Законодательно закреплено, что прерогатива выбора управления имуществом МКД, лежит исключительно на собственниках помещений. Когда они тянут с выбором или в принципе отказываются от принятия какого-либо решения, то муниципальные органы проводят организацию и проведение открытого муниципального конкурса. В некоторых случаях его признают несостоявшимся, на основании того, что документально зафиксирована полная неявка участников мероприятия. В публикации подробно описывается процесс правильного проведения конкурса по выбору новой управляющей компании.
Основания для проведения открытого конкурса (ОК)
Конкурс по выбору новой управляющей компании в открытом режиме проводится, когда владельцы МКД не избрали тип домового управления из-за:
- невозможности собраться жильцам всем вместе и прийти к какому-то общему решению
- отсутствие реализации принятого решения на собрании
- на основании признания в суде несостоятельности собрания и принятия решения
- все попытки собраться повторно не увенчались успехом
- большинство жителей проигнорировало ранее принятое решение и не заключены договоры с УК
- жильцы не подали соответствующие бумаги для госрегистрации специальной частной коммунальной фирмы
- построена новостройка и получено эксплуатационное разрешение
Нередки случаи, когда администрация района или города отказывается проводить открытые конкурсы не желая выполнять обязанности, регламентированные 161 статье ЖК.
Другими словами, организатор прикрывает те УК, которые должны быть заменены по решению собрания жильцов. В арбитражной практике встречаются случаи, когда орган местного самоуправления самостоятельно предоставил право управления домом фирме, без проведения ОК.
А это не соответствует требованиям антимонопольного закона о защите конкуренции ч. 1 ст. 13 ФЗ.
Законодательство
Основным и главным законом по деятельности и выбору УК является Жилищный кодекс. Основные правила и положения:
- Ст. 162 регулирует предпосылки для начала процесса открытого конкурса по выбору управляющей организации
- В ст. 164 описаны причины, почему должен быть проведен ОК муниципалитетом
- Если речь идет о новых объектах, то в ст. 161 ЖК России организатор размещает объявление на своем сайте о начале конкурсного отбора
- Статья 200 регулирует временной период получения уведомлений со стороны ЖЭК и выбранной УК
- ФЗ 189 от 29.02.04 фиксирует проведение в действие ЖК и деятельность контролирующих учреждений
Принципы соответствия торгов
При проведении торгов местная администрация ссылается на внутренние регламенты.
Как правило, в каждом муниципалитете они свои и написаны с учётом местных особенностей и организационной структуры администрации.
Главное, чтобы они не противоречили основному законодательству и Жилищному Кодексу. Чтобы ознакомиться с этими документами нужно зайти на сайт администрации и изучить порядок действий.
Участники
С одной стороны участниками являются жильцы мкд и орган местного самоуправления, а с другой – претенденты на управление многоквартирным домом. По закону, общее количество УК, которые претендуют на участие в конкурсе не ограничено, единственное нужно заранее уведомить организатора о своем участии.
Предмет торга
Предметом конкурса по открытому отбору управляющей организации является получение права управлять общедомовым имуществом. Деятельность регулируется заключенным договором между сторонами.
Помимо этого, к предмету относят финансовые средства, которыми в дальнейшем будет распоряжаться управляющая компания, ежегодно или ежеквартально предоставляя отчёты о проделанных работах.
Во время торгов УО соперничают между собой, предлагая лучшие условия работы по, сниженными тарифами ЖКХ.
Конкурсная документация и организация осмотра МКД
Муниципальный конкурс запрещает какие-либо переговоры с претендентами до старта торгов. Перед официальным объявлением начала торгов, администрация и инициативная группа составляют следующие документы:
- Акт общего технического состояния помещений
- Графики последних осмотров профильными специалистами и их экспертное заключение
- Список обязательных функциональных обязанностей, необходимых для содержания помещений и близлежащей территории
- Договор управления
- Регламентированный порядок проведения организатором открытого конкурса
- Заявление на фигурирование в торгах УО
Обзор практики типовых нарушений порядка организации и проведения органом местного самоуправления конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом
- К порядку организации и проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не подлежат применению положения законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.
- При организации и проведении конкурсов по отбору управляющей организации органами местного самоуправления допускаются случаи применения к подобным конкурсам отдельных положений законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд, что является недопустимым исходя из следующего.
- Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленных данным кодексом случаях.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.
2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами (далее – Правила).
Исходя из пункта 2 Правил под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.
В свою очередь размер платы за содержание и ремонт жилого помещения — плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме
Предметом конкурса является право заключения договоров управления многоквартирным домом в отношении объекта конкурса, объектом конкурса является общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.
По результатам конкурса с его победителем заключается договор управления многоквартирным домом (раздел IX Правил).
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья и т.д.
) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).
Из приведенных норм следует, что проводимый органом местного самоуправления в порядке статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации конкурс не направлен на удовлетворение муниципальных нужд, не предполагает расходование средств местного бюджета.
Получателями услуг по договору управления являются собственники помещений, а не органы местного самоуправления, в связи с чем процедура проведения конкурса регулируется исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил.
К данным отношениям не применимы положения, регулирующие порядок осуществления закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.
Неразмещение на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса, конкурсной документации.
В соответствии с пунктом 32 Правил информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru.
Об изменениях в порядке проведения открытых конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами
24 декабря 2018 15:00
Постановление от 14 декабря 2018 года №1541.
В Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом внесены изменения, которыми в ходе конкурсных процедур предусматривается пошаговое снижение цены договора управления многоквартирным домом.
Цель принятых решений – создать конкурентную среду при проведении конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами, снизить цены на управление многоквартирными домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир.
- Справка
- Подготовлено Минстроем России в соответствии с планом мероприятий («дорожной
картой») по развитию конкуренции в отраслях экономики и переходу отдельных сфер
естественных монополий из состояния естественной монополии в состояние
конкурентного рынка на 2018–2020
годы (утверждён распоряжением Правительства от 16
августа 2018 года №1697-р). - Жилищным кодексом предусмотрено, что в случаях, если в
течение шести месяцев в доме не выбран способ управления, если это новый дом
или если управляющая организация прекратила управление домом, то орган местного
самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для
управления многоквартирным домом. - Правила проведения такого конкурса (далее – Правила)
утверждены постановлением
Правительства от 6 февраля 2006 года №75.
Правилами было установлено, что организатор конкурса
определяет в составе конкурсной документации в том числе перечень и стоимость
дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме.
Общая стоимость таких работ и
услуг, заявленная участником конкурса, является критерием определения
победителя при проведении конкурса. При этом предусматривалось, что цена
договора управления многоквартирным домом и, соответственно, стоимость жилищной
услуги не меняется в связи с проведением конкурса.
Участник конкурса определяет
перечень дополнительных работ и услуг и принимает на себя обязательство
выполнять предложенные им дополнительные работы за плату, размер которой указан
в конкурсной документации.
Вместе с тем на практике контроль за выполнением
победителем конкурса дополнительных работ в рамках исполнения договора
управления многоквартирным домом не проводится. Со стороны недобросовестных
управляющих организаций имеют место злоупотребления при заявлении на конкурсе
перечня дополнительных работ.
Подписанным постановлением в Правила внесены изменения,
которыми в рамках конкурсных процедур предусматривается пошаговое снижение цены
договора управления многоквартирным домом. Также предусматривается отказ от
использования в качестве критерия определения победителя конкурса стоимости
дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме.
Цель принятых решений – создать конкурентную среду при
проведении конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами,
снизить цены на управление многоквартирными домами и, как следствие, финансовую нагрузку на
собственников квартир, привлечь на рынок управления многоквартирными домами
добросовестные управляющие организации.
Конкурсная документация для проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирными домами по двум лотам
Cкачать: ms-word
Договор управления проект
| «У Т В Е Р Ж Д А Ю» Глава местной администрации МО Пениковское сельское поселение Бородийчук В.Н. ____________________________ (подпись руководителя) М.П. 25 января 2021 года |
- Конкурсная документация
- для проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирными домами по двум лотам
- 2021 г.
- СОДЕРЖАНИЕ
- 1. Извещение о конкурсе 3
- 2. Акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном
- доме, являющегося объектом конкурса 5
- 3. Реквизиты банковского счета для перечисления средств, в качестве обеспечения
- заявки на участие в конкурсе 5
- 4. Порядок проведения осмотров заинтересованными лицами и претендентами
- объекта конкурса 5
- 5. Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта Конкурса и размер
- платы за содержание и ремонт 6
- 6. Срок внесения собственниками помещений в многоквартирном доме платы за содержание и ремонт жилого помещения 6
- 7. Срок действия договора управления многоквартирным домом 6
- 8. Требования к участникам конкурса 6
- 9. Порядок подачи и форма заявки на участие в конкурсе 7
- 10. Срок, в течение которого победитель конкурса должен подписать договоры управления многоквартирным домом 8
- 11. Требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления 9
- 12. Срок начала выполнения управляющей организацией возникших по результатам конкурса обязательств 9
- 13. Порядок оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договорам управления многоквартирным домом 9
- 14. Формы и способы осуществления собственниками помещенийконтроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств 10
- 15. Размер обеспечения исполнения обязательств 10
- 16. Порядок проведения конкурса 11
- 17. Проект договора 12
- 18. Приложение № 1 Акт о состоянии общего имущества собственников помещений 13
- 19. Приложение № 2 Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса 20
- 20. Приложение № 3 Перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией 21
- 21. Приложение № 4 Форма заявки на участие в конкурсе 29
- 22. Приложение № 5 Проект договора управления многоквартирным домом 31
- 1) Основание проведения конкурса и нормативные правовые акты, на основании которых проводится конкурс:
- — Пункт 13 статьи 161, статья 162 Жилищного кодекса РФ,
— Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75).
— Постановление администрации МО Пениковское сельское поселение от 30.12.2020 № 516 «О проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами».
2) Наименование, место нахождения, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер телефона организатора конкурса:
Местная администрация муниципального образования Пениковское сельское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области.
Местонахождения и почтовый адрес: 188530, Ленинградская область, Ломоносовский район, дер.Пеники, ул. Новая, д. 13, кв.31.
Контактный телефон: 8 (813) 76-54-283
Адрес электронной почты: lo.lr.peniki@mail.ru
3) Характеристика объекта конкурса, включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования, виды благоустройства, серию и тип постройки, а также кадастровый номер (при его наличии) и площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме:
3.1 Лот №1:
3.1.1) Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, д.Таменгонт, ул. Гвардейская, д. 10, имеет следующие характеристики:
- а) год ввода в эксплуатацию: 1958;
- б) этажность 3;
- в) количество секций – 1 секция;
- г) количество квартир – 24 шт.;
- д) общая площадь жилых помещений с учетом балконов и лоджий – 1697,1 кв. м;
- е) общая площадь жилых помещений без учета балконов и лоджий – 1021,4 кв. м;
- ж) общая площадь нежилых помещений и помещений общего пользования – 555,0 кв. м;
- з) виды благоустройства: водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение, связь.
- и) серия и тип постройки: кирпичное;
3.1.2) Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, д.Таменгонт, ул. Гвардейская, д. 11, имеет следующие характеристики:
- а) год ввода в эксплуатацию: 1958;
- б) этажность 3;
- в) количество секций – 1 секция;
- г) количество квартир – 20 шт.;
- д) общая площадь жилых помещений с учетом балконов и лоджий – 1564,3 кв. м;
- е) общая площадь жилых помещений без учета балконов и лоджий – 827,3 кв. м;
- ж) общая площадь нежилых помещений и помещений общего пользования – 555,0 кв. м;
- з) виды благоустройства: водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение, связь.
- и) серия и тип постройки: кирпичное;
3.1.3) Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, д.Таменгонт, ул. Гвардейская, д. 12, имеет следующие характеристики:
- а) год ввода в эксплуатацию: 1958;
- б) этажность 3;
- в) количество секций – 1 секция;
- г) количество квартир – 24 шт.;
- д) общая площадь жилых помещений с учетом балконов и лоджий – 1576,4 кв. м;
- е) общая площадь жилых помещений без учета балконов и лоджий – 1015,2 кв. м;
- ж) общая площадь нежилых помещений и помещений общего пользования – 561,6 кв. м;
- з) виды благоустройства: водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение, связь.
- и) серия и тип постройки: кирпичное;
- 3.2 Лот №2:
3.2.1) Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, д.Таменгонт, ул. 2 бригады моряков, д. 10, имеет следующие характеристики:
- а) год ввода в эксплуатацию: 1960;
- б) этажность 3;
- в) количество секций – 1 секция;
- г) количество квартир – 24 шт.;
- д) общая площадь жилых помещений с учетом балконов и лоджий – 1575,5 кв. м;
- е) общая площадь жилых помещений без учета балконов и лоджий – 1006,3 кв. м;
- ж) общая площадь нежилых помещений и помещений общего пользования – 569,2 кв. м;
- з) виды благоустройства: водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение, связь.
- и) серия и тип постройки: кирпичное;
3.2.2) Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, д.Таменгонт, ул. 2 бригады моряков, д. 11, имеет следующие характеристики:
- а) год ввода в эксплуатацию: 1960;
- б) этажность 3;
- в) количество секций – 1 секция;
- г) количество квартир – 24 шт.;
- д) общая площадь жилых помещений с учетом балконов и лоджий – 1575,5 кв. м;
- е) общая площадь жилых помещений без учета балконов и лоджий – 1020,1 кв. м;
- ж) общая площадь нежилых помещений и помещений общего пользования – 555,4 кв. м;
- з) виды благоустройства: водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение, связь.
- и) серия и тип постройки: кирпичное;
3.2.3) Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, д.Таменгонт, ул. 2 бригады моряков, д. 12, имеет следующие характеристики:
- а) год ввода в эксплуатацию: 1959;
- б) этажность 3;
- в) количество секций – 1 секция;
- г) количество квартир – 16 шт.;
- д) общая площадь жилых помещений с учетом балконов и лоджий – 1586,8 кв. м;
- е) общая площадь жилых помещений без учета балконов и лоджий – 1042,3 кв. м;
- ж) общая площадь нежилых помещений и помещений общего пользования – 405,0 кв. м;
- з) виды благоустройства: водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение, связь.
- и) серия и тип постройки: кирпичное;
- 4) наименование обязательныхработ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления многоквартирным домом:
- В соответствии с Приложением № 2 к конкурсной документации «Перечень и стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах по адресам:
Лот №1 — Ленинградская область, Ломоносовский район, д.Таменгонт, ул.Гвардейская, дом 10, дом 11, дом 12;
Лот №2 — Ленинградская область, Ломоносовский район, д.Таменгонт, ул. 2 бригады моряков, дом 10, дом 11, дом 12.».
5) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг:
В соответствии с Приложением № 2 к конкурсной документации «Перечень и стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах по адресам:
Лот №1 — Ленинградская область, Ломоносовский район, д.Таменгонт, ул.Гвардейская, дом 10, дом 11, дом 12 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения – 20,00 рублей за 1 кв. м в месяц;
Лот №2 — Ленинградская область, Ломоносовский район, д.Таменгонт, ул. 2 бригады моряков, дом 10, дом 11, дом 12.» размер платы за содержание и ремонт жилого помещения – 18,00 рублей за 1 кв. м в месяц.
- 6) перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:
- В соответствии с Приложением № 3 к конкурсной документации «Перечень коммунальных услуг и определение размера платы за коммунальные услуги (в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома)».
- 7) адрес официального сайта, на котором размещена конкурсная документация, срок, место и порядок предоставления конкурсной документации, размер, порядок и сроки внесения платы, взимаемой организатором конкурса за предоставление конкурсной документации, если такая плата установлена:
Получить конкурсную документацию о порядке проведения конкурса можно по адресу организатора конкурса в рабочие дни с «25» января 2021 г. с 9.00 до 13.00 и с 14.00 до 17.00 (местное время) по «24» февраля 2021 г., а также на сайте в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru. Конкурсная документация предоставляется без взимания платы, по обоим Лотам.
8) место, порядок и срок подачи заявок на участие в конкурсе:
Лот №1 — Заявки на участие в конкурсе и прилагаемые к ним документы подаются по адресу организатора конкурса с «25» января 2021 г. с 9.00 до 13.00 и с 14.00 до 17.00 (местное время) по «24» февраля 2021 г. до 11.00 часов местного времени. Порядок подачи заявок установлен в разделе 9 настоящей конкурсной документации.
Лот №2 — Заявки на участие в конкурсе и прилагаемые к ним документы подаются по адресу организатора конкурса с «25» января 2021 г. с 9.00 до 13.00 и с 14.00 до 17.00 (местное время) по «24» февраля 2021 г. до 11.00 часов местного времени. Порядок подачи заявок установлен в разделе 9 настоящей конкурсной документации.
9) место, дата и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, а также место, дата и время рассмотрения конкурсной комиссией заявок на участие в конкурсе:
Лот №1 — Место, дата и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе: Ленинградская область, Ломоносовский район, дер. Пеники, ул. Новая, д. 13 кв.31, 24.02.2021 г. в 11-00 часов (местное время).
Место, дата и время рассмотрения заявок на участие в конкурсе: