Городская среда 25 апреля 2017, 13:29 3231
В малоэтажках все живут одной большой семьей.
В последнее время жильцов активно агитируют на перевод многоквартирных домов на непосредственную форму управления. Сегодня мы постараемся рассмотреть плюсы и минусы подобной независимости.
Напомним, существуют три формы управления домами: непосредственное управление собственниками (если квартир не более 30), управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом и с помощью управляющей организации.
Понятно, что полный выбор имеют жители маленьких двухподъездников. С ними, по словам руководителей УК, и больше всех головной боли, так как многие такие дома построены еще пленными немцами и давно уже «дышат на ладан».
К тому же большинство жителей разваливающихся лачуг – малообеспеченные или асоциальные граждане.
Есть, правда, и относительно новые малоквартирники – они-то, как правило, и отказываются от услуг УК, предпочитая собственноручно вести свое домохозяйство, без лишних переплат «стороннему дяде». «Наш дом построен в начале 2000-х годов, – говорит ивановка Евгения Голикова.
– Долгое время у нас было непосредственное управление, которое полностью устраивало. А недавно администрация поставила нас перед фактом: выбрать УК или создать ТСЖ.
Теперь, оказывается, непосредственное управление может быть лишь в домах, где не более 30 квартир, а у нас на парочку больше… Нам пришлось создать ТСЖ».
Евгении повезло и с домом, и с соседями, которые занимают активную позицию по содержанию и благоустройству. Разногласий практически не возникает: потекла крыша – скинулись, нашли подрядчика за разумные деньги и сделали.
Также покрасили подъезды и даже забетонировали дорожку к дому. Сейчас жильцы хотят заменить окна в подъездах. «У нас нет отчетов, все друг друга знают и доверяют, – говорит Евгения.
– А в управляющей компании нет ни прозрачности, ни адекватных цен, ни заинтересованности в качестве работ».
Найдется альтруист – будет вам счастье
Непосредственное управление означает, что обслуживание дома целиком лежит на всех жителях. Они самостоятельно заключают договоры с организациями по услугам горячего и холодного водоснабжения, тепло-, газо-, электроснабжения.
Кроме того, они вольны выбирать: кто, что и на каких условиях будет ремонтировать (договоры заключаются как на отдельные работы по обслуживанию дома, так и целиком сразу на весь спектр – с любой организацией или частным лицом).
В общем, если что-то сломается, делать всё придется самостоятельно либо с привлечением сторонних специалистов за свой счет.
При самоуправлении ждать помощи жильцам неоткуда.
В отношениях с третьими лицами от имени всех жильцов вправе действовать один из собственников (чаще всего, старший по дому).
Представлять интересы жильцов может и посторонний человек, не являющийся собственником в этом доме, но для этого абсолютное большинство собственников должно уполномочить его своими доверенностями. Стоит учитывать, что обязанности эти не могут официально оплачиваться.
В этом и состоит основное преимущество непосредственного управления – отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или связанных с привлечением к управлению управляющей компании.
Однако это и главный недостаток такого вида управления, особенно если в доме проживает достаточно большое количество жильцов.
Ведь, чем больше дом, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.
А найти такого управляющего, который по своей инициативе бесплатно решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших домах.
Потекла крыша – проси денег у соседей
Оплачивая коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям, жители отвечают только за себя и не могут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Если, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают (неплатежи не закладываются в ОДН).
Как уже отмечалось, не нужно тратиться на содержание штата управляющей организации, не нужно годами ждать необходимых работ по содержанию общего имущества дома.
Все действия, связанные с улучшением жизни, – исключительно добровольные. Так, если жители дома решат установить видеодомофоны, построить детскую площадку, проложить асфальт, но несколько человек откажутся сдавать деньги – заставить их будет нельзя. А значит, плата за данный вид работ с остальных жильцов увеличится.
Наиболее распространенная проблема – качество коммунальных услуг. Поставщики ресурсов не занимаются содержанием или ремонтом домовых инженерных систем. И если к жильцам верхних этажей не поступает вода, то им придется жаловаться не в «Водоканал», не в управляющую компанию, а идти на поклон к соседям и уговаривать их «скинуться» на необходимый ремонт внутридомовых сетей.
Еще один из минусов непосредственного управления – отсутствие возможности участия в государственных программах. Такие дома считаются почти списанными с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты.
Поэтому возможность получения муниципальной или федеральной помощи исключается. То есть необходим пандус или детская площадка – жители будут это внедрять в жизнь своими сбережениями и силами.
При этом, если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все собственники.
Расходы на домоуправа покроет энергосбережение
В определенном смысле домом на самоуправлении может быть и объект, относящийся к ТСЖ. Главное, чтобы в нем был адекватный, грамотный и честный председатель. Штат ТСЖ в основном составляет пара-тройка человек, которые не слишком обременяют жильцов, скажем, стоквартирника своими зарплатами, зато снимают с самих собственников все заботы по решению насущных проблем.
«ТСЖ не работает на прибыль, – объясняет руководитель группы «Качество повседневной жизни» регионального Народного фронта Светлана Межирицкая. – У некоммерческой организации это не предусмотрено уставом.
Оптимальная площадь дома, при которой необременительно содержать ТСЖ, на мой взгляд, – 40 тысяч квадратных метров».
Однако есть примеры, когда и в пять раз меньшие дома эффективностью управления не только покрывают затраты на оплату содержания штата ТСЖ, но и обеспечивают существенную экономию жителей на коммунальных платежах, внедряя энергосберегающие технологии.
Что входит в техобслуживание многоквартирного дома
Что входит в техническое обслуживание многоквартирного дома
Ежемесячно владельцы квартир получают квитанции об оплате услуг ЖКХ, в которых отдельной строкой (а, иногда, и отдельным бланком) выделено техобслуживание здания. Но не все четко понимают, что входит в этот пункт и с кого можно требовать его надлежащее выполнение.
По сути это комплекс мер, направленных на содержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Они распространяются на всю общую долевую собственность, к которой относятся подъезды, лестничные клетки, крыши, чердаки, подвалы, фасады и придомовая территория со всеми объектами благоустройства.
Одними из основных аспектов, при этом, являются регулярные осмотры, текущий и капитальный ремонт. Они призваны поддерживать все характеристики здания.
Осмотры выявляют любые нарушения и повреждения, от крупных до самых мелких. Чтобы устранить небольшие нарушения, производится текущий ремонт, призванный поддерживать порядок и, как можно дольше, избегать проведения капитальных ремонтных работ.
Боле серьезный ремонт проводится в том случае, если существует потребность в полной или частичной замене инженерных коммуникаций. Техобслуживание обязано быть своевременным и согласовываться с жильцами на общем собрании.
Кто осуществляет контроль над техобслуживанием
Существует несколько разновидностей управления многоквартирным домом и от этого зависит, кто занимается регулированием технического обслуживания. В некоторых случаях, это инициативная группа наиболее активных собственников, которые берут на себя бразды правления и становятся ответственными за плановый осмотр, текущий и капитальный ремонт и иные работы по содержанию многоквартирного дома.
Но, гораздо чаще, управлением занимается жилищный кооператив, товарищество собственников жилья или управляющая компания.
Инженерные коммуникации в квартире: кто за что отвечает?
Что такое наше жилье без воды, света, тепла – коробка с крышей, да и только. Инженерные коммуникации в квартире – как механизм в часах. Когда все работает, мы этого счастья почти не замечаем, стоит чему-то поломаться – уже катастрофа.
Декабрьский случай с порывом батареи в минской квартире, когда горячая вода два часа заливала все нажитое имущество, – прямое тому доказательство.
Но вопрос в подобных ситуациях, как всегда, один: кто за все заплатит? Эта неприятная ситуация подвигла Портал коммунальной грамотности разобраться, за что в квартире несут ответственность коммунальные службы, а за чем должны следить сами жильцы.
Водопровод
Все, что находится за первым вентилем (запорной арматурой) на отводе трубы, идущей от транзитного стояка в вашу квартиру, – сами трубы с горячей и холодной водой, краны, вентили, смесители, остальная сантехника – собственность владельца жилья.
Ответственность за их работу и возможные поломки с последствиями лежит на жильцах. Стояк, по которому подается и разводится по квартирам вода, – оборудование, за состоянием которого должны следить специалисты ЖКХ.
Если поломка или течь возникнет здесь, ее устранение выполняется за счет обслуживающей организации. При этом важно, чтобы в санузле было сохранено смотровое окно, через которое специалисты смогут проводить ремонтные работы на стояке.
Поверьте, коммунальникам меньше всего хочется портить вам настроение, уничтожая дорогой ремонт в ванной комнате, чтобы добраться до стояка.
В организации ЖКХ, обслуживающей конкретный дом, есть утвержденный перечень платных бытовых услуг.
Например, в него может входить замена вентиля, унитаза, умывальника, ванны, смесителей, сифонов, полотенцесушителя, участка канализационного трубопровода, отключение воды по стояку, ремонт смывного бачка, прочистка трубопроводов внутренней канализации и др. услуги. Отказать в выполнении работ из утвержденного перечня в организации ЖКХ не имеют права.
Счетчики воды приобретаются и устанавливаются за счет средств абонента и являются его собственностью. Следить за их исправным состоянием, а также целостностью пломб должны жильцы. Они могут подать заявку в обслуживающую организацию на их профилактическое обслуживание, ремонт, замену или поверку, оплатив это из личных средств.
Между тем на обслуживающей организации лежит обязанность раз в шесть лет (иногда – реже, все зависит от условий договора) проводить плановую поверку счетчика, и платить за нее жильцам не нужно.
Кроме того, на счетчики, установленные на горячую и холодную воду, распространяется гарантия в течение двух лет.
Если за это время что-то пойдет не так – счетчик лопнет, не выдержит резьбовое соединение, из-за чего зальет квартиру, – ремонт и оплата ущерба пройдет за счет предприятия, несущего бремя гарантийных обязательств (водоканала, обслуживающей организации или индивидуального предпринимателя, имеющего лицензию).
Общедомовая система канализации включает в себя транзитные стояки, поэтому граница ответственности организации ЖКХ проходит по месту присоединения внутриквартирной канализации к этому стояку, даже если это присоединение выполнено за пределами вашей квартиры.
Батареи
Обслуживание центральной системы отопления зависит от способа ее разводки в доме. При вертикальной разводке в зону ответственности ЖЭУ входят трубопроводы и отопительные приборы в жилых помещениях, трубопроводы горячего водоснабжения, полотенцесушители, установленные в соответствии со строительным проектом здания.
В данном случае батареи и трубы отопления – единственное инженерное оборудование, которое организация ЖКХ меняет бесплатно в квартире во время капитального ремонта дома или если истек срок его эксплуатации. Правда, заменят приборы отопления на типовые (как правило, чугунные), предусмотренные проектом.
Если хотите другие – платите из своего кармана и согласовывайте с организацией ЖКХ.
Во всех остальных случаях поменять приборы отопления – занятие, требующее не только личных финансовых вложений, но времени и терпения. Замена системы центрального отопления считается переустройством инженерных систем в квартире, требующим согласования проекта в исполкоме.
Самовольное переустройство или нарушение правил при переустройстве является административным правонарушением, за которым следует штраф, размер которого может достигать 30 базовых величин. Если подобные факты обнаружатся при аварийной ситуации (наприме, лопнувшая батарея зальет квартиру соседей), помимо этого штрафа, придется возмещать еще и ущерб, нанесенный чужому имуществу.
Чтобы заменить батареи без последствий для своей нервной системы и кошелька, нужно:
- взять в местном исполкоме разрешение на проведение переустройства инженерных сетей (для его получения понадобится собрать пакет документов, перечень которых лучше заранее уточнить по телефону, чтобы не бегать дважды). На принятие решения исполкому отводится месяц, документ выдается бесплатно и действует бессрочно;
- на основании данного разрешения нужно получить в организации ЖКХ технические условия на реконструкцию системы отопления;
- найти организацию, специализирующуюся на разработке проектов, либо индивидуального предпринимателя, имеющего лицензию на этот вид деятельности, и заключить договор подряда на изготовление проекта реконструкции системы отопления на основании выданных технических условий;
- согласовать проект в организации ЖКХ;
- заключить договор на выполнение работ с любой подрядной организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности (имейте в виду, что заменить батареи можно только в межотопительный период);
- составить акт приемки выполненных работ. Для этого нужно обратиться в организацию ЖКХ или исполком. Акт приемки составляется в пяти экземплярах, два из которых представляются в исполком, два остаются у гражданина и один экземпляр вручается подрядчику, который проводил работы по переустройству.
Специалисты отмечают, что не стоит менять чугунные батареи на алюминиевые, поскольку по параметрам сетевой воды эти радиаторы не подходят к нашей системе отопления. Отопительная система с такими радиаторами должна укомплектовываться дополнительной станцией подготовки воды.
Иначе радиаторы могут через год-два просто лопнуть, потечь вследствие химической реакции, и такие случаи имеются. Алюминиевые радиаторы можно устанавливать лишь в коттеджах, частных домах и многоквартирных домах со станцией дополнительной водоподготовки.
Также следует иметь в виду, что установить дополнительную батарею центрального отопления не разрешат, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение.
При горизонтальном способе разводки организация ЖКХ отвечает за сохранность и эксплуатацию только общих трубопроводов (стояков) и поэтажных, поквартирных отводов от них с установленной запорной арматурой (вентилями).
Индивидуальные приборы тепловой энергии и систем регулирования расхода тепла устанавливаются за счет потребителя, который несет ответственность за их сохранность и исправность, а также – за эксплуатацию и сохранность пломб, комплектность документации и своевременность проведения их ремонта и поверок. В договоре определены сроки бесплатной поверки данных приборов и гарантийные обязательства. В иных случаях обслуживание счетчиков тепла проводится за счет потребителя.
Установка индивидуальных приборов учета тепла позволяет потребителю следить за расходом тепловой энергии, тем самым экономя свои деньги. Но установить подобный прибор в одной или нескольких квартирах нельзя, необходимо, чтобы это согласились сделать как минимум 75 % участников совместного домовладения (решение общего собрания).
Электропроводка
За все электрические приборы, состояние электропроводки, исправность розеток и выключателей в квартире ответственность несет ее владелец. Любая модернизация оборудования, например, установка УЗО (устройство защитного отключения и пр.), – это платная бытовая услуга.
За счетчики электроэнергии в квартире или в специальных щитках на этаже отвечает также собственник. Обслуживанием занимается «Энергосбыт» либо, по своему усмотрению, сам жилец (выбирает подрядные организации для ремонта и т. д.).
Они, как и другие индивидуальные приборы учета, имеют гарантию и межповерочный интервал. В зависимости от производителя срок гарантии может быть разный. Как правило, до пяти лет.
Если счетчик вышел из строя в гарантийный период, тогда собственник должен вызвать представителя «Энергосбыта» для распломбировки и снятия последних показаний и уже затем обратиться к производителю за устранением дефектов (если дом новый, обычно это организация-застройщик).
Если же счетчик сломался за рамками гарантийных обязательств, схема похожая.
Сначала нужно вызвать специалиста для распломбировки счетчика и затем самостоятельно решить, как дальше поступить с оборудованием: отдать в ремонт любой организации, которая занимается данным видом работ, или же непосредственно в «Энергосбыт». В этом случае ремонт оплачивается самим жильцом. Электроэнергия за время отсутствия счетчика рассчитывается по среднему показателю.
Электрический щиток, находящийся на этаже, – общая собственность всех жильцов дома до распределительной коробки, но обслуживанием его занимается ЖЭС. Специалисты производят замену в случае выхода какого-то механизма из строя, а также плановый осмотр раз в год.
