Законодательство устанавливает причины, по которым управляющая компания может досрочно расторгнуть договор управления МКД.
В случае отзыва лицензии или отказа от выполнения не предусмотренных изначально работ УК обязана известить жильцов и соблюсти установленный законом порядок действий.
Рассмотрим причины, по которым управляющая компания может отказаться от управления домом, с учетом особенностей процедуры одностороннего расторжения договора.
Предусмотрена ли возможность одностороннего расторжения договора УК
При подписании соглашения между жильцами дома и управляющей структурой предполагается соблюдение сторонами достигнутых договоренностей до истечения срока действия документа. Однако нередко управляющая компания, по различным причинам, вынуждена расторгнуть соглашение досрочно.
Такая возможность предусмотрена п. 8 ст. 162 ЖК РФ. Договоренность разрывается, если стороны обоюдно согласовали досрочный отказ от сотрудничества. Но законодательство допускает разрыв по инициативе одной из сторон.
Нарушение пунктов подписанного договора управления – прямой повод к его расторжению, без согласия другой стороны.
Жильцы вправе потребовать замены УК по причине ненадлежащего исполнения предусмотренных обязанностей, но и управляющая организация может отказаться от дома, если потребуется выполнение дополнительных обязанностей, о которых ранее речи не шло.
При нарушении условий договора – это повод для разрыва отношений между УК и МКД.
Перечень оснований с формулировками
Руководство управляющей организации может удостовериться в аргументированности отказа от управления многоквартирным домом следующим образом:
- проконсультировавшись у опытного юриста по вопросам трактовки жилищного законодательства;
- проанализировать результаты рассмотрения судебных дел данной направленности.
Практика показывает, что намерение управляющей фирмы прервать заключенный договор с жильцами дома оправдывается судебным органом при следующих условиях:
- если владельцы квартир несвоевременно оплачивают услуги по содержанию жилых помещений и предоставлению ресурсов;
- при наличии задолженности в оплате ухода за общей собственностью;
- если владельцы жилья создают помехи управляющей фирме в выполнении своих обязанностей;
- при увеличении объемов работ, требуемых от УК, предъявлении требований, отсутствующих в соглашении;
- в случае нарушения владельцами жилплощади достигнутых договоренностей и некорректного поведения, связанного с убытками для субъекта хозяйствования.
УК может расторгнуть договор при наличии задолженности в оплате ухода за общей собственностью.
Эти основания дают законный повод управляющей организации инициировать расторжение договоренностей в одностороннем порядке, без неблагоприятных последствий для себя.
Если инициатор разрыва – управляющая организация
При наличии предусмотренных законом оснований порядок действий управляющей компании предполагает:
- составление акта, фиксирующего обоснованные поводы для отказа;
- сбор пакета документов и представление отчета для жильцов, чтобы сообщить о проделанной работе за время действия договора – проведенных ремонтах общего имущества МКД, приобретении материалов и пр.;
- уведомление противоположной стороны о досрочном отказе от выполнения обязанностей по управлению МКД на общем собрании;
- оповещение местных властей о данных обстоятельствах, с предоставлением документации, подтверждающей правомерность отказа.
Чаще всего вопрос решается по результатам рассмотрения дела судебными органами.
Необходимая документация
Бумажная волокита – непременная составляющая оформления отказа управляющей компании от многоквартирного дома. УК необходимо подготовить документацию следующего содержания:
- письма владельцам жилплощади, с перечислением аргументированных причин отказа от сотрудничества и даты разрыва;
- аналогичного сообщения в органы жилищной инспекции;
- письма в муниципалитет, с перечислением обоснованных мотивов нежелания обслуживать МКД;
- отчетной документации для собственников жилья;
- банковских бумаг о лицевых счетах МКД, для предоставления владельцам;
- финансовой отчетности о расходе средств;
- протоколов о выборе УК, субподрядных контрактов на привлечение исполнителей для работ по обслуживанию дома;
- перечня общедомовой собственности с описанием состояния.
Собранные бумаги должны полно и прозрачно раскрывать итоги функционирования управляющей организации за весь период.
