Обязанности по возмещению затрат за услуги коммунальных служб несут как владельцы жилья, так и помещений из нежилого фонда многоквартирного дома (МКД).
При этом владелец коммерческой площади должен иметь свидетельство на регистрацию права владеть им, установить в помещении учетные индивидуальные приборы на используемые ресурсы.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Многие жильцы неправильно понимают суть категории «нежилые помещения», путая их с МОП – местами общего пользования. Из-за этого недопонимания возникает множество вопросов в отношении определения расчетных сумм за «коммуналку».
Случаются варианты, когда места общего пользования становятся чьей-то собственностью и переходят в состав коммерческих помещений. В даном варианте удельный вес площадей МОП в доме уменьшается, а, соответственно – снижается и квартплата жильцов. Платить за коммуналку в цокольных, чердачных или подвальных помещениях, ставших нежилой площадью, будут уже их собственники.
Оплата услуг ЖКХ, предоставляемых для нежилых объектов – обязанность их владельцев. На общих основаниях они платят и за услуги ресурсопредоставляющих организаций и за содержание общедомового имущества. Плата является законной, хотя таким имуществом они не пользуются, располагаясь на первом этаже, имея отдельный вход и подключение инженерного обеспечения.
Согласно нормам Постановления №354 услуги организаций-поставщиков предоставляются со времени признания за собственниками нежилых площадей их имущественного права. Их состав зависит от степени благоустройства МКД и включает:
- электрообеспечение;
- снабжение газом, водой (холодной и горячей);
- водоотведение;
- сбор ТБО (твердых бытовых отходов).
За исключением поставки тепла, осуществляемой лишь в холодное время года, все остальные услуги обеспечиваются круглогодично.
В себестоимости коммунальных услуг значительную долю составляют затраты на покупные энергоресурсы. Для обеспечения услуг теплоснабжения процентное соотношение статей калькуляции следующее:
- затраты на разные виды топлива – около 35%;
- расходы за используемую электрическую энергию ≈ 9–10%;
- затраты на зарплату (с отчислениями) – около 15%.
Структура затрат на водоснабжение выражается, соответственно, величинами ≈ 20%, 18–20%, 15%. В ее состав включают и доходную составляющую, которая для всех коммунальных услуг закладывается на уровне примерно 5%.
Главная причина повышения тарифов на «коммуналку» – рост цен на газ, электричество, воду, тепло, являющийся результатом увеличения уровня инфляции. Пересмотр тарифов согласно федеральному законодательству должен происходить не чаще, чем одинажды в год.
При расчете суммы, вносимой за потребленные в течение месяца услуги, применяются тарифы снабжающей организации. Расчет потребления ресурса сводится к использованию формулы, в которой повторяющейся ежемесячно величиной является тариф (цена за единицу ресурса). Изменяющаяся величина – это количество потребляемого ресурса.
Определение постоянно изменяющейся величины происходит по общим для дома или индивидуальным приборам. Таким образом, простым умножением названых величин, рассчитывается значения сумм уплаты за потребленный в коммерческом помещении газ, горячую и холодную воду, утилизированные стоки, электроэнергию:
- П – величина в рублях, подлежащая возмещению за использовынные услуг.
- V – израсходованный объем ресурса за расчетное время.
- Т – тариф.
Подлежащую ежемесячной оплате сумму за отопление (при неустановленых в нежилой площади или доме учетных приборах), определяют умножением трех множителей:
- общей площади нежилого помещения (S);
- нормативной величины потребления отопления (N);
- установленного тарифа (T).
В зависимости от периодичности уплаты за услугу отопления – круглогодично или на протяжении отопительного сезона – используется коэффициент к нормативу потребления (К). Он определяется делением времени отопительного сезона (в месяцах) на количество месяцев в году, т. е – на число 12.
- Если в доме имеется счетчик тепла – при расчете используются его показания для МКД (V), отношение общей площади нежилого объекта к площади дома (S н/ж пл. : S мкд) и установленный законодательными нормами тариф (Т):
- Имея собственный прибор учета тепла, владелец нежилой недвижимости оплатит услугу по соответствующей формуле, умножая нежилую квадратуру (S) на объем услуги (V) и тариф (T).