Существуют различные проекты домов. Например, со щитками прямо в квартирах. Ответственность за состояние квартирных щитков также несет ЖЭС. Это всего лишь проект дома, создающий небольшие неудобства для коммунальников, ведь для осмотра необходимо попасть в квартиру.
Газовые трубы и вентиляция
За все газовое оборудование в квартире, в том числе и счетчики, также несет ответственность ее владелец. За счет средств капремонта заменят только газовую трубу до перекрывающего крана. Работы по замене газового оборудования (плиты или счетчика) выполняются за счет жильцов.
Газовое оборудование подлежит техобслуживанию, например, плиты с проведением профилактических работ – раз в 5 лет. Техобслуживание котлов и водонагревателей производится раз в год. Проводится эта процедура за счет потребителя.
В типовом договоре на обслуживание газового оборудования установлена обязанность жильцов в согласованное время обеспечить доступ работникам газоснабжающей организации для выполнения работ по техническому обслуживанию оборудования и снятия показаний приборов учета. Это же прописано в правилах пользования газом в быту, утвержденных правительством.
Если проигнорировать данное обязательство, газоснабжающая организация может (и должна по правилам) отключить подачу газа, даже в отопительный период, информируя об этом органы местной власти.
Кроме того, существует и административная ответственность за отказ выполнить предписания представителей газоснабжающей организации или за нарушение правил пользования газом в быту – штраф от 4 до 20 базовых величин.
Захламление и закрытие вентиляционных шахт и каналов, имеющих выход в квартиры, не просто запрещены, но и опасны.
В рамках технического обслуживания дома специалисты ЖКХ проверяют техническое состояние системы вентиляции, исправность тяги вентиляционных каналов, занимаются прочисткой дымовых и вентиляционных каналов газовых водогрейных колонок и т. п. Собственник жилья обязан обеспечить доступ специалистов ЖКХ в квартиру для проведения подобного рода работ.
По сообщению портала коммунальной грамотности населения
Как жильцам выбрать способ управления домом?
В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации.
Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления.
Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?
В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности1. Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса.
Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.
Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным.
Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.
Структура этих организаций включает три звена:
- общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
- правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
- председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.
Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»). Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его. Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.
Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.
Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.
Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.
Решили показать людям, за что они платят управляющей компании на самом деле. И вот что из этого вышло — Трибуна на vc.ru
Каждый месяц вы оплачиваете квитанцию за услуги управляющей компании, но зачастую бывает так, что улучшений в доме не видно, и сервиса «как в Европе» добиться не получается, и платите уже просто на автомате.
Меня зовут Дмитрий Митрохин, я операционный директор в сервисе «Домохозяин», в который входит несколько управляющих компаний. Мы выбрали подход, при котором люди могут просто управлять своим домом.
Рассказываю, как мы сделали работу компании прозрачной для жильцов и что у нас получилось.
Есть минимальный набор услуг, который по закону управляющая компания должна выполнять. Это уборка подъездов и придомовой территории, проверка и обслуживание лифтов, устранение засоров в мусоропроводе и так далее.
Все эти услуги входят в тариф, который устанавливает администрация города. В Подмосковье — около 30 ₽ с каждого квадратного метра квартиры, в Екатеринбурге — чуть больше 20 ₽/м2, в Краснодарском крае — от 12 ₽/м2.
Если вы придете в администрацию и спросите, почему платите управляющей компании именно 30 ₽/м2, а не 20 ₽/м2, вам вряд ли объяснят. Обычно никто не знает, сколько стоит уборка вашего дома или аварийное обслуживание, — просто кто-то решил, что сумма будет такой.
В итоге люди просто отдают деньги, потому что «так надо», но в действительности это плата за услуги.
Когда жильцы оплачивают очередную квитанцию от управляющей компании, многие ощущают, будто деньги на ветру просто проносятся мимо дома
Мы посчитали себестоимость всех услуг по отдельности. Теперь мы знаем, сколько стоит помыть один квадратный метр подъезда дома в Пушкино обычной водой и во сколько обойдется уборка качественной химией в Подольске. Или сколько стоит ремонт лифта определенной фирмы, а сколько — прочисть мусоропровод.
Когда мы разложили все по полочкам, то смогли показать жителям, какие услуги входят в тариф и сколько стоит каждая из них. Благодаря этому жители увидели, сколько на самом деле стоит обслуживание дома. Вот пример расчетов:
Вы исправно перечисляете деньги, но улучшений в доме не видно: лавочек нет, стены обшарпаны, снег не убирают. Возникает логичный вопрос: а за что я плачу деньги?
Тарифы, которые установила администрация, не учитывают многих нюансов: количество квартир и этажей в доме, надежные ли лифты и так далее. Иногда бывает так, что дому не хватает денег оплатить даже минимальный набор услуг, хотя все платят исправно по тарифу. В итоге все работает по негласному правилу: жители мало платят, а управляющая компания делает вид, что работает.
Например, двухэтажный дом на 30 квартир и большая новостройка на 100 платят примерно по одному тарифу. Понятно, что маленький дом соберет намного меньше денег, но его обслуживание стоит не дешевле, чем у многоэтажки. Тогда управляющая компания может просто закрывать глаза на жалобы жильцов.
Мы сделали расчеты тарифа для каждого дома. Теперь у всех домов не один общий тариф, а у каждого свой.
Мы учитываем все нюансы дома: площадь двора, количество квартир, износ лифтов, наличие мусоропровода и индивидуального теплового пункта.
Например, если в доме большой двор, то цена будет выше, а если жителям не нужна ежедневная влажная уборка, то ниже. В результате получаем тариф, которого хватит для обслуживания дома.
Так выглядит расчет за услуги управляющей компании большого 17-этажного дома
Как мы утверждаем тариф для каждого дома. У нас есть специальный тарифный калькулятор. Он учитывает площадь двора, детской площадки, год постройки дома, количество лифтов и их производителя и много чего еще. На основе нашего расчета себестоимости услуг, он выдает справедливый тариф для дома. Мы предлагаем его жителям, и они утверждают тариф на общем собрании.
Жители видят, сколько конкретно они платят за каждую услугу. А еще понимают, что в маленьком доме за 20 ₽/м2 нельзя получить хорошее обслуживание. Когда они узнают реальную цену за каждую услугу, согласны платить не 20, а 40 ₽/м2, чтобы получить хорошее обслуживание дома.
Часто жители хотят, чтобы в их доме не только убирались три раза в неделю и чистили мусоропровод. Иногда хочется поставить видеокамеры, шлагбаум, нанять консьержа или охрану. Но чтобы это организовать, надо много времени и сил. Знаете, сколько всего надо сделать, чтобы установить в доме видеонаблюдение?
- Организовать собрание жильцов
- Получить согласие большинства
- Найти подрядчиков
- Собрать деньги
- Проконтролировать установку
- Подключить и настроить оборудование
Обычно этим занимается один активист, который ходит по квартирам и пытается объяснить, зачем это надо всем жителям.
Чтобы жители смогли просто и быстро поставить видеонаблюдение или шлагбаум во дворе, мы предлагаем дополнительные услуги еще на стадии расчета тарифа. Мы сами организовываем собрание жильцов, на котором они решают, что им нужно для двора или подъезда, находим подрядчиков, контролируем все работы и включаем нужные услуги в тариф.
В тарифе можно выбрать, нужно ли консьержу сидеть в доме круглосуточно или только днем, где устанавливать видеонаблюдение и так далее. Кроме этого, здесь можно сразу выбрать, как будут убирать дом: три раза в неделю обычной химией или каждый день дорогими экологичными средствами
Так у жителей появилась возможность без головной боли управлять своим домом. Нет балагана на собраниях, где соседи не могут договориться, никто не ходит по квартирам и не собирает суммы, взятые с потолка.
Жители дома просто заходят на сайт, видят расчеты и понимают, что надо платить не 40 ₽/м2, но всего за 55 ₽/м2 в месяц в течение определенного времени или разово заплатить управляющей компании большую сумму.
Как обычно делают управляющие компании. Все деньги от разных домов поступают в общий котел, и управляющая компания сама распределяет, на какой дом сколько потратить. В этом случае деньги одного дома покрывают расходы другого.
Как делает «Домохозяин». Все деньги от домов поступают на один общий счет. С этим мы ничего поделать не можем, так положено по закону. Но мы смогли виртуально разделить счет между домами, чтобы деньги одного не уходили на обслуживание другого. Если в каком-то доме много должников, то мы не покрываем его расходы деньгами другого дома. Все по справедливости.
Любой житель может зайти на страницу дома и посмотреть, сколько денег собрал дом. Эти деньги пойдут на обслуживание только этого дома и никакого другого
Все как в большой семье: все складывают деньги в общую копилку, тратят их на обязательные расходы и решают, что сделать с оставшимися. У нас вышло примерно так же:
Жители скидываются, мы оплачиваем уборку, аварийное обслуживание дома. Если получилось накопить немного денег, то жители решают, что с ними делать: поставить детскую площадку, новый тренажер на спортивную площадку или сделать ремонт в подъезде
Наверняка вы видели в подъезде на стенде с информацией большие таблицы. Это отчет управляющей компании, который по закону она должна делать раз в год. В ней указано что сделано, не сделано, сколько сэкономили и куда эти сэкономленные деньги должны пойти в следующем году.
Только написано все так, что ничего непонятно. Вот смотрите:
Вот такие отчеты управляющая компания по закону должна делать каждый год. Кто захочет вчитываться в мелкий шрифт и вдумываться в непонятные слова? Да и узнать отсюда можно только то, что компания сделала за год, а не за месяц
Мы работаем по технологии open book и показываем, на что уходят деньги.
У каждого дома на нашем сайте есть отдельная страница со всеми детальными расходами и доходами. Например, на этот большой дом на 200 квартир управляющая компания потратила более 500 тысяч рублей
Люди в режиме реального времени могут посмотреть, что управляющая компания сделала за месяц, что еще должна сделать, сколько денег осталось у дома, какой долг у жителей и так далее. Они видят, что их деньги ушли не на что-то абстрактное, а на их нужды.
Часто управляющие компании стараются держаться подальше от жильцов своих домов и не стремятся вести с ними диалог. Мы же дали максимум каналов связи, чтобы каждый мог сообщить о проблеме в доме или во дворе и решить ее.
Сделали три способа подать заявку. Вот бывает так: видишь, что в подъезде не горит свет, и пытаешься дозвониться в управляющую компанию. Через час берут трубку и говорят, что скоро сделают. Проходит день, два, неделя. Звонишь опять, а там говорят, что заявки не было и вообще у них обед.
Если вдруг в доме пропал свет или протекает кран, жители могут сообщить нам об этом несколькими способами:
- Позвонить в круглосуточный контактный центр
- Позвонить управляющему дома или написать ему в WhatsApp
- Написать нам во ВКонтакте, Инстаграме, Фейсбуке или Одноклассниках
Любая заявка регистрируется в системе, а жителю приходит СМС с номером.
Дали возможность отслеживать статус заявки. Наши жители могут зайти на страницу дома и посмотреть, на какой стадии находятся их заявки: выполнены, в процессе или отложены. Можно написать управляющему домом напрямую в мессенджер, чтобы узнать все подробности.
В любую секунду жители могут посмотреть статус своей заявки, а еще когда и какие работы управляющая компания проводила в доме
Сразу оповещаем об аварийных ситуациях. Иногда об отключении воды и света управляющей компании могут сказать в последний момент. Важно сообщать об этом как можно скорее, чтобы люди не начинали гневно звонить по всем инстанциям, когда воду отключат неожиданно для них.
Чтобы жители узнавали о таких ситуациях как можно скорее, у нас есть общедомовые чаты в WhatsApp и каналы в Телеграме.
Недавно «Водоканал» внезапно отключил воду в домах из-за того, что у него были долги за электричество. Мы сразу сообщили об этом нашим жителям через WhatsApp, чтобы они успели сделать запасы воды
Ну и нельзя забывать о тех, кто не пользуется интернетом. Мы так же по старинке продолжаем вывешивать объявления в подъездах, чтобы не было неожиданностей для пенсионеров.
Когда мы начали показывать жителям, за что они платят, то заметили изменения. Люди стали не против платить выше тарифа, начали думать, где взять деньги на улучшение дома, сократилось количество должников, а жители почувствовали ответственность за свой дом.
Когда жители видят, что плата за услуги по обычному муниципальному тарифу не покрывает всех расходов, то соглашаются платить больше. Они понимают, что за маленькие деньги хорошо обслужить свой дом не получится и лучше заплатить больше.
Когда видишь, куда уходят деньги, то меняется образ мысли. Плата управляющей компании — это не просто непонятный сбор денег, а коммерческая услуга, которая должна быть выполнена хорошо.
Если на балансе дома денег нет, но видно, что ни одна копейка не ушла впустую, то у жильцов меняется восприятие. Они уже думают не в контексте «Вы мне должны, сделайте детскую площадку, я же плачу», а «Давайте подумаем, где взять деньги на детскую площадку».
Так жители могут сами организовать дополнительный сбор денег, чтобы улучшить качество жизни. Например, в Пушкинском округе большая проблема с питьевой водой, но мы ничего не могли с этим поделать — такую воду дает «Водоканал».
Тогда мы помогли жителям одного из домов поставить фильтр, который очищает воду всего дома. Оплату поделили на несколько месяцев по всем квартирам. В итоге из крана у них течет чистая вода, а позже такую же систему захотели жители других домов.
Систему водоподготовки устанавливают в подвале на общие водопроводные трубы. В результате снижается количество железа, общая мутность, и в квартиры поступает чистая вода
Когда люди видят, что управляющая компания работает, а не просто собирает деньги, то начинают платить охотнее. К сожалению, должники до сих пор есть, но их заметно меньше.
Часто совет дома приходит к соседям-должникам и просит оплатить услуги. Ведь это деньги дома, на которые можно сделать что-нибудь полезное: поменять двери в подъезде или починить крышу.
Жители начинают охотнее участвовать в собраниях и жизни дома. Они видят, как меняется их дом и что жизнь становится лучше. У них появляется ответственность — их теперь волнует не только то, что происходит в квартире, а на лестничной площадке и во дворе.
Мы хотим максимально перейти в онлайн, чтобы жителям не приходилось собираться где-то во дворе или подъезде.
Непосредственный способ управления могут выбрать только жители 16-квартирных домов
С 1 сентября 2014 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 161 ЖК РФ после 1 сентября 2014 года непосредственный способ управления многоквартирным домом может быть выбран лишь в том случае, если количество квартир в доме не превышает шестнадцати.
Кроме того, в соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 255-ФЗ собственники помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором более чем шестнадцать, в случае непосредственного управления таким домом, в срок до 1 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принять решение о выборе иного способа управления. В случае, если указанное решение не принято и не реализовано или данное собрание не проведено, орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
Иными словами, начиная с 1 сентября 2014 года, собственники помещений многоквартирного дома, количество квартир в котором свыше 16, не вправе выбирать непосредственный способ управления многоквартирным домом. А в тех случаях, где такой способ уже был выбран и реализован до 1 сентября 2014 года, данный вид управления может осуществляться только до 1 апреля 2015 года.
— При этом необходимо иметь ввиду, что решения о выборе собственниками непосредственного способа управления домом, в котором свыше шестнадцати квартир, принятые после 1 сентября 2014 года, являются заведомо ничтожными в этой части, — предупреждает Павел Денисов, начальник отдела лицензирования и надзора за управлением многоквартирными домами инспекции Госжилнадзора. – То есть не требуют дополнительного обжалования, так как фактически свидетельствуют о том, что собственниками не принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом, предусмотренного частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В целях предупреждения случаев принятия собственниками незаконных решений об изменении способа управления многоквартирным домом Инспекцией в адрес органов местного самоуправления были направлены письма о необходимости проведения дополнительной разъяснительной работы среди населения и управляющих организаций.
Источник: gzhi.volganet.ru