Если необходимость отказа вызвана потерей лицензии
Нередко управляющей компании приходится отстраниться от исполнения обязанностей вынужденно. Эта фирма теряет лицензию при таких обстоятельствах:
- неудовлетворительном исполнении обязанностей;
- окончании даты, по которую действовали полученные разрешительные документы;
- нарушениях в ведении установленной документации;
- выявлении несоответствий в финансовой отчетности и других нарушений, предусмотренных законом.
Договор может быть расторгнут при лишении управляющей компании лицензии.
При утрате лицензии УК не вправе выполнять данные работы, и обязана сложить полномочия, вне зависимости от срока действия заключенного договора.
Особенности юридического оформления отказа управляющей компании от МКД
Юридическое оформление отстранения от обслуживания дома предполагает такие варианты:
- подписание мирового соглашения с жильцами о досрочном разрыве договоренностей;
- решение судебной инстанции по результатам рассмотрения дела.
Прекращение обязанностей без соответствующего оформления грозит управляющей организации дисциплинарными санкциями в результате поданного владельцами квартир иска в судебные органы.
Как действовать в случае отказа управляющей компании от дома
Если управляющая компания досрочно отказалась от обслуживания дома, жильцам необходимо коллективно определиться с последующими действиями. Возможны такие варианты:
- поиск другой структуры;
- создание ТСЖ или ЖСК (если дом находится на стадии строительства);
- определение организации местными властями, если собственники жилья не достигли взаимопонимания по данному вопросу.
Что делать жильцам многоквартирного дома, если от них отказалась управляющая компания
Для каждого дома обязательно выбирается управляющая компания, в обязанности которой входит управление строением, его ремонт и благоустройство. Но нередко от старых домов отказываются УК, поэтому жители таких зданий сталкиваются с серьезными проблемами.
Может ли УК отказаться от дома
Данные компании имеет право самостоятельно выбирать дома, с жильцами которых будут составлены контракты. Поэтому если фирма за месяц до окончания срока действия договора сообщают об отказе от пролонгации, то далее она перестает заниматься управлением конкретного дома.
После расторжения контракта отправляются жильцам квитанции от непосредственных ресурсных компаний за коммунальные услуги. В доме не проводятся периодические ремонтные работы, а также не моются полы и не выполняются иные аналогичные платные действия.
Правомерные причины
УК могут отказываться от домов по разным основаниям. К ним относится:
- нарушение значимых пунктов договора жильцами дома;
- у компании отзывается лицензия на работу;
- банкротство организации;
- компания не желает заниматься ремонтом и управлением старых домов, являющихся проблемами, так как постоянно возникают разные серьезные нарушения, требующие вложения значительных средств;
- отсутствие оплаты от большинства жильцов дома.
Как проверить законность отказа УК от дома? 101urist.com
Независимо от причины расторжения контракта компания должна позаботиться о том, чтобы отношения были прекращены законным способом.
Порядок отказа от дома
Если УК по разным причинам желает отказаться от какого-либо строения, то ее работники должны хорошо разбираться, как именно осуществляется данный процесс. Поэтому выполняются последовательные действия:
- организуется собрание жильцов;
- на нем уведомляются все собственники квартир в доме, что компания отказывается от управления строением;
- могут предлагаться варианты составления соглашения для разрешения конфликтных ситуаций;
- если невозможно прийти к консенсусу, то прекращается сотрудничество;
- составляется и подписывается протокол собрания;
- компания обращается в администрацию региона с заявлением, где указывается на прекращение работы с конкретным домом;
- собственники жилья принимают строение от фирмы на основании специального акта;
- работники УК передают нужные документы по дому в жилищный надзор и налоговую инспекцию.
Как юридически оформить
Если инициатором расторжения отношений выступает сама компания, то для этого могут выбираться разные способы:
- по взаимному согласию, если большинство жильцов дома желают прекратить сотрудничество, для чего подписывается мирное соглашение;
- с помощью арбитра, для чего подается иск в суд, но для этого должны иметься веские основания, например, отсутствие платы или изменение обстоятельств функционирования у УК;
- в одностороннем порядке, если жильцы нарушают существенные условия соглашения, что приносит к нанесению серьезного ущерба компании.
- Что делать жильцам, если от дома отказалась УК, смотрите в видео:
- Могут применяться и другие основания для расторжения сотрудничества, но они должны предусматриваться контрактом.
Какие требуются документы
Если УК принимает решение отказаться от многоквартирного дома, то ее работниками подготавливается необходимая документация для этих целей. Бумаги должны передаваться жильцам строения и разным государственным органам. К этим документам относится:
- правильно составленное обращение к собственникам квартир в доме, где указываются основания для расторжения договора;
- акт в жилищную инспекцию;
- обращение в администрацию региона;
- бумаги с информацией об особенностях сотрудничества за последние два месяца;
- выписки с лицевых счетов;
- отчет о тратах;
- протоколы собраний;
- контракты, заключенные с подрядчиками;
- описание имущества дома.
Отказ в связи с потерей лицензией
Наиболее популярной причиной отказа УК от дома является то, что организация просто теряет право заниматься управлением домов в связи с потерей лицензией на такую деятельность. Наиболее часто лицензия отзывается по следующим причинам:
- фирма неправильно оформляет протоколы собрания собственником дома;
- отсутствуют нужные сведения в документах;
- не размещается информация о работе компании в открытых источниках.
Необходимые документы при отказа УК от дома. 101urist.com
Если отказывается жилищная инспекция выдавать лицензию УК, то такое решение должно быть мотивированным. Компания должна оповестить жильцов о потере разрешения на работу, что приводит к расторжению сотрудничества.
Как отстаивается право управлять домом
УК может лишиться лицензии только при наличии веских оснований. По ст. 198 ЖК должны выполняться следующие требования:
- фирме предлагается возможность устранить нарушения;
- осуществляется повторная проверка;
- если не устраняются нарушения, то по решению суда отзывается лицензия.
Компания может отстоять свои права, если докажет, что ею не были нарушены требования законодательства. Для этого составляется иск в суд.
Если же фирма лишается лицензии, то по ст. 200 ЖК в течение 30 дней жильцы дома должны заключить договор с другой компанией или найти иной способ управлять домом.
Что делать, если от дома отказалась управляющая компания
Если УК отказывается от управления домом, то жильцы должны выбрать новую УК. Для этого могут использоваться разные способы:
- проведение общего собрания, где выбирается новая организация;
- обращение в местную администрацию;
- выбор управляющей компании через жилищную инспекцию.
Как судить с управляющей компанией и выиграть, расскажет это видео:
Заявки от новых УК должны направляться в местную администрацию и представителю собственников квартир в доме. Все представители компаний обязаны предоставить максимум информации о своей работе владельцам квартир.
Это же осуществляется, если не получается выбрать одну фирму. Если же выбирается компания, то с ней обсуждаются все нюансы, после чего подключается договор. После этого управление домом передается новой организации.
Заключение
Таким образом, отказ УК от дома может осуществляться по разным причинам. Процедура должна выполняться в правильной последовательности действий. Сами жильцы могут отказаться от фирмы, если она не исполняет свои обязательства по соглашению.
Для этого должно приниматься соответствующее решение на собрании дома, после чего с новой выбранной организацией составляется контракт.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома?
Любой проживающий в многоквартирном жилом доме человек имеет представление о том, кем обеспечивается чистота в подъездах, функционирование лифтов, облагораживание придомовой территории и предупреждается возникновение течи в кровле.
Иногда мы настолько свыкаемся с этими обыденными благами, которые предоставила нам цивилизация, что совсем забываем о том, насколько ценен труд сотрудников управляющих компаний.
Просыпаемся мы лишь тогда, когда наталкиваемся на прямой отказ от обслуживания. Давайте разберемся в том, если ли право у управляющей компании отказываться обслуживать дом, расторгая при этом правоотношения с потребителем.
Имеют ли право компании, осуществляющие управление домом, на расторжение договора управления, заключенного с каждым из владельцев помещений, размещенных в многоквартирном доме? Конечно же, нет. А теперь рассмотрим, почему именно.
- В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, любого рода изменения либо расторжения договоров по управлению многоквартирным домом выполняются строго в порядке, обозначенном в гражданском законодательстве РФ.
- Статья 450 Гражданского кодекса РФ говорит нам о том, что подобные действия могут совершаться лишь по обоюдному согласию двух сторон, если, конечно, другие условия не предусматриваются законодательством.
- Одностороннее расторжение договора управления возможно лишь в судебном порядке. Основой для рассмотрения дела в суде является заявление, поданное одной из сторон, касающееся:
- Грубого нарушения договорных условий;
- В иных случаях, которые предусматриваются Гражданским кодексом РФ, договором или же иными законами.
Существует еще статья 310 Гражданского кодекса РФ, в которой указывается на прямой запрет одностороннего отказа УК от выполнения обязанностей, возложенных на нее договором управления, за исключением законодательно предусмотренных случаев.
К подобным можно отнести обстоятельства, при которых существенным образом поменялась обстановка, из которой пользователи и управляющая компания исходили изначально, на момент подписания соглашения.
В части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ упоминается о праве владельцев помещений, размещенных в доме, односторонне разорвать договор, по которому выполняется управление, в соответствии с решением, принятым на общем собрании.
Однако необходимо присутствие ключевого условия – факта неисполнения УК собственных договорных обязательств. При этом жильцы имеют полное право принятия решения выбора иной управляющей компании, или же вообще изменить метод управления домом, в котором они проживают.
- Подводя итог вышесказанному, можно прийти к выводу, что в законе предусматривается одностороннее расторжения соглашения об управлении, однако, только по инициативе владельцев помещений, размещенных в доме, основываясь на решении ОСС.
- Если говорить об УК, то подобного права у нее нет.
- По какой причине УК не имеет возможности одностороннего расторжения договора управления домом?
- Само собой, владельцы помещений в доме инициируют процесс расторжения договора с УК, только если последняя не справляется с взятыми на себя обязательствами.
- Однако желание о расторжении договора с жильцами дома может появиться также и у управляющей компании, в особенности, если жильцы накапливают существенные долги за ЖК услуги или же в случае выражения несогласия владельцами помещений по поводу повышения цены на предоставляемые услуги.
- Точно также мысль о расторжении соглашения, на основании которого производится управление домом, может возникнуть у УК, если происходит подорожание услуг, оказываемых подрядной организацией, прогрессирует инфляционный процесс или кризисные экономические явления.
- В ряде случаев, если Управляющая компания не нашла компромисс с жильцами дома, соглашение об управлении может быть расторгнуто в одностороннем порядке компанией, когда сами условия договора предусматривают подобное право.
- Как пример можно рассмотреть ситуацию, когда МКД стал аварийным, ввиду независящих от управления УК обстоятельств, изменение которых в дальнейшем не возможно.
Прочие случаи запрещают УК односторонне отказываться от обязанностей, поскольку сам договор относится к документам публичного характера.
Положения части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ тесно переплетены со статьей 426 Гражданского кодекса РФ и указывают на то, что договор, через который осуществляется непосредственное управление домом, относится к публичным для управляющей компании по отношению к владельцам помещений, размещенных в жилом доме.
Все это исходит из того, что подписание соглашения об управлении для жильцов обязательно, в случае если управляющая компания избрана решением общего собрания владельцев помещений в доме, при одинаковости условий ДУ для каждого.
В определении Конституционного суда РФ под № 115-о от 06 июня 2002 года говорится о существовании обязанности заключить договор публичного характера, если есть возможность оказания определенного перечня услуг.
Это обозначает, что одностороннего отказа от собственных обязательств быть не должно, если присутствует возможность их выполнения. При других обстоятельствах законодательные требования, касающиеся обязательности заключения договора, утрачивают свой смысл и статус.
Подводя итог вышеуказанному, можно сделать уверенный вывод о том, что в законе не предусматривается правовая возможность отказа от выполнения условий договора по управлению МКД односторонне и при инициации УК.
С момента, когда УК объявлено о скорейшем прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с избранием новой организации. Для этого оповещается жилищная инспекция, ОМС и СМИ, с целью уведомления о проведении собрания, где будут затронуты вопросы избрания УК, и где представители от УК могут предлагать собственные кандидатуры.
Все заявки обязаны направляться в ОМС и избранному представителю от владельцев. Каждый из представителей УК обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, проводя своеобразные агитационные действия.
Что делать, если управляющая компания отказалась от управления домом?
Жильцы каждого дома обязаны выбрать себе управляющую компанию, в обязанности которой входит управление самой постройкой, ее ремонтом и благоустройством прилегающих территорий. Но нередко, если дом принадлежит к старому жилому фонду, от него компания может и отказаться, с этим у жильцов сопряжены определенные трудности.
Право УК отказаться от дома
Любая управляющая компания обладает правом самостоятельно решать, какие дома она будет обслуживать для оформления контрактов.
Она может за месяц до окончания контракта сообщить об отказе его продления и слагает с себя полномочия по его обслуживанию.
Когда договор прекращает действовать жильцам предоставляются квитанции по оплате услуг от ресурса содержащих компаний. Перестает проводиться периодический ремонт, уборка подъездов и прочие платные услуги.
Причин для отказа управлять много, самые распространенные основания:
- задолженность жильцов по коммунальным платежам;
- организация признана банкротом;
- лишение организации лицензии;
- отказ компании заниматься ремонтом старого жилого фонда из-за постоянно возникающих проблем.
Прекращение договора по обслуживанию дома должно быть оформлено с соблюдением всех юридических норм.
Когда происходит отказ управляющей компании осуществлять работу по обслуживанию здания, сотрудники организации должны хорошо понимать, как это происходит. Жильцы после извещения о прекращении договора должны выполнить следующие действия:
- собирается общедомовое собрание для уведомления жильцов об отказе;
- при наличии спорных ситуаций, обсуждаются и принимаются возможные пути соглашений;
- собрание протоколируется и подписывается всеми присутствующими;
- организация составляет заявление об отказе работы с домом и отправляет его в администрацию;
- собственникам жилья передаются документы на строение в виде специального акта;
- представители компании отдают необходимые документы в налоговую службу и жилой надзор.
Жильцы в течение 30 дней должны принять решение и выбрать новую управляющую компанию. Если они ничего не смогут решить за этот период, то этим вопросом займется администрация.
Юридические нормы для оформления
Когда инициатива расторгнут контракт исходит от управляющей компании, она выбирает разные пути для этого:
- мирное соглашение. Когда решение было принято по обоюдному согласию с собственниками и отсутствуют споры;
- прибегают к арбитражному суду, при наличии веских на это причин, таких как задолженность по коммунальным платежам и иных обстоятельств;
- если компании нанесен серьезный ущерб, и сами жильцы являются нарушителями соглашений.
Это серьезные правовые основания для расторжения договора.
При возникновении необходимости отказаться от обслуживания дома, управляющая компания подготавливает всю необходимую документацию. Она передается собственником квартир и государственным надзорным органам. Перечень документов:
- юридически грамотно оформленное обращение к жильцам с указанием причин для расторжения договора по обслуживанию;
- акт для жилищной инспекции;
- официальное обращение для администрации;
- документы, в которых прописывается вся информацию по обслуживанию строения за последние 2 месяца;
- необходимые выписки с лицевых счетов;
- отчеты по всем общедомовым тратам;
- все документы, протоколы с собраний собственников;
- список имущества дома;
- все договоры, заключенные с подрядчиками.
Если документы передаются государственным надзорным органам, то может потребоваться любая другая документация. Полная бухгалтерская отчетность потребуется в том случае, если отказ оформляется в судебном порядке.
Потеря лицензии
Чаще всего компания вынуждена отказаться от обслуживания в связи с потерей на это права-лицензии. У нее отзывают лицензию по нескольким причинам:
- протоколы общедомовых собраний некорректно оформляются, либо не ведутся вообще;
- в документах не прописаны нужные сведения;
- работа компании должна быть прозрачной, если же информации о ней и ее работы нет в открытых источниках, это также служит основанием для потери лицензии.
Лицензии оформляет жилищная инспекция. Если она отказывает в выдаче, то должна иметь для этого законные основания. В таком случае обязанность информировать о потери лицензии, и, соответственно о прекращении сотрудничества лежит на управляющей компании.
Можно ли отстоять право управлять домом
Просто так лицензию конечно же никто не отберет. Лишение производится только на основании серьезных причин. Это не делается одномоментно, УК дается время для возможности выполнить необходимые требования:
- устанавливаются временные рамки для устранения нарушений;
- проводится проверка, чтобы зафиксировать факт исправления недочетов;
- при повторном выявлении проблем лицензия отзывается.
Компания имеет право направить исковое заявление в суд, если она не согласна с решением проверочной комиссии и считает, что ее права были нарушены. При прекращении права управления домом в течение месяца жильцы обязаны найти себе другую компанию или предложить любой другой альтернативный способ.
Для того, чтобы найти себе новую управляющую организацию собственники жилья проводят общедомовое собрание, где выбирают новую УК. Если на собрании не получается прийти к консенсусу, то обращаются за помощью в администрацию. Также помощь в этом вопросе может оказать инспекция по жилищному надзору, у нее есть для этого полномочия.
Порядок действий жильцов при отказе от их дома УК
При отказе управляющей компании от управления домом, жильцы имеют право найти себе новую организацию:
- проведение официального собрания. Важно, чтобы участвовало в нем большая половина собственников;
- обращение в администрацию;
- помощь жилищных надзорных органов в выборе.
Все претенденты на место новой УК должны предоставить жильцам достоверную информацию о своей деятельности.
Процедура отказа должна выполняться по всем правилам с соблюдением юридических норм.
Loading…
Расторжение Договора управления МКД — МосТСЖ
При работе с некоторыми домами управляющие организации не получают ожидаемого результата из-за пассивности жильцов и плохой собираемости оплаты. В такой ситуации заниматься содержанием МКД проблематично – на него не хватает средств, а собственники не проявляют интереса и игнорируют собрания.
В подобных случаях УО обычно не хотят нести убытки, поэтому они ищут способы расторжения договора управления в одностороннем порядке. Перед рассмотрением вопроса «Расторжение Договора управления МКД» нужно разобраться с тем, как он заключается, и в каких взаимоотношениях могут находиться стороны. Дома управляются по-разному.
Приведем ниже таблицу с особенностями оформления договора в зависимости от режима управления.
Отдельный порядок работает в отношении новых домов. Здесь строительная компания может подписать договор управления с УК раньше, чем местные власти проведут конкурс по отбору обслуживающей организации.
Это описывается в части 14 статьи 161 ЖК РФ. Заключается такой договор на срок не более 3 месяцев.
Когда конкурс все же проведут и УК будет выбрана, владельцы квартир обязуются заключить договор управления именно с ней.
На практике муниципалитеты не всегда спешат исполнять это правило, и новостройки продолжают управляться УК застройщиков. Этим нарушается ЖК РФ, а значит, ситуацию можно оспорить, хотя практика рассмотрения подобных дел в суде остается противоречивой.
Если УО отказывается от управления домом
Когда говорят о прекращении договора управления МКД, в подавляющем числе случаев имеется в виду недовольство жильцов их УК и желание поменять ее. В этой статье мы рассматриваем обратную ситуацию.
Отметим сразу, что ответ на вопрос о том, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке отрицательный. Управляющая компания не имеет права по собственному желанию при отсутствии дополнительных оснований прекращать работать с ранее взятым на обслуживание МКД. Здесь нужно ориентироваться на следующие нормативные документы:
- часть 8 статьи 162 ЖК РФ – говорит о том, что поменять или расторгнуть договор управления можно в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством;
- статья 450 ГК РФ – разрешает такие действия по соглашению сторон, если в законодательстве не предусматривается иное.
Два варианта расторжения договора управления
по инициативе УО
1. При наличии соглашения сторон
В статье 452 ЖК РФ говорится о том, что такое соглашение составляется в форме, аналогичной договору управления. Подписывают бумагу те же лица.
Управляющая компания может реализовать свое желание отказаться от дома путем достижения договоренностей с жильцами.
УО имеет право созвать общедомовое собрание и вынести на него вопрос о расторжении договора.
Если на ОСС такое решение принимается, то оно закрепляется в протоколе и с собственниками подписывается соглашение. Согласие нужно получить от более чем 50 процентов владельцев помещений.
Процесс заключения соглашения будет несколько проще, если председатель домового совета имеет доверенность на подписание договора, внесение в него корректировок и дополнительных соглашений.
Право на расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке по закону предоставляется только владельцам квартир и нежилых помещений. Поводом для этого становится неисполнение УК своих обязанностей.
Если выполнение обязательств связано с ведением предпринимательской деятельности лишь одной стороной договора, то она в одностороннем порядке от своих обязанностей отказаться не может. Это правило закреплено в пункте 2 статьи 310 ГК РФ.
Основания, на которых владельцы помещений могут отказаться от выполнения договора, приведены в статье 162 ЖК РФ (части 8.1 и 8.2).
2. Через суд
Если шансов на расторжение договора управления управляющей организацией по соглашению сторон нет, то остается только один путь – обращаться в суд. УО в соответствии с ГК РФ может потребовать расторгнуть заключенный с ней договор по следующим причинам:
- вторая сторона существенно нарушила договоренности;
- значительно изменились обстоятельства;
- произошли другие случаи, прописанные в договоре.
Предварительно нужно обязательно попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Управляющая компания, инициирующая расторжение договора, направляет второй стороне уведомление.
Ответ на него дается в срок, определенный в договоре управления или указанный в тексте самого извещения. Бывает так, что этот период нигде в приведенных источниках не определяется.
В таком случае его стандартная продолжительность будет 30 дней.
Если ответа в определенный срок не направлено или от второй стороны получен отказ, тогда инициатор расторжения договора управления МКД может обращаться с судебным иском.
Суду потребуется доказать, что необходимые меры для урегулирования спорной ситуации предпринимались. Для этого следует показать переписку, претензионные письма, извещения и прочее. Именно такой порядок определяется для подобных случаев судами высшей инстанции.
Подробнее о расторжении договора управления
Причины для расторжения договора с УК по инициативе УК могут быть разные, часть из них мы указали во вступлении к тексту. Главной проблемой обычно становятся финансовые трудности. К примеру, управляющей организации не хватает средств на обслуживание дома из-за объективного подорожания услуг и материалов, а жильцы не согласовывают повышение оплаты.
Оправдать расторжение договора управления в некоторых случаях можно возникновением обстоятельств непреодолимой силы. Например, если дом неожиданно оказался в аварийном состоянии по причинам, которые не зависят от управляющей организации, и она не в силах их поменять, то по суду можно расторгнуть договор.
Именно такая ситуация описана в одной из журнальных статей, приведенных выше.
В прочих обстоятельствах отказ управляющей компании от дальнейшего обслуживания дома будет неправомерным. Причина этого – публичный характер договора управления.
Его второй стороной является группа владельцев помещений, условия соглашения для всех одинаковы, и заключение ДУ для жителей МКД является обязательным.
Конституционный суд РФ в своем определении № 115-О от 6 июня 2002 года говорит о том, что заключать публичный договор нужно обязательно, если имеется возможность предоставить соответствующие услуги.
Отсюда следует и запрет на односторонний отказ в исполнении ранее взятых на себя обязательств, если сохраняется возможность их выполнения.
При несоблюдении этих условий исчезает смысл законодательных требований об обязательности заключения такого договора, а также он лишается правового статуса.
Расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке возможно только через суд. Никаких правовых оснований для таких действий УК не предусматривается.
Формально управляющие организации могут пойти в суд, если обслуживание домов приносит им убытки вместо ожидаемой прибыли из-за того, что:
- жильцы не оплачивают услуги;
- состояние здания внезапно ухудшилось по вине собственников или внешних сил, не зависящих от УО, и так далее.
Однако практика показывает, что суды редко принимают в таких процессах сторону управляющей компании. Это объясняется технической сложностью разбирательств, невозможностью привлечь как ответчиков всех жильцов дома и другими обстоятельствами.
В итоге УК обычно решают проблемы тем, что взыскивают долги через суд и дожидаются, когда закончится срок действия ДУ. Для прекращения договора управления в связи с окончанием срока действия достаточно отказаться от его продления.
Зачастую именно это становится выходом из сложной ситуации с убыточным объектом.
В сложившихся условиях управляющим организациям при начале работы с МКД нужно понимать, что отказаться от его обслуживания в одностороннем порядке она не сможет. Вариантов развития событий здесь может быть три:
- добиться от жильцов соглашения о прекращении сотрудничества в досрочном порядке. Это уже не одностороннее расторжение, так как вторая сторона соглашается расторгнуть договор. Случается такое нечасто, потому что при отсутствии претензий к УК жильцы менять ее не захотят;
- дождаться срока окончания ДУ, который заключается на 5 лет, и отказаться пролонгировать его;
- пойти в суд, где придется долго и трудно добиваться расторжения договора управления МКД.
Источник: «Городское хозяйство и ЖКХ»
Вы читали статью «Расторжение Договора управления МКД по инициативе УО»