Для всех видов коммунальных услуг уплата собственником нежилых помещений за их использование включает и общедомовую составляющую. Ее рассчитывают двумя путями:
Для всех видов коммунальных услуг уплата собственником нежилых помещений за их использование включает и общедомовую составляющую. Ее рассчитывают двумя путями:- разделив общее потребление на общедомовой норматив – при отсутствии приборного учета;
- при наличии приборов общедомового потребления из общего значения вычитается индивидуальное потребление, а оставшаяся часть распределяется пропорционально квадратуре помещений.
Почему тариф на тепло для магазина вдвое выше, чем для жилья?
279photo.gmail.com/Depositphotos
Отвечает директор департамента комфорта Sminex Анатолий Кошурников:
Разные тарифы могут устанавливаться для определенных групп потребителей (населения, бюджетных или некоммерческих организаций и прочих), а также в зависимости от населенного пункта и котельной. Тарифы зависят и от системы теплоснабжения.
Собственник нежилого помещения обязан заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией (РСО) на поставку коммунального ресурса по тарифу, утвержденному РСО для соответствующей группы потребителей.
Необходимо запросить постановление об утверждении тарифов РСО, чтобы проверить их законность. Не во всех регионах и не все РСО устанавливают одинаковый тариф по группам потребителей.
Разницу в 100% не встречал, но теоретически такое может быть.
Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?
Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Полина Морозова:
Формулы расчета платы за тепловую энергию установлены п. 42 Постановления Правительства РФ от 06.05.
2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).
В соответствии с эти документом, плата зависит от наличия или отсутствия индивидуальных приборов учета. Вид помещения не влияет на выбор тарифа для расчета стоимости тепловой энергии. Начисление на 100% незаконно.
Рекомендуем установить индивидуальные приборы учета, только по указанным в законе правилам, а также проверить начисленные суммы в платежных документах по формулам из Постановления Правительства РФ, о котором мы написали выше.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
По вопросам начисления и тарификации необходимо обращаться в управляющую компанию. Вам должны предоставить информацию обо всех действующих тарифах и нормативах по коммунальным платежам.
Если ответ управляющей компании Вас не устроил, можно обратиться с соответствующим запросом в Государственную жилищную инспекцию, которая проверит нормативы и коэффициенты, применяемые к Вам, а в случае нарушения Ваших прав выдаст предписание.
Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:
Нежилое помещение имеет такие же правила расчета за тепло, как и жилые помещения, если установлены приборы учета.
Если приборов учета нет, то расчеты производятся иначе, исходя из расчетного объема коммунального ресурса, использованного в течение расчетного периода, и тарифа на ресурс.
Условия поставки прописаны в Договоре ресурсоснабжения, которое заключаются в письменной форме собственник помещения непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
Есть ли выгода заключать прямой договор с РСО?
За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?
Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:
Собственникам и нанимателям жилых помещений часть коммунальных услуг компенсирует государство и муниципальные образования. В зависимости от региона суммы компенсаций могут отличаться.
Собственник нежилого помещения платит за коммунальные услуги 100% стоимости. Таким образом, управляющая компания права.
Но никто не мешает владельцу нежилого помещения заключить договоры на коммунальные услуги напрямую – минуя управляющую компанию.
Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА» Дмитрий Щегельский:
По каждому из ресурсов (тепло-, водо-, электроснабжение и т. п.) в каждом регионе РФ утверждаются свои тарифы в зависимости от вида деятельности. Соответственно, размеры тарифов для жилых и нежилых помещений могут отличаться. К примеру, в Петербурге по отношению к нежилым помещениям имеется тариф под названием «Прочие». И он выше, чем для жилых помещений.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как рассчитывается расход теплоэнергии?
- Почему растут тарифы на обслуживание дома?
- Может ли собрание собственников отменить взносы на капремонт?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Об обязанностях владельцев нежилых помещений в МКД
Сегодня редкий владелец нежилого помещения не осознает, почему он должен нести расходы в отношении общего имущества в МКД. Управляющие организации (далее-УО) выигрывают суды и взыскивают задолженность за нежилые помещения не только по коммунальным услугам, но и за текущий ремонт и содержание МКД.
В начале пути «борьбы» собственников нежилых помещений с УО в судах применялись более примитивные доводы по типу «я имею отдельные договора на уборку придомовой к помещению (в частности, магазину) территории, коммунальные услуги, не пользуюсь входом в подъезд, не мусорю в подъездах дома, не езжу на лифте…».
Судебные решения различных инстанций по вышеуказанным вопросам поставили жирную точку.
Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 было указано, что собственник нежилого помещения в МКД по закону обязан участвовать в содержании общего имущества дома посредством ежемесячной платы независимо от расходов на содержание собственного помещения и коммунальные услуги.
К тому же, «в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».
Чёткое определение по поводу обязательств по оплате следует из Письма Минрегиона РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонта общего имущества в многоквартирном доме»:
«Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч.2 ст.154, ст.155-158 ЖК РФ)».
Вывод о том, что обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией можно найти в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017 года.
При этом данный Обзор подтверждает обязанность любого владельца нежилого помещения нести такие расходы, даже если таковым является муниципальное образование, субъект РФ или в целом Российская Федерация.
О коммерческих объектах в многоквартирном доме
29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.
Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.
В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.
Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.
Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.
Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.
Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.
- Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
- При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
- НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.
По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.
Как и когда возникает право общей собственности на помещения в многоквартирном доме в Москве? Что такое учет и формирование помещений?
Состав общего имущества собственников МКД определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Для целей настоящей статьи к общему имуществу относятся:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.03.
2010 № 13391/09 разъяснил, что если по состоянию на дату приватизации первого помещения в многоквартирном доме подвальные помещения дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Данная правовая позиция может использоваться не только для подвальных, но и для иных помещений многоквартирного дома.
Массовая приватизация квартир гражданами началась после принятия Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Таким образом, чтобы определить, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, нужно выяснить:
- Обладает ли помещение признаками общего имущества, указанными в ст.
36 ЖК РФ;
- Было ли помещение на дату приватизации первой квартиры в МКД учтено или сформировано в качестве помещения с самостоятельным, то есть не связанным с эксплуатацией многоквартирного дома назначением.
Для ответа на последний вопрос необходимо понять, что означают термины «учет помещения» и «формирование помещения».
Что такое формирование помещения?
С 1 января 2021 года в москве вырастут цены на содержание жилых помещений и соцнайм
В Москве с 1 января 2021 года снова увеличиваются цены на Содержание жилого помещения (содержание общего имущества многоквартирного дома) и ставки социального найма жилья. Рост составит до 4,6% за год.
Новые цены установлены постановлением Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года N 2065-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 13 декабря 2016 г. N 848-ПП» .
Публикуем новые цены на Содержание жилых помещений , действующие с 1 января 2021 года (независимо — единственное жильё, или у собственника есть несколько квартир):
| N п/п | Категории домов | Цены за содержание жилых помещений (в рублях за 1 кв.м общей площади жилого помещения в месяц с учетом НДС) | |
| для жилых помещений, расположенных на втором и последующих этажах дома | для жилых помещений, расположенных на первом этаже дома | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | Многоквартирные дома: | ||
| 1.1 | Жилые дома со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом | 31,89 (+4,6%) | 27,80 (+4,6%) |
| 1.2 | Жилые дома со всеми удобствами, с лифтом, без мусоропровода | 29,43 (+4,6%) | 25,79 (+4,6%) |
| 1.3 | Жилые дома со всеми удобствами, без лифта, с мусоропроводом | 27,80 (+4,6%) | 27,80 (+4,6%) |
| 1.4 | Жилые дома со всеми удобствами, без лифта, без мусоропровода | 25,79 (+4,6%) | 25,79 (+4,6%) |
| 1.5 | Жилые дома без одного или более видов удобств или с износом 60 процентов и более процентов, а также жилые помещения (квартиры), признанные в установленном порядке непригодными для проживания | 16,37 (+4,6%) | 16,37 (+4,6%) |
| 2 | Малоэтажные дома жилищного фонда города Москвы: | ||
| 2.1 | Жилые дома со всеми удобствами, без лифта, без мусоропровода | — | 23,29 (+4,6%) |
Ставки платы за наём для нанимателей жилых помещений, которым предоставляются меры социальной поддержки (в скобках — рост в %) с 1 января 2021 года:
| N п/п | Категории многоквартирных домов | Ставки платы за социальный наем жилого помещения и наем специализированного жилого помещения (в рублях за 1 кв.м общей площади жилого помещения в месяц) | |
| Зона | |||
| I | II | ||
| 1 | Жилые дома со всеми удобствами, с лифтом независимо от материала стен и наличия мусоропровода | 5,67 (+3,5%) | 4,40 (+3,5%) |
| 2 | Жилые дома со всеми удобствами, без лифта независимо от материала стен и наличия мусоропровода | 2,49 (+3,3%) | 1,85 (+3,4%) |
Ставки платы за наём для нанимателей жилых помещений, которым не предоставляются меры социальной поддержки (в скобках — рост в %) с 1 января 2021 года:
| N п/п | Категории многоквартирных домов | Ставки платы за социальный наем жилого помещения и наем специализированного жилого помещения (в рублях за 1 кв.м общей площади жилого помещения в месяц) |
| 1 | Жилые дома со всеми удобствами независимо от материала стен и наличия лифта и мусоропровода, расположенные в I зоне | 29,06 (+3,5%) |
| 2 | Жилые дома со всеми удобствами независимо от материала стен и наличия лифта и мусоропровода, расположенные во II зоне | 26,42 (+3,5%) |
Одновременно был увеличен минимальный размер взноса в фонд капитального ремонта общего имущества МКД, который с 1 января 2021 года теперь составит 19,52 руб. с кв.м. (рост 3.5%) — постановление Правительства Москвы от 25.11.2020 № 2066-ПП «О внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. № 833-ПП».
- Тарифы на жилищно-коммунальные услуги в Москве регулярно публикуются в разделе нашего портала «Тарифы и цены на ЖКУ «.
- С полными текстами постановлений Вы можете ознакомиться по этим ссылкам:
- постановлением Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года N 2065-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 13 декабря 2016 г. N 848-ПП» ;
постановление Правительства Москвы от 25.11.2020 № 2066-ПП «О внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. № 833-ПП».
Скачать:Постановление Правительства Москвы 2066-ПП изменения в 833-ПП.pdf (0,55 Мб) Постановление Правительства Москвы 2065-ПП изменения в 848-ПП.pdf (4,34 Мб)
Законно ли установление тарифов за нежилое помещение? — Правовед.RU
124 юриста сейчас на сайте
Мы — ваш онлайн-юрист
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький. Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проконсультироваться
Добрый день! Я являюсь собственником нежилого помещения в подвале нашего дома. Я согласна оплачивать коммунальные услуги. Но не могу найти утвержденные тарифы на нежилое помещение.
УК в платежке указала следующие статьи -содержание жилого помещения (хотя оно нежилое) тариф 37,51, электроснабжение СОИ 3,53, отопление 2023,7.
Это тарифы, утвержденные для жилого помещения Московской области Ленинского района. Насколько это законно?
Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос
Ответы юристов (1)
- Добрый день,
- Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
- МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 6 марта 2009 года N 6177-АД/14
- Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с обращениями органов местного самоуправления, управляющих и подрядных организаций разъясняет.
С учетом существенных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов, перечней заказываемых и выполняемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах управляющим и подрядным организациям целесообразно отказаться от практики предложения собственникам помещений в многоквартирном доме, товариществам собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативам размера платы за содержание и ремонт жилого помещения равного размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленному органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. В случаях, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органом местного самоуправления для нанимателей по договору социального найма, является заниженным, применение в муниципальном образовании такого размера платы для собственников помещений содержит признаки того, что действия хозяйствующих субъектов являются согласованными. Подобные случаи должны анализироваться органами государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации на предмет наличия договоренности или наличия действий (бездействия) органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. О выявлении подобных случаев целесообразно сообщать территориальному антимонопольному органу. Установление органами местного самоуправления в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» заниженных тарифов на услуги муниципальных предприятий и учреждений, осуществляющих деятельность в сфере управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах, может привести к ограничению или устранению конкуренции и создать этим организациям преимущества. Органы местного самоуправления в соответствии со статьями 13-14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) не имеют полномочий устанавливать нормативы образования (накопления) бытовых отходов и тарифы (цены, ставки платы) за сбор и вывоз бытовых отходов. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 24 июня 1998 года N 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» и пунктом 2 Правил разработки и утверждения нормативов образования отходов и лимитов на их размещение, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2000 года N 461, норматив образования отходов определяет установленное количество отходов конкретного вида при производстве единицы продукции. Указанные нормативы не могут являться измерителем количества отходов, образовавшихся в жилищном секторе, и применяться для оплаты содержания и ремонта жилых помещений. Сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме в соответствии с подпунктом «д» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее — Правила), является составной частью деятельности по содержанию общего имущества. Такая деятельность является потенциально конкурентной и в соответствии с федеральным законодательством ее стоимость не является регулируемой. Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов (часть 7 и 8 статьи 156 Кодекса) или в случае, указанном в пункте 34 Правил, органом местного самоуправления как одна величина. При этом стоимость отдельных работ должна указываться только в прилагаемом к договору управления многоквартирным домом перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2 части 3 статьи 162 Кодекса). Необходимо учитывать, что расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов является составной частью расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 37, статья 39 и 158 Кодекса, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделы II и III Правил). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39 Кодекса). В связи с этим расходы на содержание лифтового оборудования обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от положения таких помещений в доме. Указанный подход отражен в решении Верховного Суда Российской Федерации от 26 мая 2005 года N ГКПИ05-588. Такие расходы не являются расходами на пользование лифтами, как средствами транспортировки граждан и грузов. Органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации не имеют полномочий изменять императивные нормы федерального законодательства.
В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекса) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв.м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений.
Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155-158 Кодекса).
При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) не полном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности.
Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящее письмо до органов местного самоуправления, управляющих и подрядных организаций, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства
А.А.Дронов
Тарифы за содержание общедомового имущества для нежилых помещений,, расходы на содержание общего имущества дома по нежилым помещениям
В настоящее время не редкость, когда в многоквартирных домах наряду с квартирами имеются нежилые помещения, занимаемые магазинами, аптеками, салонами красоты, офисами разного рода организаций.
Ни для кого не секрет, что собственники помещений независимо от того, является ли оно жилым или нежилым, несут бремя содержания своего имущества.
Зачастую управляющие компании, заключая договор управления многоквартирным домом с собственниками нежилых помещений, включают в условия договора повышенные тарифы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по сравнению с платой собственниками жилых помещений.
Возникает резонные вопрос, насколько правомерны данные условия договора? Итак, обратимся к нормам закона. В соответствии со ст.ст. 39, 156 Жилищного кодекса РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.
2006 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее — Правила № 491).
В силу пункта 29 Правил № 491 расходы на содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая, в том числе, оплату расходов на:
- содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения,
- обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг,
- на снятие показаний приборов учета,
- содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги,
- выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20
В силу п. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ, п.
33 Правил № 491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы на содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
При отсутствии утвержденного на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме тарифа на содержание и техническое обслуживание общедомового имущества, в соответствии с п. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ подлежит применению размер платы, установленный органом местного самоуправления.
Таким образом, законом установлена императивная норма, определяющая порядок определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, который и подлежит применению.
В силу положений ст. ст.
39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв.
м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений.