержание жилых помещений

Собственники жилых помещений обратились в суд с требованием к управляющей компании сделать перерасчёт за содержание и ремонт общедомового имущества. Свой иск они мотивировали тем, что управляющая компания не освоила уже собранные за предыдущие годы деньги.

Суду были предоставлены акты, согласно которым выходило, что УО выполнила работы по текущему ремонту общего имущества на сумму, составляющую 1/3 от начисленной собственникам суммы за год. На момент рассмотрения дела на счёте дома лежали деньги в размере годового содержания дома.

Собственников возмутило, что управляющая компания не в состоянии освоить эти средства и при этом продолжает начислять плату за содержание общедомового имущества. Районный суд в удовлетворении требований отказал, его поддержал апелляционный суд, дело дошло до кассации (определение от 21.01.2020 № 88-1115/2020).

Уо не должна делать перерасчёт, если на счёте остались неизрасходованные средства

Собственники, недовольные решениями первых двух судов, составили кассационную жалобу, в которой указали, что предыдущие инстанции:

  • не исследовали основания иска и представленные доказательства,
  • не установили объём фактически выполненных работ и услуг УО с учётом остатка на счёте дома.

Кассационный суд не увидел в вынесенных ранее решениях нарушений норм материального и процессуального права и подтвердил: управляющая организация не обязана делать перерасчёт, если на счёте дома остались неизрасходованные средства за содержание и ремонт общедомового имущества.

При анализе материалов дела обнаружилось, что собственники несколько раз пытались на общих собраниях принять решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения ниже размера, установленного администрацией. Такие решения ОСС признавались судами недействительными.

Отказывая в перерасчёте за содержание жилого помещения, суд первой инстанции исходил из следующих положений:

  1. Собственники не предоставили доказательств, что УО оказывала коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими нормативные.
  2. Правоотношения по управлению многоквартирным домом носят длящийся характер.
  3. Наличие на лицевом счёте дома денег не свидетельствует о задолженности УО перед собственниками и не является основанием для перерасчёта размера платы за содержание жилого дома.

Апелляционный суд также отметил, что действующее законодательство не обязывает управляющую компанию делать перерасчёт размера платы за содержание жилого помещения, если она в течение года не успела израсходовать имеющиеся на счёте дома деньги собственников помещений МКД.

Размер платы за содержание жилого помещения можно изменить при определённом условии

Одна из обязанностей жителей дома – своевременно и в полном объёме платить за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ). Плата за жилое помещение и КУ включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе за

  • услуги и работы по управлению домом,
  • содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
  • коммунальные ресурсы на содержание общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, который позволяет УО содержать общедомовое имущество (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

Изменить такой размер платы можно, если услуги по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества оказываются в ненадлежащем качестве и (или) с перерывами, превышающими нормативные (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ).

Читайте также:  Нужно ли производить перерасчет по показаниям приборов учета?

Основания и порядок изменения размера платы для таких случаев прописан в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Собственники не доказали, что есть основания для перерасчёта

Жители дома, требовавшие от управляющей компании сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения, ссылались на то, что на счёте УО лежат неизрасходованные деньги за прошлые годы.

Правоотношения по управлению МКД имеют длящийся характер: управляющая компания систематически выполняет работы по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества. Именно поэтому наличие на лицевом счёте дома денег не говорит о задолженности управляющей компании перед собственниками.

Суды определили, что подобная ситуация не является основанием для перерасчёта размера платы за содержание жилого помещения.

Требуя произвести перерасчёт собственники помещений не предоставили доказательств ненадлежащего оказания ответчиком услуг по содержанию, управлению и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо оказания услуг и выполнения работ с перерывами, превышающими нормативно допустимые. Поэтому в удовлетворении исковых требований было отказано.

