Проект новых правил управления многоквартирными домами и содержания общего имущества, разработанных минстроем, активно обсуждают сейчас представители отрасли ЖКХ. На этой неделе ведомство планирует разослать экспертам обновленную версию документа.
Сейчас управление многоквартирными домами регулируется несколькими постановлениями правительства, которые предлагается заменить единым порядком. Будут упразднены устаревшие и избыточные требования. Такие, например, как .
требования к содержанию «санитарных кабин» (туалетных и ванных комнат, находящихся в квартирах), необходимость управляющей организации отслеживать, чтобы жители не вывешивали белье на участках, выходящих на городские проезды.
Упраздняются правило о работе на стальных кровлях только в валяной или резиновой обуви, требования к материалам, которые необходимо использовать, таких как сурик, виды замазки, краски — они постоянно устаревают в связи с появлением новых.
Какие льготы в сфере ЖКХ введены для поддержки населения
Предлагается ввести отдельный учет средств на управление домом, его содержание, на аварийный и на текущий ремонт. Текущий ремонт должен производиться только по решению общего собрания. Регламентируется проведение перепланировки и переустройства помещений.
Техдокументация на здание должна будет храниться не в бумажном, а в электронном виде в ГИС ЖКХ.
Отдельно оговаривается вопрос содержания продухов в подвалах, который волнует защитников бездомных кошек: собственники вправе будут принять решение о постоянном поддержании одного продуха открытым.
В новых правилах необходимо обязать управляющие организации обнародовать стоимость каждой оказываемой ею услуги или работы, считает директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер.
Это позволит собственникам ориентироваться в величине затрат на содержание общего имущества. Необходимы стандарты для каждого вида работ или услуг.
«Собственники зачастую не представляют, что именно кроется под словами «Техническое обслуживание системы холодного водоснабжения», — отметила Генцлер. — Кто это делает, что делает, как часто, насколько велики затраты? А результат какой? Как мы можем проверить, что это делалось?».
А в актах приемки работ, считает эксперт, следует фиксировать не только, что сделала управляющая компания, но и то, какая сумма платежей была начислена и сколько поступило от собственников, выполнили ли они свою обязанность.
Также эксперты отрасли отмечают, что минстрою не следует представлять образец типового договора управляющей организации с собственниками — иначе документ тут же будет растиражирован и не будет отражать особенности конкретного дома.
Текущий ремонт предлагается делать только по решению общего собрания жильцов, а техдокументацию — хранить в электронном виде
На онлайн-конференции НП «ЖКХ-Контроль» эксперты говорили также о том, что необходимо уточнить определение общего имущества — относятся ли к нему, например, балконы, не стоит ли добавить в него шлагбаумы и домофоны. Возможно, следует урегулировать озеленение дома, можно ли, например, высаживать растения-аллергены.
Часть предложений минстрой уже учел в переработанном варианте правил. «С учетом значимости документа мы не хотим торопиться с его внесением в правительство без обсуждения с экспертами», — отмечают в ведомстве.
Блог
Наверное, мало таких собственников многоквартирных домов (МКД), которые не знают о своих правомочиях принять на общем собрании собственников помещений МКД (далее по тексту – ОСС) плату за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД (далее по тексту — плата за СОИ).
Такое право определено в пункте 7 статьи156 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ), согласно которому размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или ЖСК, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В соответствии с пунктом 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ОМСУ)(в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутри городских муниципальных образований).
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Казалось бы, все ясно и понятно: нет решения ОСС об установлении платы за СОИ, применяется плата, установленная ОМСУ. Однако, как всегда, некоторые судьи придерживаются иного мнения. В результате различного толкования вышеназванных норм ЖК имеется противоположная судебная практика даже на уровне Верховного суда РФ.
Еще большую сумятицу внесло известное Постановление Пленума ВС № 22 от 27.06.2017 года «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» (далее по тексту – Пленум 22).
Пунктом 17 Пленума 22 установлено, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450–453 ГК РФ).
Пунктом 18 Пленума 22 определено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об утверждении существенного условия договора управления многоквартирным домом о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению. В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 статьи 162 ЖК РФ).
Однако суды оговорку «решение ОСС, признанное недействительным решением суда» как-то воспринимают слишком широко и считают, что в случае отсутствия принятого решения ОСС – применяются прежние условия договора управления в отношении платы за СОИ.
Никто не спорит, что управляющая организация должна организовать ежегодное общее собрание собственников, а сначала – за 30 дней до начала ОСС – разработать и ознакомить собственников с предлагаемой платой за СОИ. И только при условии непринятии новой платы за СОИ – применять плату, установленную ОМСУ.
Определением ВС РФ № 309-КГ18-8522 от 05.07.2018 г.
Как осуществляется содержание общего имущества в многоквартирном доме
Время чтения: 13 минут
Жильцы многоквартирных домов не только отвечают за собственность в пределах квартиры, но и несут обязательства в отношении общедомового имущества.
Содержание общего имущества в многоквартирном доме, перечень обязательных работ и прочие особенности строго определены законодательством.
Предлагаем подробно остановиться на правилах ухода за общедомовым имуществом, распределении и передаче обязанностей по содержанию и прочих важных деталях, которые могут интересовать жильцов многоэтажных зданий.
Что относится к общедомовому имуществу
Не всем жильцам известно, что в их собственности находится некое общедомовое имущество, поэтому для начала нужна расшифровка, что такое МОП в ЖКХ. Под аббревиатурой МОП подразумеваются места общего пользования – все, что находится за пределами квартиры.
Более точное определение находим в жилищном законодательстве. Согласно ст. 36 ЖК, общедолевое право собственности жильцов распространяется на некоторые не принадлежащие им лично помещения и оборудование:
- лестничные пролеты, площадки, лифтовые шахты и лифты, коридоры, подвалы и прочие площади, исполняющие техническую функцию;
- помещения для отдыха, занятий спортом, культурного развития;
- чердак, крыша, несущие конструкции, электромеханическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одной квартиры либо расположенное вне ее:
- инженерно-технические коммуникации;
- трансформаторы и тепловые пункты;
- отопительная и газовая система;
- водопровод и прочее;
- земельный участок и элементы его благоустройства, озеленения, оборудования, необходимого для эксплуатации МКД и так далее.
Кто отвечает за МОП
Ст. 210 ГК и ст. 39 ЖК, возлагают ответственность за содержание общего имущества на собственников жилых помещений. Именно они несут финансовые обязательства.
Объем обязанностей каждого владельца пропорционален его доле в общем праве собственности, а она, напомним, определяется размером его жилья. То есть, чем больше жилплощадь конкретного владельца, тем значительнее его доля в уходе за общедомовой собственностью. Следовательно, содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ – это величина, привязанная к площади квартиры.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД, собственники по совместной договоренности вправе, с некоторыми исключениями, самостоятельно обеспечивать уход и проводить ремонт общедомового имущества.
Подробнее о том, как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом.
Кроме того, управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома нередко поручаются третьим лицам, исходя из выбранного способа управления. По общему решению собственников это может быть:
Есть и еще один вариант: услуги по содержанию и ремонту общего имущества предоставляет специально созданная управляющая компания. Как правило, это старые ЖЭКи или их обновленные формы.
Чтобы обеспечить прозрачное сотрудничество с ними, узнайте больше о том, что входит в права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.
Законодательная база
Законодательную основу процесса ухода за общедомовой собственностью составляет Жилищный кодекс. Содержание общего имущества в многоквартирном доме по ЖК РФ, в частности, по ст. 44, относится к одной из функций органа управления МКД, которым является общее собрание собственников.
Именно на такой встрече определяется способ управления МКД, распределяются полномочия по содержанию или эти функции передаются жилищному кооперативу или товариществу собственников.
Но ЖК определяет лишь базовые нормы. Конкретные правила содержания общедомового имущества в многоквартирном доме в 2021 году, как и а предыдущие годы, были утверждены постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006. Они подробно описывают:
- состав общедомовой собственности, подлежащей содержанию;
- требования к его содержанию в части соблюдения конкретных характеристик, безопасности, прав и интересов жильцов;
- общий перечень работ и услуг;
- порядок определения объемов финансирования и несения расходов на содержание жилья;
- перечень технической документации;
- порядок осуществления контроля за содержанием имущества и так далее.
Указанные правила часто применяются как закон об осмотре общего имущества ЖКХ, поскольку определяют порядок составления актов оценки результатов проведенных работ и предоставленных услуг.
Вспомогательными в этом случае также считаются Правила, утв. постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003.
Конституционный суд признал возможным установление дифференцированных платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома
На днях Конституционным Судом Российской Федерации было опубликовано постановление, в котором была проверена конституционность ч.1 ст. 158 ЖК РФ, обязывающей собственников различных помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме нести расходы на содержание общего имущества.
Фабула рассмотренного дела заключалось в том, что некто Сергей Логинов приобрел однокомнатную квартиру по ДДУ в многоквартирном доме.
Общим собранием собственников помещений данного многоквартирного дома было создано ТСЖ и одновременно определены следующие размеры обязательных платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома: 25 рублей с 1 кв. м квартиры, 10 рублей с 1 кв. м машино-места и 14 рублей с 1 кв. м коммерческого помещения.
Не согласившийся с таким непропорциональным разделением расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома между жилыми и коммерческими (нежилыми) помещениями Сергей Логинов попытался оспорить решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, однако дойдя до Верховного Суда РФ, справедливости так и не нашел.
В результате заявитель обратился в Конституционный суд РФ, указывая на то, что установление дифференцированных ставок платы за содержание общего имущества в зависимости от назначения помещений (жилое, нежилое) противоречит Конституции РФ.
По всей видимости, причина произошедшего заключалась в желании собственников коммерческих помещений (возможно, самого застройщика или аффинированных с ним лиц), воспользовавшись пассивностью собственников жилых квартир, переложить на последних бремя содержания общего имущества многоквартирного дома. Во всяком случае, иная причина подобной дифференциации расходов, исходя из обстоятельств дела, не прослеживается.
Конституционный суд Российской Федерации, проверяя положения ч.1 ст.
158 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что сам факт изменение долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме нарушением конституционных прав собственников не является.
Однако КС оговорился, что дифференциация размеров соответствующих платежей должна быть основана на избранных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме дополнительных критериях для определения долей такого участия. В результате КС обязал суды пересмотреть дело Логинова с учетом данной позиции.
О каких «дополнительных критериях» для определения долей участия в содержании общего имущества многоквартирного дома указал Конституционный Суд из опубликованного постановления неясно.
Критерий использования общего имущества, как основание для освобождение от расходов на его содержание, ранее уже отвергался Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22, пунктом 12 которого было разъяснено, что все собственники помещений обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.
- Мне кажется, что Конституционный Суд своим постановлением корректирует утвердившуюся позицию Верховного суда в том ключе, что неиспользование общего имущества не освобождает собственников помещений от несений расходов на его содержание, однако может быть критерием для дифференциации размеров платежей для собственников помещений разных категорий.
- Согласны ли вы с тем, что собственники объектов недвижимого имущества в многоквартирном доме (жилых и нежилых помещений, а также машино-мест) должны нести разные расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома?
- Встречались ли на вашей практике случаи, когда проверялась законность установления различных размеров платы за содержание общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых и нежилых помещений?
- Ссылка на текст Постановления Конституционного суда от 29 января 2018 года № 5-П.
Как правильно трактовать решение общего собрания МКД? — Правовед.RU
156 юристов сейчас на сайте
Мы — ваш онлайн-юрист
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький. Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проконсультироваться
УК проводила заочное голосование и подсунула жителям дома вопрос утверждения тарифа на «Содержание и Ремонт» в таком виде:
————-
Принято решение: утвердить обязательный платеж для собственников помещений согласно «Перечню услуг, работ и размера финансирования по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом» с 1 мая 2012 года в размере 14 руб. 30 коп.
, в том числе содержание, ремонт и управление МКД – 13 руб. 44 коп., обслуживание и ТО ИТП и ХВС – 0,86 руб.; обслуживание системы пожаротушения и оповещения о пожаре – 1 руб. 70 коп.
с одного квадратного метра общей площади помещения.
- —————
- Затем УК сослалась, на то, что в тексте есть ошибки с числами и есть точка с запятой, которая якобы разделяет ДВА разных тарифа, которые были утверждены СПИСКОМ, и стала включать в платежку помимо 14,30руб/м2 еще и 1,70руб/м2.
- Если не обсуждать вопрос об отмене решения общего собрания, следует ли из текста решения, что жители сознательно утвердили два тарифа, да еще и включили второй тариф отдельной строкой в платежку?
- Так же воспользуюсь в Краснодаре помощью юриста по подготовке судебного иска за разумную плату.
otvet_na_sootvet_na_sobranie-2.jpgbranie-2.jpg Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос
Ответы юристов (3)
- Здравствуйте, Вадим!
- В силу ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания относится, в том числе
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме
Таким образом, само решение быть могло. Если же рассматривать данную ситуацию то, если честно, она не регулируется нормативом прямо. Точно можно сказать что если ставился вопрос на общее собрание на 2 графы и этот вопрос принят то и в платежке должно 100% появиться 2 графы.
Если же ставился вопрос на общую сумму14 руб. 30 коп., то возможно что разобьют также на 2 графы.
Вадим, уточнение «в том числе» в Решении (в протоколе) довольно определенное
«с 1 мая 2012 года в размере 14 руб. 30 коп., в том числе содержание, ремонт и управление МКД – 13 руб. 44 коп., обслуживание и ТО ИТП и ХВС – 0,86 руб.; обслуживание системы пожаротушения и оповещения о пожаре – 1 руб. 70 коп. с одного квадратного метра общей площади помещения»
то есть, то что следует за строчкой «в том числе» относится к сумме 14р30 копеек, что буквально так и понимается, при этом все перечисление стоимости отдельных услуг, заканчивается уточнением «с одного квадратного метра общей площади помещения»
Таким образом, все перечисленное относиться к сумме и входит в сумму 14 руб 30 коп.
кроме того, графа за обслуживание системы пожаротушения и оповещения о пожаре в размере 1 руб. 70 коп.слишком завышенная
Пишите Претензию в УК, что УК нарушает Решение ОС и неправомерно начисляет завышенную сумму за содержание жилья
Здравствуйте Вадим!
Согласно 7 ст.156 ЖК РФ Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
То есть, если управление Вашим домом осуществляется управляющей компанией (УК), то решение о размере платы на содержание и ремонт жилого помещения, а также на иные услуги принимается на общем собрании.
В соответствии с п. 2 ст.154 ЖК РФ Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
- 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- 2) взнос на капитальный ремонт;
- 3) плату за коммунальные услуги.
- Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
То есть, в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входят вышеуказанные элементы. При этом обслуживание системы пожаротушения и оповещения о пожаре может также входить в указанную плату.
ЕСли на общем собрании было принято решение: утвердить обязательный платеж для собственников помещений согласно «Перечню услуг, работ и размера финансирования по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом» с 1 мая 2012 года в размере 14 руб. 30 коп.
, в том числе содержание, ремонт и управление МКД – 13 руб. 44 коп., обслуживание и ТО ИТП и ХВС – 0,86 руб.; обслуживание системы пожаротушения и оповещения о пожаре – 1 руб. 70 коп.
с одного квадратного метра общей площади помещения, то соответственно УК вправе выставлять соответствующие платежные документы.
При этом, поскольку платеж » обслуживание системы пожаротушения и оповещения о пожаре – 1 руб. 70 коп. с одного квадратного метра общей площади помещения» был указан после точки с запятой, то он не входит в платеж 14 руб. 30 коп.
То́чка с запято́й (;) — отделительный непарный знак препинания. Точка с запятой впервые введена итальянским печатником Альдом Мануцием(итал.
Aldo Pio Manuzio; 1449/1450—1515), использовавшим её для разделения противоположных слов и независимых частей сложносочинённых предложений.
Исходя из правил русской орфографии и пунктуации Точка с запятой ставится между распространенными однородными членами предложения, особенно если внутри хотя бы одного из них есть запятые.
То есть, в указанном решении были перечислены однородные члены предложения -платежи размером 14.30 руб. и 1.70 р.
Таким образом, общим собранием было утвреждено два отдельных платежа.Поэтому действия УК являются правомерными.
С уважением Ф. Тамара
—————
Правила и норматив на содержание общего имущества многоквартирного дома по Постановлению 491
Статья акутальна на: Март 2021 г.
Проживая в многоквартирном доме (МКД), жильцы владеют единолично лишь тем жилым помещением, в котором проживают, то есть какой-то долей МКД.
БОльшая часть имущества МКД (крыша, несущие стены, подвал, технический этаж, вспомогательные помещения, земельный участок, территория двора) находятся в общей собственности и предназначены для общего пользования. Отсюда вытекает и название — общее имущество (ОИ).
ОИ необходимо поддерживать в порядке и оплачивать его использование. Для этого были разработаны и утверждены постановлением правительства РФ № 491 правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и платы за содержание общего имущества.
Правила содержания ОИ в МКД: постановление № 491 (с изменениями и дополнениями от 15.12. 2018 г.)
Состав ОИ определяется государственными органами власти, ОМСУ и самими собственниками МКД.
Что входит в состав общего имущества МКД
- Помещения общего пользования (ПОП), которые не являются частью жилых помещений и обслуживают более одной квартиры:
- коридоры, лестничные площадки и лестницы;
- лифты, шахтовые объемные пространства;
- технические этажи и подвалы, в т. ч. и встроенные гаражи;
- мусоропроводы, котельные и др. объекты (ч. 2, р. I пост. № 491).
- Крыши.
- Фундаменты, плиты перекрытий, балконные плиты, несущие стены и др. несущие и ограждающие конструкции;
- Конструкции и оборудование для беспрепятственного доступа инвалидов в МКД.
- Земельный участок с установленными границами, благоустроенный и озелененный, находящийся на кадастровом учете.
- Автоматизированная система учета потребления коммунальных ресурсов.
- Гаражи, автостоянки, детские площадки, теплопункты, трансформаторные будки и др.
объекты общедомовой территории, предназначенные для эксплуатации МКД и его благоустройства.
- Внутридомовые инженерные системы (ИС) МКД (ч. 5 — 7 р. I):
- ИС гор. и хол. водоснабжения (стояки; ответвления до первого отключающего устр-ва; первые запорные вентили на внутриквартирных отводах от стояков; отключающие и запорные устройства; общедомовые контрольные приборы учета (КПУ), др. сантехническое и инженерное оборудование);
- ИС водоотведения (канализационные сливы, водостоки, отводы, патрубки, заглушки, переходники, тройники, ответвления до первого стыка и пр.);
- СГС (система газоснабжения): газопровод от резервуарной/баллонной газовой установки со сжиженным газом или ГРУ центральной системы газоснабжения до запорного крана на ответвлении к газовому оборудованию квартиры; сами автономные дворовые газовые установки; ГИО (газоиспользующее оборудование) МКД (кроме квартирного); тех. устр-ва, в т. ч. запорные/регулирующие вентили; общедомовые КПУ общего газопотребления и газа, используемого для отопления и подогрева коды; датчики утечки газа и т.д.
- система отопления (стояки, обогревающие устройства, арматура, общедомовые КПУ тепловой энергии);
- СЭС (система электроснабжения): вводные распределительные устройства, шкафы, коридорные щитки, защитные и контрольные эл-ты; освещение коридоров и подъездов; системы пожарной сигнализации в лифтах; системы автоматического закрытия двери; система дымоудаления; электрические кабели от внешней границы дома (внешней стороны стены МКД) до индивидуального счетчика электроэнергии.
Внешние границы систем отопления, водоснабжения и водоотведения, информационных сетей и телекоммуникаций проходят по внешней стороне стен дома. Внешняя граница СГС — соединение первого запорного клапана с ГРУ или резервуаром с сжиженным газом.
Соединение общедомовых приборов учета (при их наличии) с входными инженерными коммуникациями — это граница ответственности:
- за эксплуатацию систем до приборов учета ответственность несут ресурсоснабжающие организации;
- все, что находится от общедомового КПУ (или отключающего вентиля) до ответвления в квартиру, находится под ответственностью управляющих компаний, кооперативов, товариществ.
Общее имущество товариществ собственников жилья
- благоустроенный земельный участок с зелеными насаждениями;
- вся дворовая инфраструктура (гаражи, площадки и пр.);
- ОИ, допускающее по строительному проекту совместное использование (например, участок инженерных коммуникаций, последовательно соединяющих системы нескольких МКД).
Требования к содержанию ОИ МКД
Основные требования содержания общего имущества:
- Соблюдение требований законодательства, в т. ч. и санитарно-эпидемиологических норм:
- соблюдение безопасности МКД, здоровья и жизни жильцов;
- обеспечение свободного доступа людей к жилым и нежилым помещениям, в т. ч. и для инвалидов;
- соблюдение законных прав собственников и пользователей ЖП;
- удовлетворительное рабочее состояние всех инженерных коммуникаций;
- сохранение архитектурного облика дома;
- забота об энергосбережении и энергоэффективности.
- Содержание ОИ с учетом конструктивных особ-стей, износа, тех. состояния, геодезических и климатических факторов:
- периодические осмотры и выявление несоответствия текущего состояния ОИ МКД правилам постановления № 491 и законодательству РФ;
- поддержание готовности СЭС к электроснабжению;
- соблюдение необходимой температуры и влажности в помещениях общ. исп-ия;
- уборка и выполнение сан.-гигиенических мероприятий в ПОП и на земельном участке МКД;
- сбор и вывоз жидких и твердых отходов;
- сохранение и сдача на утилизацию вышедших из строя ртутьсодержащих ламп;
- поддержание площадок по сбору мусора в надлежащем состоянии;
- обеспечение пожаробезопасности;
- уход за зелеными насаждениями, забота о благоустройстве двора МКД; проведение текущих и капитальных ремонтов, сезонная подготовка объектов;
- принятие мер по энергосбережению в домах;
- установка общедомовых счетчиков и контроль за их правильной эксплуатацией;
- учет потребленных коммунальных ресурсов на общедомовые нужды, кроме случаев, когда они включены в общую коммунальную плату.
Это важно знать: Жалоба на председателя СНТ в Прокуратуру: образец
Осмотры общего имущества МКД
Осмотры общего имущества могут быть:
- текущими (проводятся в сроки, рекомендуемые по правилам эксплуатации);
- сезонными (проводятся дважды в год — в начале и в конце отопительного периода);
- внеочередными (вследствие аварийной ситуации).
Проводиться осмотры могут:
- самими собственниками (на основе договоров с управляющими организациями или специалистами, осуществляющими ремонт и техобслуживание);
- ТСЖ или ЖСК;
- застройщиком (в отношение ОИ, которое еще не передано по договору).
Результаты осмотра документируются в акте, в котором указывается:
- степень соответствия ОИ требованиям правил содержания общего имущества в многоквартирном доме;
- меры, которые нужно принять для устранения обнаруженных дефектов.
Осмотру и ремонту не подлежат двери и окна, балконы помещений, не предназначенных для общего пользования.
Текущие и капитальные ремонты в МКД
Решение о текущем или капитальном ремонте принимается на общем собрании собственников:
- Текущий ремонт предназначен для поддержания ОИ в нормальном техническом состоянии и предотвращении износа, а также устранения дефектов отдельных составных частей (замена несущих конструкций и лифтов не проводится).
- Капитальный ремонт необходим, когда износ достигает предельно допустимых значений, что ставит под угрозу надежность конструкций, безопасность жильцов. Может потребоваться замена оборудования, несущих/ограждающих конструкций, лифтов и т.д.
Техническая документация на дом
О состоянии общего жилого имущества можно судить по технической документации МКД, включающей:
- сведения о текущем состоянии ОИ;
- документы об установке, замене, контрольных проверках приборов учета;
- акты о проведенных осмотрах и ремонтах;
- документы о проверке рабочего состояния и испытаниях инженерных систем, устанавливаемого оборудования;
- акт о подготовке к отопительному сезону;
- инструкция с правилами эксплуатации, разработанная фед. исполнительным органом, с рекомендациями от застройщика;
- другие документы (копия кадастрового плана, выписка из реестра, копия градостроительного плана, копия проектной документации, реестр собственников и др.)
Полный список требований к содержанию ОИ МКД — в разделе II постановления № 491.
Плата за содержание общего имущества
На основании ч. 28 раздела III, собственники оплачивают содержание общего имущества в виде в виде платы или взносов за содержание ЖП (жилого помещения).
- В оплату за содержание ЖП с 01.01.2018 г. включается стоимость электроэнергии, холодной и горячей воды, водоотведения и других ресурсов, затраченных на содержание общего имущества. Если стоимость данных коммунальных ресурсов не учитывается при определении платежа или взноса за содержание ЖП, то она должна быть вынесена в отдельных платежах.
- Размер платежей определяется управляющими органами УО, ЖСК, ТСЖ, ПК (потребительским специализированным кооперативом).
- Если форма управления МКД еще не выбрана, размер платы за содержание общего имущества устанавливается местными ОМСУ или государственными органами.
- При выбранной форме управления самими собственниками размер платежа определяется на основании договоров, составленных с организациями, обслуживающими МКД, по решению общих собраний собственников.
- Если МКД управляется управляющей организацией, то размер платежа на содержание жилого помещения устанавливается с учетом рекомендаций УО, которые должны быть поданы за месяц до проведения общего собрания.
- В доме с формой правления ЖСК, ТСЖ или ПК платить за содержание общего имущества должны не только члены кооперативов/товариществ, но и жильцы, не являющиеся членами этих организаций. Оплата производится на основании договора, заключенного с ЖСК, ТСЖ или ПК (п. 6 ст. 155 ЖК РФ).
- Оплата за ОИ производится жильцами из собственных средств, при помощи субсидий или компенсаций, с учетом льгот (при наличии оснований на их получение).
Собственники могут также заключить энергосервисный договор с управляющей компанией цель которого — экономия коммунальных ресурсов на общедомовые нужды.
Подробнее — ч. 38(2) — 38(5) раздела III правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Контроль за содержанием ОИ
- Контроль за общим имуществом МКД производится фед. исполнительными органами и органами субъектов РФ.
- Ответственность за ненадлежащее содержание ОИ несут УО, ЖСК. ТСЖ, а также лица, оказывающие услуги по содержанию общедомового им-ва на основании договоров.
- Собственники вправе требовать от ответственных лиц:
- отчетов о состоянии ОИ МКД;
- устранения всех выявленных дефектов;
- отчетов о проведенных работах по устранению недостатков и их стоимости (раздел IV Правил).
Это важно знать: Повестка дня общего собрания СНТ: образец 2021 года
Правила перерасчета платы за содержание общего имущества
- Если управление МКД осуществляется недобросовестным образом или с большими перерывами, то платежи за содержание жилого помещения должны быть пересчитаны в сторону снижения управляющими органами организаций МКД.
- Формула для перерасчета ежемесячных платежей используется следующая:
- S изм. = Sу х Nd/Nm, где
- S изм. — величина уменьшения платежа;
- Sу — cтоимость оказываемой услуги в месяц в составе общего платежа;
- Nd — кол-во дней, когда данная услуга не оказывалась или качество ее было ненадлежащим;
- Nm — кол-во дней в месяце.
- Sy за отдельную услугу берется из сметы, составленной управляющей организацией, в которой находится полный перечень всех оказываемых услуг с указанием их стоимости.
- Читать полностью правила перерасчета платы за содержание общего имущества.
- Заключение
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме:
- конкретизируют виды общего имущества в многоквартирных домах;
- устанавливают правила содержания общего имущества в МКД с разной формой управления;
- позволяют определить, как рассчитываются платежи на содержание жилого помещения.
Практическая польза правил № 491 еще в том, что они помогают произвести перерасчет платы за ОИ при некачественном обслуживании жилых домов.
Государственное казенное учреждение Центр координации ГУ ИС Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Москвы
- ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
- от 13 августа 2006 г. N 491
- ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ
- СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
- И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛОГО
- ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ
- ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
- В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА
- И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ
- Список изменяющих документов
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354,
Изменения в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме
Расшифровка понятия общего имущества многоквартирного дома в ЖК РФ неразрывно связана со всеми помещениями здания. Назначение определяется по графику-схеме для каждого этажа, а при его отсутствии опираются на проектные бумаги строения. Отнесение имущества к разряду жилое или нежилое часто становится предметом судебных разбирательств.
В общедомовой список включены все комнаты, которые не выделены в натуральной величине, но относятся к конкретному владельцу. При этом собственник обязан содержать квартиру, обслуживать её и иметь доступ.
Признаки общего имущества:
- все помещения связаны между собой, т. е. находятся в одном МКД;
- право на владение возникает одновременно с получением свидетельства или регистрации в Росреестре;
- принадлежность к не менее 2 комнатам;
- удовлетворяет нужды жильцов;
- оснащается специальным оборудованием – санитарная техника, средства для распределения энергии, механические и иные агрегаты.
Какие услуги входят в содержание жилья многоквартирного дома в 2020 году
- Ремонт и усиление организованных водостоков и кровельного покрытия.
- Обслуживание фасадной части здания – удаление отслоений штукатурки, полная замена плитки.
- Тщательный уход за окнами, дверными полотнами и лестничными перилами.
- Сезонные процессы по защитному покрытию конструкций, выполненных из дерева, специальными антисептическими средствами.
- Уборка снега и льдин с кровельной части здания в холодное время года, а также уборка снежного покрова на территории дома.
- Приведение в порядок детских участков в весенне-летний временной период года.
- Обслуживание насаждений на участках рядом с подъездами.
- Консервация и стандартная расконсервация систем отопления.
Обслуживание и содержание жилья – за что совершается оплата?
Если проживающему в муниципальном жилье приходит квитанция с обозначенной отдельно услугой, связанной с уборкой лифтов и вывозом мусора, это обман. Такие услуги автоматически вносятся в строку «Ремонт и содержание помещения». Отдельной графы для них не предусмотрено.
Как правило, судебные заседания подобного рода проводятся в одностороннем порядке. Собственник лишь получает решение по почте, либо узнает о нем по арестованным банковским счетам.
Раздумывая о незаконном отказе от оплаты содержания и ремонта жилья, собственники квартир должны задуматься о том, что их деньги идут на создание комфортных условий для проживания и облагораживания придомовой территории. Создание долга негативно отразится на качестве предоставляемых услуг.
Со своей стороны, управляющая компания вправе разорвать договорные отношения с жильцами многоквартирного дома. При этом, накопившиеся долги им все же придется выплатить.
Содержание и ремонт жилья в квитанции отражает четкий перечень предоставляемых управляющей компанией услуг. Однако, не многие владельцы квартир интересуются что входит в оплату данного платежа.
Незнание приводит к неполноценному осуществлению положенных услуг или и вовсе их непредоставлению.
Собственники продолжают платить, указанные в квитанциях суммы, при этом живут в некомфортных условиях, пользуются грязными лифтами и ходят по немытому подъезду.
Можно ли не платить за содержание и ремонт жилья
- Влажная и сухая уборка подъезда.
- Обслуживание и ремонт лифтов.
- Уборка в подвалах и на чердаках.
- Замена старых окон.
- Проведение косметического ремонта.
- Ремонт водопроводной и отопительной системы.
- Замена кровли и прочее.
Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам.
Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».
Нормативная база
Некоторые обслуживающие фирмы МКД допускают серьезную ошибку, не фиксируя содержание общего жилого помещения по многоквартирному дому.
По правилам это необходимо сделать на момент заключения договора с собственниками, в котором приводится полный и подробный перечень. В дальнейшем при управлении достаточно придерживаться списка.
В нормативно-правовых актах приведено, что входит в содержание, жилое и нежилое имущество, а также порядок действий.
Посмотрите видео: «Содержание и ремонт многоквартирного дома — за что мы платим.»
Постановление Правительства №491 о правилах содержания общего имущества
Заблуждения часто происходят из-за пунктов 2-9 правил содержания общего имущества в многоквартирных домах, освещенных в ПП №491.
В постановлении подробно изложены границы коммунальных систем обеспечения, которые устанавливают принадлежность к МКД. Но управляющие организации часто не вносят их в перечень объектов общедомового имущества.
Руководство УК объясняют это тем, что в законодательных документах приведен исчерпывающий состав.
Однако такой подход незаконен. В разделе №I(1) Постановления №491 с последними изменениями 2020 г. о коммунальных услугах указано, что перечень общего имущества необходимо доводить к сведению собственников.
Поскольку требуется определить и обеспечить исполнение обязанностей по его содержанию. Для контролирующих инстанций такой список позволяет проводить надзор над выполнениями условий договора со стороны УК.
Ключевой момент при подписании контракта на обслуживание многоквартирного дома – это состав и управление общим имуществом МКД. При отсутствии процедуры его определения, фактически отсутствует объект управления.
ПП №416
В ПП №416 «О правилах содержания общего имущества» внесены поправки, вступившие в силу в I квартале 2020 г. Изменению подверглось наличие требования в обеспечении аварийной службы громкой связи с персоналом УК и жильцами дома.
Введен новый термин «офис обслуживающей компании», который в старой версии Постановления №416 не фигурировал. Установление такой нормы обязывает УК иметь определенное помещение, куда владельцы недвижимости могут обратиться для урегулирования проблем, споров и других вопросов.
Прием граждан должен осуществляться не реже одного раза в 30 дней. Необходима предварительная запись на прием – так, управляющая организация сможет составлять график. Сведения о таких обращениях регистрируются в специальном журнале, а копии передают собственникам по требованию.
Нововведения в ПП №416 ужесточили процедуру раскрытия конфиденциальной информации со стороны управляющей фирмы. Увеличился объем обязательных сведений. В Постановлении №331 также содержится перечень требований для УК и ТСЖ при предоставлении доступа к данным.
Обновленный закон внес поправки относительно носителя информации:
- не допускается хранить;
- в случае утрачивания актуальности можно удалить данных.
Копии обратной связи по обращениям граждан следует хранить 3 года.
Дополнительно установлен новый регламент ответов на жалобы, претензии и заявления:
- если информацию можно раскрывать – 24 часа;
- учет хозяйства – 3 суток;
- составление акта о нанесении урона или нарушения по ЖКХ – 3 дн.;
- обращения по другим поводам – 10 дней для владельцев жилья, 30 – остальным.
Состав общего имущества МКД.