Типичные нарушения в ЖКХ со стороны управляющих компаний и ТСЖ

Порядок вывода комментариев: По умолчанию Сначала новые Сначала старые

1.
Al-7 (Al-7)
  [24.11.2011 13:23] 
[Материал]

Из всех способов обмана жильцов можно выделить наиболее типичные: 1. Управляющая компания заключает с подрядчиком договор на выполнение ремонтных работ или оказание услуг с завышенной сметой. Работы могут вообще не выполняться, тогда составляются фиктивные акты выполненных работ. Данное нарушение, как правило, выявляется только при проверке внутренних документов, касающихся финансово-хозяйственной деятельности организации. 2. Управляющая компания нарушает порядок начисления платы за капитальный ремонт. Как правило, это выражается в отсутствии утверждённого общим собранием перечня работ по капремонту с указанием их стоимости, сроков проведения. 3. Управляющая компания нарушает порядок начисления платы за содержание и ремонт жилья. Например, это может выражаться в отсутствии структуры платы за содержание и ремонт жилья (управляющая компания не проводит перерасчет оплаты за коммунальные услуги при их временном отсутствии или некачественном предоставлении). 4. Управляющие компании нарушают стандарты раскрытия информации, установленные постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». (МВД по УР за декриминализацию жилищно-коммунального хозяйства, ноябрь 2011 г.)

3.
Al-7 (Al-7)
  [20.01.2012 13:07] 
[Материал]

Характер нарушений прав потребителей, выявленный в 2011 году при проведении проверок, остается прежним, как и в предыдущие годы:

  • нарушение прав потребителей на своевременность, полноту и достоверность информации об услугах и об их исполнителях;
  • нарушение требований к качеству питьевой воды, горячей воды, теплоснабжению и электроснабжению жилых помещений (квартир) граждан;
  • невыполнение исполнителями жилищных услуг обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
  • несоблюдение установленного порядка начисления платы за жилищно-коммунальные услуги;
  • отсутствие в платежных документах полной информации, предусмотренной п. 38 «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307;
  • незаконное включение в квитанции об оплате дополнительных видов платежей;
  • завышение тарифов жилищно-коммунальных услуг;
  • включение в договор по управлению многоквартирным домом условий, ущемляющих установленные законом права потребителя и др.

(Роспотребнадзор по УР: Права потребителей в сфере ЖКХ нарушаются по-прежнему, январь 2012 г.)

4.
Александр   [12.04.2012 00:39] 
[Материал]

Собственники квартир должны быть собственниками этих домов и должны только они управлять этим домом. УК должны быть уничтожены.

5.
Al-7 (Al-7)
  [22.04.2012 15:54] 
[Материал]

ПФО: Вопросы нарушений в ЖКХ стали предметом заседания Коллегии по безопасности 17 апреля 2012 года в Нижнем Новгороде Михаил Бабич провел заседание Коллегии по безопасности при полномочном представителе Президента России в ПФО. В мероприятии приняли участие заместитель полномочного представителя Алексей Сухов, помощники полпреда Юрий Шамшонков и Марат Сковородников, ответственный секретарь Коллегии – начальник департамента по правоохранительной деятельности аппарата полпреда Алексей Галкин, а также руководители окружных управлений Росфинмониторинга, Генпрокуратуры, МВД, Совета начальников органов ФСБ, других силовых и правоохранительных ведомств. Участники Коллегии обсудили организацию работы правоохранительных органов по пресечению сомнительных финансовых операций предприятиями ЖКХ. Отмечалось, что нарушения в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг жителям имеют зачастую признаки уголовно-наказуемых деяний. Прокуратура выявляет большое количество нарушений законов органами местного самоуправления, товариществами собственников жилья, управляющими компаниями, строительными организациями. Увеличивается количество противоправных действий при расходовании средств, выделенных для нужд жилищно-коммунального комплекса. В 2011 году выявлено более 3,5 тыс. таких фактов, из них около 300 – совершены предприятиями ЖКХ. — Имеют место факты завышения объема фактически выполненных работ и стоимости использованных материалов при ремонте многоквартирных домов. — За выполнение работ по капремонту домов перечисляются авансовые платежи, которые превышают установленный законодательством размер. — Производится оплата фактически невыполненных обязательств. — Сохраняются нарушения требований законодательства при заключении и исполнении муниципальных контрактов. — Выявляются факты нецелевого расходования и хищения бюджетных средств путём проведения фиктивных конкурсов при выборе подрядчиков ремонтных работ. — Происходит незаконное начисление коммунальных платежей, завышение смет капитального ремонта жилья. Отмечались и многие другие нарушения в этой сфере. Участники заседания констатировали, что уголовные дела против нарушителей закона инициирует в основном прокуратура, а системная и целенаправленна работа правоохранительных органов по выявлении и пресечению сомнительных финансовых операций в сфере ЖКХ требует дальнейшего совершенствования. По итогам заседания окружной Коллегии по безопасности были даны соответствующие рекомендации органам государственной власти регионов и местного самоуправления, окружным и региональным органам внутренних дел и ФСБ, подразделениям Следственного комитета, межрегиональному управления Федеральной службы по финансовому мониторингу, органам прокуратуры. Информация о выполнении всех мероприятий по противодействию неправомерному использованию финансов организациями ЖКХ Приволжья будет поступать в аппарат полпреда. Результаты ежеквартального мониторинга будут доводиться до руководителей регионов, правоохранительных органов ПФО для принятия соответствующих мер. Источник: Pfo.ru, 17.04.2012 г.

6.
Al-7 (Al-7)
  [20.07.2012 01:01] 
[Материал]

Нарушения в ЖКХ совершаются не только управляющими организациями и ТСЖ Прокуратура РФ продолжает проверки законности при использовании средств в сфере ЖКХ С учетом увеличения с 1 июля 2012 г. тарифов на услуги организаций ЖКХ прокуроры приняли меры по недопущению злоупотреблений при их установлении со стороны органов власти и коммунальных организаций. Так, в Краснодарском крае ряд энергетических компаний в расчет тарифов необоснованно включили расходы на проведение праздничных мероприятий, представительские расходы и размещение рекламы. По результатам рассмотрения представления прокуратуры произведен перерасчет утвержденных тарифов, что предотвратило незаконное начисление потребителям в составе платы за электроэнергию более 28 млн. руб. Меры реагирования в связи с незаконным установлением тарифов, их завышением принимали органы прокуратуры Карачаево-Черкесской Республики, Республики Марий Эл, Владимирской, Омской, Тюменской, Ярославской областей и др. регионов. Для реального восстановления прав граждан прокуроры обязывают организации коммунального комплекса произвести гражданам перерасчет незаконно взысканных платежей за услуги ЖКХ. Так, органы прокуратуры г. Санкт-Петербурга в текущем году в суды направили более 600 заявлений в интересах граждан, которые в силу возраста и других уважительных причин не могут самостоятельно защитить свои права, о признании незаконными действий обслуживающих организаций по корректировке платы за отопление, из которых около 500 заявлений уже удовлетворены. В Забайкальском крае по результатам рассмотрения представления прокурора Ингодинского района г. Читы управляющая организация в связи с предоставлением услуг теплоснабжения ненадлежащего качества гражданам произвела перерасчет на общую сумму более 330 тыс. руб. По аналогичным фактам меры реагирования в защиту граждан принимались органами прокуратуры Алтайского края, Костромской, Новосибирской областей и др. субъектов. Анализ работы прокуроров показывает, что управляющие компании повсеместно нарушают права граждан путем самоуправного и необоснованного увеличения платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Так, органы прокуратуры Амурской, Мурманской, Челябинской областей направили в суды заявления в интересах жителей многоквартирных домов, которым управляющие компании в одностороннем порядке без проведения общедомовых собраний увеличили платежи за содержание и техническое обслуживание общего имущества. В Алтайском крае судами удовлетворено более 40 подобных заявлений. По инициативе органов прокуратуры Омской и Саратовской областей по аналогичным фактам руководители управляющих компаний привлечены к административной ответственности. Наряду с указанными нарушениями прав потребителей выявлены случаи непринятия надлежащих мер по модернизации инфраструктуры ЖКХ, многочисленные факты хищения средств, выделенных в рамках инвестиционных и производственных программ коммунальных организаций. В Саратовской области прокуратурой установлено завышение объемов выполненных работ при проведении капитального ремонта теплотрасс, в результате чего было похищено более 19 млн. руб. По результатам проверки возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество). Значительная часть допускаемых нарушений закона является следствием недобросовестного исполнения своих обязанностей представителями органов государственной власти и местного самоуправления. В Пензенской области выявлен факт передачи главой администрации одного из сельсоветов муниципального имущества (водопроводных труб) в собственность коммерческой организации даже без соблюдения процедур, предусмотренных законодательством о приватизации. В результате муниципальному образованию причинен ущерб на сумму более 4 млн. руб. По итогам проверки возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 286 УК РФ (превышение должностных полномочий).
[продолжение]:С учетом большого объема средств, направляемых государством для целей капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из ветхого и аварийного фондов, вопрос законности при использовании данных средств находится на контроле прокуроров. При этом выявляются многочисленные факты некачественного выполнения работ и завышения их объемов. В Кабардино-Балкарской Республике по результатам прокурорской проверки возбуждено уголовное дело в отношении начальника управления строительства, архитектуры и ЖКХ администрации одного из муниципальных районов, которым подписаны акты приемки выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома на сумму более 800 тыс. руб., тогда как он не проводился. Уголовные дела по фактам завышения объемов работ при капитальном ремонте многоквартирных домов возбуждались на основании материалов прокурорских проверок в Карачаево-Черкесской Республике и Республике Башкортостан, Оренбургской, Саратовской, Тульской, Ярославской областях, Забайкальском крае, г. Санкт-Петербурге и других субъектах. С учетом актуальности рассматриваемого вопроса надзор за исполнением законодательства при расходовании средств, выделяемых на реформирование жилищно-коммунального комплекса, остается на постоянном контроле Генеральной прокуратуры Российской Федерации. Источник: Прокуратура РФ, 10.07.2012 г.

10.
АлексейК (АлексейК)
  [21.03.2013 13:40] 
[Материал]

Жители Волгоградской области 21,22 и 25 марта смогут пожаловаться на нарушения в ЖКХ на выездном приеме Генпрокуратуры. В Волгограде в течение трех дней будет организована работа выездной приемной Генеральной прокуратуры России по вопросам нарушения законодательства в сфере ЖКХ региона. Так, с 21 по 22 марта в рабочее время в здании прокуратуры Волгоградской области личный прием граждан проведет прокурор управления Генеральной прокуратуры РФ в Южном федеральном округе. Вопросы обеспечения прав граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства поднимут на приеме заместителя Генерального прокурора РФ Сергея Воробьева, который пройдет 25 марта с 10.00 до 13.00 мск. Ранее сообщалось, что в Волгоградской области в 2012 году возбуждено 42 уголовных дела по фактам нарушений законодательства в сфере ЖКХ. Практически все уголовные дела так или иначе связаны с хищениями и махинациями с платежами населения за коммунальные услуги. Ряд уголовных дел возбужден в текущем месяце. Так, как ранее сообщалось, бывший директор управляющей компании ООО «Жилье-46» в Волгограде подозревается в хищении 33 млн рублей коммунальных платежей. Эти деньги директор, по данным прокуратуры, израсходовала на приобретение дорогостоящих автомобилей иностранного производства,… Подробнее — ЖКХ для народа

7.
Al-7 (Al-7)
  [04.01.2013 23:15] 
[Материал]

О причинах преступности в доступной форме изложил величайший деятель XX века Парамаханса Йогананда, 120 лет со дня рождения которого исполняется 5 января 2013 г. См. его статью: «Чему учит ребёнок-мученик Линдберга».

8.
житель   [07.01.2013 01:37] 
[Материал]

а мы всё плачем и стонем, а что Управление ЖКХ городской администрации уже не проверяет в полный «рост» управляйки»??????????????

9.
АлексейК (АлексейК)
  [21.03.2013 13:36] 
[Материал]

В Волгограде составили черный список управляющих компаний В Волгоградской области власти продолжают наводить порядок в сфере ЖКХ. Например, только за одну неделю февраля областной инспекцией Госжилнадзора было выдано более 40 предписаний на проведение перерасчета платы за коммунальные услуги. Всего же по материалам проверок специалистов областного правительства за этот период возбуждено 26 административных дел в отношении 10 управляющих компаний. Черный список управляющих компаний возглавляет «УК ТЗР», где выявлено14 фактов нарушений, и «УК Ворошиловского района» – 4 административных дела. Среди нарушителей также значатся «УО Жилсервис», «УК Ренессанс», «УК «Наш дом Кировский», «УК «Стабильность», «Дом-Сервис», «ГК «ЮРВ», «Жилье-46» и «УК Центрального района». Самые распространенные нарушения:

  • отсутствие учета нежилых площадей,
  • некорректное начисление платы за общедомовые нужды,
  • Управляющая компания подняла цены на свои услуги на 30%

    В декабре 2019 года управляющая компания нашего дома разом подняла цены на управление, охрану и работу дворников на 30%. Квитанция за 46-метровую однушку подорожала на 1500 Р без учета воды, тепла и электричества.

    Есть ли какие-то механизмы, ограничивающие эти процессы? Что мешает УК поднять тарифы на 100 или 1000%? Как мне, простому собственнику квартиры, не имея шансов провести хоть какое-то собрание дома, помешать этому?

    Дмитрий

    Тариф на оплату содержания и ремонта общего имущества МКД формируется в три этапа: собственники рассчитывают его с учетом предложений УК, согласовывают и утверждают. Его устанавливают на срок не менее года.

    Уборка двора, вывоз мусора, прочистка вентиляции, осмотр крыши, чтобы не было протечек, — чем больше работ выполняет УК и чем чаще это делает, тем больше придется платить жильцам. УК готовит расчеты, а собственники помещений проводят общее собрание и утверждают на нем размер платы за содержание и ремонт жилья.

    Тариф на содержание и ремонт и порядок его расчета указывают в договоре управления.

    Все о том, как жить в РоссииИ взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

    По закону УК не может устанавливать и менять тариф на свои услуги в одностороннем порядке: сделать это могут только собственники на общем собрании. Они вправе исключить какие-то составляющие тарифа или добавить новые и тем самым изменить размер платы за содержание и ремонт жилья.

    В конце года управляющая компания должна представить собственникам помещений в МКД отчет о хозяйственной деятельности. На основании такого отчета собственники могут изменить тариф на следующий год. Но только если сочтут это нужным.

    Например, если крышу нужно латать чаще обычного, а субсидию на замену из фонда капремонта обещали выделить только через год, жильцы могут увеличить расходы на починку, чтобы с потолков в квартирах на верхних этажах не текла вода.

    Дмитрий, на всякий случай проверьте, вдруг вы пропустили сообщение об общем собрании, на котором пересмотрели тариф.

    Если жильцы не принимали решение об увеличении тарифа и УК повысила расценки по собственному желанию, вы можете пожаловаться в государственную жилищную инспекцию — ГЖИ. Ее сотрудники проведут внеплановую проверку и предпишут управляющей компании устранить нарушения.

    Кстати, все остальные коммунальные услуги тоже оплачиваются по тарифам, и мы уже рассказывали, на сколько подорожают услуги ЖКХ в 2020 году.

    Бывает, что недобросовестные управляющие организации подделывают протоколы общих собраний жильцов. Если начнете возмущаться высокими ценами на услуги УК и потребуете их обосновать, управляющая компания покажет протокол, по которому все якобы решили жильцы и все законно.

    Что будет, если собственникам самостоятельно без УК снизить тариф за содержание и ремонт

    Статьи ★ Новости ★ Справочная система «Управление МКД»★ Школа ЖКХ★

    Фото Яндекс. Картинки

    Постоянный рост коммунальных услуг (электроэнергия, газ, вода и так далее) способствует желанию найти способы уменьшить законным способом оплату за ЖКУ в целом. Одним из способом является снижение оплаты за услуги управляющих компаний на общем собрании. Расскажем, могут ли собственники снизить размер оплаты и какие последствия таких действий?

    Общее правило — утверждение тарифа прерогатива собственников

    Если домом управляет УК, то размер оплаты за содержание жилого помещения (услуги управления, услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества) устанавливаются на общем собрании собственников (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

    Прочитав это правило, собственники делают вывод, что собственники самостоятельно решают — сколько им платить в УК за их услуги и работы, и что можно в любой момент менять размер оплаты: как увеличить так и уменьшить (в большинству случаев уменьшить).

    БУДУТ ИНТЕРЕСНЫ СТАТЬИКак уменьшить платежку за отопление: за перетоп обязаны сделать перерасчетКакие ремонты должны делать управляющие организации

    Главная ошибка: собственник забывают спросить мнение УК по снижению тарифа

    Во втором предложении части 7 статьи 156 ЖК РФ указано,что размер платы за содержание жилого помещения определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

    А это означает, что сменить тариф не согласовав с УК, не представляется возможным. К такому мнению и приходит Минстрой в своем письме от 12 июля 2019 г. № 25373-ИА/04.

    Какие последствия для УК при снижении тарифа без её мнения и что она может сделать?

    При получении от собственников протокола общего собрания о снижении тарифа — УК имеет полное право “игнорировать” такое решение, принятое без согласования с УК и действия УК будет обоснованны и законны (выше указано правовое основание).

    Кроме непринятия к учету такого решения, УК имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о признании решения ОСС помещений в МКД недействительным (о порядке оспариваний решений собраний читайте в статье по ссылке) Это предусмотрено ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. УК может как самостоятельно обратиться так и через лояльных к ней собственников; Ответчиком по такому иску будут инициаторы общего собрания, которые и понесут в дальнейшем судебные издержки.

    Подписаться на gkh.ru

    Еще больше полезной информации на информационном портале «ЖКХ. ру»

    Один дом — разные ставки за содержание общего имущества. КС РФ решил, законно ли это

    Нормы Жилищного кодекса, устанавливающие обязанность собственников жилья и других помещений в многоквартирном дома вносить платежи за содержание общего имущества, признаны не противоречащими Конституции РФ. Однако Конституционный Суд указал, что порядок назначения размера таких платежей не должен подвергать дикриминации одних собственников по сравнению с другими.

    Конституционный Суд РФ рассмотрел жалобу гражданира РФ на норму Жилищного кодекса РФ, согласно которой все собственники квартир и прочих помещений в многоквартирном доме обязаны платить за содержание общего имущества.

    В Постановлении Конституционного Суда от 29 января 2018 года № 5-П судьи указали, что оспариваемые нормы не противоречат Конституции и не нарушают права граждан, однако могут неверно трактоваться управляющими организациями и ТСЖ при определении размера платежей.

    Дифференциация ставок может быть установлена решением собрания собственников

    Заявитель купил квартиру в многоквартирном доме по договору долевого строительства. На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома был рассмотрен вопрос и установлен размер обязательных платежей за содержание общего имущества. Ставки были дифференцированы в зависимости от категории собственников следующим образом:

    • 25 руб. с кв.м для владельцев квартир;
    • 14 руб. с кв.м для собственников нежилых помещений;
    • 10 руб.с кв.м для владельцев машиномест.

    Заявителю такая дифференциация не понравилась: он посчитал, что собственники нежилых помещений оказываются в более выгодном положении и что собрание собственников было не вправе назначать различные ставки. В результате он обжаловал решение собрания собственников в судебном порядке.

    Суды в удовлетворении его иска отказали, указав на нормы статьи 158 ЖК РФ, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности.

    Тогда гражданин решил обжаловать эту статью в КС РФ.

    Хотя КС РФ в самой статье ЖК РФ ничего нарушаюшего права граждан не усмотрел, судьи обратили внимание на частную ситуацию заявителя, а именно на дифференциацию ставок по категориям владельцев. В постановлении Суда, в частности, сказано:

    В развитие положений части 8 статьи 155 ЖК РФ и частей 7 и 8 статьи 156 Жилищного кодекса РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв.

    постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491) предусматривают, что при определении размера платы за содержание жилого помещения, которую обязаны вносить собственники помещений, выбравшие для управления многоквартирным домом управляющую организацию, соответствующее решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации; указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

    Дифференциация размеров соответствующих платежей возможна только в случае, если она «не повлечет за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории». Если же категории разные — то и ставки могут быть различными.

    Кроме того, любой собственник имеет право обжаловать решение общего собрания в судебном порядке. При рассмотрении такой жалобы суды не должны руководствоваться исключительно формальным критерием распределения бремени расходов по содержанию общего имущества.

    Поэтому, если будет усмотрено нарушение требований законодательства, решение общего собрания собственников может быть признано недействительным. КС РФ рекомендовал пересмотреть дело заявителя с учетом изложенной правовой позиции.

    Постановление может стать основой для последующих судебных решений при рассмотрении дел, связанных с определением полномочий собраний собственников, так как указывает на обстоятельства, позволяющие признать решение собрания законным или незаконным.

    Собственники утвердили «свой» размер платы. Что делать управляющей организации?

    Общее собрание собственников должно учитывать предложения управляющей организации при утверждении размера платы за содержание жилья. Однако иногда собственники принимают свой размер платы: кто-то его экономически обосновывает, а кто-то ориентируется лишь на чувство комфорта.Что происходит дальше? Собрали практику судов за 2020 год, чтобы показать возможные варианты развития событий.

    Вариант первый. Управляющая организация не слушается и начисляет тот размер платы, который считает правильным.

    Правильным организация может считать предыдущий размер платы, муниципальный тариф или тот, который она предлагала собственникам – это зависит от условий договора управления. Дальше собственники предсказуемо жалуются в жилищную инспекцию, которая выдает предписание. Управляющая организация идет в суд и обычно проигрывает.

    Пример 1: Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.02.2020 по делу № А43 – 10964/2019Управляющая организация из Нижнего Новгорода не исполнила решение собрания собственников, которые без учёта её мнения утвердили размер платы 34,57 Р/м2.

    Такой размер, по мнению организации, не позволяет ей нормально содержать общедомовое имущество.ГЖИ Нижегородской области считала, что организация обязана исполнять решение собрания.

    Суды поддержали инспекцию:«Ссылка Общества на то, что решение собственников об установлении размера платы за содержание принято без учета предложения Управляющей компании, несостоятельна, так как не исключает обязанности последней применять тарифы, принятые решением собственников, которое никем не оспорено и не признано незаконным…Общество не представило доказательств того, что установленный собственниками размер не позволяет обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства и не отвечает требованиям разумности».

    Пример 2: Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А05 – 1239/2020, оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.

    2020Управляющей организации из Архангельска не понравилось решение собственников об утверждении платы за содержание и ремонт в 24 Р/м2, поэтому она обратилась в районный суд с иском об оспаривании решения собрания, но проиграла. При этом она начисляла по муниципальному тарифу (28,92 Р/м2).

    ГЖИ Архангельской области потребовала пересчитать плату в соответствии с решением собрания.Суды

    Утверждение платы за жилье собственниками – порядок, ограничения

    – Собственники нашего дома полагают, что переплачивают по тарифам за содержание жилья. Мы хотим пересмотреть размер платы. Могут ли собственники утвердить свой размер платы за жилье? Как это сделать? Что делать, если управляющая компания не прислушается к решению собственников и продолжит начислять тот размер платы, который считает правильным?

    – Собственники жилых помещений действительно могут принимать участие в определении размера платы за содержание жилья, но с учетом предложения по ценообразованию, сделанного управляющей компанией.

    ???? Определение размера платы за жилье – законодательные нормы

    На основании требований пункта 1 статьи 162 Жилищного кодекса (ЖК) договор управления многоквартирным домом подписывается в письменном виде. Договор заключается как минимум на год, максимум – на пять лет (пункт 5 статьи 162 ЖК).

    Согласно пункту 3 части 3 статьи 162 ЖК, порядок определения цены договора, размера платы за коммунальные услуги и за содержание и ремонт жилых помещений и порядок ее внесения относятся к существенным условиям договора управления многоквартирным домом.

    Изменение и расторжение договора по управлению многоквартирным домом происходит в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 162 ЖК и прописан в следующих частях Гражданскгого кодекса:

    • пункт 1 статьи 310;
    • пункт 1 статьи 432;
    • статьи 450-453.

    Исходя из этих норм, пересмотр существенных условий в одностороннем порядке недопустим.

    Относительно порядка определения цены договора и размера платы за содержание жилья в пункте 7 статьи 156 ЖК есть одно важное утонение: они определяются с учетом предложений управляющей компании на срок не менее года.

    Действия управляющей компании по определению платы и ее обоснованию

    Чтобы разработать экономически обоснованную величину платы за содержания жилья, управляющая компания должна проделать большую работу:

    1. Провести осмотр общего имущества и на основании этого составить акт о состоянии общедомового имущества, выявленных дефектах и потребности в ремонте.
    2. На основании акта составляется проект с перечнем всех работ, которые необходимо провести для устранения всех дефектов.
    3. По проекту с перечнем работ и услуг формируется смета с подробным расчетом и указанием сумм, которые управляющая компания планирует потратить на работы и услуги в течение года.
    4. Предложение о размере платы за жилое помещение размещается на стендах или передается каждому собственнику. На ознакомление с предложением собственникам отводится 30 дней.
    5. На собрание собственников выносится предложение с размером платы.

    Таким образом, собственники жилого помещения определяют цену договора с учетом сведений, переданных управляющей компанией, и по согласованию с ней. Обоснование цены должно включать информацию о состоянии дома, его износе, стоимости работ и услуг, которые необходимо провести в данном доме. 

    Собственники, в свою очередь, могут не утвердить указанный размер платы, посчитав его завышенным или необоснованным.

    ???? Право собственников утвердить свой тариф – и что на практике означает его экономическое обоснование

    В Постановлении Пленума ВС №22 от 27 июня 2017 года подчеркивается, что утвержденный собственниками размер платы не может утверждаться произвольно. Он должен обеспечивать содержание общедомового имущества по требованиям законодательства.

    Соответствующая позиция была позднее сформулирована и Конституционным судом.

    По его мнению, размер платы за содержание жилого помещения должен быть достаточным для финансирования работ и услуг, которые необходимы для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарно-техническим требованиям.

    Размер платы за содержание жилья должен быть соразмерен согласованному договором перечню, объему, качеству услуг и работ. При этом собственники могут не соглашаться на включение в перечень дополнительных работ и услуг, не указанным в минимальном перечне, утвержденном Постановлением Правительства от 3 апреля 2013 г. №290.

    На основании письма Минстроя России «25373-ИА/04 «Об определении размера платы за содержание жилого помещения» можно сделать вывод, что стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок расчета платы за содержание жилого помещения.

    Если плата за содержание жилья будет снижена по решению собственников, то это может повлечь такую ситуацию, когда управляющая компания не сможет осуществлять весь объем работ, предусмотренных договором управления – и должна будет выполнять определенные работы себе в убыток.

    Невыполнение обязательных работ может повлечь и крупные убытки для управляющей компании в виде административной ответственности по нормам части 2 статьи 14.1.3 Кодекса об административных правонарушениях. Данная норма предполагает штрафы:

    • на должностных лиц – 50-100 тыс. р. или дисквалификацию до 3 лет;
    • на юрлиц – 250-300 тыс. р.

    Таким образом, собственники при пересмотре тарифа, предложенного управляющей компанией, должны обосновать его экономически. Тариф должен позволить управляющей компании выполнять возложенные на нее обязанности по содержанию общедомового имущества.

    Как вы оцениваете размер платы по содержанию жилья в вашем доме?ЗавышенОбоснованЗатрудняюсь сказать

    ????‍♂️ Право управляющей организации обжаловать решение общего собрания

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *